Así se investiga una subasta

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Pongo la mano en el fuego a que ninguno de los incautos que ahora mismo están ofreciendo el oro y el moro en la subasta SUB-JA-2018-100887 es alumno de mi curso Triunfa Con Las Subastas.

¿Por qué estás tan seguro, Tristán?

Porque en el curso les he mostrado, con pelos y señales -y con un buen montón de vídeos de ejemplo-, cómo se investigan las subastas. Y es absolutamente imposible que no se hayan fijado en lo que ésta encierra en su edicto de subasta, que una de las condiciones generales de la misma es advertir a los postores que la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) ha manifestado su intención de ejercer su derecho de tanteo y que el juzgado ha manifestado que tras la subasta se le concederé el plazo legal para llevarlo a cabo.

 

 

Y no solo eso, sino que, además, examinando la cabecera del edicto de subasta se puede comprobar que la Empresa Municipal de la Vivienda ya ha tomado posiciones en el juzgado personándose con abogado y procurador para defender sus derechos.

 

 

O sea, que tienen muy claro que van a por ello.

¿Y esto que significa?

Pues muy sencillo, que cuando Fulanito de Tal haya ganado la subasta y el juzgado haya dictado el decreto de aprobación de remate y el adjudicatario haya ingresado el precio ofrecido en la subasta, el juzgado, antes de dictar el decreto de adjudicación, le dará plazo a la EMV para ejercer el derecho de tanteo. 

Y si ejerce el tanteo, como han manifestado que van a hacer, entonces la EMV sustituirá al adjudicatario y el decreto de adjudicación se dictará directamente a su favor.

O puede que el juzgado decida tramitar la cosa de diferente manera.

Por ejemplo, que decida darle el plazo a la EMV antes de dictar la aprobación de remate. Esto sería mejor para el frustrado adjudicatario, porque así al menos evitaría tener que ingresar el precio del remate.

En cualquier caso una putada. Porque el adjudicatario tendría el dinero ofrecido retenido varios meses tanto si lo ha tenido que ingresar en la cuenta del juzgado como si no. No puede gastarse un dinero que quizás tenga que acabar ingresando en el juzgado.

¿Y es seguro que la Empresa Municipal de la Vivienda ejercerá el derecho de retracto?

Eso han dicho.

Pero llevan años sin hacerlo porque hasta ahora no han tenido partidas económicas destinadas a ese fin.

Pero como en Madrid gobiernan los perroflautas de Podemos y son más vagos que la chaqueta de un guardia, resulta que no finalizan casi ninguno de los proyectos que se proponen en sus presupuestos y resulta que a final de año siempre les sobra un montón de dinero. Gracias a su incompetencia está produciéndose el milagro de que un gobierno comunista esté generando superávit en las cuentas municipales.

Se cuelgan la medalla de la buena gestión, pero la realidad es que es muy difícil ser un porrero y estar en el tajo todos los días a las 8 AM sacando adelante los proyectos municipales.

Resumiendo, que ahora les sobra la pasta y que tienen de sobra para comprar todos los pisos que vayan saliendo a subasta sobre los que tengan derecho de tanteo y luego acoger en ellos a alguno de los 17.000 africanos que se han colado en España en lo que llevamos de año.

O sea, esta es la oportunidad de llevar a cabo las políticas que realmente les gustan, comprar casas y alojar en ellas a gorrones.

Y la pregunta es...

¿Tiene realmente la EMV derecho de tanteo y retracto sobre esta vivienda?

Pues el juzgado dice que sí.

Y la EMV opina lo mismo.

Pero ese derecho solo dura 10 años y este edificio fue entregado en 2005 o 2006.

O sea, que parece que no.

Y lo cierto es que el Sr. Registrador de la Propiedad dice que ya no les asiste ese derecho (ver siguiente imagen).

 

 

Pero claro, quizás los listitos de la EMV y del juzgado no se han tomado la molestia de leer la extensa de la Certificación de Cargas.

Pero los alumnos de mi curso de subastas seguro que sí la han leído.

Y eso que esta nota marginal está casi escondida entre otras notas marginales.

Pero en la siguiente página hay otra nota marginal mucho más explícita (ver la siguiente imagen).

 

 

 

Jolín, las cosas que aprende uno si se toma la molestia de hacer buenas investigaciones de las subastas que le interesan.

Entonces, ¿tiene o no tiene la EMV derecho de retracto?

Yo diría que no, pero ellos y el juzgado creen que sí.

Y lo peor, que donde hay patrón no manda marinero. Y en este caso, si el marinero quiere llegar a mandar tendrá que amotinarse contra el almirantazgo, echar al capitán por la borda y defender sus derechos.

Siempre acompañado de su letrado y su procurador.

O sea un lío.

Y todo para comprar por un precio excesivo un piso desvalorizado por la cercanía de un buen número de familias gitanas que llevan años dando mala fama al llamado sector Pintores de Sanchinarro. No hay más que hacer una simple búsqueda en Google y estar un ratillo leyendo los resultados.

Solo comentar que yo compré alli una vivienda por unos cincuenta y tres mi euros y que tras reformarla completamente la tuve que malvender en no más de ochenta mil. Y otra que compré por unos cincuenta y nueve mil euros no la pude vender por más de noventa y cinco mil. Y eso que le hice una reforma en profundidad. 

Viviendas similares en ese barrio, también de VPO y del mismo tamaño, las podría haber vendido casi por mucho el triple.

Pero a algunos políticos madrileños se les ocurrió realojar en 12 portales del sector pintores a dos familias gitanas por cada portal y el resultado ha sido el que es.

No hay nada peor para el negocio inmobiliario que la presencia de gitanos.

La experiencia que he comentado es de viviendas en dos de esos doce portales, en plena zona comanche, pero también he comprado en el edificio aledaño y también tres o cuatro edificios más allá. Y aunque el precio va aumentando según te alejas de la zona cero, no tanto como para justificar los precios que se están ofreciendo en la subasta protagonista de este artículo.

La subasta ha concluido y se ha adjudicado en 170.000 euros.

Por eso estoy seguro de que los postores no saben nada de la presencia de los gitanos.

Pues menuda investigación penosa que han hecho.

¿O no?

 

  1. en respuesta a Nuva12
    #40
    23/07/18 10:35

    Gracias ;) y acabo de añadir un párrafo más a mi anterior mensaje, con el principal obstáculo a la credibilidad de la noticia tal cual.

    Espero que pronto salga en Cendoj la Sentencia (hay una mía mucho menos importante, así que es posible), ya que parece ser de junio de este año, y así descubrie la verdad.
    Y, si es de hace poco, dicho sea de paso, también es imposible que tenga fecha para dejar el piso ("a final de verano"), porque la deberá señalar el Juzgado de instancia cuando vuelvan allí los autos.
    Si es de años anteriores, no la he encontrado.

  2. en respuesta a Jotaerre
    #39
    23/07/18 10:27

    Jajaaaaa, qué poder de deducción. Me recuerdas al gran detective creado por Sir Arthur Conan Doyle.

  3. en respuesta a Nuva12
    #38
    23/07/18 10:18

    Dice que el contrato finalizaba el 2016 (siendo la subasta el 2015 o antes, por el dato de que "había" dos subasteros = presencial), lógico pensar que era anterior al 2013, pero entonces solo debería mantenerlo 5 años.
    Y no estaba registrado, porque conoció a los inquilinos al llamar a la puerta.
    Si sí, duraría el plazo pactado, que dice ser hasta 2016.

    Pero la principal mentira es que se pueda tramitar un desahucio, y ganarlo, sin haberse acumulado la demanda de retracto o suspendido un pleito a resultas del otro. Y, si dice que los desahució, o fue en ejecución provisional (posible, pero absurdo entonces que hiciera obras), o es contradictorio con recibir luego un retracto basado en un contrato que el desahucio extinguió.

  4. en respuesta a Jotaerre
    #37
    23/07/18 10:07

    Si están tergiversados, si.

    Jotaerre, el primer párrafo de mi intervención es correcto, o no?
    “para que hayan podido ejercer el RETRACTO solo hay dos posibilidades: - Contrato anterior a 2013 ó - Contrato posterior a 2013 inscrito en RP. Es así verdad?”
    El artículo sólo dice que el contrato terminaba en 2016, pero no dice si comenzó antes o después del 2013.

    Saludos,

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #36
    23/07/18 10:02

    Tristán, ya sé que es un retracto de inquilinos. Llevas razón, al registrar tenía que notificar al inquilino y el Registrador esperar a que pase el plazo del retracto. No sé, diría que no había arrendatarios, se lo registraron y, luego saltaron con la demanda de retracto.

  6. en respuesta a Nuva12
    #35
    23/07/18 09:36

    Lee mejor la noticia, que te estás liando: los echó con un desahucio y tras 9 meses sin pagar, ¿no te parece un agujero espacio-temporal que solo después recibiera la demanda de retracto (son 30 días, y obviamente el desahucio ya lo instó como propietario, y, si ganó, no cabía retracto)?

    No solo faltan datos, sino que los que dan están tergiversados.

  7. en respuesta a Nuva12
    #34
    23/07/18 09:24

    Nuva, no es un retracto de copropietarios, que tienen un plazo de 9 días (3 meses en Cataluña). Este es un retracto de inquilinos. Por lo tanto, para inscribir su título el adjudicatario debió acreditar ante el Registro que había notificado y dado plazo al inquilino para ejercer el retracto.
    Sin entrar en detalles sobre la fecha del contrato, que también tienen su importancia si este es anterior o posterior a junio de 2013

  8. en respuesta a Jotaerre
    #33
    23/07/18 09:22

    Jotaerre, con lo de los 15 días después de haber sido registrado, me refería a que es la última oportunidad que tienen para ejercer el retracto; porque entiendo que previamente aúnque le comunicó verbalmente su adjudicación, no lo hizo fehacientemente (vía burofax, comunicándole todos los datos incluido el precio).

    Ah, otra cosa chocante es que haya hecho la reforma durante 3 meses nada más y nada menos con los inquilinos dentro. Ó se fueron amablemente y luego notificaron su intención de hacer el retracto. Lo dicho, que faltan datos.

  9. en respuesta a Nuva12
    #32
    23/07/18 08:48

    Hola, Nuva, en lo último tienes razón que es irrelevante, pero lo demás repásalo, o te darán un buen repaso a tí los demás que comenten...;)

  10. en respuesta a Jotaerre
    #31
    23/07/18 08:27

    Hola Jotaerre, para que hayan podido ejercer el RETRACTO solo hay dos posibilidades: - Contrato anterior a 2013 ó - Contrato posterior a 2013 inscrito en RP. Es así verdad?

    De las incongruencias que hablas (a mí más que incongruencias me parece que en ése artículo faltan datos), dicen que ejercen el retracto una vez que ya está registrado a nombre del Adjudicatario. Cuánto tiempo después? Porque una vez registrado creo que tienen 15 días para ejercerlo (más en Cataluña y no sé en Baleares). También lo que dice de que paga el piso el jefe; el retracto solo lo puede ejercer el inquilino, ahora bién si el dinero se lo ha prestado el jefe, un familiar,... es algo que poco importa.

    Saludos,

  11. en respuesta a Bestezuelo
    #30
    23/07/18 07:23

    Buenos días, Bestezuelo, es la tercera vía por la que me llega esta noticia, y, más que no tener gracia, lo que no tiene es pies ni cabeza, si se analiza desde un punto de vista jurídico riguroso (y no amarillista, como hace el manipulador periodista, y se tragan los de los primeros comentarios).

    Pero prefiero no entrar en detalles, porque me parece un buen ejercicio para que los foreros juguéis a encontrar las diversas incongruencias que contiene.

    Saludos,

  12. en respuesta a Jotaerre
    #29
    23/07/18 00:18

    ¿Y aquí que ha podido pasar? ¿ sería el contrato anterior a 2013? por que no tiene ni pizca de gracia.
    www.diariodeibiza.es/pitiuses-balears/2018/07/22/pesadilla-kafkiana-perder-casa/1003172.html

  13. en respuesta a Hotwu
    #28
    21/07/18 21:26

    Has ido a ver el edificio en Luisa Fernanda? Qué tal es?

    Un conocido mío vivía en esa calle y alquilaba un piso, no te lo pierdas, por 400 euros el piso entero. Era de una familia que estaban todos peleados y lo iban a alquilar por habitaciones, y por pura desidia pasaban del piso, no se ocuparon de alquilar el resto de habitaciones, así que acabó disfrutando del piso entero por 400 euros, 3 habitaciones pequeñas, y el salón con su balconcito.

  14. #27
    21/07/18 19:33

    Tampoco tiréis por las nubes los precios de Sanchinarro que yo el año pasado vendí una vivienda de 3 habitaciones con garaje y trastero por 230k y libre de gitanos. Comprada en subasta, por supuesto. La urbanización, era muy humilde y sin piscina pero de ahí a leer que los precios no bajan de 400k, no nos pasemos.

  15. #26
    21/07/18 00:06

    Yo no investigué ésta subasta. Si me hubiera saltado al ojo lo del tanteo.

    Pero, reconozco que no entiendo lo que significa el 691.3 lec, que figura en el edicto y al que Tristán ha hecho alusión.

    691.3: 3. Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil el edicto que se publique en el Portal de Subastas indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.

    Saludos,

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    #25
    20/07/18 18:50

    Y entre tanto San Chicharro, ¡ Estalló la subasta del mes ! Sin EMVs, tanteos , retractos ni mierdas varias !

    SUB-JV-2017-84888

    Mirad la puja máxima, la zona y llorad... salvo que seáis el máximo licitador.

    Todavía me queda escribir 100.000 veces "Haz caso a tu olfato, aunque la zona sea cara el partido son 11 contra 11 ..."

  17. en respuesta a Hotwu
    #24
    20/07/18 15:46

    Hola, Hotwu, es el 25.5 LAU, pero, tras la reforma del 2013 (que extingue el contrato por subasta), la DGRN ya no lo exige.
    Saludos,

  18. en respuesta a Hotwu
    #23
    20/07/18 15:43

    jejeje, muy bueno

  19. #22
    20/07/18 15:32

    Living on my own
    ( Música de fondo ---> https://www.youtube.com/watch?v=NRKDUqRpYKI)
    (By Freddie Auction)

    A veces tiemblo
    y no puedo parar
    ayer ley (í) de nuevo
    un post de Tristán

    y tremolo,
    tremolo ...
    antes de licitar

    dido dere
    dido dere
    antes de pujar
    haz bien los deberes

    dido dere
    dido dere
    o la ruina
    pronto
    te buscarás !

    ¡ Piensa y lee antes de pujar !

    piensa y lee
    haz bien los deberes

    piensa y lee
    haz bien los deberes

    piensa y lee
    haz bien los deberes

    antes de licitar
    yeah !

  20. en respuesta a Hotwu
    #21
    20/07/18 15:29

    Dos de esos inquilinos son míos y no tienen nada que ver con los comanches que viven más arriba, eso desde luego. Pero tampoco pagan tanto como los que tengo otros 500 mts más lejos.

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