Así se investiga una subasta

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Pongo la mano en el fuego a que ninguno de los incautos que ahora mismo están ofreciendo el oro y el moro en la subasta SUB-JA-2018-100887 es alumno de mi curso Triunfa Con Las Subastas.

¿Por qué estás tan seguro, Tristán?

Porque en el curso les he mostrado, con pelos y señales -y con un buen montón de vídeos de ejemplo-, cómo se investigan las subastas. Y es absolutamente imposible que no se hayan fijado en lo que ésta encierra en su edicto de subasta, que una de las condiciones generales de la misma es advertir a los postores que la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) ha manifestado su intención de ejercer su derecho de tanteo y que el juzgado ha manifestado que tras la subasta se le concederé el plazo legal para llevarlo a cabo.

 

 

Y no solo eso, sino que, además, examinando la cabecera del edicto de subasta se puede comprobar que la Empresa Municipal de la Vivienda ya ha tomado posiciones en el juzgado personándose con abogado y procurador para defender sus derechos.

 

 

O sea, que tienen muy claro que van a por ello.

¿Y esto que significa?

Pues muy sencillo, que cuando Fulanito de Tal haya ganado la subasta y el juzgado haya dictado el decreto de aprobación de remate y el adjudicatario haya ingresado el precio ofrecido en la subasta, el juzgado, antes de dictar el decreto de adjudicación, le dará plazo a la EMV para ejercer el derecho de tanteo. 

Y si ejerce el tanteo, como han manifestado que van a hacer, entonces la EMV sustituirá al adjudicatario y el decreto de adjudicación se dictará directamente a su favor.

O puede que el juzgado decida tramitar la cosa de diferente manera.

Por ejemplo, que decida darle el plazo a la EMV antes de dictar la aprobación de remate. Esto sería mejor para el frustrado adjudicatario, porque así al menos evitaría tener que ingresar el precio del remate.

En cualquier caso una putada. Porque el adjudicatario tendría el dinero ofrecido retenido varios meses tanto si lo ha tenido que ingresar en la cuenta del juzgado como si no. No puede gastarse un dinero que quizás tenga que acabar ingresando en el juzgado.

¿Y es seguro que la Empresa Municipal de la Vivienda ejercerá el derecho de retracto?

Eso han dicho.

Pero llevan años sin hacerlo porque hasta ahora no han tenido partidas económicas destinadas a ese fin.

Pero como en Madrid gobiernan los perroflautas de Podemos y son más vagos que la chaqueta de un guardia, resulta que no finalizan casi ninguno de los proyectos que se proponen en sus presupuestos y resulta que a final de año siempre les sobra un montón de dinero. Gracias a su incompetencia está produciéndose el milagro de que un gobierno comunista esté generando superávit en las cuentas municipales.

Se cuelgan la medalla de la buena gestión, pero la realidad es que es muy difícil ser un porrero y estar en el tajo todos los días a las 8 AM sacando adelante los proyectos municipales.

Resumiendo, que ahora les sobra la pasta y que tienen de sobra para comprar todos los pisos que vayan saliendo a subasta sobre los que tengan derecho de tanteo y luego acoger en ellos a alguno de los 17.000 africanos que se han colado en España en lo que llevamos de año.

O sea, esta es la oportunidad de llevar a cabo las políticas que realmente les gustan, comprar casas y alojar en ellas a gorrones.

Y la pregunta es...

¿Tiene realmente la EMV derecho de tanteo y retracto sobre esta vivienda?

Pues el juzgado dice que sí.

Y la EMV opina lo mismo.

Pero ese derecho solo dura 10 años y este edificio fue entregado en 2005 o 2006.

O sea, que parece que no.

Y lo cierto es que el Sr. Registrador de la Propiedad dice que ya no les asiste ese derecho (ver siguiente imagen).

 

 

Pero claro, quizás los listitos de la EMV y del juzgado no se han tomado la molestia de leer la extensa de la Certificación de Cargas.

Pero los alumnos de mi curso de subastas seguro que sí la han leído.

Y eso que esta nota marginal está casi escondida entre otras notas marginales.

Pero en la siguiente página hay otra nota marginal mucho más explícita (ver la siguiente imagen).

 

 

 

Jolín, las cosas que aprende uno si se toma la molestia de hacer buenas investigaciones de las subastas que le interesan.

Entonces, ¿tiene o no tiene la EMV derecho de retracto?

Yo diría que no, pero ellos y el juzgado creen que sí.

Y lo peor, que donde hay patrón no manda marinero. Y en este caso, si el marinero quiere llegar a mandar tendrá que amotinarse contra el almirantazgo, echar al capitán por la borda y defender sus derechos.

Siempre acompañado de su letrado y su procurador.

O sea un lío.

Y todo para comprar por un precio excesivo un piso desvalorizado por la cercanía de un buen número de familias gitanas que llevan años dando mala fama al llamado sector Pintores de Sanchinarro. No hay más que hacer una simple búsqueda en Google y estar un ratillo leyendo los resultados.

Solo comentar que yo compré alli una vivienda por unos cincuenta y tres mi euros y que tras reformarla completamente la tuve que malvender en no más de ochenta mil. Y otra que compré por unos cincuenta y nueve mil euros no la pude vender por más de noventa y cinco mil. Y eso que le hice una reforma en profundidad. 

Viviendas similares en ese barrio, también de VPO y del mismo tamaño, las podría haber vendido casi por mucho el triple.

Pero a algunos políticos madrileños se les ocurrió realojar en 12 portales del sector pintores a dos familias gitanas por cada portal y el resultado ha sido el que es.

No hay nada peor para el negocio inmobiliario que la presencia de gitanos.

La experiencia que he comentado es de viviendas en dos de esos doce portales, en plena zona comanche, pero también he comprado en el edificio aledaño y también tres o cuatro edificios más allá. Y aunque el precio va aumentando según te alejas de la zona cero, no tanto como para justificar los precios que se están ofreciendo en la subasta protagonista de este artículo.

La subasta ha concluido y se ha adjudicado en 170.000 euros.

Por eso estoy seguro de que los postores no saben nada de la presencia de los gitanos.

Pues menuda investigación penosa que han hecho.

¿O no?

 

  1. #60
    06/09/18 19:04

    Aprovechad ahora los preguntones porque este fin de semana regreso de mis vacaciones y a partir del lunes el cancerbero impedirá de nuevo que el blog se convierta en un consultorio.

  2. en respuesta a Mcfluzo
    #59
    06/09/18 18:55

    1.- Si no hay precio mínimo = ofreces lo que quieras. ¿Te lo aprobarán o no? dependerá del interés y de los interesados.
    2.- Poner una fianza, retención, consigna, etc por un tanto por ciento, es para que cumplas con lo que ofreces, nada más. Si das mucho menos te devolverán la diferencia y si no te lo aprueban, te devuelven todo lo retenido (excepto si tienes alguna deuda con ellos.....)
    3.- tasación= 3.000 € (siempre es falsa, no vale ni la mitad). Consignas 600 y ofreces 100, te la aprueban, pues te darán los lotes y devolverán 500
    4.- Si, ITP al 4% para los bienes muebles. Yo no suelo pagarlos nunca, al menos que sean bienes que necesiten inscribirse en organismos públicos: RP y RBM, TRÁFICO, ETC.

    Saludos.

  3. #58
    04/09/18 07:58

    Hola, el blog es espectacular, todavía no he podido leer todo, pero estoy en ello, cada día leo unos cuantos posts. Gracias.

    Tengo una duda importante sobre subastas de la AEAT en Adjudicación Directa. ¿Qué ocurre cuándo no hay precio mínimo pero sin embargo para participar te hacen ingresar el 20% del tipo de la subasta? ¿Si mi oferta es menor que ese 20% de depósito, y me dan como ganador, me devolverían la diferencia? ¿Sería contraproducente ofrecer como oferta un importe menor que el depósito? Por ejemplo, para participar en una adjudicación directa con tipo de 3000 euros, ingreso 600 como depósito, pero si luego mi oferta máxima es de 100 ¿Qué ocurre en esos casos?

    Y finalmente tengo una duda con los bienes muebles como obras de arte, pinturas, libros, etc. ¿Hay que pagar algún impuesto, transmisión, etc. o están libres en ese sentido?

    Muchas gracias.

  4. en respuesta a Husar
    #57
    23/08/18 14:16

    Las cargas claro que son importantes y hay que tenerlas muy en cuenta. Precisamente en tu ejemplo, al acreedor se le deben 100.000 y ¿te crees que se va a conformar con tus 50.000 pudiendo quedarse con el inmueble sin poner ni un euro? Si es un inmueble interesante será lo que hará. De hecho es lo más habitual

  5. en respuesta a Husar
    #56
    22/08/18 22:06

    Jaja, de nada, pero tampoco te pases, mejor aprovecha para buscar en el blog o en Subastanomics.
    Las cargas importan si son anteriores a la que se ejecuta (aunque esta, y las posteriores, pueden influir en el desarrollo de la subasta).
    Y el tipo es la tasación, o menos las cargas anteriores.
    Saludos,

  6. en respuesta a Jotaerre
    #55
    22/08/18 21:09

    Gracias Jotaerre por tu respuesta, un placer hablar contigo. Si solo se paga la puja porque es tan importante las cargas que tiene el inmueble cuando al final solo vas a pagar por lo que has pujado.
    Y el tipo de subasta sería la tasación del inmueble??
    Gracias

    Ps aprovecho ahora que tristan esta de vacaciones para las preguntas basicas 😁

  7. en respuesta a Husar
    #54
    22/08/18 16:03

    Hola, Húsar, te libras del coscorrón porque Tristán está de vacaciones, ya que en el blog están más que resueltas esas dudas básicas: solo se paga la puja, y los % son sobre el tipo de subasta.
    Saludos,

  8. #53
    21/08/18 20:41

    Hola
    Pregunta de novato total
    Un inmueble tiene una deuda de 100.000 euros y esta tasado en 200.000.
    Tu pujas y ganas la subasta por 50.000. Pongamos que el hipotecado no consigue a nadie para que puje. Que tendrias que pagar entonces?? Los 100.000 euros de la deuda? 150.000 euros?? (Deuda mas tu puja).
    Y otra pregunta, el famoso 50% o 70% se calculacen relacion a la deuda o a la tasación?
    Gracias de antemano
    I

  9. en respuesta a Geoff007
    #52
    24/07/18 10:13

    Hola amigo Geoff. Desde luego que sí, en USA los medios están marcando el camino del sectarismo más desatado. Se han propuesto darle la vuelta al resultado electoral y están haciendo todo lo posible por conseguirlo. Ni un solo elogio a los aciertos de Trump y tremendos titulares con que si se folló a fulanita o si le dio dinero para que no desvelara sus asuntos de cama. Como si eso nos importara una mierda a nadie.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    #51
    24/07/18 10:04

    Tristan, no solo en España, aqui en USA los medios son mas rastreros, mentirosos y tergiversadores que en cualquier pais del mundo. El 90% de los medios en USA son de izquierdas (osea, imbeciles). Y controlados por 5 o 6 corporaciones.

  11. #50
    24/07/18 09:58

    Hola viejo amigo! Tenia mucho mucho tiempo de no entrar a Rankia. Y vengo ahora y me topo con este genial post!! cada dia estas mejor en tu pagina! Un saludo a ti y a los demas amigos.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #49
    24/07/18 05:49

    Y, lo que es peor, desinforma: «Yo puedo entender que los inquilinos tengan preferencia, ¿pero cómo es posible que sea con carácter retroactivo, cuando yo ya he hecho el pago y tengo la vivienda a mi nombre?» = precisamente, la definición de retracto...

  13. en respuesta a Jotaerre
    #48
    23/07/18 22:47

    Claro que si el arrendamiento es válido el 675 no te sirve para deshacerte del inquilino, pero pone las cosas en su sitio y despeja dudas. En cualquier caso, es cierto, esta noticia no tiene pues ni cabeza.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    #47
    23/07/18 22:11

    Y dale... con el 675 no se echa a nadie con contrato válido, y si pones un desahucio ya estás reconociendo ese contrato sin que te lo diga un Juez.
    Si lo ganas, por el motivo que sea, el contrato y sus derechos como el retracto, se extingue.
    Y ese es el absurdo de esa noticia: dice que los echó ganando un desahucio y, muchos meses después, recibió un retracto.
    Dejad de buscarle explicaciones y de elucubrar con qué debió hacer, porque, simplemente, es una "fake news".

  15. en respuesta a Jotaerre
    #46
    23/07/18 22:01

    No es obligatorio pero es el camino más sencillo. Y barato.

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    #45
    23/07/18 21:25

    O le ha dado un toque de amarillismo a lo que entiende o no.
    Pero ambos vais errados, el 675 ni es obligatorio, ni sirve para más que dar verosimilitud al contrato, dejando a salvo cualquier desahucio que quieras poner luego.
    Lo que no se puede es ganar un desahucio y luego recibir un retracto, es física y legalmente imposible.

  17. en respuesta a Hotwu
    #44
    23/07/18 21:11

    Súper bien explicado. Este asunto está lleno de agujeros. Y eso que manifiestan que el sujeto se mega asesoró por especialistas. Si lo que le dijeron es que inscribiera su título sin hacer mención a la existencia de arrendamientos, malos consejeros fueron. Si no resolvió el problema de la posesión en el juzgado que había subastado, pudiendo hacerlo, malos consejeros fueron. Si le dijeron que podría reformar la casa porque no había problemas en el horizonte, malos consejeros fueron.

    Pero yo más bien creo que el adjudicatario le ha explicado su pesadilla al becario del periódico y éste apenas ha entendido nada.

  18. en respuesta a Nuva12
    #43
    23/07/18 20:32

    Todo esto me suena a chino. Corto-pego esto y después elaboro una "paja mental" mía por si pudiera tener relación con el origen del quebranto para este señor de Ibiza :

    "Los arts. 661 y 675 LEC tratan de solventar el problema de la ocupación por terceras personas de los bienes inmuebles embargados o, hipotecados, quienes sin haber tenido noticia, ni intervención en el proceso de ejecución, deban hacer frente a la privación de la posesión, pese a ostentar un título que eventualmente pudiera subsistir después de la pérdida del dominio por el ejecutado. Ese conflicto entre los derechos del ejecutante y del ocupante fue resuelto por la doctrina tradicional en el sentido de que la ejecución purgaba no sólo el arrendamiento, sino cualquier situación posesoria, pero a raíz de diferentes pronunciamientos del Tribunal Constitucional con relación, en su mayor parte, al derogado procedimiento judicial sumario del art. 131 LH (por todas STC 6/1992 de 16 de enero, 21/1995 y 158/1997 de 2 de octubre), se llegó a la conclusión de que los órganos judiciales deberían examinar cada caso para apreciar, según las circunstancias, si la situación posesoria debía subsistir." (https://justiciayprehistoria.blogspot.com/2015/10/el-derecho-de-los-ocupantes-permanecer.html)

    Es decir , a mi entender, el juzgado dentro del procedimiento que originó la ejecución, habría de haber solicitado por el 661.2, de tener conocimiento sobre ocupantes, que aportase título suficiente que justifique su situación posesoria. Si lo anterior no se diese, y además en lugar de pedir la posesión por el 675, el comprador realizó simplemente un precario, la puerta para lo que se indica en el artículo del periódico, podría estar abierta por parte del arrendatario.

    Dicho de otro modo, ¿ Si la situación posesoria no fue resuelta correctamente con la ejecución (por no haber sido notificado el arrendatario), podría darse el caso de que subsistiendo el título y siendo suficiente, también subsistan los derechos de tanteo - retracto a los que tiene derecho el poseedor del mismo , aún con posterioridad a la venta e inscripción del bien en el registro por no haberse dado cumplimiento a lo dispuesto en el 661 y el 675 ?

  19. #42
    23/07/18 20:26

    Se aprende mucho leyendo estos post.

    A ver si es posible y publicas algo sobre las subastas de vehículos.

    Un saludo y gracias!

  20. en respuesta a Jotaerre
    #41
    23/07/18 11:12

    Hay pocas cosas de las que yo me pueda considerar un experto. Las subastas, la escalada, el esquí, la poesía, la Historia, el cine, el teatro, la biología, las pilas alcalinas, la fotosíntesis, la construcción naval, la vela, la literatura, la madera, la decoración, la biomecánica, la espiritualidad Zen y poco más. Pues bien, cada vez que leo en la prensa algo sobre cualquier asunto del que yo tenga conocimientos previos me doy cuenta de la basura de medios que tenemos en este país.

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