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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

En el negocio de las subastas judiciales se aprende por las buenas o por las malas

 

En el negocio de las subastas judiciales hay dos formas de aprender a comprar bienes inmuebles a precio de ganga, por las buenas o por las malas.

La inmensa mayoría de los subasteros de toda la vida aprendimos por las malas, a base de rompernos los cuernos con la incompetencia de los juzgados y las zancadillas de la legislación española.

Aprendimos siguiendo la ruta del ensayo y error.

Y también aprendimos mucho con las conversaciones que los habituales de las subastas presenciales teníamos entre nosotros mientras esperábamos a los siempre impuntuales funcionarios judiciales.

Fue una escuela dura.

Hoy no hay subastas presenciales ni conversaciones al pie del juzgado, pero en este blog y en su chat de subastas todavía es posible mantener conversaciones enriquecedoras con los profesionales del sector.

Hoy las subastas siguen siendo la misma selva que eran hace veinte años, pero el acceso a la información y las posibilidades de formarse han mejorado notablemente. Está mal que yo lo diga, pero mi curso online Triunfa Con Las Subastas es la caña y nadie que se lo tome en serio va a salir de él sin la suficiente formación como para afrontar cualquier subasta por enrevesada que sea.

Pero no todos están dispuestos a afrontar el precio de la matrícula y prefieren apostar por el "do it yourself".

Me parece bien.

En este blog y en el de Subastanomics hay material más que suficiente como para comenzar la andadura con muchos más conocimientos de las subastas judiciales que los que yo tenía cuando comencé en este negocio, hace exactamente veintisiete años.

Pero entonces tendrán que aceptar que es posible que puedan meter la pata en alguna de sus primeras inversiones.

Por ejemplo, esta noche he recibido el siguiente correo:

 

Buenas noches, Tristán. Estoy agobiado porque he ganado una subasta de un piso que necesito para vivir yo y necesito hipoteca para pagarlo. El banco necesita tasarlo, pero no puedo entrar porque la vivienda tiene ocupantes. No sé cómo hacer la tasación para conseguir la hipoteca. ¿Qué harías tú?  Ya estoy dentro del plazo de 40 días que tengo para pagar en el juzgado. Muchísimas gracias, Tristán, por tu tiempo y sabiduría.

 

Tela marinera.

Y no creáis que es un caso único.

Muchas de las consultorías que me contratan son para resolver este mismo problema.

Si sirviera para algo yo le diría al consultante que le ofreciera dinero al ex-propietario a cambio de abrirle la puerta al tasador. Aunque en realidad la cosa sería algo más complicada, porque no basta con abrirle la puerta sino que el ocupante no puede decirle que es inquilino ni nada parecido. En fin, un lío. 

Además, ya que le vas a pagar dinero, lo mejor sería llegar con el ex propietario a un acuerdo más amplio que incluyera la entrega de la posesión a la mayor brevedad.

En cualquier caso, para qué perder el tiempo dando consejos o haciendo que el adjudicatario entable negociaciones con el demandado si al final nada de lo que haga va a servir para nada dado que los bancos NO están concediendo los créditos hipotecarios mencionados en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Sí, por mucho que diga la Ley los bancos no están concediendo esos créditos. Punto.

Tendrían que estar locos para prestar dinero en unas circunstancias tan volátiles como las de una adjudicación judicial.

Así es que lo lamento mucho por el consultante, pero me temo que su problema tiene muy mala solución.

Quizás tenga que ir haciéndose a la idea de que va a perder el dinero del depósito.

O quizás esté a tiempo, ojalá, de solucionar la cosa con un crédito personal o un préstamo familiar

Lo mejor, que abandone la vía hipotecaria y que se esfuerce al máximo en las dos vías que acabo de mencionar.

En el curso de subastas le hemos dedicado una unidad temática entera a la financiación en las subastas. No es que allí haya dicho algo distinto de lo que acabo de mencionar, pero al menos hemos explicado un par de estrategias que permiten aliviar mucho la situación y que pueden ayudarnos a evitar quebrar la subasta.

Estrategias que no le quise explicar a cierto gilipollas que me vino hace un par de meses con un problema parecido.

El tipo se llamaba Raúl y me había estado mareando antes del verano sobre si matricularse o no en el curso de subastas. Cada dos o tres días me enviaba un correo en el que además de darme la paliza sobre si sí o si no, siempre aprovechaba para lanzarme alguna pregunta. Vamos, que quería conseguir la formación gratis. 

Luego intentó regatear el precio y, cuando vio mi nulo interés hizo mutis.

Y cada vez aprovechaba para preguntarme detalles sobre las subastas. Se notaba a la legua que estaba detrás de alguna subasta concreta y que simplemente quería marearme con sus dudas. Yo le toreaba como los buenos toreros y siempre terminaba mis correos diciendo que si fuera alumno del curso todas esas dudas que yo no le estaba respondiendo lo haría encantado en la plataforma del curso cuando se matriculase.

Finalmente, como digo, desistió.

Y cuatro o cinco semanas después contrató la consultoría de Subastanomics que yo llamo Hello Tristán y que consiste en una videoconferencia sin límite de tiempo. Además lo hizo metiéndome muchas prisas porque decía que el asunto era muy urgente.

Pero en cuanto vi que se trataba de él y me contó por correo cuál era su problema le respondí tajantemente que como no era alumno del curso no disponía de tiempo para resolver sus problemas y le devolví el dinero. 

A ver, yo admito a todo el mundo en mis consultorías, pero no a una mosca cojonera que me ha estado mareando sobre si matricularse o no en el curso y que finalmente debe asumir las consecuencias de no haberlo hecho. 

Por cierto, que hace dos semanas recibí un último correo acusándome de ser el responsable de que ese gilipollas hubiera perdido el dinero de la fianza. Lástima que solo fueran tres mil y pico pavos. Me habría encantado que fueran diez o quince mil.

Resumiendo, que no, que los bancos no están concediendo hipotecas para que los adjudicatarios puedan pagar el precio de sus remates.

¿Alguna opinión que me contradiga?

 

71 comentarios (mostrando del 41 al 60)

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  1. #41

    mfmelo

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    No me gusta dar pistas tan contundentes como la que tu diste sobre el "pelotazo"de los....ofreciendo...., pero la forma es que una vez terminada la subasta ya no hay nada más que hacer, ni deudor, ni acreedor, ni nadie, el adjudicatario, ofrezca lo que ofrezca es el ganador del bien y si alguien quiere lo que se subasta ha de participar si o si, ya que después no hay opción.
    Las reservas de postura anularlas todas y yo tengo algunas que, si se me aprobaran, daría otro pelotazo.

    A los juzgados ponerles las leyes muy claras, para que puedan interpretar menos y aplicar más, que son muy dados a legislar los funcionarios y LAJ y muy poco dados a trabajar terminando expedientes.
    Pero por desgracia creo que la tendencia es a fortalecer la reserva de postura, ya que las están poniendo en todas las subastas de los organismos que se van sumando al AEBOE.

    También deberían aunar criterios en las subastas judiciales, sea el organismo que sea el que saca el bien, se está convirtiendo en un batiburrillo de tipos y formas de hacer subastas y aplicando cada uno los criterios que ya venían imponiendo en sus órganos de poder. Pronostico que antes de 2 años las subastas de la TGSS estarán también incorporadas, así como las de los ayuntamientos y diputaciones, aunque de estas ya hay al menos una.

    Pero los legisladores que tenemos se dedican más a promocines personales y de partido que a resolver problemas reales de la economía y el ejemplo mejor es la reforma del alquiler reciente.

    Hoy me doy por satisfecho: he arreglado parte de los problemas del pais, mañana los termino de arreglar y mientras tanto

    un cordial saludo.

  2. #42

    Tristán el subastero

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    plas-plas-plas, me quito el sombrero.

    O, como diría mi abuela, las cosas claras y el chocolate espeso.

    Y una cosa más que añado de mi cosecha: da igual la legislación que haya, incluso aunque sea la mejor del mundo, seguro que los jueces y LAJ se encargaran de cagarla y convertir lo que podría ser un sistema súper eficaz en una mierda pinchada en un bote. Enmierdan todo lo que tocan.

    Me ha gustado esa frase, "enmierdan todo lo que tocan". Me comprometo a un post próximo que comience con esas palabras...

  3. #44

    Subastando

    en respuesta a Pep.Itogrillo
    Ver mensaje de Pep.Itogrillo

    Buenos días Pep.Itogrillo.
    A la pregunta que lanzas en la subasta mencionada, estoy contigo en no es una buena compra por el valor de puja que indicas. Pero habría que matizar mi respuesta.
    1.- Los adjudicatarios del lote no pueden tener otra posesión ya que al tratarse de VPA no van a poder inscribir dicha vivienda en la notaria de turno. Ergo, vas a perder el depósito finalmente al no poder escribir la vivienda a tu nombre.
    2.- Los adjudicatarios del lote no pueden transmitir la vivienda a quien quieran.
    La Consejería de Vivienda del Principado tiene derecho de tanteo y retracto sobre la compra de la misma en segundas y ulteriores transmisiones.
    3.- Tercero si el subastero se la adjudicó con intención de venderla a continuación debería saber que no puede venderla al precio que quiera si no que tiene un precio máximo de venta por metro cuadrado estipulado por ley.
    4.- Tampoco puede venderse a cualquiera si no que debe ser a alguien que no tenga ninguna propiedad.
    5.- Tiene que ser tu vivienda habitual.
    Con todos estos datos, entiendo que quien se la adjudicó por eso valor es alguien que pretende usarla como vivienda habitual porque si no es así el subastero no hizo el trabajo de campo que tan acertadamente indica siempre Tristán.
    Por último, indicarte que ITP de este tipo de vivienda protegidas es marginal, no recuerdo exactamente el porcentaje que aplican sobre el valor de compra eso es muy poco dinero comparado con vivienda libre.
    Conclusión, no es mal precio para la zona si el adjudicatario de la subasta la utiliza como vivienda habitual.
    Por último, no entiendo del CTE? Supongo que la vivienda tenga el código técnico posterior a 2006 porque siendo el expediente de calificación de VPA de 2009, son tres años (mucho tiempo para que sea previo a 2006).
    Un saludo.

  4. #45

    Tristán el subastero

    Como ejemplo perfecto de lo que he explicado en el post, a continuación pego un correo que me acaba de llegar:

  5. #50

    tomasillo88

    en respuesta a reydmus
    Ver mensaje de reydmus

    totalmente de acuerdo con lo que comentáis,

    yo añadiría que con los recientes cambios (2 de diciembre), están favoreciendo todo este tipo de chanchullos de puerta trasera.

    no se si os habréis dado cuenta que desde diciembre, ahora el boe registra a la persona física y no la empresa. que significa esto?

    yo como persona física tengo 3 empresas de las que soy administrador, con sus respectivos certificados digitales de representación independientes, pues use el certificado que use todos me llevan al mismo perfil (el de la persona física) y solo me permite hacer 1 depósito, aunque como digo tenga 3 empresas... muchos postores que no tienen la posibilidad de tener varios certificados de personas distintas no se les permite hacer 2 depósitos.

    antes de estos cambios, yo con 1 empresa pujaba, y con otra hacia reserva por si alguno en la prorroga le daba por hacer el chanchullo, simplemente para asegurarme que nadie me la juega, ahora no puedo (pronto lo solucionaré).

    la solución pasa por solicitar en hacienda otro certificado de representación de un administrador solidario distinto de mi. y así puedo hacer 2 depósitos.

    yo de momento de todas las reservas de postura que he hecho, no he pillado ninguna, pero por lo que se comenta es más habitual de lo que creemos, hay que acabar con toda esa morralla que aunque la ley lo contemple, no juegan limpio.

  6. #51

    mfmelo

    en respuesta a reydmus
    Ver mensaje de reydmus

    No lo creo, tienen demasiadas peticiones, hay mucha cola.

  7. #52

    mfmelo

    en respuesta a tomasillo88
    Ver mensaje de tomasillo88

    Yo tengo varios o muchos certificados, con idem de teléfonos e idem de correos electrónicos. Todos los certificados en el mismo PC, al igual que todos los correos electrónicos y voy usando el que me viene bien, no para hacer trampas y tonterías, es porque a veces me interesa como persona física(3-4) y otras como empresa(3-4), no es lo mismo comprar bienes muebles a nombre de sociedades que a nombre personas físicas (vehículos, por ejemplo). Si una persona física se ha pasado de comprar mucho en el año, paso a otra. No han cambiado nada, simplemente han normalizado los contactos a través de móviles y correos y que no lleve a confusión que les puedan dar error y les sean imputables.

    Fuera las reservas de posturas, plazos judiciales medidos y sometidos a unos límites de tiempos estrictos y sin dilaciones pueriles y sanciones al juzgado que no las cumpla.

    Como dicen los cofrades: poooco, pooooco, tós pá lante.

    Saludos.

    Saludos.

  8. #53

    almudevaris

    en respuesta a Eljandri
    Ver mensaje de Eljandri

    Hola Eljandri subcampeon. La cartera del Maestro se la aumente hace ya mas de un año con 1200 pavos. Fui de los primeros en matricularme, concretamente el 27 de marzo de 2017, te puedo mostrar la factura expedida por Escuela Online Labella S.L. nº 181/2017 o que te lo ratifique la entidad Emisora, donde pone Matricula de curso online: Nuevos mercados para agentes inmobiliarios ........Curso de subastas. No vayas de listo por la vida

  9. #54

    Juan1980

    en respuesta a tomasillo88
    Ver mensaje de tomasillo88

    "yo de momento de todas las reservas de postura que he hecho, no he pillado ninguna, pero por lo que se comenta es más habitual de lo que creemos, hay que acabar con toda esa morralla que aunque la ley lo contemple, no juegan limpio."

    Entonces no has conseguido adjudicación con ninguna reserva de postura?

  10. #55

    Tristán el subastero

    en respuesta a Juan1980
    Ver mensaje de Juan1980

    Hace tiempo que los LAJ se las pasan por el arco de triunfo. A veces hay que mostrarles los puños para que las acepten. Y ni aún así.

  11. #56

    Eljandri

    en respuesta a almudevaris
    Ver mensaje de almudevaris

    Vale, vale pues enhorabuena a los premiados y lo de ir de listo, se puede cuando uno lo es, sin embargo cuando se es tonto uno se muere así. Corto y cierro.

  12. #58

    mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Maestro, dos alumnos peleándose: los dos a la última fila, pero antes al rincón con los brazos en cruz y con una enciclopedia Larousse, durante 15", después dos buenos palmetazos con el cinto y llamar a los padres.

    Saludos.

  13. #59

    mfmelo

    en respuesta a Juan1980
    Ver mensaje de Juan1980

    Yo soy muy cabezón y sigo haciendo reservas cada vez que veo la oportunidad y la que más me duele y que tengo hecha es: SUB-JV-2016-15425
    van más de dos años y aún no me han contestado, ni devuelto la retención y ésta es un "pico" y es que con esa retención el Estado paga la subida de las pensiones.

    Saludos.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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