Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela

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Finalizaba el post anterior dejándonos atónitos la audacia de un juez de primera instancia que había vaciado de contenido la figura del aval.

Hasta que el rey de Babilonia Hammurabi decidió dejar grabado en piedra el primer código legal (1760 AC) la Justicia era impartida de manera subjetiva por jueces y sacerdotes. Aquél fue el primer ejemplo del concepto jurídico de que algunas leyes son tan fundamentales que ni un rey tiene la capacidad de cambiarlas.

El Occidente fue Dracón de Tesalia (siglo VII AC) quién les arrebató a los nobles la facultad de juzgar arbitrariamente, unificando la tradición oral y poniéndola por escrito. Una legislación que fuera común para todos era el primer paso hacia un gobierno democrático.

Pero fue en el Imperio Romano Derecho Romano donde se consagró la obligatoriedad de que los jueces se guiaran por unas leyes escritas. Para comprender la importancia de esto hay que imaginarse lo que podría significar antiguamente ser juzgado por un tipo que no se va a guiar por la Ley sino por sus propios criterios o por su ideología. Si el juez es un tipo dogmático estás listo.

Y eso es, exactamente, lo que está pasando en España.

En este país en el que los títulos universitarios valen menos que el papel del que están hecho los diplomas, en el que existen más de cien mil leyes en vigor, en el que entre el B.O.E. y los diferentes diarios oficiales de las comunidades autónomas se imprimen más de un millón de páginas al año, en el que la soberanía popular ya no reside en los ciudadanos sino en la boina enroscada de cualquier juez de pueblo, en este país, digo, ya no solo los jueces de quinta pueden enmendar la plana a las leyes emanadas de las Cortes sino que ahora también se han sumado a la orgía reformista los registradores de la propiedad.

¿Que por qué digo esto?

Porque he tenido conocimiento de una Resolución de 23 de marzo de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado que echa por tierra parte del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se trata de que el Registrador de la Propiedad de Illescas ha tumbado por defectos "insubsanables" un decreto de adjudicación dimanante de un procedimiento hipotecario argumentando que aunque la vivienda subastada NO es vivienda familiar del deudor y aunque la subasta había quedado desierta, el acreedor no tiene derecho a pedir la adjudicación por la cantidad adeudada sino al menos por el 50% del tipo de subasta.

Y esta barbaridad no la dice un ignorante que no conoce el artículo 671 de la L.E.C. sino que no solo lo conoce perfectamente sino que expresamente menciona que la interpretación de dicho artículo ha de hacerse de forma conjunta a la del artículo 651 del mismo cuerpo legal. 

Obviando que este último artículo pertenece a la secciónV de la L.E.C., que trata de las subastas de bienes muebles y que el artículo que trata sobre las subastas de bienes inmuebles es exclusivamente el 671.

A continuación ambos artículos...

 

Artículo 651 Adjudicación de bienes al ejecutante

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Artículo 671 Subasta sin ningún postor

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

 

A ver, El literal del art. 671 LEC es meridiano "(...) Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Y no deja lugar a duda alguna.

Pero hay que decir que el Registrador de Illescas no lanza este desafío al aire y sin red sino que se apoya en una resolución muy reciente (de 20 de septiembre de 2017) de la Dirección General de Registros y del Notariado, la cual también concluye que "pese a la literalidad del art. 671de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el ejecutante, no habiendo postores, en caso de finca que no sea la vivienda habitual del deudor, no puede adjudicarse la finca por un importe inferior al 50 % del valor de tasación".

Es decir, que el nuevo criterio de la DGRN es que si si se pretende la adjudicación por la cantidad que se deba por todos los conceptos, ésta ha de ser igual o superior a ese 50 % del valor de tasación.

Ostras, ¿no os parece acojonante?

Es que ya no es que estos tipos estén interpretando la Ley, es que sencillamente la están redactando.

Porque tal como está redactada ahora mismo la podría entender hasta un niño de diez años. 

Es cierto que el art. 100 del Reglamento Hipotecario establece cierta competencia de los Registradores de la Propiedad a la hora de calificar los documentos expedidos por los jueces, pero que alguien me explique dónde se establece que se les atribuya también las competencias para revisar las actuaciones judiciales firmes y quién les ha dado derecho para erigirse en nuevos legisladores ni intérpretes de la Ley.

Y es que además resulta que, una vez erigido en campeón de la justicia social, el señor Registrador se ha puesto también a argumentar acerca del empobrecimiento desmesurado y sin fundamento del demandado y el enriquecimiento injusto del demandante, olvidándose que fue el Tribunal Supremo quien concluyó en su sentencia 261/2015 la improcedencia de considerar la existencia de un enriquecimiento injusto en el precio de adjudicación de un inmueble para cuya ejecución se han observado estrictamente las normas expresamente previstas para tal fin.

Es decir, que si se ha respetado la Ley no ha habido enriquecimiento injusto. 

Y en cualquier caso, si lo hubiera habido, tendría que ser el deudor perjudicado por ese supuesto enriquecimiento injusto quien lo denunciara ante el juzgado que correspondiera pues el Registro de la Propiedad no tiene atribuidas competencias para hacer Justicia.

En fin, un nuevo ejemplo deplorable de que en España se están desmoronando los principios del Derecho. 

Cómo no dudar de la legalidad vigente ante la constatación de que en España se legisla pésimo y se interpreta peor.

Y tú que opinas, amigo lector, ¿también te sientes indefenso cuando compruebas que cualquier mindundi puede cambiarte las reglas del juego a mitad del partido?

 

  1. #309
    26/11/21 18:26
    ¿LOCAL HERO?

    Hoy Cendoj va como una escopeta de feria, pero debe ser por la STS de 15.11.21, ya que ES HISTÓRICA, PORQUE CONSAGRA, al estar dictada POR INTERÉS CASACIONAL, el principio VENTA/SUBASTA QUITA RENTA PARA LOCALES:

    “6.- Similitudes y diferencias entre el régimen del art. 1571 CC y del art. 29 LAU . Aunque la formulación de los preceptos es distinta, la regulación sustantiva del art. 29 LAU no difiere radicalmente del art. 1549 CC, pues en ambos casos se excluye la extinción ope legis del arrendamiento. Pero tampoco son totalmente coincidentes.
    Las diferencias radican, por un lado, en los requisitos de protección del tercero ajeno al arrendamiento (adquirente de la finca), de forma que el art. 1549 CC no exige la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 LH para dejar al adjudicatario inmune al arrendamiento (se apoya en el principio de inoponibilidad de los arts. 606 CC y 32 LH); y, por otro lado, la redacción del Código ( art. 1571 CC) atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador), o su extinción (“tiene derecho a que termine el arriendo”). En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado.
    Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.
    Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento”.

    Es decir, algunas APs aplicaban el art.29 LAU, por ser posterior al 1751 CCivil, y el 13.1 referirse solo a viviendas, y el TS zanja la cuestión diciendo que la única diferencia es que para viviendas la extinción por subasta es automática, y para el resto de inmuebles facultativa. 

    De hecho,  el TS ya había adelantado casi lo mismo, pero de pasada y sin “interés casacional” hace justo un año:

    “En definitiva, consta la voluntad expresa de dar por finalizado el arrendamiento por la parte demandante, no ha sido excluida esta facultad “por pacto en contrario”, como establece el art. 1571 del CC, no nos hallamos ante un arriendo inscrito en el registro merecedor de protección jurídica, ni existe una disposición legal que exija respetar el vínculo arrendaticio anterior”.

    Saludos, 




  2. #308
    24/11/21 09:58
    ¿AGARRADOS, LOS CATALANES?

    Buenas, los tópicos, para mí, son solo eso, y un motivo de chanza o de discusión para confirmarlos o desmentirlos.

    Y esta reciente Sentencia sevillana confirmaría lo cachondos que pueden ser los andaluces, y revertiría lo de que aquí somos tacaños y no desprendidos, porque la apelante pide la declaración de vulnerabilidad alegando la, de manga más ancha, normativa catalana...:

    https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/a42978639a4d45f3/20211122

    "Pero es que además, en cualquier caso no resultaría de aplicación lo establecido en el artículo 5 de la Ley 24/2015 de 29 de julio de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, que se dice infringida, puesto que además de que dicha Ley limita su ámbito de aplicación a la Comunidad Autónoma de Cataluña"

    Saludos,

  3. #307
    06/11/21 10:56
     
    PROFESSOR BAD TRIP, LESSON THREE 

    Buenas, ahora que están tan de moda las cesiones de crédito, esta Sentencia de 06.07.21 de la Sección 21 de la AP de Madrid nos da una lección de cómo puede, y debe, actuar el ejecutante, a la vez que demuestra la importancia de que los colegas estén suficientemente preparados. 

    Y el caso es muy curioso, e incluso gracioso, porque intervienen 3 colegas: los que llevaron la ejecución, los que les sustituyeron tras la subasta, y los que demandaron a los primeros por supuesta negligencia: 

    Adelanto que esa demanda de negligencia la ganan los primeros (y, por tanto, pierden los otros dos colegas), pero ninguno, y tampoco el LAJ, demostró conocerse la LEC, porque lo que sucedió es, en resumen: 

    -La ejecutante sacó a subasta una vivienda, con la expectativa de que no hubiera postores, y poder pedir la adjudicación por el 50% (vivienda no habitual, pues, siendo la ejecutada una S.L.). 

    -Las instrucciones no fueron claras, pero, al sí haber postores, el Procurador (el único listo de la clase, como veremos) decidió por sí mismo pujar para superarlos, por menos del 50%. 

    -Luego, en el trámite del 670.4, al ejecutante se le ocurrió pedir la adjudicación por la deuda, ignorando que podía no hacerlo y mantenerse como postor. 

    -La deuda calculada no llegó al 60%,  y el LAJ requirió al ejecutante si pedía la adjudicación por el 70% (¡MOC!: no era vivienda habitual, así que bastaba con que la deuda superara la mejor postura, pero no el 60%, por la DA6ª tantas veces olvidada). 

    -Nadie se dio cuenta, así que la ejecutante rechazó esa adjudicación por el 70% y la pidió directamente por el 50%, a lo que el LAJ contestó que aún estaba en trámite la aprobación o denegación del remate, así que no era el momento procesal. Es decir, que tenía que esperar.

    -Entra entonces el segundo colega, y no se le ocurre otra cosa que, sin esperar, pedir la adjudicación por el 70%, y, luego, demandar (él mismo, o un tercero) al primero por negligencia, y en reclamación de la diferencia entre el ansiado 50% y ese 70%. 

    Pierden, como ya he dicho, y la Sentencia es digna de enmarcar, aunque parezca muy ardua de leer, porque contiene frases muy coloquiales, que se agradecen, como: 

    “La demandante cree, un tanto ilusamente, que esta segunda posibilidad era totalmente segura, y por el contrario, el Tribunal estima que tan segura no era y cabía el riesgo de que se aprobara el remate, riesgo que la demandante debió valorar cuando finalmente se decidió por solicitar la adjudicación de la finca hipotecada por el 70% de su valor de tasación”. 

    “De este modo, la decisión del Procurador de los Tribunales demandado, ante la existencia de postores en la subasta, de pujar primero por la suma de 100.000 euros, elevándola después a 150.000 euros, no nos parece una actuación descuidada o negligente. 

    Bien visto, la actuación del Procurador de los Tribunales participando en la puja de la subasta está bastante bien ideada, pues con ella se cubren las dos posibles salidas del Juzgado. Si éste, cumplidos los trámites del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, optara por aprobar el remate, entonces se adjudicaría la finca hipotecada a la ejecutante por la cantidad de 150.000 euros, y si el Juzgado optaba por no aprobar el remate, entonces se podía adjudicar la finca hipotecada a la sociedad ejecutante por el 50% del valor de tasación”. 

    Saludos, 
  4. en respuesta a mrmmuh9
    -
    #306
    05/11/21 10:17
    Buenas, veo que tienes los conceptos muy poco claros: para empezar, el retracto es consecuencia de que ya te han adjudicado (si no, no tiene sentido), y a lo otro, depende del contrato, su fecha (por si se debe considerar extinguido con la subasta o no), si es válido o no, etc...
    Saludos,
  5. #305
    05/11/21 10:03
    Una pregunta dirigida a Jotaerre.
    Si soy adjudicatario en subasta de un inmueble arrendado. Arrendamiento que no esta inscrito en el registro de la Propiedad. Si el arrendatario decide hacer uso del derecho de retracto, ¿crees que hay alguna posibilidad de que el inmueble me sea adjudicado.?

    Saludos
  6. en respuesta a Pecks
    -
    #304
    01/11/21 09:02
    Gracias, Pecks, la verdad es que no haría falta ser un lince para comprender que las prórrogas de 2+3+4 del plazo inicial de una Ley del 2013, es absurdo que se apliquen automáticamente.
    Tan absurdo, como desesperanzador dar por supuesto que en 11 años no has podido salir de la pobreza, ni aunque te haya tocado la lotería...
    Saludos,
  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #303
    01/11/21 00:52
    Interesante como dice Tristán, muy interesante, la verdad que sí.
    Habrá que estar atento a las sucesivas STS o del TC, a ver si van dejando más claro esta cuestión.
  8. #302
    30/10/21 10:23
    PROFESSOR BAD TRIP, LESSON TWO

    Buenas, a muchos os sonarán casos en que el "okupa" esgrime un contrato de arrendamiento firmado con quien no es el propietario, porque a eso se dedican muchas "mafias".

    No es un caso que deba preocupar al verdadero propietario en un juicio, pero este de la AP de Málaga es especialmente gracioso:

    https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/9f75f88c89fa0152/20200428

    Porque la gracia, o mal viaje, es que el "okupa" alegó, precisa y contradictoriamente, la falta de legitimación activa del arrendador para oponerse al deshaucio por falta de pago... lo que se resuelve así:

    " Dentro de las exigencias derivadas del principio de la buena fe se encuentra la interdicción de la conducta contraria a los propios actos; doctrina expuesta en numerosas resoluciones, de las que es exponente la STS de 21 de Mayo de 1.982, al expresar que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro (prohibición de ir contra los actos propios).
    En este orden de cosas, constituye reiterada doctrina jurisprudencial del tribunal Supremo que no puede impugnar la legitimación de un litigante quien dentro o fuera del pleito se la tenga reconocida, impidiéndose que un litigante pueda atacar dentro del proceso lo que tiene reconocido fuera de él (SSTS 5 octubre 1987, 16 febrero 1988 , 10 mayo y 15 de junio 1989, 18 enero 1990, 5 marzo 1991, 4 junio y 30 diciembre 1992, 12 abril y 20 mayo 1993, 2 marzo 1993, 14 marzo 1995, 2 enero 1997, 1 octubre y 16 de noviembre 1999, 25 de julio 2000 y 25 de octubre de 2000, 27 de febrero, 16 abril y 7 mayo 2001, y 30 septiembre 2004, entre otras muchas).
    Pronunciándose en los mismos términos el Tribunal Constitucional, para el que la conducta precedente supone la vinculación del autor y la imposibilidad de adoptar posteriormente un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento en la buena fe y el deber de coherencia, que limita, por ello, los derechos subjetivos y su ejercicio ( SSTC. 21 Abril 1988 y 198/88, de 24 de octubre)". 

    Y fin: aunque el "okupa" haya firmado con un arrendador no propietario (que no necesariamente debe ser un "mafioso", sino también alguien en expectativa de ser adjudicatario, por ejemplo), este lo puede desahuciar.

    Saludos,
  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #301
    11/10/21 08:20
    Eso dice el TS, aunque no vía lanzamiento, sino en un precario.

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