Juan tenía dos hipotecas sobre su casa y decidió iniciar los trámites por sí mismo para modificar la primera. "No necesito un abogado para hacer algo tan sencillo" le dijo a su mujer y se le ocurrió la feliz idea de dejar de pagar las cuotas mensuales de ambas hipotecas, siguiendo los consejos de un amigo sabiondo.
Argumentando que estaba pagando intereses muy altos y que el precio actual de la propiedad había bajado tanto que ahora era inferior a la suma de las hipotecas, comenzó su batalla por reducir las cuotas. Luego esperó pacientemente a que los bancos le reclamaran por la falta de pago e inició la negociación.
Después de cuatro meses de arduas negociaciones con los acreedores de la primera hipoteca, Juan fue informado, por correo certificado, que el banco que poseía la segunda hipoteca iba a iniciar un procedimiento judicial para reclamarle la deuda. El, tan tranquilo, hizo caso omiso del requerimiento porque otro amigo le había dicho que las segundas hipotecas siempre tenían que esperar a que las que estaban en primera posición fueran satisfechas antes de ser tomadas en consideración.
Cuál no sería su sorpresa cuando, quince meses después, fue informado por el juzgado que su propiedad había sido vendida en pública subasta. Investigó la situación y se encontró con que la subasta se había celebrado en la ejecución de la segunda hipoteca, esa que supuestamente (según su amigo) debería haber esperado su turno.
En ese momento los acreedores de la primera hipoteca le informaron de que las negociaciones quedaban interrumpidas, porque que él ya no era el dueño del inmueble. Corrió a contratar a un abogado, pero ya era tarde y no sirvió más que para tirar el dinero.
Por su parte, Carlos compró la casa de Juan en subasta pública. Menuda ganga, pues no pagó por ella más que 58.000 euros, una menudencia si tenemos en cuenta la situación de la vivienda. Tras realizar los trámites de rigor, Carlos fue a tomar posesión de su nueva propiedad, pero para su sorpresa los guardias de seguridad de la urbanización privada donde se ubicaba la misma le negaron la entrada alegando que la vivienda estaba ocupada por el dueño, quien aún residía en ella.
Tras agotar todos los intentos para acceder a la propiedad, Carlos se personó en las oficinas del juzgado que había celebrado la subasta. Cuál no sería su asombro al ser informado de que aún pasarían varios meses antes de darle la Posesión. Y, aún peor, los abogados del primer banco contactaron con él y le comunicaron que sólo había satisfecho la sentencia judicial existente sobre la segunda hipoteca y que sobre el inmueble pesaba otro gravamen anterior.
Entonces Carlos solicitó el asesoramiento de un abogado, quien tras cobrarle 600 euros e informarse debidamente en el juzgado, le hizo saber que al comprar una propiedad en subasta judicial admitió y aceptó quedar subrogado en las cargas y gravámenes anteriores, que continuarían subsistentes y sin cancelar y que si no los pagaba podría haber una nueva subasta, esta vez por la primera hipoteca y que para no perder la propiedad y el dinero ya invertido debería pagar al primer banco hipotecante la friolera de 220.000 euros, correspondientes a los 190.000 euros de deuda principal más 30.000 euros correspondientes a los intereses de demora y las costas del procedimiento judicial que se acabada de iniciar.
Conclusión, Juan que debía dos hipotecas, una primera de 190.000 euros y otra segunda de 48.000 perdió su propiedad, valorada hoy en 230.000 euros y actualmente vive alquilado en una vivienda más pequeña, y peor situada y se tiene que gastar en psiquiatras lo que pensaba ahorrar en las cuotas hipotecarias.
Carlos, que compró un problema en vez de un inmueble, ahora vive en una casa valorada en 230.000 euros pero que a él le ha costado 288.000 y la salud.
MORALEJA: CONSULTAR A UN ABOGADO ESPECIALIZADO NO ES UN LUJO, ES UNA NECESIDAD
NOTA: Los humanos tropezamos en todas partes en las mismas piedras. Esta historia la he encontrado en The Miami Herald, y la he adaptado a la idiosincrasia española. No se si existe la especialidad de Derecho inmobiliario, pero si no existe habría que inventarla.
Felices Pascuas para todos y que regreséis con fuerzas renovadas.
