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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Relato de las extraordinarias circunstancias de la mejor subasta de este año

 

En la vida no hay muchas oportunidades de dar un pelotazo, por lo que siempre hay que ir con la escopeta cargada y listo para apuntar y disparar a la primera oportunidad que se presente. Y yo no se vosotros, pero yo no puedo evitar ser quien soy ni siquiera en vacaciones. De manera que igual que cuando miro una roca enorme inmediatamente examino los puntos débiles por lo que podría ser escalada, simplemente porque es lo que suelo hacer en las rocas, de la misma forma, cuando veo que se vende una casa bonita en seguida les llamo para preguntar el precio. Quien sabe, igual la regalan.

 

Es decir, que independientemente de donde me encuentre en cada momento, soy inversor inmobiliario los 365 días del año.

 

Concretamente, en el norte de España las casas que más me gustan son las casas de indiano, enormes chalets de finales del siglo XIX y principios del XX construidos por los pocos emigrantes españoles que se habían enriquecido en las Américas y que habían retornado a sus pueblos de origen con la imperiosa necesidad de mostrar toda su riqueza recién adquirida.

Y lo hicieron a través de la construcción de ostentosas viviendas, a cuál más bonita y llamativa, de estilo ecléctico y exótico, para cuya construcción, los indianos contrataron a los mejores arquitectos y decoradores de la época, llevando a cabo todo un alarde de poder y riqueza concentrados en estas majestuosas construcciones, ostentosas y exóticas, en las que se mezclaron de forma ecléctica los estilos neomedieval, clasicista y modernista, típicos de la época, con el estilo colonial del que procedían sus fortunas. 

El resultado fueron estas magníficas casas de indiano con monumentales fachadas, capillas privadas, inmensos jardines, miradores, cúpulas y verjas de ensueño, que hoy en día son un reclamo turístico de primera categoría.

Muchas de ellas se han convertido en museos, hoteles rurales o restaurantes de mucho éxito. Pero también las hay que han llevado mal el paso del tiempo y el abandono por parte de las familias propietarias, algunas de las cuales ni conservan la fortuna de antaño ni las ganas de seguir viviendo en zonas rurales.

Rascando por ahí quizás podría encontrarse algo de interés.

Sin embargo hasta ahora el sueño de comprar una casa de indiano no había sido nada más que eso, un sueño, dado que la mayoría son casoplones que se salen de las posibilidades de un pequeño inversor artesanal como soy yo.

No sería la primera vez que un pez pequeño con aires de grandeza se atraganta con un bocado demasiado indigesto.

O mucho barco para tan poco pirata, que diría mi abuela.

No obstante, todos los años visito unas cuantas y babeo mirándolas desde detrás de la verja.

Y entre todas las casas de indiano que suelo visitar hay una que me ha molado desde siempre porque, lejos de las grandes construcciones habituales, en sus reducidas dimensiones, más humanas, reúne muchas de las características más típicas de las casas de indiano. Incluso tenía en el jardín las típicas palmeras que los indianos plantaban como símbolo de su aventura en tierras tropicales.

Lo malo, su avanzado estado de abandono. 

Pero el abandono nunca es un obstáculo para quien observa con ojos profesionales.

El caso es que siempre he disfrutado mucho contemplándola..

Hasta que hace unos seis años me quedé pasmado al ver los fantásticos cambios que se habían producido en la casa.

El año anterior ya había observado que la casa estaba en plena reforma, pero no pude ver nada porque la fachada estaba completamente tapada. No llegué a pensar que los cambios fueran a ser tantos ni tan profundos.

Desde entonces cada año me detengo un buen rato para disfrutar observando la casa desde todos los ángulos posibles. 

Hasta que hace dos años se me acercó un lugareño con ganas de conversación y, tras comentarle  que estaba encantado con el fantástico lifting de la fachada, me comentó que no había sido un simple lifting, sino que la casa era de una pareja de decoradores y que la habían reformado por entero. Pero que uno de ellos, el que era el propietario, había fallecido y que no habían pagado ni a la empresa que había hecho las obras principales de reforma ni a ninguno de los proveedores.

¡¡Hostias!!

 

Hace treinta años, cuando todavía no sabía nada de subastas y no sabía distinguir mi polla de la empuñadura de una espada, esta noticia no me habría dicho nada, pero hoy, una noticia así hace que se me ponga la polla tiesa y se me ericen los pelos del cogote.

 

Aquí había una indudable oportunidad.

 

 

Así que me puse a estudiar.

Porque...

 

en el negocio de las subastas judiciales, resulta que cuanta más información conozcas, más suerte tienes

 

La nota simple de la finca registral era una magnífica colección de embargos y una hipoteca privada.

Los embargos, reales, la hipoteca, ficticia, era una simple estratagema para burlar a los legítimos acreedores de estos dos golfos que se habían regalado la súper reforma de la casa y que pretendían que la fiesta les saliera gratis.

La historia es muy larga pero voy a tratar de resumirla.

Se trata de una pareja de decoradores, uno de los cuales había heredado el casoplón abandonado. Este se estaba muriendo de una enfermedad contraída por los excesos cometidos en el pasado. Quería que su compañero heredase la propiedad, pero como ambos vivían en Oviedo, tenían la espada de Damocles del devastador impuesto de sucesiones de Asturias, un auténtico devorador de fortunas. 

Además, les hacía mucha ilusión el proyecto de reformar y decorar la casa. Algo así como la apoteosis de una vida dedicada a la decoración.

Pero su liquidez era muy limitada y ni de coña les llegaba para cumplir su sueño.

Necesitaban una estrategia que les permitiera burlar a la Hacienda asturiana y, simultáneamente, burlar a los futuros acreedores.

Así que comenzaron las obras de reforma sin saber muy bien cómo podrían salir del paso.

Entonces se les ocurre la genial idea.

Simulan la constitución de una hipoteca entre la empresa de decoración y el propietario de la casa. Así los embargos que fueran llegando de los proveedores de las obras de reforma serían posteriores a la hipoteca y, por lo tanto, serían cancelados tras una futura subasta judicial. La idea era dejar que fueran entrando los embargos y luego, tras el fallecimiento del propietario, que el supuesto acreedor (su pareja) ejecutase la hipoteca y se la adjudicase en la subasta.

Así mataban dos pájaros de un tiro. La propiedad pasaba al superviviente sin que éste tuviera que liquidar el impuesto de sucesiones y, además, los acreedores posteriores se quedaban con dos palmos de narices.

Y como estaban muy bien asesorados lo prepararon todo para que la ejecución no se llevase a cabo en Asturias sino que la tramitase un juzgado de Madrid, procurando en todo momento que los potenciales interesados en casas de indiano no se enterasen. 

¿Cómo consiguieron esto último?

Muy sencillo, manipulando la descripción de la finca hipotecada para que pareciera que lo que en el futura iba a salir a subasta era una simple casa de campo en una aldea del interior asturiano.

¿No es genial?

Lo normal es que yo hubiese tirado la toalla ante este panorama en el que era evidente que todo había sido meticulosamente preparado para que el acreedor se adjudicase la subasta. No me gusta gastar energías cuando la batalla está previsiblemente perdida de antemano. Solo doy las batallas en las que tengo posibilidades de ganar.

Pero no estaba solo.

¿Nunca os ha pasado que siguiendo las huellas de un venado os encontrarais las huellas de un puma dentro de las mismas huellas del venado? Seguro que no, porque no sois cazadores en las Rocosas, pero lo que quiero decir es que en toda esta investigación sentí como que no era el único cazador tras esta presa. Sentía un cierto cosquilleo en la nuca, como cuando en otra vida anterior (una vida de más aventuras que ésta) presentía la presencia de un comanche aunque no era capaz de verlo.

Finalmente el sospechado comanche debió tirar la toalla tras hablar con el letrado, porque lo cierto es que en el asalto final el único que estaba presente era yo.

Y yo también habría abandonado la cacería tras la conversación que tuve con el letrado del ejecutante, en la que me explicó claramente que su intención era pujar lo que fuera necesario para hacerse con la propiedad, que era muy importante para su cliente y que no iban a permitir que nadie se la quitara. Claro, sencillo y contundente. 

Aun así no me amilané y reservé la liquidez suficiente para participar en la subasta con cierta dignidad.

Con lo que no contaba ni de coña es con que un día antes de la subasta el mismo letrado me llamara por teléfono para contarme que su mandante acababa de ser ingresado en el hospital y estaba entre la vida y la muerte, más cerca de ésta última que de la primera, que los empleados de la empresa no le daban instrucciones y que solo podía contar conmigo para que la subasta no quedase desierta. 

¿Por qué no suspendía la subasta?

No lo se ni me importa. Seguramente quería terminar el asunto y asegurarse la minuta.

El caso es que le dije al letrado que a ultimísima hora (para no dar tiempo a ciertos robots que andan por el BOE) yo haría una postura pequeña, que luego ellos me la subieran un poco y que a continuación yo haría mi máxima postura. Dejándole muy claro que si ellos no hacían su puja yo no haría la mía.

Así que me adjudiqué la subasta por el setenta por ciento del tipo para que la adjudicación fuera firme desde el principio y así amarrar el resultado sin darle a los herederos del finado la oportunidad de meter las narices. Por su parte, la puja de la parte actora les impediría argumentar el estado moribundo del acreedor para solicitar la anulación de la subasta.

Por cierto, que otro detalle interesante a incluir en el relato es que en esta subasta participé mientras disfrutaba de mis vacaciones de invierno en Colorado

Lo he comentado en el post que publiqué en Subastanomics la semana pasada, cuando aún estaba de vacaciones en el paraíso asturiano... 

 

hoy en día, en el negocio de las subastas judiciales
SÍ que es posible funcionar como un nómada digital
y trabajar desde cualquier lugar del mundo

 

Yo no soy muy partidario de andar dando cuartos al pregonero acerca de las subastas que me adjudico. Y mucho menos si se trata de éxitos de este calibre. No lo hago ni siquiera en Triunfa Con Las Subastas, el curso donde todos somos amiguetes y nos apoyamos unos a otros y no son de esperar las puñaladas traperas. Pero si lo he contado en este caso es, por un lado por las extraordinarias circunstancias que han rodeado la investigación de la subasta y la subasta misma y, por otro lado, porque ya soy el titular registral y la inversión no corre peligro.

Ya solo resta obtener la posesión judicial del inmueble.

Naturalmente este verano he ido muchas veces a observar tras las rejas.

la casa está actualmente completamente abandonada.

Supongo que tras el fallecimiento del propietario de la SL acreedora sus sobrinos herederos tendrán una movida de órdago y no querrán saber nada de la casa. Supongo que ahora solo les interesa repartirse el dinero recaudado y lo demás les importa un pito.

¿Y esa no es una ocasión propicia para hacerse con la posesión por las bravas?

Nada de eso, ni de coña.

Espero y deseo que la casa esté llena de estupendos muebles y fantásticamente decorada y mi intención es hacerme no solo con el continente sino también con el contenido. Por la cara. Pero sin arriesgarme a que me denuncien por allanamiento de morada y apropiación indebida de a saber qué objetos de valor.

No, la estrategia que tengo en la cabeza es otra.

Y este ha sido el relato de una subasta cuya investigación comenzó en 2016 y cuya conclusión probablemente no se produzca hasta 2019. Como explica la teoría del iceberg, los grandes éxitos ocultan la mayor parte del trabajo que cuesta conseguirlos.

Por cierto, ya acabando y antes de que se me olvide.

Ya se que no tiene nada que ver con el resto del post ni con la temática de este blog, pero quiero pediros un pequeño favor.

Mientras le daba forma a la primera mitad del post, a mediados de agosto, un montón de gente estaba cantando "imagine" de John Lennon en recuerdo de las víctimas de los atentados del año pasado en las Ramblas de Barcelona.

Quisiera pediros que si alguna vez me matan en un atentado, no permitáis que ningún subnormal cante el Imagine ni coloque ositos de peluche en recuerdo mío. Os juro que desde donde esté solo querré venganza. Lo que os pido es que si me sucediera esa desgracia, salgáis a la calle y exijáis al gobierno de España y, por extensión, a todos los gobiernos europeos, que encadenen a los más de veinticinco mil yihadistas que tienen perfectamente localizados (y a quienes escuchan y hacen seguimientos constantes) y les lleven ante las tumbas de las víctimas y les degüellen delante de todas las televisiones del mundo.

Ese sí sería un mensaje digno de nuestra Historia europea.

Que dejen en paz a los jueces, que no pintan nada en estos asuntos. Estamos en guerra. Y en la guerra al enemigo se le mata, no se le juzga.  En la guerra hay que responder con las reglas de la guerra. En tiempos de guerra no se pueden respetar las reglas de la paz porque si lo haces, pierdes la guerra.

Y si tras degollarles delante del mundo les cortaran los testículos y luego envolvieran los cadáveres en pieles de cerdo, entonces todos los musulmanes del Islam se lo pensarían dos veces antes de levantar una mano contra nosotros.

Espero que se me entienda bien. Que dejen en paz a las familias de esos yihadistas y al resto de musulmanes. Solo querré venganza contra enemigo declarado, dejando en paz al resto de ciudadanos de su misma religión.

Perdonadme la reflexión, pero si no la suelto reviento.

Y ahora espero vuestros comentarios, que serán muy bienvenidos, tanto si tratan de lo que he contado en el post como si son opiniones sobre mis palabras finales.

 

  1. #1

    Jotaerre

    Magnífico, enhorabuena.
    También enseña que la suerte ayuda a veces, si estás bien colocado para recibirla.
    Saludos,

  2. #2

    Gromen

    Estupendo relato.
    Yo siempre he creído, y lo sigo haciendo, que en los negocios lo único que necesitas en NO TENER MALA SUERTE.

  3. #3

    Robertblog

    Muchas gracias por compartir la experiencia Tristan. Respecto a tu reflexion final, creo que somos muchos mas de lo que parece, que compartimos fielmente tus pensamientos. Asi fue como el pueblo se levanto en Mayo de 1808. Lastima que hoy este politicamente mal visto, y el "buenismo" permita a los criminales campar tranquilamente a sus anchas. De esos polvos estos lodos

  4. #4

    Nuva12

    Tristán, cuál es la estrategia que tienes pensada para obtener la posesión sin levantar la liebre? Pedirla al juzgado y sentarte a esperar?

    Muchas gracias por éstos relatos.

  5. #5

    Tristán el subastero

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    La estrategia es para quedarme con los muebles y todo lo que haya en la casa. Y está por definir.

  6. #6

    Tristán el subastero

    Me preguntan en Twitter cómo es posible que la subasta se tramitara en Madrid estando el lote en un pueblo de Asturias. La respuesta es que esta situación es más frecuente de lo que pensamos y se puede preparar de antemano para que así sea. Sobre todo cuando son varias las fincas que formaban la garantía hipotecaria y cada una de ellas con un emplazamiento diferente.

    Y otra cosa, tampoco os toméis todo al pie de la letra, que ya he dicho muchas veces que mis relatos reales están llenos de minas para despistar a los husmeadores profesionales.

  7. #7

    mfmelo

    Felicidades, ya tienes otro lugar en el que pensar para pasar los ratos libres, al final te aburres por mucho indiano que sea, si lo quieres pasar meridianamente bien has de contar con la familia y que a ella también le guste el modo indiano.

    Los musulmanes deben estar en el mundo musulman, en paises musulmanes, tarde o temprano todos acabarán siendo yihadistas, lo pone el Corán: acabar con los infieles.

    Yo soy persona pacífica, pero soy racista convencido y muy respetuoso con las otras razas, siempre que no vivan al lado mío, tanto si son gitanos, musulmanes, judios, negros, amarillos, etc, todos tienen derecho a estar y vivir en el planeta Tierra, pero que lo hagan en los lugares en que nacieron y si vienen a lugares que les son impropios en todo, al menos que vengan bien documentados, con contratos de trabajo y una vez terminado este, con todos los derechos laborales, vuelvan a sus lugares de origen y así todo irá bien.

    Te lo vuelvo a repetir: LA CRISIS HA COMENZADO y ésta es peor que la otra, prepárate en tu casa indiana.

    Saludos.

  8. #8

    Bender

    Nonca dejará de sorprenderme, señor Tristán. Las casas de indiano, si las consigue en esas condiciones, son inversión muy, muy buena.
    Felicidades y gracias por el blog.

  9. #9

    Nuva12

    en respuesta a Bender
    Ver mensaje de Bender

    Bueno, es que no ha dicho las condiciones, o yo no las he leído; solo dice que la ha obtenido por el 70% tipo de subasta; si el tipo es alto, pues el 70 % puede seguir siendo alto. Estoy segura, que Tristán ha hecho un buén negocio, pero por lo que dice poco se puede deducir. Vamos a ver, si el precio de mercado fuese 1 millón €, por cuánto la conseguiste?

    Cuenta más Tristán, que esta historia es para soñar; quién no ha deseado desde su infancia una de ésas casas indianas? Yo, desde luego si; fantaseaba hasta como amueblarlas y con las dependencias que iba a tener; recuerdo que con 6 o 7 años pensaba que iba a tener una habitación enorme dedicada a un cine, otra para juegos de casino y otra para un gimnasio con una una cama elástica, jajaaaaa. Algunas de esas casas indianas son auténticos palacetes y yo soñaba con tener un palacio. Mira, que si al final, al meterme en ésta profesión, acabo cumpliendo mi sueño infantil, ....

    Saludos,

  10. #10

    Tristán el subastero

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Ojo, Nueva, que he comentado que ésta es de las pequeñas. Nada que ver con las más vistosas. Un poco más pequeña que la de la foto.

  11. #11

    Nuva12

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    La has comprado para tí (un caprichito) o para venderla y hacer negocio?

  12. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a Nuva12
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    El negocio siempre por delante. Recuerda a Kigosaki. No voy a inmobilizar tanto dinero por darme un caprichito. Además, yo ya he encontrado mi lugar en el mundo en un entorno de Asturias mucho más rural que éste.

    En cuanto a su valor, que me preguntabas antes, ten en cuenta que en Asturias las casas no valen tanto como donde tú estás. Eso es algo a tener en cuenta cuando se invierte fuera de nuestra localidad. Que las casas no valen lo mismo en todos los sitios. Dependiendo de como esté por dentro, que creo que estará muy bien y con buenísimos materiales por lo que me han contado, se acercará más o menos a la cifra que tú has dado. Pero no la alcanzará ni de coña.

    Y mi precio de compra ha sido más o menos la mitad.

  13. #13

    Atatoe

    Fantastico Tristan, un gran trabajo de localizacion e investigacion con gran resultado.

    Respecto a tus instintos mas crueles y racistas, los comparto plenamente, ya esta bien de tanta tonteria, estamos en una guerra economica y religiosa desde hace muchos años y los gobernantes no hacen mas que tratar de engañarnos con triquiñuelas de titiriteros para que miremos hacia otro lado. Nos estan invadiendo.

  14. #14

    Nuva12

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristán, y has pedido ya la posesión al juzgado o sigues pensando la estrategia para obtenerla?

  15. #17

    Nuva12

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Jajaaaaa. Vamos, que no has pedido la posesión al juzgado. Por favor, más adelante, cuéntanos (en el curso, que es más discreto e íntimo que por aquí) esa estrategia. Me muero de ganas por saberla. Seguro, que al menos es ingeniosa.

    Saludos,

  16. #18

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    675.1 con certificado de notario.

  17. #19

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    El 675.1 (posesión de inmueble vacío).

    Certificado de notario? Te refieres a llamar al notario y que de fé de que el inmueble está vacío?

    Pero, en éste caso parece que hay muebles y objetos que pueden ser de valor; por lo que luego algún heredero te puede denunciar por robo.

    Explícate Mfmelo, porfa.

  18. #20

    W. Petersen

    Felicidades, por cierto uno, creo en estos dias se hacen fiestas de indianos por Begur, Cadaqués, etc.... es para ver alguna idea !!!!!

    Luego y lo siento lo del Imagine y los ositos, cada cual sabe, es como si se desea un funeral católico o un funeral civil, que solo he asistido a uno en un pavellón municipal. "por cierto dos" ..................... Lo del ojo por ojo .... y la ley de la selva, lo siento, estoy radicalmente en desacuerdo contigo, no por la lucha en si ... que eso claro que convenimos, pero no en la forma de tal lucha.

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  • Tristán el subastero

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