Problemática de las subastas de VPO

12

Menudo follón tenemos en España con la normativa de las VPO, ahora llamadas VPP (Vivienda de Protección Pública), pero que yo prefiero seguir denominándolas como siempre se ha hecho. Para empezar cada Comunidad Autónoma va en una dirección, habiendo diferencias increíbles entre unas y otras, diferencias que no se paran en las fronteras de las comunidades autónomas, sino que incluso aumentan dependiendo de si la promoción ha dependido de la Consejería de Vivienda de la Comunidad Autónoma o si lo ha hecho del ayuntamiento. 

No solo eso, sino que -y esto ya es el colmo- en una misma Comunidad Autónoma el furor legislativo ha sido tan intenso que hay promociones que se han acogido a una Ley, otras a otra y el desbarajuste es tal que en Madrid, por ejemplo, es casi imprescindible visitar las oficinas de la consejería de vivienda con el número de expediente de calificación de la protección oficial para conocer exactamente cuáles son las limitaciones concretas que afectan a esa determinada promoción de VPO.

Y lo que ya es el colmo de los colmos es que dentro de una misma promoción de VPO, cada piso es diferente en función de si se han acogido o no a la financiación privilegiada y, si lo han hecho, en qué cuantía. Un piso ha podido recibir una ayuda de veinte mil euros y el piso vecino haberla recibido de ocho mil o no haber recibido nada porque el adjudicatario no reunía las condiciones necesarias para ello o simplemente porque se le olvidó pedir la ayuda. Además, sobre esto último, debido a la Ley de Protección de Datos, no informan hasta que les presentas el Decreto de Adjudicación, es decir, cuando el daño ya está hecho. 

El follón, por tanto, es tremendo y no conviene meterse en la subasta de uno de estos pisos sin haber hecho los deberes.

En Madrid al menos se puede participar en estas subastas porque la Consejería de la Vivienda del gobierno regional opina que no hay nada en la legislación que lo prohíba ni que limite la asistencia de postores, aunque no reúnan los requisitos económico-sociales necesarios para las VPO en general. Incluso una sociedad limitada puede adjudicarse estas subastas. En otras comunidades, en cambio, hay que reunir ciertos requisitos para participar y además las subastas están medio amañadas por el gobierno autonómico.

Lo que está claro es que como la Administración tiene derecho de tanteo y retracto, el juzgado debería comunicarle su intención de subastar con antelación a la subasta y, en el caso de no haberlo hecho, debería comunicárselo al menos antes de dictar el Decreto de Aprobación del Remate. Más que nada para evitarle futuros follones al adjudicatario.

La Consejería de Vivienda de Madrid tiene claro que no lo va a ejercer ni antes ni después de la subasta, pero ojo, que eso solo por tratarse de una subasta judicial. En las posteriores transmisiones la cosa cambia. Si se trata de la Empresa Municipal de la Vivienda en las siguientes transmisiones sí puede que lo ejerza, al menos lo harían si tuvieran dinero para ello, que hoy por hoy no es el caso.

Y otra cosa, ya se sabe que muchas VPO se pueden descalificar a los 15 años devolviendo las ayudas recibidas pero que actualmente, si se quieren vender, no hace falta llegar a descalificarlas. Basta con pedir permiso a la Consejería de Vivienda y santas pascuas. La novedad es que hasta hace poco el permiso de venta era gratuito y ahora hay que pasar por caja y... devolver las ayudas que recibió el ex-propietario. 

Mucho cuidado con eso que son palabras mayores y no es poco dinero.

Postdata (23 junio): Un amable lector, subastero madrileño, me recuerda que me he dejado en el tintero el mayor handicap que tenemos en las subastas de VPO si en la promoción ha intervenido el ayuntamiento de Madrid y que consiste en que la Empresa Municipal de la Vivienda se reserva el derecho a pasarle al vendedor de una VPO una factura por un importe del 20% del precio de venta. Es decir, que el subastero compra la VPO sin problemas y luego la vende a un tercero (con permiso de venta, claro) y unas semanas o meses después recibe una notificación de la EMV en el sentido de que les debe el pastizal mencionado, nada menos que el 20% del Precio Oficial. Es lo que le pasó hace un año al lector informante. La EMV le reventó la rentabilidad de la venta de una VPO con la que se las prometía muy felices.  

Es cierto, dentro de muy pocos días se subasta una VPO con esas mismas limitaciones...

 

 

  1. en respuesta a burdeos
    #12
    10/07/18 08:24

    Ambos conceptos casan perfectamente porque en algún párrafo del reglamento hay una normativa que dice que en el caso de subasta se pierden parte de las limitaciones del estado de vivienda protegida.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #11
    09/07/18 22:28

    Me lo puedo imaginar tan poco como el fraude de enajenar una vivienda protegida por encima de su precio máximo estando aún calificada, y constando públicamente el precio de adquisición...
    Pero lo que no se me ocurre es de forma podrían hacerse casar ambos conceptos: vivienda protegida y subasta... sin que ninguno de los dos pierda su razón de ser.

  3. en respuesta a burdeos
    #10
    09/07/18 18:50

    Por supuesto que no hay límites de precios, ¿te imaginas una subasta en la que no se pudiera pujar hacia arriba por estar el precio topado?

  4. #9
    09/07/18 18:24

    Buenas tardes,
    Acabo de leer esta entrada y hay un punto que me llama mucho la atención y que no habéis comentado. El precio por el que se puede adjudicar una VPO (VPP, etc..). La normativa dice que mientras que no sean descalificadas tienen unos precios máximos de venta (y de alquiler). Si bien en segundas transmisiones y posteriores, en la CAM al menos, no se impone ningún tipo de requisito para el comprador, sí se impone un precio máximo de venta dependiendo de precio del modulo (según normativa a la que esté sujeta esa vivienda en concreto) y de la superficie útil, que no construida.
    Es habitual que las viviendas protegidas o no se venden hasta que son descalificadas para poderlas vender al precio que el propietario quiera, o se venden escriturando por el precio máximo y pagando en b el resto hasta el precio pactado, que suele estar más cercano al precio de mercado de una vivienda libre de la misma zona.
    Pues bien, salvo que me digáis lo contrario, me da la sensación de que en una subasta se puede adquirir una vivienda protegida al precio que sea. Por una parte está el precio de la puja, que aunque no supere el precio de la vivienda protegida, si le sumas las cargas previas, además de por la que salga a subasta,.. se puede dar la paradoja de estar pagando por la vivienda mucho más del precio máximo oficial; otra cosa que no entro a valorar es que el precio final siga estando por debajo de mercado y pueda interesar como operación. Pero jurídicamente hablando, o algo se me escapa, o hay un agujero legal respecto al precio máximo de adquisición de una vivienda protegida, cuando es subastada...
    Es un disparate lo que comento? hay algún tecnicismo que se me escapa?
    Como ejemplo os pongo esta subasta activa SUB-JA-2018-100714 (no participo en ella)
    Un saludo,

  5. #8
    24/01/15 17:45

    De todas formas, flormar, por lo que se dice en esta entrada, los problemas podrían ser para la adjudicataria (y no parece que sea de su parte de quien preguntas), en forma de riesgo, bajo, de retracto o de una "comisión" en caso de reventa.
    Saludos,

  6. en respuesta a flormar
    #7
    24/01/15 17:00

    Buenas tardes, flormar, Tristán nos ha anunciado que se marcha (de nuevo) de vacaciones nevadas durante 2 semanas, y este caso presenta unos interrogantes que, personalmente, no controlo.
    Esperemos si en el interín algún especialista te puede dar una respuesta.
    Saludos,

  7. #6
    24/01/15 16:16

    Hola ,voy a ver si me dices si puede haber problemas en esta adjudicacion :
    En una subasta judicial sale una VPO adquirida en el 2003 , dicha subasta se la adjudica una señora que ya tiene vivienda en propiedad y que no va a vivir en ella ,
    Estoy pensando que si en CASTILLA Y LEON para adquirir una VPO hay que inscribirse en un registro ¿como es posible adquirir una en subasta ?
    Por lo que se el juzgado no ha notificado nada a la junta y la vivienda se ha subastado como si fuera libre.
    El decreto de adjudicacion ya esta emitido,
    Gracias

  8. #5
    25/06/12 14:43

    La verdad, nunca me he metido con estos asuntos de VPO, pero ahora con toda la informacion que aqui se muestra, ahora si que si, estoy totalmente decidido a dejarlo definitivamente a un lado. Gracias!

  9. #4
    25/06/12 11:24

    Hola de nuevo Tristán,

    La razón por la que normalmente no se acogen a la financiación convenida o "privilegiada", es porque les compensa más acogerse a una hipoteca libre referenciada al Euribor más diferencial. El ejemplo más paradigmático es el empleado de banca que adquiere su VPP y que "su empresa" le ofrece una hipoteca libre Euribor con diferencial negativo.

    En este caso, aunque en el mismo acto de la escritura de compraventa cancele el préstamo convenido del promotor, y constituya la hipoteca libre, debido a lo que dispone el artículo 13 de la Orden 1148/2006, el plazo de vinculación al régimen de protección son 30 años, ya que el promotor se acogió a la financiación convenida o "privilegiada"

    Esto lo conozco bastante bien, ya que como dije soy adquiriente de VPP, y después de que algún vecino mío presumiera de que puede descalificar su vivienda en 15 años porque NO se subrogó al préstamo convenido, le demostré, mirando su nota simple informativa y luego mirando el Real Decreto 801/2005, que su vivienda tiene también un plazo de vinculación de 30 años como toda la promoción. Su gozo en un pozo...

    La cédula de calificación definitiva que otorga la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, es común a toda la promoción. Es decir, que en el expediente de calificación se meten a todas las viviendas de la promoción sin distinción. Y si en la cédula de calificación definitiva dice "No obstante, por haberse acogido a las medidas de financiación del Plan Estatal aprobado por el Real Decreto 801/2005, de 1 de Julio, el plazo de vinculación será el establecido en el Artículo 5 de dicho Real Decreto" refiriéndose a las ayudas financieras a las que se acogió el promotor, de nada sirve que sus adquirientes renuncien a las ayudas financieras, porque el plazo de vinculación es el mismo, de 30 años.

    Coincido contigo en la complejidad de la normativa de vivienda protegida. Hay cuestiones que ni siquiera en la Calle Maudes (donde está la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación) los funcionarios saben responderte con claridad cuando les preguntas algo en persona, y se debe realizar un escrito y pasarlo por registro para que te den una respuesta concreta.

    Saludos.

  10. en respuesta a Ivakz
    #3
    25/06/12 09:54

    Gracias Ivakz por tu aportación, aunque mi reciente experiencia va en sentido contrario pues en enero me adjudiqué una VPPL en la que el promotor sí se había acogido a la financiación privilegiada del Decreto 801/05 por lo que todas las viviendas tenían una vinculación de 30 años al régimen de protección oficial y además indescalificable hasta el final de dicho periodo, EXCEPTO la vivienda que yo compré y algunas más de la misma promoción, que no se por qué no se acogieron a dicha financiación y las cuales solo eran de protección oficial por 20 años y descalificables a los 15 años. Además de tener un precio oficial diferente.

    Y efectivamente, para saber si una vivienda concreta se ha acogido o no a la financiación privilegiada del RD 801/2005 o del RD1/2002 basta con mleer muy atentamente la extensa de la nota simple, aunque no siempre lo especifica. Y lo que no especifica de ninguna manera es la cuantificación de la ayuda recibida, información que no te proporciona nadie hasta que presentas el Decreto de Adjudicación que demuestre que eres el actual propietario.

    Aunque tampoco me extraña lo que afirmas. Ya digo que la legislación sobre VPO es la más farragosa que pueda imaginarse.

  11. #2
    24/06/12 22:55

    Hola Tristán. Soy adquiriente de una vivienda de protección pública en la Comunidad de Madrid, y me ha llamado la atención tu siguiente afirmación: "Y lo que ya es el colmo de los colmos es que dentro de una misma promoción de VPO, cada piso es diferente en función de si se han acogido o no a la financiación privilegiada".

    Hay que matizar que a efectos prácticos, no es así en la mayoría de los casos. Según el artículo 13 de la Orden 1148/2006, de 29 de marzo, del Consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por el que se establecen las bases reguladoras y el procedimiento de tramitación de las ayudas financieras previstas en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda:

    "Siempre que respecto de su promoción se haya formalizado el préstamo convenido previsto en el Real
    Decreto 801/2005, de 1 de julio, las determinaciones de dicho Real Decreto serán de aplicación a las
    viviendas gravadas con dicho préstamo, aun cuando, posteriormente, el préstamo se cancele y con
    independencia de que los adquirentes o arrendatarios de dichas viviendas soliciten o no las ayudas
    financieras previstas en el mencionado Real Decreto para su adquisición o arrendamiento
    ."

    Es decir, que si el promotor se acogió al préstamo convenido al amparo del Real Decreto 801/2005, el plazo de vinculación al régimen de protección es independiente respecto a que haya pedido o no ayudas financieras, o en su caso, se hayan concedido o denegado. En todos los casos sería de 30 años según el artículo 5 del Real Decreto 801/2005.

    Para salir de dudas, recomiendo encarecidamente mirar la NOTA SIMPLE INFORMATIVA del Registro de la Propiedad. En todos los casos viene inscrita la CALIFICACIÓN DEFINITIVA. En el caso de que el promotor hubiera pedido financiación cualificada, en la nota simple de todas las vivienda de la promoción podrá algo así como "El plazo de vinculación al régimen de protección de las viviendas es de 20 años de acuerdo con el Decreto 11/2005. No obstante, por haberse acogido a las medidas de financiación del Plan Estatal aprobado por el Real Decreto 801/2005, de 1 de Julio, el plazo de vinculación será el establecido en el Artículo 5 de dicho Real Decreto". Es decir, 30 años en todos los casos

    Así pues, que si el promotor se acogió al préstamo convenido, que por regla general concurre esta situación, sí o sí las viviendas tendrán un plazo de vinculación de 30 años. Este extremo es fácil de comprobar mediante la mencionada nota simple.

    Si el promotor NO se acogió al préstamo convenido, los adquirientes NO tienen derecho a las ayudas financieras al amparo del Real Decreto 801/2005 al no poder subrogarse a ningún préstamo convenido, excepto si formalizan un préstamo convenido por concesión directa. Conviene recordar, y es muy importante, que es requisito indispensable formalizar un préstamo convenido (por subrogación o por concesión directa) para poder acceder a las ayudas financieras.

    Por eso, a efectos prácticos casi siempre la duracción en el régimen de protección afecta por igual a toda la promoción. Y en el caso "raro" mencionado anteriormente, se puede averiguar de un vistazo en la NOTA SIMPLE si la vivienda tiene como carga hipotecaria un préstamo convenido por concesión directa. Es decir, que al final siempre te acabarás enterando mediante la nota simple si la vivienda ha recibido o no algún tipo de ayuda financiera (ACLARACIÓN IMPORTANTE: el préstamo convenido se considera una ayuda financiera)

    Saludos.

    PS: ¿financiación privilegiada? Los préstamos convenidos al amparo del Real Decreto 801/2005, recientemente revisados, tienen actualmente un tipo de interés del 3.34% nominal anual. Esto no es precisamente un tipo de interés "privilegiado", ni por tanto lo es la financiación convenida.

  12. #1
    23/06/12 18:32

    Hola Tristán y cía. Sólo un toque para seguir expresandoos mi continuidad en la lectura de éste inmenso blog y deciros que cada vez que me doy una vuelta por él acabo teniendo que bajar al chino del barrio a comprar más café por que se me acaba en mi afán de seguir todos los vericuetos que abrís y cerrais en cualquiera de los casos que tocais. De mayor quisiera ser como vosotros sino fuera por que me han dicho que es más rentable ser HDP. (Hago alusión al chiste aquel en que un niño decía que de mayor quería ser hdp porque siempre que iba con su padre este le decía: "mira que coche tiene ese hdp", "mira que tía tiene ese hdp" ....) .
    un saludo

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar