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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela

 

Finalizaba el post anterior dejándonos atónitos la audacia de un juez de primera instancia que había vaciado de contenido la figura del aval.

Hasta que el rey de Babilonia Hammurabi decidió dejar grabado en piedra el primer código legal (1760 AC) la Justicia era impartida de manera subjetiva por jueces y sacerdotes. Aquél fue el primer ejemplo del concepto jurídico de que algunas leyes son tan fundamentales que ni un rey tiene la capacidad de cambiarlas.

El Occidente fue Dracón de Tesalia (siglo VII AC) quién les arrebató a los nobles la facultad de juzgar arbitrariamente, unificando la tradición oral y poniéndola por escrito. Una legislación que fuera común para todos era el primer paso hacia un gobierno democrático.

Pero fue en el Imperio Romano Derecho Romano donde se consagró la obligatoriedad de que los jueces se guiaran por unas leyes escritas. Para comprender la importancia de esto hay que imaginarse lo que podría significar antiguamente ser juzgado por un tipo que no se va a guiar por la Ley sino por sus propios criterios o por su ideología. Si el juez es un tipo dogmático estás listo.

Y eso es, exactamente, lo que está pasando en España.

En este país en el que los títulos universitarios valen menos que el papel del que están hecho los diplomas, en el que existen más de cien mil leyes en vigor, en el que entre el B.O.E. y los diferentes diarios oficiales de las comunidades autónomas se imprimen más de un millón de páginas al año, en el que la soberanía popular ya no reside en los ciudadanos sino en la boina enroscada de cualquier juez de pueblo, en este país, digo, ya no solo los jueces de quinta pueden enmendar la plana a las leyes emanadas de las Cortes sino que ahora también se han sumado a la orgía reformista los registradores de la propiedad.

¿Que por qué digo esto?

Porque he tenido conocimiento de una Resolución de 23 de marzo de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado que echa por tierra parte del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se trata de que el Registrador de la Propiedad de Illescas ha tumbado por defectos "insubsanables" un decreto de adjudicación dimanante de un procedimiento hipotecario argumentando que aunque la vivienda subastada NO es vivienda familiar del deudor y aunque la subasta había quedado desierta, el acreedor no tiene derecho a pedir la adjudicación por la cantidad adeudada sino al menos por el 50% del tipo de subasta.

Y esta barbaridad no la dice un ignorante que no conoce el artículo 671 de la L.E.C. sino que no solo lo conoce perfectamente sino que expresamente menciona que la interpretación de dicho artículo ha de hacerse de forma conjunta a la del artículo 651 del mismo cuerpo legal. 

Obviando que este último artículo pertenece a la secciónV de la L.E.C., que trata de las subastas de bienes muebles y que el artículo que trata sobre las subastas de bienes inmuebles es exclusivamente el 671.

A continuación ambos artículos...

 

Artículo 651 Adjudicación de bienes al ejecutante

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Artículo 671 Subasta sin ningún postor

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

 

A ver, El literal del art. 671 LEC es meridiano "(...) Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Y no deja lugar a duda alguna.

Pero hay que decir que el Registrador de Illescas no lanza este desafío al aire y sin red sino que se apoya en una resolución muy reciente (de 20 de septiembre de 2017) de la Dirección General de Registros y del Notariado, la cual también concluye que "pese a la literalidad del art. 671de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el ejecutante, no habiendo postores, en caso de finca que no sea la vivienda habitual del deudor, no puede adjudicarse la finca por un importe inferior al 50 % del valor de tasación".

Es decir, que el nuevo criterio de la DGRN es que si si se pretende la adjudicación por la cantidad que se deba por todos los conceptos, ésta ha de ser igual o superior a ese 50 % del valor de tasación.

Ostras, ¿no os parece acojonante?

Es que ya no es que estos tipos estén interpretando la Ley, es que sencillamente la están redactando.

Porque tal como está redactada ahora mismo la podría entender hasta un niño de diez años. 

Es cierto que el art. 100 del Reglamento Hipotecario establece cierta competencia de los Registradores de la Propiedad a la hora de calificar los documentos expedidos por los jueces, pero que alguien me explique dónde se establece que se les atribuya también las competencias para revisar las actuaciones judiciales firmes y quién les ha dado derecho para erigirse en nuevos legisladores ni intérpretes de la Ley.

Y es que además resulta que, una vez erigido en campeón de la justicia social, el señor Registrador se ha puesto también a argumentar acerca del empobrecimiento desmesurado y sin fundamento del demandado y el enriquecimiento injusto del demandante, olvidándose que fue el Tribunal Supremo quien concluyó en su sentencia 261/2015 la improcedencia de considerar la existencia de un enriquecimiento injusto en el precio de adjudicación de un inmueble para cuya ejecución se han observado estrictamente las normas expresamente previstas para tal fin.

Es decir, que si se ha respetado la Ley no ha habido enriquecimiento injusto. 

Y en cualquier caso, si lo hubiera habido, tendría que ser el deudor perjudicado por ese supuesto enriquecimiento injusto quien lo denunciara ante el juzgado que correspondiera pues el Registro de la Propiedad no tiene atribuidas competencias para hacer Justicia.

En fin, un nuevo ejemplo deplorable de que en España se están desmoronando los principios del Derecho. 

Cómo no dudar de la legalidad vigente ante la constatación de que en España se legisla pésimo y se interpreta peor.

Y tú que opinas, amigo lector, ¿también te sientes indefenso cuando compruebas que cualquier mindundi puede cambiarte las reglas del juego a mitad del partido?

 

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  1. en respuesta a Jotaerre
    - Ver mensaje
    clanderjander

    Recomiendo leer los comentarios al artículo dentro de esa web, alguno es muy interesante.

  2. en respuesta a clanderjander
    - Ver mensaje
    Jotaerre

    Jeje, a eso me refería, pero no quería tirar la piedra (que, por otra parte, ya vemos que es pública).
    Afortunadamente, y como dice Idefix1, pierde pleitos, así que en bastantes casos se debe volver en su contra esa advertencia de "¿se imaginan la presión para un juez de Primera Instancia que tenga que decidir sobre un asunto de interés para los registradores cuando se entere que el abogado de esa parte es un consejero del CGPJ?"

    Saludos,

  3. en respuesta a Jotaerre
    - Ver mensaje
  4. en respuesta a Idefix1
    - Ver mensaje
    Jotaerre

    (Busca en Google por su nombre, y entenderás lo del colega y su exclusividad, y hasta aquí puedo leer)

    Saludos,

  5. en respuesta a Jotaerre
    - Ver mensaje
    Idefix1

    Y el Vicente Guilarte este a su bola defendiendo los registradores.... Perdiendo pleitos, uno tras otro...

    Aqui va el listado actualizado: https://wp.me/p8OH3Y-16l

    Si alguien enctruentra una resolucion a favor, que me lo envie por favor.

    [email protected]

    Saludos,

  6. en respuesta a Jotaerre
    - Ver mensaje
    Jotaerre

    Y, mientras, ese cambio de siglas a lo "programa de protección de testigos", no priva a la institución de que los Tribunales la encuentren y sigan zurrándole, como en esta última Sentencia de la AP de Huelva sobre el 671, con cita de otras resoluciones ya conocidas:

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/fd4585e4351ce54f/20200225

    Saludos,

  7. Jotaerre

    Buenas, pues ya conocemos las siglas de la ex-DGRN: DGSJFP, nada menos, y según leemos en esta consulta sobre cómo expedir las certificaciones para las subastas, y que, básicamente, concluye que necesariamente deben ser electrónicas:

    https://regispro.es/resolucion-consulta-vinculante-dgsjfp-sobre-certificaciones-registrales-para-subastas/

    Se trata de un resumen del texto íntegro que luego incluye, y con el que parece contradecirse, porque el punto 1 de la consulta dice que la certificación debe ser remitida telemáticamente al Portal de subastas, y en el comentario leemos lo siguiente:

    "4.Que todas estas certificaciones deberán llevar un Código Seguro de Verificación para que puedan obtenerse y verificarse desde el Portal de Subastas del BOE. A esto y no al envío directo desde el Registro al Portal debe entenderse la remisión telemática al Portal de Subastas a que se refiere el punto 1 de la respuesta. Es decir, no es necesario que el Registro envíe la certificación al BOE, solamente que lleve el CSV para que se pueda obtener en su momento a través de aquel."

    Saludos,

  8. Jotaerre

    Buenas, creo que se nos había escapado esta otra SAP de Las Palmas de 17.07.19, Sección 5ª, que sigue la famosa de la Sección 4ª de 30.10.18 y otras ya conocidas:

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/c83ac133ed18beca/20200116

    "El registrador podría objetar la inscripción si no resultare del título que se haya oído a los titulares de derechos inscritos en el procedimiento conforme a lo establecido en la ley (procesal y/o hipotecaria). Pero no es lo que ha hecho en este procedimiento en el que no objeta que se pueda ocasionar indefensión alguna a los titulares de derechos sobre la vivienda subastada, en cuanto consta en el auto de 1 de junio de 2016 que el requerimiento de pago fue realizado en el domicilio pactado y al ser negativo por medio de edictos y ello conforme a los arts.662 y 683 y 686 de la LEC.
    El único motivo de discrepancia para la calificación negativa por el Registrador de la Propiedad demandado es pues la interpretación que de los artículos 670.4 y 671 de la LEC hizo el LAJ respecto a sí el precio de adjudicación mínimo habría de serlo o no la deuda por todos los conceptos cuando ésta tiene un valor inferior al 70% del precio de subasta y superior al 60% de dicho precio de subasta, excediéndose a nuestro juicio de los límites de la potestad calificadora."

    Saludos,

  9. Jotaerre

    Buenos días, y feliz fin de semana.
    Como, curiosamente, el BOE no publica resoluciones de "ese" organismo desde que ha cambiado de nombre, traigo una que le sonará a mfmelo ;) y que responde a una duda que puede asaltar a cualquier ciudadano que pretenda registrar algo: ¿puede el registro (cambie o no su titular) añadir defectos cada vez que se presenta el documento a inscribir?
    La respuesta es más sencilla, y hasta cierto punto aceptable, cuando el asiento de presentación ha caducado, pero ¿y si aún está vigente, y se presenta el mismo documento junto a la subsanación de un anterior defecto? Es decir, lo que se conoce como calificaciones parciales sucesivas.

    Pues aquí es donde la ex-DGRN demuestra, una vez más, que le sienta mal no salir a la calle de vez en cuando a tomar aire y conocer lo que se cuece más allá de las cuatro paredes de su despacho... como resume esta reciente resolución:

    https://www.boe.es/boe/dias/2019/11/27/pdfs/BOE-A-2019-17065.pdf

    "Con carácter previo, es necesario hacer referencia, como cuestión previa de carácter procedimental, a la alegación que hace el recurrente en su escrito de recurso de la existencia de una calificación anterior del mismo documento por parte de la registradora en la que no se hizo mención alguna a este defecto.
    Como ha reiterado en numerosas ocasiones este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5 de marzo de 2014), de acuerdo con la exigencia del artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y global como expresión concreta del principio de seguridad jurídica consagrado en nuestra Constitución (artículo 9.3). El registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad.
    También tiene declarado este Centro Directivo que las consideraciones anteriores no pueden prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente (cfr. Resoluciones de 5 de marzo de 2014 y 7 de septiembre de 2015).
    Es decir, que aun cuando el registrador pueda incurrir en causa de responsabilidad disciplinaria, si calificado un título y subsanado el defecto, detectase otro que no haya hecho constar en la primera calificación, debe efectuar una segunda comprensiva del mismo, pues los fuertes efectos que el sistema registral atribuye a las inscripciones con la finalidad de preservar la seguridad del tráfico y del crédito inmobiliario, hacen que deba extremar el control de legalidad sobre los títulos presentados."

    En resumen y en cristiano: el registrador puede saltarse la Constitución y hacer mal su trabajo. Simplemente, le impondrán una multa por incompetente...

    En fin... saludos,

  10. en respuesta a clanderjander
    - Ver mensaje
    Jotaerre

    Jaja, pues espera, que todavía hay que adaptar la legislación hipotecaria... yo añadiría "u organismo que la sustituya" y valdría para siempre.

  11. en respuesta a Jotaerre
    - Ver mensaje
    clanderjander

    Conozco de uno que está cambiando todas las plantillas a "Dirección General" sin más, por si lo vuelven a cambiar otra vez...

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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