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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El típico arrendamiento en fraude de acreedores

 

Quizás sea el fraude más conocido del negocio de las subastas: deudor marrullero que intenta evitar las consecuencias de sus malas decisiones simulando que la vivienda subastada está afectada por un contrato de alquiler que invariablemente tiene un precio vil de alquiler y unos plazos completamente fuera de mercado

Esto tiene un nombre. Se llama arrendamiento en fraude de acreedores.

Los subasteros de toda la vida nos hemos encontrado desde siempre con mierdas de estas.

Y es muy cierto que con estas maniobras consiguen ahuyentar al noventa y cinco por ciento de los potenciales participantes de la subasta, pero nunca van a conseguirlo con el cinco por ciento restante, los inversores profesionales que conocen este negocio y que saben que una cosa es decir que una casa está arrendada y que otra cosa muy distinta es demostrarlo.

Por otro lado, en el siguiente vídeo comento algunas cosas sobre estas prácticas:

 

(Si todavía no te has suscrito a mi canal de YouTube, este es el momento)

 

Por cierto, que no es la primera vez que aquí tratamos de estos asuntos: Contrato fraudulento de arrendamiento en una subasta de la AEAT

No creo que a esta gente les merezca la pena cometer estas ilegalidades. De todas las veces que lo han intentado con alguna de mis adjudicaciones jamás de los jamases les ha salido bien. Lo máximo que han conseguido ha sido retrasar unos meses mi puesta en posesión del bien adquirido. Y siempre en el procedimiento de apremio. Nunca ha sido necesario iniciar un nuevo declarativo para hacer valer mis derechos de propiedad.

Aunque, obviamente, en la subasta de la AEAT del caso que nos ocupa sí va a ser necesario iniciar un procedimiento judicial para obtener la posesión. Pero, o bien porque la inscripción del falso arrendamiento es posterior al embargo de la AEAT o bien porque no será difícil demostrar el fraude de acreedores, lo cierto es que lo le auguro mucho recorrido a esta marrullería.

Pero lo que me interesa es vuestra opinión.

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  1. #1

    W. Petersen

    Es que si el precio de adjudicación es bajo, no tiene un efecto neutro para la parte deudora, esto no es EE.UU. donde creo que en 11 de los 51 estados de la Unión, cuando entregas la casa la deuda queda extinguida, no hay garantía personal, aquí salvo la hipoteca "sin" de Bankinter, lo que no se saque en subasta le va a perseguir a uno in secula seculorum ..... y aunque el ejecutado sea una sociedad que todo parecería a primera vista que con dejarla morir, se acabó el problema, tampoco es así, un administrador de sociedad tiene responsabilidades, y cuando las pérdidas se han comido el 50% más 1€ del capital social, hay que disolver la sociedad, y claro con deuda la podrás disolver, pero no liquidar, con lo cual si ante la insolvencia (disminución del capital social hasta menos del 50%) uno no ha presentado concurso ... pues un puede tener un problema personal como administrador, que le deriven las responsabilidades de ello a su bolsillo.

    Vale .... cuando las deudas son a empresas privadas, es raro que alguien se meta a imputar a los administradores por no haber cumplido con la Ley de Sociedades, ante la efectiva disminución de capital, es un tema complejo, no siempre así interpretado por el tribunal, etc., pero el riesgo existe, y como el que se plantee esto sea una administración pública a la que los gastos de demostrar eso, los pagamos todos, el listillo de turno, va listo, valga la redundancia.

  2. #2

    W. Petersen

    Tristán y pregunto yo, discupla mi candidez, no sería mas simple un contrato a un plazo normalito, no sé, si ahora son a 5 años, pues a 7/8 años ....... a un precio dentro de la banda del mercado, pero tirando un poco a la parte baja de dicho mercado ???? porque entonces la simulación ya no canta tanto, y se lo complicas al juez.

    Luego habrá otros indicios para demostrar que el contrato es simulado, vale .... sin embargo y de entrada, la sospecha en cuanto a plazo/precio ya no es nada clara.

    Esto como lo de los suelos / techos en hipotecas del Banc Sabadell (y otros) porque el Popular directamente solo ponía suelo, suelo 3,50 techo 15,00% y claro con una máxima del euribor en 2008 al 5,35 o por ahí, el 15 es el triple de toda la historia de la moneda unica, como para convencer a alguien de que un techo al 15 tiene muchas posibilidades de sobrepasarse !!!!!..... le pones un suelo del 3,50 y un techo de 7,50, y entonces ya has sentado una duda sobre la mesa, una de voluntad correcta de las partes ...... vale, luego los suelos han ido por otros derroteros en la UE, pero solo por poner el ejemplo de cosas posibles, y otras que como bien dicen "cantan La Traviata".

    En el hilo enlazado por ti, he puesto una respuesta, concretamente esta https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/722190-donde-esta-trampa?page=3#comentario_4360822

    ¿La gente no guarda ni las formas? porque poner como nombre a la empresa "El Fistro Pecadol, S.L." ya suena a cachondeo .... luego se quejan algunos que no se les toma en serio !!!!

  3. #3

    Tristán el subastero

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Completamente cierto, si no exageraran tanto en los términos del contrato podría dar el pego perfectamente. Pero claro, eso ni se les pasa por la cabeza cuando creen que todo les va a salir bien.

  4. #4

    Ertito78

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Y como puede ser que la tasación sea de 187.000€ y según tú el valor real sea de 350.000€ ?.

  5. #5

    Mcfioso

    La verdad es que esa subasta de hacienda sonaba rara a primera vista:
    Piso con bicho, con alquiler irrisorio para la zona, y además con unos términos distintos de lo que se hace normalmente.

    Dan ganas de hace una porra para ver por cuánto de adjudica.
    Yo diría que sale por 104K

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Mcfioso
    Ver mensaje de Mcfioso

    Hola Mcfioso, me encanta ver que sigues por aquí. Es una porra difícil. Yo apuesto por 100k.

  7. #7

    Tristán el subastero

    en respuesta a Ertito78
    Ver mensaje de Ertito78

    Cosas de los funcionarios de Hacienda, que tasan con el culo. O quizás haya una hipoteca que haya aminorado el valor de tasación.

  8. #8

    terminator1

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristan en hacienda cuando hay una carga lo especifica bien,no? ponen precio tasacion 3,cargas 1. tipo 2, no es asi? es decir la tasacion es la que es.despues esta el tipo.

  9. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a terminator1
    Ver mensaje de terminator1

    Asi es, esa gente lo deja todo bastante claro.

  10. #10

    Oyechata

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Al final se ha quedado en 242k... De locos!

  11. #11

    terminator1

    en respuesta a Oyechata
    Ver mensaje de Oyechata

    242 k? si es de locos invertir eso mas los gastos de itp,registro y seguramente ibis,comunidad,ect.y despues hechalos y no es el tipico propietario,o inquilino al uso que no tiene inscrito independientemente sea en fraude de acreedoreso no el contrato en el registro.como al juez le depor decir que es valido el contrato,imagino que apelaria y tal,pero que ganas en ese precio meterse en jaleos.

  12. #12

    Oyechata

    en respuesta a terminator1
    Ver mensaje de terminator1

    Pues eso... Un precio de locos!

  13. #13

    mfmelo

    Pues yo me he tenido que allanar más de una vez y no meterme en pleito después de haber ganado la suabsta y eran buenas viviendas.

    Otras las he ganado sin muchos problemas y con el tiempo vas aprendiendo, antes de participar cuales puedes ganar y cuales no.

    En esta que comentas tendrán que instar el lanzamiento por precario, si o si, tanto si tiene inquilino, como si no lo tuviera y viendo lo fulleros que son, el inquilino nunca estará en el domicilio y todo dependerá del juzgado que te toque y hará las comunicaciones por tablón o se empecinará en hacerlas en persona, pero el año no se lo queita nadie y en ese periodo estaremos ya en el ojo del tornado de la crisis y es posible que el piso sea la ruina del inversor.

    No aprendemos.

    Saludos.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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