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Juan tenía dos hipotecas sobre su casa y decidió iniciar los trámites por sí mismo para modificar la primera. "No necesito un abogado para hacer algo tan sencillo" le dijo a su mujer y se le ocurrió la feliz idea de dejar de pagar las cuotas mensuales de ambas hipotecas, siguiendo los consejos de un amigo sabiondo.

Argumentando que estaba pagando intereses muy altos y que el precio actual de la propiedad había bajado tanto que ahora era inferior a la suma de las hipotecas, comenzó su batalla por reducir las cuotas. Luego esperó pacientemente a que los bancos le reclamaran por la falta de pago e inició la negociación.

Después de cuatro meses de arduas negociaciones con los acreedores de la primera hipoteca, Juan fue informado, por correo certificado, que el banco que poseía la segunda hipoteca iba a iniciar un procedimiento judicial para reclamarle la deuda. El, tan tranquilo, hizo caso omiso del requerimiento porque otro amigo le había dicho que las segundas hipotecas siempre tenían que esperar a que las que estaban en primera posición fueran satisfechas antes de ser tomadas en consideración.

Cuál no sería su sorpresa cuando, quince meses después, fue informado por el juzgado que su propiedad había sido vendida en pública subasta. Investigó la situación y se encontró con que la subasta se había celebrado en la ejecución de la segunda hipoteca, esa que supuestamente (según su amigo) debería haber esperado su turno.

En ese momento los acreedores de la primera hipoteca le informaron de que las negociaciones quedaban interrumpidas, porque que él ya no era el dueño del inmueble. Corrió a contratar a un abogado, pero ya era tarde y no sirvió más que para tirar el dinero.

Por su parte, Carlos compró la casa de Juan en subasta pública. Menuda ganga, pues no pagó por ella más que 58.000 euros, una menudencia si tenemos en cuenta la situación de la vivienda. Tras realizar los trámites de rigor, Carlos fue a tomar posesión de su nueva propiedad, pero para su sorpresa los guardias de seguridad de la urbanización privada donde se ubicaba la misma le negaron la entrada alegando que la vivienda estaba ocupada por el dueño, quien aún residía en ella.

Tras agotar todos los intentos para acceder a la propiedad, Carlos se personó en las oficinas del juzgado que había celebrado la subasta. Cuál no sería su asombro al ser informado de que aún pasarían varios meses antes de darle la Posesión. Y, aún peor,  los abogados  del primer banco contactaron con él y le comunicaron que sólo había satisfecho la sentencia judicial existente sobre la segunda hipoteca y que sobre el inmueble pesaba otro gravamen anterior.

Entonces Carlos solicitó el asesoramiento de un abogado, quien tras cobrarle 600 euros e informarse debidamente en el juzgado, le hizo saber que al comprar una propiedad en subasta judicial admitió y aceptó quedar subrogado en las cargas y gravámenes anteriores, que continuarían subsistentes y sin cancelar y que si no los pagaba podría haber una nueva subasta, esta vez por la primera hipoteca y que para no perder la propiedad y el dinero ya invertido debería pagar al primer banco hipotecante la friolera de 220.000 euros, correspondientes a los 190.000 euros de deuda principal más 30.000 euros correspondientes a los intereses de demora y las  costas del procedimiento judicial que se acabada de iniciar.

Conclusión, Juan que debía dos hipotecas, una primera de 190.000 euros y otra segunda de 48.000 perdió su propiedad, valorada hoy en 230.000 euros y actualmente vive alquilado en una vivienda más pequeña, y peor situada y se tiene que gastar en psiquiatras lo que pensaba ahorrar en las cuotas hipotecarias.

Carlos, que compró un problema en vez de un inmueble, ahora vive en una casa valorada en 230.000 euros pero que a él le ha costado 288.000 y la salud.

MORALEJA:  CONSULTAR A UN ABOGADO ESPECIALIZADO NO ES UN LUJO, ES UNA NECESIDAD

 

 

NOTA: Los humanos tropezamos en todas partes en las mismas piedras. Esta historia la he encontrado en The Miami Herald, y la he adaptado a la idiosincrasia española. No se si existe la especialidad de Derecho inmobiliario, pero si no existe habría que inventarla.

Felices Pascuas para todos y que regreséis con fuerzas renovadas.

  1. #66
    09/05/13 10:48

    En la práctica, lo que hace el Notario es pedir una nota simple desde que se le pide que prepare la escritura, y puede pedirla para la fecha concreta de la firma o continuada, con lo que el registro tiene la obligación (art. 354a del Reglamento Hipotecario) de informarle de cualquier novedad.
    Luego, el Notario, por su parte, tiene la obligación de comunicar la firma al registro en el plazo más breve posible, y como máximo al día siguiente, quedando "bloqueado" el acceso al registro de otras anotaciones.

  2. en respuesta a dudosa_1979
    -
    #65
    08/05/13 17:10

    La misma mañana de la firma el notario debe estar en contacto telemático con el registro para evitar que se cuele nada nuevo.

  3. en respuesta a Rulra
    -
    #64
    08/05/13 16:16

    Ni siquiera hace falta que te acerques al Registro ( te cobran unos 3 eurillos por copia simple) también lo puedes hacer por internet por 10. Lo tienes en un máximo de 48 horas hábiles.
    De todos modos, también puede ser que desde que pidas al copia hasta que "la compres" la hayan hipotecado, creo que para eso tienes que pedir una copia simple continua (creo que en internet no se puede)Alguien que te lo confirme, pero vamos sobre todo también se pide para que sepas a ciencia cierta que el señor que te vende algo es el dueño en pleno dominio de dicho bien. También te puedo comentar que cuando lo compras "normalmente" es decir sin subasta, avisas al notario con 3 días y el pide de oficio la documentación para asegurarse de que no está hipotecada etc.... Mi duda, insisto radica en ese espacio de tiempo entre que pides al nota y realmente realizas la firma de la escritura.

  4. en respuesta a Fcalvo
    -
    #63
    06/04/10 20:51

    Pues yo lo entiendo como Tristan y FCalvo.
    Pero añado lo dicho para el tema del "hilo de Aridna".
    El quid de la cuestión está en que cuando sale a subasta un bien con una hipoteca (o carga) anterior debe tener un precio de salida determinado por la TASACIÓN REAL - EL IMPORTE REAL DE LAS CARGAS; o sea que si sale a subasta una vivienda tasada en 350.000 y con una carga anterior de 200.000 de la que queda pendiente de cobro solamente 75000, entonces el precio de salida debería ser 350.000 - 75.000 = 275000; y si alguien se la ajudica por 300.000 está bastante protegida la carga de 75000; pero es más: aunque se la adjudicase por la mitad (150.000) también se encargaría de cancelar la deuda anterior y está claro que el sobrante tiene que ir para los acreedores posteriores o para el ejecutado.
    Por eso insisto en la conveniencia de que se tasen los inmuebles por su valor económico más ajustado a la realidad.

  5. en respuesta a Taichi
    -
    #62
    02/04/10 15:38

    Lo que pretende la Ley es salvaguardar los intereses tanto de acreedores como de deudores. Es obvio que esto sea así.

    Se ha legislado de manera que con el patrimonio del deudor se pague al acreedor, pero justipreciando el bien. Por ejemplo, si un bien tiene una valor de mercado de 100 que con ese valor puedan cobrar sus acreedores. Ya, los que están interesados en participar en la subasta, analizan si realmente ese valor se corresponde con la realidad y empiezan a deducir las cargas y gastos que tienen que soportar si se lo adjudican (comunidad, luz, agua, impuestos (ibi+transmisiones)reparaciones varias, etc.) al final queda da un resultado y a ese resultado debes detraerle el margen de beneficio que quieras obtener. Al final se obtiene un precio que es el que estás dispuesto a pagar.

    Ya se sabe que el propio hecho de un embargo minusvalora el bien. Y si no, intenta vender una propiedad embargada y verás como los posibles interesados bajan el precio automáticamente.Pues en una subasta, donde hay más incertidumbre, todavía el precio se devalúa más. Y esto qué significa, pues que el que tiene su derecho de embargo en primera posición, teóricamente es el que va a cobrar. Los demás lo tienen bien crudo. Es más, te puedo asegurar que es difícil que salga a subasta un bien con una carga que no sea preferente, salvo las de la AEAT y la Seguridad Social, pues están temerosos de que tengan que alzar el embargo. Se suelen quedar a la expectativa para ver si con el sobrante del embargo preferente cobran algo. Esta es la realidad.

    Lo ideal para todos los que intervienen en una subasta sería que con el precio obtenido por ella se pagara a todos los acreedores y que quedara libre de cargas para el adjudicatario,pero nuestros legisladores optaron por este sistema y a él debemos adherirnos si queremos entrar en este mundo. Es lo que hay.

  6. en respuesta a Fcalvo
    -
    #61
    02/04/10 12:38

    Vale. Yo me aclaro bien con las preferencias y entiendo lo que dice la LEC.
    Pero, vamos a ver. No estoy de acuerdo en el resultado de esa ley, en la que los acreedores posteriores al ejecutante cobran del sobrante y el acreedor anterior al ejecutante tiene que ver como una parte del dinero abonado por el adjudicatario pasa delante de sus narices y va a otros que están por debajo de su derecho o se lo queda el deudor.

    Todos los acreedores posteriores, lo son porque decidieron prestar al deudor sabiendo (o debiendo saber) que ya tenía otras deudas.
    Luego, siendo conscientes del juego al que se incorporaban, deberían ser los últimos en cobrar.
    Es decir, primero debería cobrar el ejecutante, segundo el que esté en primera posición en las cargas y así al resto según sus posiciones.

    ¿Por qué puede cobrar el deudor, que podrá hacer con el dinero lo que le dé la gana y no destinar ese dinero para pagar o reducir la carga del primer acreedor?

    Mejor, debería cambiarse la ley y anular todas las cargas, anteriores y posteriores a la ejecutada. Incluso los derechos de comunidades de propietarios y ayuntamientos por IBI.

    ¿Es que habéis visto algún avalúo por el año anterior más el corriente que se debe pagar por el adjudicatario en estos casos?

    De esa forma, ya se cuidarían todos en ser los primeros en ejecutar su derecho y no existiría el galimatías actual, dejando el sobrante para la prelación.

    Saludos,
    Taichi

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