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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

En el negocio de las subastas judiciales se aprende por las buenas o por las malas

 

En el negocio de las subastas judiciales hay dos formas de aprender a comprar bienes inmuebles a precio de ganga, por las buenas o por las malas.

La inmensa mayoría de los subasteros de toda la vida aprendimos por las malas, a base de rompernos los cuernos con la incompetencia de los juzgados y las zancadillas de la legislación española.

Aprendimos siguiendo la ruta del ensayo y error.

Y también aprendimos mucho con las conversaciones que los habituales de las subastas presenciales teníamos entre nosotros mientras esperábamos a los siempre impuntuales funcionarios judiciales.

Fue una escuela dura.

Hoy no hay subastas presenciales ni conversaciones al pie del juzgado, pero en este blog y en su chat de subastas todavía es posible mantener conversaciones enriquecedoras con los profesionales del sector.

Hoy las subastas siguen siendo la misma selva que eran hace veinte años, pero el acceso a la información y las posibilidades de formarse han mejorado notablemente. Está mal que yo lo diga, pero mi curso online Triunfa Con Las Subastas es la caña y nadie que se lo tome en serio va a salir de él sin la suficiente formación como para afrontar cualquier subasta por enrevesada que sea.

Pero no todos están dispuestos a afrontar el precio de la matrícula y prefieren apostar por el "do it yourself".

Me parece bien.

En este blog y en el de Subastanomics hay material más que suficiente como para comenzar la andadura con muchos más conocimientos de las subastas judiciales que los que yo tenía cuando comencé en este negocio, hace exactamente veintisiete años.

Pero entonces tendrán que aceptar que es posible que puedan meter la pata en alguna de sus primeras inversiones.

Por ejemplo, esta noche he recibido el siguiente correo:

 

Buenas noches, Tristán. Estoy agobiado porque he ganado una subasta de un piso que necesito para vivir yo y necesito hipoteca para pagarlo. El banco necesita tasarlo, pero no puedo entrar porque la vivienda tiene ocupantes. No sé cómo hacer la tasación para conseguir la hipoteca. ¿Qué harías tú?  Ya estoy dentro del plazo de 40 días que tengo para pagar en el juzgado. Muchísimas gracias, Tristán, por tu tiempo y sabiduría.

 

Tela marinera.

Y no creáis que es un caso único.

Muchas de las consultorías que me contratan son para resolver este mismo problema.

Si sirviera para algo yo le diría al consultante que le ofreciera dinero al ex-propietario a cambio de abrirle la puerta al tasador. Aunque en realidad la cosa sería algo más complicada, porque no basta con abrirle la puerta sino que el ocupante no puede decirle que es inquilino ni nada parecido. En fin, un lío. 

Además, ya que le vas a pagar dinero, lo mejor sería llegar con el ex propietario a un acuerdo más amplio que incluyera la entrega de la posesión a la mayor brevedad.

En cualquier caso, para qué perder el tiempo dando consejos o haciendo que el adjudicatario entable negociaciones con el demandado si al final nada de lo que haga va a servir para nada dado que los bancos NO están concediendo los créditos hipotecarios mencionados en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Sí, por mucho que diga la Ley los bancos no están concediendo esos créditos. Punto.

Tendrían que estar locos para prestar dinero en unas circunstancias tan volátiles como las de una adjudicación judicial.

Así es que lo lamento mucho por el consultante, pero me temo que su problema tiene muy mala solución.

Quizás tenga que ir haciéndose a la idea de que va a perder el dinero del depósito.

O quizás esté a tiempo, ojalá, de solucionar la cosa con un crédito personal o un préstamo familiar

Lo mejor, que abandone la vía hipotecaria y que se esfuerce al máximo en las dos vías que acabo de mencionar.

En el curso de subastas le hemos dedicado una unidad temática entera a la financiación en las subastas. No es que allí haya dicho algo distinto de lo que acabo de mencionar, pero al menos hemos explicado un par de estrategias que permiten aliviar mucho la situación y que pueden ayudarnos a evitar quebrar la subasta.

Estrategias que no le quise explicar a cierto gilipollas que me vino hace un par de meses con un problema parecido.

El tipo se llamaba Raúl y me había estado mareando antes del verano sobre si matricularse o no en el curso de subastas. Cada dos o tres días me enviaba un correo en el que además de darme la paliza sobre si sí o si no, siempre aprovechaba para lanzarme alguna pregunta. Vamos, que quería conseguir la formación gratis. 

Luego intentó regatear el precio y, cuando vio mi nulo interés hizo mutis.

Y cada vez aprovechaba para preguntarme detalles sobre las subastas. Se notaba a la legua que estaba detrás de alguna subasta concreta y que simplemente quería marearme con sus dudas. Yo le toreaba como los buenos toreros y siempre terminaba mis correos diciendo que si fuera alumno del curso todas esas dudas que yo no le estaba respondiendo lo haría encantado en la plataforma del curso cuando se matriculase.

Finalmente, como digo, desistió.

Y cuatro o cinco semanas después contrató la consultoría de Subastanomics que yo llamo Hello Tristán y que consiste en una videoconferencia sin límite de tiempo. Además lo hizo metiéndome muchas prisas porque decía que el asunto era muy urgente.

Pero en cuanto vi que se trataba de él y me contó por correo cuál era su problema le respondí tajantemente que como no era alumno del curso no disponía de tiempo para resolver sus problemas y le devolví el dinero. 

A ver, yo admito a todo el mundo en mis consultorías, pero no a una mosca cojonera que me ha estado mareando sobre si matricularse o no en el curso y que finalmente debe asumir las consecuencias de no haberlo hecho. 

Por cierto, que hace dos semanas recibí un último correo acusándome de ser el responsable de que ese gilipollas hubiera perdido el dinero de la fianza. Lástima que solo fueran tres mil y pico pavos. Me habría encantado que fueran diez o quince mil.

Resumiendo, que no, que los bancos no están concediendo hipotecas para que los adjudicatarios puedan pagar el precio de sus remates.

¿Alguna opinión que me contradiga?

 

  1. #1

    Fernan2

    Ni mucho menos te voy a contradecir... al contrario, lo que no me cabe en la cabeza es que alguien piense que le van a dar una hipoteca sin ser propietario de un bien al que hipotecar. Los préstamos en los que no puedes ofrecer una vivienda como garantía no son hipotecas, sino préstamos personales (aunque lo uses para comprar una vivienda), y se rigen por unas condiciones mucho más restrictivas en cuanto a importes concedidos, precio del dinero, etc

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a Fernan2
    Ver mensaje de Fernan2

    Es que la legislación sí permite que cuando has ganado una subasta, le puedas pedir al juzgado un documento que lo acredite (llamado Decreto de Aprobación de Remate) y que con ese documento se pueda justificar ante el notario la "futura" propiedad del bien subastado, de forma que el notario pueda redactar una escritura de préstamo hipotecario, cuya inscripción real queda en suspenso hasta que meses después (a veces muuuuuchos meses) el juzgado entregue el llamado Decreto de Adjudicación y éste se haya inscrito.

    Pero todo esta legislación es papel mojado porque los bancos no están por la labor de arriesgarse a la volatilidad que supone una adjudicación judicial, normalmente sometida a mil putadas que pueden suceder en el juzgado que podrían invalidar la subasta y dejar al banco acreedor colgado de la brocha, con un préstamo personal y sin garantía hipotecaria. Imagínate la broma para el banco.

    Con el añadido de que si la subasta se suspende y el juzgado le devuelve el dinero al adjudicatario, éste se lo queda y el banco a verlas venir.

    Pero también puede suceder que la subasta no se suspenda pero que por una razón u otra haya alguna apelación que lleve el expediente a la Audiencia Provincial, a echarse una siestecita de varios años.

    Una broma, vamos.

  3. #3

    Pep.Itogrillo

    JEJEJEJEJE, voy a ser respetuoso y utilizar un lenguaje adecuado y no ofensivo: Que si, que si, que los bancos conceden hipotecas a patadas para participar en subastas. Los comerciales están en las puertas de los bancos, preguntando a todo el mundo que entra, si no les interesa participar en subastas.
    Venga, valientes, campeones, a participar en subastas y, a ser posible, dónde los depósitos sean de 15 ó 20.000 euros. JEJEJEJEJE, lo dicho, he utilizado un lenguaje adecuado y no ofensivo, respetuoso.

  4. #4

    Conversador

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Si la legislación lo permitirá, pero como bien dices los bancos con todo lo que tienen no van a mojarse en algo así. Como mucho alguien en ese caso podrá pedir un préstamo o crédito personal (que ya verá el banco si lo concede o no) y luego, hacer un hipotecario más barato para cancelar el personal.

    Los comerciales y apoderados de los bancos tienen unos productos mascaditos y no pueden salirse de ellos, y ninguno tiene como producto "hipoteca para propiedad de bien con remate aprobado".

    De hecho la hipoteca barata de verdad suele ser la "hipoteca primera vivienda" y suele estar condicionada a nómina, seguros etc... que es tan barata por su baja tasa de impago.

    Luego hay hipotecas llamadas "de segunda vivienda" que son algo más caras.

  5. #5

    Pep.Itogrillo

    Subasta SUB-JC-2018-109173, lote 7: enhorabuena por tú magnifica adjudicación. Importe de la puja más alta: 2.100.000,00 €. Que lo disfrutes. Aunque sabiendo los zo....tes de algunos secretarios, al que quebró la subasta, le admitirá que fue un error, pero tendría que perder los 8.915,30 €, por ponerse a jugar con los mayores.
    A [email protected], el LAJ le tendría que decir aquella famosa frase de Serrat, la de la canción: Niño, deja ya de joder con la pelota.

  6. #6

    Pep.Itogrillo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    CASO REAL, actualmente en uno de los portales inmobiliarios, anuncio para la adquisición de un inmueble en subasta:
    FÓRMULA DE PAGO
    A) Efectivo: Contarás con 40 días para formalizar el pago
    B) Hipoteca: Entrega inicial 15.120€. Interés fijo 3% a 35 años, SIN comisión de
    apertura y SIN comisión de cancelación. Cuota mensual 320€/mes (*Previa
    Aprobación, Consúltanos tu caso*)

  7. #8

    Trocolo

    en respuesta a Pep.Itogrillo
    Ver mensaje de Pep.Itogrillo

    O algo como lo siguiente:

    No se puede visitar el interior de la propiedad, recomendamos contemplar gastos de pequeñas posibles reformas y así evitar sorpresas. Caso de encontrarse la propiedad ocupada el mismo juzgado resuelve sobre la desocupación, entrega de llaves y liberación de todas las cargas.

    Parece que el juzgado te da la enhorabuena y las llaves.

  8. #9

    Inversius

    en respuesta a Trocolo
    Ver mensaje de Trocolo

    os recuerdo que utilizando las técnicas osint se pueden conseguir fotos de los inmuebles por dentro de los deudores.

  9. #10

    Trocolo

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Ya me has jodido. A parte del curso, ahora tengo que aprender programación y hacerme detective. Se me va la vida. jajajaja

  10. #12

    Rafarafael

    Pensaba que era un foro para ayudar y compartir información.
    Ya veo, por algunos comentarios, que en algunos casos al foro se utiliza alegrarse y jactarse de los problemas y preocupaciones de los demás. No logro entenderlo; así nos va en el mundo...

  11. #13

    Galagulin

    en respuesta a Rafarafael
    Ver mensaje de Rafarafael

    Por mera curiosidad: ¿que información o ayuda has compartido tu con el resto de usuarios?

  12. #14

    Rafarafael

    en respuesta a Galagulin
    Ver mensaje de Galagulin

    en este foro, ninguna (acabo de incorporarme). En el resto de ámbitos, me dedico profesionalmente a ayudar a las personas

  13. #15

    Rafarafael

    en respuesta a Conversador
    Ver mensaje de Conversador

    "Como mucho alguien en ese caso podrá pedir un préstamo o crédito personal (que ya verá el banco si lo concede o no) y luego, hacer un hipotecario más barato para cancelar el personal".

    Esa es buena opcion!

  14. #16

    Chatarras

    A mí si me dieron hipoteca sobre el testimonio de aprobación de remate. Primero me costó convencer al propio juzgado de esta figura. Después patearme un montón de bancos, hasta que finalmente hubo uno que entendió la operativa

  15. #17

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rafarafael
    Ver mensaje de Rafarafael

    No te molestes, Rafael. Intentamos hablar de cosas serias, pero de una forma divertida y es lógico que haya sonrisas.

    He contado tu caso porque es un error muy típico (pero mucho mucho) de los novatos el creer que una vez adjudicada la subasta los bancos les prestarán el dinero del remate. Yo tengo un par de casos muy cercanos de gente muy solvente a la que antes de la subasta le dijeron que por supuesto que sí se lo prestarían y que tras la subasta les dejaron colgados. Y hablo de gente de muchísima solvencia que estaban pidiendo calderilla en comparación con su patrimonio.

  16. #18

    Rafarafael

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pues sí, no me molestaré. Es mejor tomarse las cosas con humor, aunque no siempre es fácil ni posible! Al fin y al cabo sólo es dinero, y tiene su justa importancia. ya os contaré como termina el tema. Por si le sirve a alguien mi experiencia. Muchas gracias!

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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