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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El pequeño inversor inmobiliario está de enhorabuena. Tenemos un gran futuro por delante

 

Lo que ha sucedido la pasada semana es que una juez, en aplicación del decretazo de la Generalitat de la pasada Navidad de medidas urgentes de acceso a la vivienda, paralizó el desahucio de seis familias de okupas que habían usurpado un edificio de Barcelona. Y su señoría no se ha limitó a paralizar el desahucio, sino que también instó a la propiedad a ofrecer en cinco días un alquiler social a las familias.

El fondo inversor propietario del edificio lo había comprado en 2016 con la legítima intención de rehabilitarlo y vender las viviendas por separado. Es decir, que invirtió con la idea de reformar y vender. Pero ahora se va a tener que comer con patatas a esas seis familias de gorrones sociales a quienes no les basta con los subsidios que la esquilmada sociedad catalana les está sufragando con sus impuestos sino que aún quieren más.

De hecho los tristes contribuyentes españoles se echarían las manos a la cabeza si supieran todo lo que estos parásitos sociales tienen en su cartera de exigencias y lo mucho que los políticos que nos gobiernan tienen pensado concederles con el tiempo. Tanto que me iría de inmediato de España si no fuera porque tengo la intención aprovecharme al máximo de esta nueva magnífica oportunidad que el destino nos vuelve a ofrecer a los pequeños inversores inmobiliarios.

¿De verdad soy el único que cree que noticias como ésta son magníficas noticias para el pequeño inversor artesanal?

A ver, querido lector que llevas años leyéndome con paciencia y soportando mis frecuentes salidas de pata de banco. Esta no es una nueva ocurrencia de un sábado por la noche en la barra de un bar de copas. Lo que digo es que la izquierda tiene entre ceja y ceja a los bancos y a los fondos de inversión desde que el gobierno del Partido Popular decidió rescatar a las cajas de ahorro en vez de aprovechar la crisis para expropiar los pisos de los bancos y convertirlos en VPO para ser repartidos entre sus bases sociales.

Además, para la mentalidad de esta gente no hay peor demonio que los fondos de inversión, quienes aprovechando los bajísimos precios de los años de la crisis, invirtieron en España miles de millones de euros comprando activos a precio de ganga. 

Y ahora que gobiernan no van a dejar pasar la oportunidad de perjudicarles todo lo que puedan. Van a intentar ordeñarles como solo los gobiernos populistas e iliberales saben hacer. 

El decretazo de la Generalitat del pasado 23 de diciembre solo es un primer globo sonda. El Decreto Ley obliga a cualquier propietario con más de 15 viviendas a firmar alquileres sociales a los colectivos considerados vulnerables, incluidos okupas. El decreto afecta por igual a personas físicas y jurídicas, con la única diferencia (marcada por la Ley de arrendamientos Urbanos) de que los primeros tienen que firmar alquileres de 5 años y las empresas los tienen que firmar de 7 años. Este decreto contempla otras muchas medidas, todas en la dirección contraria al liberalismo económico y, por lo tanto, todas acabarán produciendo lo contrario de lo que persiguen. Con este decreto ley en vigor ningún gran tenedor va a poder desahuciar a okupas ni a sus inquilinos morosos. Prácticamente ha dejado a los grandes tenedores de viviendas al margen del amparo de la Ley.

Naturalmente, estoy convencido de que más pronto que tarde el gobierno de la nación replicará esta Ley al ámbito nacional.

¿Y por qué afirmo que esto nos beneficia a los oportunistas?

¿Acaso no es obvio que si se les impide a los fondos de inversión desahuciar a sus muchos okupas y además se les obliga a aceptarlos como inquilinos sociales, signifique esto lo que signifique, los fondos van a estar obligados a malvender sus activos a precio de derribo?

La cosa no va a ser inmediata, pero por lo pronto los fondos internacionales ya han dejado de invertir en ladrillo español. En 2019 apenas se han hecho nuevas inversiones. Y no digo que la escabechina se vaya a producir de inmediato, pero sí estoy convencido de que los próximos meses o años se nos van a presentar magníficas oportunidades de comprar viviendas a muy buenos precios.

Y esa no va a ser más que la primera reacción de los fondos de inversión, vender sus viviendas a precios de derribo.

La segunda medida será dejar de pujar en las subastas de las miles de hipotecas que han comprado en los últimos años.

A nadie se le escapa que si el ladrillo se convierte para ellos en un activo tóxico no van a pujar tanto como venían haciendo hasta ahora. Ni ellos ni los bancos que todavía conserven la titularidad de sus hipotecas.

Es decir, por poner un ejemplo que todos entiendan, supongamos un crédito impagado de cien mil euros que el banco le vendió a un fondo por cuarenta mil. En la subasta el fondo no pujará para cobrar la deuda total, como habría hecho hasta ahora, sino que le bastará con pujar hasta cincuenta mil euros para asegurarse una pequeña ganancia sin arriesgarse a adjudicarse un activo tan repugnante como se va a convertir para ellos el ladrillo español.

Y finalmente, su tercera medida será malvender a precio de saldo las hipotecas adquiridas a los bancos.

Y cuanto más baratas las vendan menos fuerte pujaran los inversores que las adquieran porque no necesitarán subir tanto para asegurarse el beneficio.

Podéis estar seguros de que en las sedes de los fondos internacionales ya se está hablando de todo esto. Para nosotros, los pequeños inversores artesanales lo importante va a ser leer e interpretar bien las próximas medidas legislativas y adaptarnos a las circunstancias que de ellas se deriven. Si el corte para ser considerado un inversor sin escrúpulos y vaca a ordeñar lo ponen en los 15 activos, entonces habrá que evitar tener mas de 14 activos a nuestro nombre o al de nuestras empresas. Si el límite lo ponen en 20 activos, pues nos movemos hasta ahí. Y así. Los pequeños inversores españoles somos muchas cosas, pero nadie ha dicho nunca que no tengamos imaginación o que no sepamos adaptarnos a las circunstancias. Llevamos adaptándonos a los pésimos gobiernos desde que existe España.

Por todo esto mi opinión es que los pequeños inversores inmobiliarios estamos de enhorabuena y tenemos un gran futuro por delante. 

Está más que acreditada la capacidad deductiva de los lectores de este blog, que seguramente son los mejores y más inteligentes inversores de España. Por eso me interesa mucho vuestra opinión.

Decidme, ¿no pensáis igual que yo?

 

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  1. en respuesta a Jotaerre
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    Yo tampoco lo creo, eso sería cargarse la posibilidad de que el banco subastase los inmuebles que son la garantía hipotecaria de los créditos. Lo que tendría varias consecuencias:

    1) Solo participarían en las subastas los bancos.
    2) Los bancos se adjudicarían las subastas al mínimo legal posible.
    3) Se cargan el sistema hipotecario de garantías.
    4) Por lo tanto, solo podrán comprar los que lo hagan al contado

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    - Ver mensaje
    #59
    Jotaerre

    Esta, no creo...:

    "3. Se considerarán en la moratoria los lanzamientos que correspondan a subastas adjudicadas tanto a acreedores bancarios como a cualquier otra persona física o jurídica.

    Para la abogada y portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) Alejandra Jacinto, se trata de la medida más relevante de entre los cambios previstos. Tal y como está ahora redactada la ley, para poder acogerse a la interrupción del lanzamiento, la adjudicataria del inmueble subastado debía ser la entidad bancaria que había concedido la hipoteca. Ahora, informan a eldiario.es fuentes gubernamentales, también cabrá pedir la moratoria cuando el adjudicatario sea un fondo de inversión o una persona física (los llamados "subasteros", profesionales de la compra–venta de liquidación de bienes que adquieren productos a menores precios para revenderlos)".

  3. Quien opine que no favorecen a los pequeños inversores las noticias como ésta es que está en la inopia:

    https://www.elespanol.com/espana/politica/20200309/iglesias-arranca-sanchez-no-desahucios-familias-alquiler/473453089_0.html

  4. #57
    Gerard86

    Buenas tardes tristan;

    Disculpa que te importune una vez más, ojala fuera la ultima, unicamente es una consulta practica que espero me puedas responder tú o cualquiera con más experiencia que yo, y es que estoy decidido a participar en una subasta de un apartamento, en ella viven una pareja de extranjeros con tres hijos, en calidad de arrendatarios (no consta en registro ni nada), pero me gustaría saber si a la práctica se puede eternizar mucho la puesta en posesión por el tema de los menores, ya que últimamente se ven muchas resoluciones judiciales que dejan atrás la seguridad jurídica y resuelven mirando el interés mayor del inquilino sin recursos y con hijos menores, protección social que tiene que correr del bolsillo de los inversores y no del gobierno.
    No es mi primera adjudicación, pero en los otros casos siempre he llegado a acuerdos, en este el inquilino podríamos decir que no está muy receptivo ya que parece creer que le voy a hacer millonario por estar en esta situación y a efectos de continuar la negociación me gustaría conocer cuales són mis posibilidades para hacer una oferta u otra.

  5. en respuesta a xavilm
    - Ver mensaje
    #56
    mfmelo

    En año 2.018 ofrecí por 4 fincas una miseria en Cataluña, pero un precio que jamás creí me aprobaran el remate, pero todo lo tenía bien estudiado para que se adjudicara según ley y mi sorpresa mayúscula es que ayer me enviaron la aprobación de los 4 lotes.
    No puedo decir cuales son, pero es lo más barato que he comprado nunca.
    Así está Cataluña en estos momentos, me estoy pensando si rematar o no...........
    Rematé el mismo día que me lo aprobaron, mala suerte la mía.

    No se puede seguir jugando a las casitas con cosas de mayores y es lo que han estado y siguen haciento nuestras administradores.

    Saludos.

  6. en respuesta a Juan1980
    - Ver mensaje
    #55
    mfmelo

    Y más cara que se te va a poner a tí.

    Lo dije desde el primer día que la ví: La Colau es muu mala.

    Saludos y el M.W.C. pá Andalucía, que aquí somos muuu güenos, que ya no está La Susana.

  7. en respuesta a Juan1980
    - Ver mensaje
    #54
    mfmelo

    Pues por desgracia tienes razón, yo siempre he dicho: para vivir Andalucía, ahora voy a cambiar: si tienes algo de dinero, para vivir Marruecos.

    Saludos.

    1 recomendaciones
  8. en respuesta a Inversius
    - Ver mensaje
    #53
    Juan1980

    "Este fin de semana he estado en Barcelona, la razón, jueves me llamó un juzgado para decirme que me adjudicaban un piso en el distrito marina, pujé por el 2018 y tras sucesivas quiebras me lo adjudican 2.5 años después, iba con la idea de no comprarlo pero tenía que verlo con mis propios ojos pues me habían devuelto la fianza."

    Es alucinante cómo la gente quiebra las subastas.. ésa ha debido ser una buena inversión. Barcelona se ha puesto muy cara.

  9. en respuesta a mfmelo
    - Ver mensaje
    #52
    Juan1980

    Los tomateros de Almería hace muchos años que se fueron a instalarse también a Marruecos. Allí hay futuro.

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  10. en respuesta a mfmelo
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    #51
    Juan1980

    Iglesias ya está echando cuentas para ver cuánto va a costar poner en marcha "la paguica", la renta básica garantizada.. lo dijo ayer.

    Saludos!

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  11. en respuesta a Jotaerre
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    #50
    xavilm

    Podrán desahuciar pero luego pagar sanciones administrativas de 90.000€ (cifra que a veces superará el valor del propio piso).

    No sé jotaerre, yo creo que en cataluña el build to rent privado está muerto antes de empezar (salvo promociones de alto standing) y también se pueden ir olvidando de la colaboración público-privada para construir pisos de alquiler asequible (tasado) en solares públicos, porque si no puedes desahuciar a quien no te paga ni a quien deja el piso por fin de contrato apaga y vámonos.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    - Ver mensaje
    #49
    Jotaerre

    Veremos, porque, de momento, la primera Jueza que aplicó esa medida ha rectificado en base a que es una ley administrativa y no procesal, jajaja:

    https://www.totbarcelona.cat/habitatge/jutgessa-pionera-nou-decret-habitatge-recula-dona-rao-fons-voltor_2110628102.html

    (Está en català, pero se entiende, y copia ese fundamento en castellano)

    Saludos,

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    - Ver mensaje
    #47
    mfmelo

    ¡¡A optimista no hay quien te gane, eres inmune al desaliento!!
    Intentar convencerte es tontería, estaré contigo hasta la muerte (económica) que será pronta y rápida, después nos quedará Canadá, pero sin dineros……
    chungo.
    Saludos.

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  14. en respuesta a pericoman
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    Primero, que la sangre no va a llegar al río. Y segundo, que no, que es precisamente ahora cuando aquí se va a empezar a ganar dinero de verdad. A mi esta gente siempre me ha hecho ganar mucho dinero. Lo que no hay que hacer es emprender en negocios industriales, pero los negocios especulativos es ahora cuando florecen.

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  15. en respuesta a mfmelo
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    #45
    pericoman

    Apostaría por que este desgobierno, el próximo 23F, nos tiene preparada alguna sorpresa... lo mismo publican unas fotos de Sanchez con Greta Thunberg, desde el Falcon, clamando por un mundo menos contaminado, como que nos hunden la bolsa con algún nuevo impuesto a los capitales, o aprovechan la cortina del Brexit para hacer más el ridículo internacionalmente...
    Llamadme cobarde, yo hace días que cogí el dinero y corrí. El último que cierre al salir.

    Buenas tardes, y buena suerte

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  16. #44
    Inversius

    yo le diría a los políticos, SAQUEN SUS SUCIAS MANOS DE MIS PROPIEDADES!!!!
    no les basta con subir itp al 10 %, subir las plusvalías de ayuntamiento o los ibis, mediante la fórmula de subir el valor catastral, QUE NARICES ESTAN HACIENDO CON ESE DINERO, sino que ahora además nos dicen que hacer con los inmuebles y como hemos de alquilarlo.
    La realidad es que año tras año, SUBE los alquileres en Barcelona porque los podemitas no han estudiado economía básica y desconocen las curvas de oferta-demanda, con estas medida SOLO retiran oferta (principalmente inversores de no riesgo) y claro el precio sube y sube sin parar en Barcelona.
    Los fondos barajan fórmulas de ingeniería para no tener 15 inmuebles de sociedad o los particulares no inscribirán en el registro, en fin, la picaresca está servida.
    yo tengo carteras de inmuebles tanto en Barcelona como Madrid, y puedo asegurar que las de Barcelona son como mínimo 5 puntos mas rentables, vivo en Madrid desde hace 25 años y debido a la publicidad propagandística hay la sensación que Barcelona va a la quiebra pero solo hay que ir un fin de semana o la última idea de llevarse el Mobile World Congress a Madrid, mirad https://es.statista.com/estadisticas/486740/pasajeros-de-cruceros-en-barcelona/ o https://www.firabarcelona.com/es/ o https://www.ifema.es/alquiler-espacios, claramente el crecimiento de cruceros traducido en turistas o como hay 150.000 m2 en Barcelona mas que Madrid.
    Si me dijeron este fin de semana que un fondo se estaba deshaciendo de un edificio en ciudad olímpica, (lo nunca visto), ese seré el cambio y allí estaremos para comprar "los artesanos".
    Este fin de semana he estado en Barcelona, la razón, jueves me llamó un juzgado para decirme que me adjudicaban un piso en el distrito marina, pujé por el 2018 y tras sucesivas quiebras me lo adjudican 2.5 años después, iba con la idea de no comprarlo pero tenía que verlo con mis propios ojos pues me habían devuelto la fianza.

    Al ir a verlo, el año pasado pusieron metro, todos los funcionarios de la Generalitat al lado, y la ciudad de justicia al lado y los recintos de la feria de Barcelona al lado, y todo el desarrollo urbano se va a realizar por zona franca pues es donde queda suelo en Barcelona, lleno de parques, prácticamente vale un 40 % que en 2018, en fin, muy contento.

    Mis mejores compras fueron en el 2011, he llegado a comprar pisos en Madrid en aquella época por 15.000 euros, a los subasteros nos interesa cambios de ciclo, porque todos sabemos que SOLO se gana dinero en esas situaciones, las reglas de oro para ganar dinero en Real estate, son tres, localización, cambio de uso y el momento oportuno, no hay MAS.

    No os dejeis comer el coco por los medios televisivos e internet, nunca los deep fake habían estado tan activos, las cosas hay que verlas y tomar decisiones de negocio.

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  17. en respuesta a Tristán el subastero
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    #43
    xavilm

    El problema radica en que con estos gobiernos populistas (entre los que se ha autoincluido JxCat -ex CiU-) cuando vean que 15 pisos son muchos y la ley no consigue lo que pretende lo bajarán a 5 (ej. viendo que las zonas de bajas emisiones son un fracaso, Colau ya está diciendo de limitar la velocidad en toda BCN a 30km/h). De hecho, el sr. Jaime Palomera del Sindicato de Inquilinos de Barcelona ya está exigiendo bajarlo a 5 pisos (no olvidemos que este sujeto está denunciado por extorsión y coacciones a una particular -con menos de 5 pisos- que pretendía desahuciar a una familia). Y no subestimemos a estos "agentes sociales" de nuevo cuño que tienen hilo directo con los mandamases de todos los gobiernos (estatal, autonómico y local). Por cierto, creo que la competencia en Vivienda es exclusivamente autonómica, de forma que sería inconstitucional establecer una norma estatal similar a la comentada obligatoria para toda España.

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  18. en respuesta a Alberto2010
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    #42
    Emiliovictoria

    Pero luego las entidades ante la imposibilidad de venta de estas viviendas al precio que proponen hacen un lote con ellas y son capaces de venderlo todo al 50% al mejor postor cargangandole las pérdidas a la propia entidad y por defecto a los accionistas...
    Es lo que tiene disparar con pólvora ajena

  19. en respuesta a Emiliovictoria
    - Ver mensaje
    #41
    Alberto2010

    Es exactamente el mismo caso que me ha pasado a mí recientemente. Viven en una realidad paralela.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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