¿Presentamos batalla contra este retracto?

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Este post de hoy viene que ni pintado para todos estos listillos enfermos de adanismo que, atraídos por la mayor accesibilidad que proporcionan las subastas judiciales electrónicas, se acercan a las mismas con la peregrina idea de que se van a enriquecer en dos días.

Perdón por el jarro de agua fría, pero eso NO va a suceder.

A menos que los legisladores eliminen de la ecuación la inseguridad jurídica, garantizando la transparencia absoluta en las subastas y entregando los pisos limpios de polvo y paja, sin cargas ni ocupantes, llave en mano y completamente libres de desagradables sorpresas, a menos que eso sea así, los nuevos novatos no van a ser otra cosa que carne de cañón.

Por otra parte carne de cañón perfecta para seguir alimentando la leyenda negra de las subastas en España.

El relato de los hechos que expongo a continuación es un ejemplo perfecto de lo que estoy diciendo.

Hace unas semanas que Alfonso hizo la siguiente consulta nº27 en el post "El retracto de inquilinos":

Adquirí una vivienda en subasta hace 2 años, por aquél entonces el inquilino quiso ejercer el derecho a retracto. El juzgado le negó el derecho porque se le paso el plazo. Les indicaron que tendrían que ir a otro juzgado a poner una denuncia. Hasta el día de hoy no se han manifestado. Próximamente me darán el decreto de adjudicación. El inquilino no ha continuado pagando ni un euro de alquiler desde hace años y mas aun el contrato le finalizó en febrero pasado. Pueden ejercer aún algún derecho a retracto? Mil gracias por vuestra ayuda.

Y entonces entre varios habituales le hicimos algunos comentarios. Que si el inquilino tiene derecho de retracto, que si se le ha pasado el plazo, etc. Finalmente, parece que el tipo lo va a intentar y Alfonso está más que acongojado.

Le he pedido que me enviara toda la historia explicada desde el principio:

Hola de nuevo Tristán, muchas gracias por tu ayuda. Quiero comentarte que somos una familia con el sueño de tener una casa y que hemos pedido dinero a nuestros padres para poder comprar esta casa, que está resultando ser una pesadilla.

Con fecha de 06 de marzo de 2014 se celebró subasta de la finca objeto de autos, resultando yo como mejor postor (no se presentó la otra persona apuntada), pagamos una cantidad superior al 70% del tipo de subasta, por lo tanto con adjudicación directa sin necesidad de que el Juzgado diera traslado al deudor para mejora de postura.

Con fecha de 28 de marzo de 2014 se presenta por parte del inquilino de la vivienda escrito en ejercicio del derecho de retracto de la referida vivienda aportando documentación a tal efecto y depositando el dinero.

Con fecha de 31 de marzo se solicita se dicte decreto de aprobación de remate a favor mío al haber superado su postura el 70% del tipo de subasta.

Según mi opinión, ahí Alfonso cometió un error. 

Si el arrendamiento es real, oponerse a que el inquilino ejerza su derecho de retracto es una estupidez y a la larga es una batalla que tenemos perdida. No conseguiremos la vivienda y habremos perdido nuestro tiempo y nuestro dinero. Solo hay que dar esa batalla cuando estemos completamente seguros de que el derecho reclamado por el inquilino no se sostiene y solo si el precio de adjudicación ha sido tan atractivo que merece mucho la pena pelear por él.

De hecho, en mi artículo de Subastanomics sobre este mismo asunto he dejado escrito que "lo mejor que nos puede ocurrir es que tras haberse dictado el Decreto de Aprobación del Remate -no el de adjudicación sino, lo repito, el de aprobación de remate- el arrendatario se persone en el procedimiento con abogado y procurador y, tras aportar su contrato de alquiler, solicite formalmente que quede en suspenso la aprobación del remate y se le permita ejercer su derecho de retracto, ahorrándonos a todos un buen montón de tiempo y de dinero. El juzgado le da a él la adjudicación y santas pascuas".

En relación a esto es muy interesante esta resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado.

Si Alfonso lo hubiera hecho así, se habría ahorrado todo lo que sigue.

Con fecha de 24 de abril se corrige el defecto declarado aportadas las copias del poder de representación por parte de mi procurador

Con fecha de 21 de julio de 2014 se concede a las partes diez días para que se manifiesten sobre el ejercicio del derecho de retracto. Con fecha 02 de septiembre se contesta al escrito presentado por el procurador del inquilino rechazando el referido retracto. Con fecha de 27 de noviembre se acuerda pasar los autos a su Señoría con el fin de que resuelva.

Con fecha de 30 de diciembre de 2014 se resuelve por parte de Su Señoría en el sentido de que no ha lugar a tramitar el escrito de 27 de marzo presentado por el inquilino ejercitando su derecho de retracto, por no presentarse en forma, ya que su pretensión ha de verse en juicio ordinario.

Obvio que el juez no quisiera entrar en resolver esta cuestión y que se haya limitado a barrer su zona de la acera echando la basura hacia los lados. El retracto se tiene que resolver en un juicio ordinario.

La fórmula que yo mismo recomiendo de que la cosa se apañe en el juzgado que ha llevado a cabo la ejecución y la subasta solo es posible si tanto el inquilino retrayente como el adjudicatario están de acuerdo. Siendo así se le puede pedir al juez que resuelva en ese sentido en aras de la economía procesal y en beneficio de todas las partes.

Pero, lógicamente, si el adjudicatario se está resistiendo, al juez no le queda más remedio que echar ese problema a un lado y centrarse en lo suyo, que es la subasta.

Con fecha de 19 de enero de 2015 se solicita se dicte resolución aprobando remate a favor mío.

Con fecha de 30 de abril se vuelve a requerir el impulso de las actuaciones. Con fecha de 26 de junio de 2015 después de numerosas reclamaciones realizadas al Juzgado y al funcionario que lleva el procedimiento, se requiere a la ejecutante para que presente liquidación de intereses y costas del procedimiento de la que se nos da traslado casi un mes después con fecha de 20 de julio de 2015.

Como puedes ver pasó más de un año desde que se resolvió sobre el ejercicio del retracto. Tras varias reclamaciones al juzgado, en diciembre nos hicieron la tasación de costas y consignamos la diferencia. El pasado 22 de diciembre se hizo la aprobación de remate. Ayer el abogado de esta empresa que contraté para la subasta, fue para solicitar el titulo y poder tramitarlo en el Registro. Hizo lo propio y me dijo que parece que se están moviendo de nuevo ya que han solicitado mi dirección. Según dice puede ser que nos denuncie para que se celebre un juicio ordinario.

Por supuesto que eso es lo que están haciendo. 

Eso es precisamente lo que les ordenó el juez. Que esperaran al momento procesal oportuno.

Simplemente han esperado a que el Decreto de Adjudicación fuera firme y ahora van a presentar la demanda de retracto en un procedimiento ordinario. 

Aquí la clave está en que en el primer comentario que Alfonso hizo en el post nombrado al principio del presente, nos señaló que el contrato está vencido desde febrero de 2015. Y la compra de Alfonso no ha tenido lugar hasta ahora. De manera que cuando la compra ha tenido lugar ese arrendamiento ya se había extinguido.

Ahí hay un rayo de esperanza para Alfonso, aunque "a pesar de que es el Decreto de Adjudicación el que determina la consumación de la venta y por lo tanto es la notificación del mismo al arrendatario la que marca el inicio del “dies a quo” para el cómputo del plazo legal para el ejercicio del derecho de retracto, en casos concretos y singulares como el analizado por la Sentencia de 21 de enero de 2014 (EDJ 2014/37321), en los que media un retraso injustificado en el dictado del citado decreto, nada impide al arrendatario ejercer el derecho de retracto en cuanto tenga constancia plena de todos los elementos accesorios y esenciales de la venta, incluso con anterioridad al dictado de la citada resolución. Es decir, que si el inquilino ve que su arrendamiento se va a extinguir sin haberse dictado aún el decreto de adjudicación, puede ejercer la acción de retracto en base a lo que conoce de la subasta".

Pero el inquilino no lo ha hecho.

O sea, que mucha mierda para él.

Con respecto al inquilino. Tenemos fuertes indicios que apuntan a contrato fraudulento. La casa está embargada desde septiembre de 2010, el contrato es de enero de 2011, en él aparece de forma explícita que el inquilino tiene derecho a retracto. Cuando le comunicamos en persona al inquilino la nueva situación (se trata de una persona inmigrante con aparente pocos recursos), éste se mostró dudoso y sin mucho conocimiento de nada. Todo indica que el ejecutante está detrás de todo esto... Por otro lado, el inquilino no ha pagado nada ni a nadie en todo este tiempo.

¿El contrato es de enero de 2011?                                 

Entonces, Alfonso, majete, ese arrendamiento no está extinguido por mucho que así te lo haya hecho creer tu abogado. 

Por aquellas fechas los contratos se podían extender a voluntad del arrendatario hasta los cinco años. 

Es decir, que el contrato quedará extinguido a partir de las próximas semanas.

Uy, que emocionante.

Y respecto a que se trate de un contrato fraudulento...

Sí, ahí hay mucha tela que cortar.

Simplemente tienes que demostrarlo.

Y no es tan difícil.

Me parece increíble que aún pueda tener más derecho y que pueda dilatar el proceso. Me gustaría saber si debo dejar pasar este tren, no puedo dilatar esto mucho más ya que son los ahorros de una familia. (Pensaba pedir hipoteca al tener el título y devolver todo). El martes tengo reunión con el abogado para que me explique la nueva situación. Por favor podrías darme luz de cómo puedo proceder. Me encuentro perdido.

Te agradezco enormemente tu ayuda.

Pues no se qué aconsejarte.

Yo lo habría resuelto desde el principio y solo hubiera seguido adelante en el caso de que el fraude fuera muy evidente y solo si el precio de compra hubiera sido misérrimo.

Las grandes batallas las doy solo si hay un buen botín y muchas mujeres y niños para ser vendidos como esclavos. Uy, perdón, que eso era en mi anterior reencarnación.

Ahora que... 

Una vez has llegado hasta aquí...

Y si el fraude del arrendamiento canta tanto como dices...

Callad, hermanos, oigo trompetas que tocan a degüello.

Pues eso.

 

  1. en respuesta a Pecks
    -
    #21
    13/01/16 11:40

    Una amiga mía secretaria me dijo: "ves ese montón de ahí son subastas para señalar, pero como aún no nos han contado bien como se hace lo dejo stand-by". Suerte que no soy yo el ejecutante sinó me da algo!!!

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