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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas

La semana pasada había una subasta en Barcelona, que aunque finalmente se suspendió, puede venirme muy bien para volver a repasar la problemática de las hipotecas con mismo rango registral y para plantear a los sabiondos de este foro una cuestión práctica que curiosamente no salió a la luz la única otra vez en la que aquí hemos tratado profundamente el asunto de la igualdad de rangos.

 

Me refiero al siguiente post antiguo:

Consejos peligrosos. Jugando con fuego

 

Qué es la igualdad de rangos

En dicho post sorprendí a la audiencia explicando la existencia de la igualdad de rangos, por culpa de la cual hipotecas aparentemente posteriores a la hipoteca ejecutada NO son purgadas tras la subasta y tras la cancelación de todas las otras cargas posteriores permanecen en la finca registral como cargas anteriores a la inscripción de adjudicación.

Quien aún tenga dudas al respecto, que lea el post que he enlazado más arriba (comentarios incluidos) y que las despeje antes de seguir leyendo.

Veamos como ejemplo ilustrativo las cargas que presentaba el piso que se subastaba en Barcelona.

La subasta era esta: SUB-JA-2016-15023 

Se trata del ático nº2 del edificio sito en Barcelona en la avenida de Sarriá nº14.

Por lo que dicen y por el interés que despertó esta subasta el piso debe valer un Potosí.

Además, no hay más que ver la relación de cargas para sospechar que no se ninguna covacha.

 

Hipoteca 5ª (SUBASTA) a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 7ª) por 168.283 euros de ppal. Fecha: ene-1998

Hipoteca 7ª a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 5ª), por  176.000 euros de ppal. Fecha: ago-2003

Hipoteca 8ª a favor de La Caixa por 65.000 euros de principal. Fecha: ago-2006

Hipoteca 9ª a favor de La Caixa por 37.000 euros. Fecha: mayo-2010

Hipoteca 10ª a favor del Banco Popular por 74.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 11ª a favor del Banco Popular por 40.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 12ª a favor del Banco de Sabadell por 15.840 euros. Fecha: ago-2011

 

Y esto es todo, respecto a las cargas registrales. 

La cantidad que La Caixa reclama en esta ejecución hipotecaria derivada de la hipoteca de la inscripción 5ª es de 187.766 euros.

Pero quien crea que ofreciendo 190.000 euros, suponiendo que se alcanzase la firmeza y el secretario dictase la aprobación del remate en ese cifra, quien crea, digo, que va a poder inscribir su título y que el registrador va a cancelar todas las hipotecas que he reflejado más arriba, quien crea eso, es que es un iluso y todavía tiene mucho que estudiar.

Es más, quien lo crea merece adjudicarse la subasta en ese precio y luego comerse la sorpresita.

Recordar que las cargas registrales es lo que mejor hay que investigar en el negocio de las subastas judiciales para evitar que le pasó a este buque por tener mal estibada su carga:

 

                                       

 

¿Qué es la igualdad de rango?

La igualdad de rango es una situación jurídica, admitida por el artículo 227 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud dos o más hipotecas constituidas sobre una misma finca registral ostentan entre ellas la misma prioridad o rango registral. 

 

Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.

 

Mediante el pacto de igualdad de rango, dos hipotecas continuas obtienen el mismo rango , con el efecto de que la ejecución de una de ellas dejará subsistente la otra como si fuera una carga anterior a la hipoteca ejecutada. 

Sí, ya se que esto deja en pelotas a muchos novatos que ahora mismo se están preguntando cómo pueden averiguar si dos hipotecas tienen o no el mismo rango registral.

Pero eso ya está explicado y no quiero eternizarme o este post se me va a alargar demasiado.

Y que queden cosas en el tintero tampoco está mal.

Me ayuda a mantener el interés.

 

Qué estrategia adoptar según el escenario

Lo que ahora quiero es preguntar a los escasos pero ilustres lectores de este blog cómo encararían esta subasta suponiendo que estuvieran dispuestos a gastar hasta trescientos mil euros y que la deuda reclamada asciende a ciento noventa mil euros incluyendo todos los conceptos.

Esas son las dos premisas de las que partimos.

Y hay dos supuestos entre los que hay que adivinar cuál de ellos es el verdadero:

SUPUESTO A ---->> Te adjudicas la subasta por ese precio, 366.000 euros, en cuyo caso habrá 176.000 euros de sobrante, que serán para la hipoteca de la inscripción siguiente a la quinta, es decir, que serán para la 7ª, por lo que ésta también queda completamente pagada y aunque no quedaría cancelada tras la purga del mandamiento de cancelación de cargas, eso en este caso daría igual porque el resultado sería exactamente el mismo. 

SUPUESTO B ---->>  Te adjudicas la vivienda por 366.000 euros pero como la séptima es del mismo rango registral que la hipoteca ejecutada, el sobrante no se dirige a ésta sino que se utiliza para saldar las deudas de las hipotecas 8ª, 9ª y 10ª, dejando la 7ª completamente sin pagar.

Ojo porque, como no se os habrá escapado, ambas situaciones producirán estrategias de compra completamente diferentes.

Si la primera situación fuera la verdadera, el potencial postor podría pujar en la subasta hasta un máximo de los 366.000 euros que él se ha marcado como cifra tope sin peligro a encontrarse luego con el marrón de tener que liquidar una hipoteca con la que no contaba.

Pero si la verdad está en la segunda situación, entonces si lo que piensa invertir es hasta un máximo de 366.000 euros, lo que tendría que hacer es no ofrecer en la subasta más de 190.000 euros para reservarse los otros 176.000 euros para cuando le reclamen que pague la hipoteca 7ª.

Porque NO es lo mismo que el juzgado le entregue el sobrante a la hipoteca 7º a que soslaye a ésta por ser del mismo rango que la 5ª ejecutada y comience el reparto por las inmediatamente posteriores a la 7ª.

¿Me he explicado bien?

Pues ahí está la cuestión, ¿dónde está la verdad, en el supuesto A o en el B?

Hoy toca aprender.

 

  1. #1

    Jotaerre

    Voto por la B, ya que mismo rango significa que no es posterior, así que no se le aplicaría el sobrante y quedaría subsistente.
    Por cierto, veo que en el post enlazado ha quedado colgada una consulta de mayo pasado, ahora me paso...
    Saludos,

  2. #2

    Kyrie lomthe

    Soy de la opinión de Jotaerre, la correcta es la B pues, si mal no recuerdo, siempre dices que el sobrante de las subastas va a deudas posteriores una vez saldada la inicial, lo cual es también lógico pues iguales o mejores rangos no se ven afectados por los posteriores, ni para bien ni para mal.

  3. #3

    Licitador

    Es la B, cuando la deuda no se satisface en su totalidad incluyendo principal intereses y costas de las hipotecas del mismo rango, la hipoteca quedara subsistente, con lo cual el sobrante es para las cargas posteriores a la inscripción 7ª, quedando subsistente la hipoteca de la inscripción 7ª por no haberse cubierto en su totalidad las de la inscripción 5ª y 7ª.
    En las cambiarias se da mucho este caso.

  4. #4

    Jotaerre

    en respuesta a Licitador
    Ver mensaje de Licitador

    Hola, Licitador, tu argumento parece apoyar la A, de hecho: según tu ejemplo, si los 366.000 cubren ambas hipotecas, se cancelan ambas.
    Saludos,

  5. #5

    Alberto2010

    Parece claro que la B, sobre todo después de leer a jotaerre ;-)

    El piso como bien dices está muy correcto, muy buena ubicación aunque extremadamente ruidosa por coches,muy buen tamaño pero una terraza muy pequeña y alguna otra pega que no voy a comentar y que descubrí al investigarlo in situ y no voy a desvelar.

    Estoy seguro que el precio que hubiese alcanzado en subasta de no haberse cancelado hubiese sido una locura como viene siendo habitual en Barcelona Capital últimamente...

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Alberto2010
    Ver mensaje de Alberto2010

    No desveles info porque esa seguro que esa subasta se vuelve a celebrar.

    No por mi, que yo no estoy nada interesado porque fuera de Madrid ahora solo me interesan los auténticos chollos y, como bien apuntas, esta subasta no lo va a ser.

  7. #7

    mfmelo

    Para mi, ni A, ni B, ni C. Mismo rango, des lo que des, como dice Jotaerre, queda vigente y sin cancelar y el sobrante de cualquiera de las dos o tres, tendría que ser para el deudor o propietario o para cargas posteriores. Las del mismo rango son para mi, preferentes, no importa la que se ejecute y son artimañas de los bancos, ya que dado el carácter especial de los préstamos hipotecarios se deberían prohibir más de una hipoteca sobre una misma finca y si quieren ampliarla, novarla, etc, que hagan una nueva con todos los requisitos.
    Con las leyes deberían de hacer lo mismo, si se hace una nueva ley, desde la entrada de la misma, la anterior queda anulada a todos los efectos, ya que sino se crean conflictos en leyes que están en vigor y que muchas veces son contradictorias. Ejemplo lo que comentaste el otro día sobre el artículo 670.4 de la LECiv. si nos acogemos a la reforma del año 2.011 o a la del año 2.015, ya que puede inclinar la balanza hacia un adjudicatario u otro. Para mi la que tiene valor es siempre la última, que modifica a la anterior o la complementa.
    Saludos

  8. #8

    Licitador

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Hola Jotaerre , con los 366000 no cubren toda la deuda de la 5ª y de la 7ª sólo cubren el principal.

  9. #9

    Jotaerre

    en respuesta a Licitador
    Ver mensaje de Licitador

    Hola, Licitador, sigues diciendo lo mismo: si cubriese todo, se cancelaría también la 7a, es decir, el supuesto A de Tristán.
    En cambio, el B te dice que, cubra lo que cubra, se cancela la 5a pero subsiste la 7a y el sobrante es para las cargas posteriores.
    Saludos,

  10. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Cuánta razón tienes, Mfmelo. Los leguleyos se las han agenciado para convertir algo que podría ser tan simple como un cuento infantil en un compendio enrevesado con más trampas que Bárcenas y tan difícil de entender como la física cuántica.

  11. #13

    daniki

    Yo hubiera dicho la A. De la lectura del art 672 LEC hubiera deducido que, aunque de mismo rango, la hipoteca de la 7ª ha sido inscrita con posterioridad a la 5ª y con anterioridad a las otras. Entiendo que el sobrante va satisfaciendo las cargas en función de la fecha de inscripción independientemente del rango.

  12. #14

    Pecks

    ¡Qué buen post Tristán!
    Todos son buenos, pero estos así que son más enrevesados y/o asuntos complicados para mí son los mejores. Es donde se aprende más.

    Y ya que estamos tengo una pequeña consulta. Entiendo que cuando hay dos o más hipotecas con el mismo rango sobre un mismo inmueble, esto debe constar siempre en la certificación de cargas y la nota simple. Debe decir algo así como "ins. 9 Hipoteca banco XXX, de igualdad de rango que la constituida en la ins. 7"

    Alguna he visto, pero supongo que SIEMPRE el registro debe avisar cuando hay hipotecas del mismo rango. ¿Es así?

  13. #16
  14. #17

    Alberto2010

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    Este piso en concreto es de lo poco que ha quedado en un buen precio, hay alguno más en Barcelona capital pero poca cosa más (hasta la fecha).
    Conozco muy bien la zona y tienes razón en que puede valer 500k, de vez en cuando salen buenas operaciones, espero que se repitan.
    Se lo ofrecí a una clienta, pero no lo quiso...
    Te hizo mucho daño la jugada del propietario?

  15. #19

    tonigs

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    El propietario reunió a varias personas interesadas en su piso, escuchó las ofertas y al final el muy canalla se negó a respondernos sobre con quien lo había hecho de una forma veraz, supongo que hizo un estudio de mercado para saber que le pagaríamos... Yo me dispuse a mejorar la mejor oferta 130k, ni más ni menos, y me dijo que no que lo hacía con un familiar, después dijo que con otro inversor. En fin, un sinfín de mentiras. Para el que quiera tengo fotos del piso enterito, muy bonito pero pesimamente distribuido.

  16. #20

    daniki

    Bueno, al final en qué ha quedado la cosa? Está claro que si no hay sobrante, la hipoteca posterior de igual rango subsiste. Pero a la hora de distribuir el sobrante, el art. 672 LEC es claro: por orden de inscripción. De esta forma, el sobrante minoraría o cancelaría el crédito hipotecario de la hipoteca de la inscripción 7ª que es la siguiente en fecha.
    Hay algo mal en este razonamiento?
    Saludos

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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