¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela

 

Finalizaba el post anterior dejándonos atónitos la audacia de un juez de primera instancia que había vaciado de contenido la figura del aval.

Hasta que el rey de Babilonia Hammurabi decidió dejar grabado en piedra el primer código legal (1760 AC) la Justicia era impartida de manera subjetiva por jueces y sacerdotes. Aquél fue el primer ejemplo del concepto jurídico de que algunas leyes son tan fundamentales que ni un rey tiene la capacidad de cambiarlas.

El Occidente fue Dracón de Tesalia (siglo VII AC) quién les arrebató a los nobles la facultad de juzgar arbitrariamente, unificando la tradición oral y poniéndola por escrito. Una legislación que fuera común para todos era el primer paso hacia un gobierno democrático.

Pero fue en el Imperio Romano Derecho Romano donde se consagró la obligatoriedad de que los jueces se guiaran por unas leyes escritas. Para comprender la importancia de esto hay que imaginarse lo que podría significar antiguamente ser juzgado por un tipo que no se va a guiar por la Ley sino por sus propios criterios o por su ideología. Si el juez es un tipo dogmático estás listo.

Y eso es, exactamente, lo que está pasando en España.

En este país en el que los títulos universitarios valen menos que el papel del que están hecho los diplomas, en el que existen más de cien mil leyes en vigor, en el que entre el B.O.E. y los diferentes diarios oficiales de las comunidades autónomas se imprimen más de un millón de páginas al año, en el que la soberanía popular ya no reside en los ciudadanos sino en la boina enroscada de cualquier juez de pueblo, en este país, digo, ya no solo los jueces de quinta pueden enmendar la plana a las leyes emanadas de las Cortes sino que ahora también se han sumado a la orgía reformista los registradores de la propiedad.

¿Que por qué digo esto?

Porque he tenido conocimiento de una Resolución de 23 de marzo de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado que echa por tierra parte del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se trata de que el Registrador de la Propiedad de Illescas ha tumbado por defectos "insubsanables" un decreto de adjudicación dimanante de un procedimiento hipotecario argumentando que aunque la vivienda subastada NO es vivienda familiar del deudor y aunque la subasta había quedado desierta, el acreedor no tiene derecho a pedir la adjudicación por la cantidad adeudada sino al menos por el 50% del tipo de subasta.

Y esta barbaridad no la dice un ignorante que no conoce el artículo 671 de la L.E.C. sino que no solo lo conoce perfectamente sino que expresamente menciona que la interpretación de dicho artículo ha de hacerse de forma conjunta a la del artículo 651 del mismo cuerpo legal. 

Obviando que este último artículo pertenece a la secciónV de la L.E.C., que trata de las subastas de bienes muebles y que el artículo que trata sobre las subastas de bienes inmuebles es exclusivamente el 671.

A continuación ambos artículos...

 

Artículo 651 Adjudicación de bienes al ejecutante

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Artículo 671 Subasta sin ningún postor

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

 

A ver, El literal del art. 671 LEC es meridiano "(...) Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Y no deja lugar a duda alguna.

Pero hay que decir que el Registrador de Illescas no lanza este desafío al aire y sin red sino que se apoya en una resolución muy reciente (de 20 de septiembre de 2017) de la Dirección General de Registros y del Notariado, la cual también concluye que "pese a la literalidad del art. 671de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el ejecutante, no habiendo postores, en caso de finca que no sea la vivienda habitual del deudor, no puede adjudicarse la finca por un importe inferior al 50 % del valor de tasación".

Es decir, que el nuevo criterio de la DGRN es que si si se pretende la adjudicación por la cantidad que se deba por todos los conceptos, ésta ha de ser igual o superior a ese 50 % del valor de tasación.

Ostras, ¿no os parece acojonante?

Es que ya no es que estos tipos estén interpretando la Ley, es que sencillamente la están redactando.

Porque tal como está redactada ahora mismo la podría entender hasta un niño de diez años. 

Es cierto que el art. 100 del Reglamento Hipotecario establece cierta competencia de los Registradores de la Propiedad a la hora de calificar los documentos expedidos por los jueces, pero que alguien me explique dónde se establece que se les atribuya también las competencias para revisar las actuaciones judiciales firmes y quién les ha dado derecho para erigirse en nuevos legisladores ni intérpretes de la Ley.

Y es que además resulta que, una vez erigido en campeón de la justicia social, el señor Registrador se ha puesto también a argumentar acerca del empobrecimiento desmesurado y sin fundamento del demandado y el enriquecimiento injusto del demandante, olvidándose que fue el Tribunal Supremo quien concluyó en su sentencia 261/2015 la improcedencia de considerar la existencia de un enriquecimiento injusto en el precio de adjudicación de un inmueble para cuya ejecución se han observado estrictamente las normas expresamente previstas para tal fin.

Es decir, que si se ha respetado la Ley no ha habido enriquecimiento injusto. 

Y en cualquier caso, si lo hubiera habido, tendría que ser el deudor perjudicado por ese supuesto enriquecimiento injusto quien lo denunciara ante el juzgado que correspondiera pues el Registro de la Propiedad no tiene atribuidas competencias para hacer Justicia.

En fin, un nuevo ejemplo deplorable de que en España se están desmoronando los principios del Derecho. 

Cómo no dudar de la legalidad vigente ante la constatación de que en España se legisla pésimo y se interpreta peor.

Y tú que opinas, amigo lector, ¿también te sientes indefenso cuando compruebas que cualquier mindundi puede cambiarte las reglas del juego a mitad del partido?

 

  1. #1

    Jotaerre

    Bueno, pues es lo que hay, pero por culpa del legislador, no de la DGRN.

    Para puntualizar un poco, el 655.2 considera supletorias para las de inmuebles las normas de las subasta de bienes muebles: "En las subastas a que se refiere el apartado anterior serán aplicables las normas de la subasta de bienes muebles, salvo las especialidades que se establecen en los artículos siguientes."

    Y el 651 (de muebles), sí tiene ese límite: "Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
    En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación."

    La cuestión está en si ese es el "espíritu de la Ley", o se considera una "especialidad" para inmuebles que el 671 no contenga un último párrafo como ese, pero con 70% en lugar de 30%.

    Y recordemos que otra reciente interpretación de la DGRN considera que la horquilla del 60%/deuda/70% de la frase intermedia del 671 ("Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien."), que parece igual de meridiana, debe interpretarse a favor de la deuda, si es superior al 60%, y, LO MÁS IMPORTANTE: LAS AUDIENCIAS YA ESTÁN APLICANDO ESE CRITERIO.

    Porque, como decía al inicio, y es algo de lo que siempre me quejo, resulta que en un proceso de ejecución todo se resuelve mediante Auto, lo que impide que pueda accederse al Supremo mediante recurso de casación para unificación de la doctrina, limitado a Sentencias. Con el agravante de que un simple precario, por ejemplo, puede llegar al Supremo porque se tramita como Juicio Verbal por la materia (no por cuantía) y se resuelve por Sentencia, aunque el interés económico sea irrisorio; en cambio, en una ejecución pueden estar en riesgo más de 600.000,-€ (límite para llegar al Supremo por cuantía).

    Un ejemplo sangrante de esa imposibilidad de unificar la doctrina de las APs expresada en Autos contradictorios, es si el decreto de adjudicación es susceptible de apelación (tras revisión). En muchos casos, el Juez lo niega y hay que recurrir en queja para que se admita la apelación, pero lo que ya roza lo absurdo es que, cuando un Juez admite que cabe apelación, luego la AP lo desestime porque entiende que no cabía...

    En fin, ya pueden ir diciendo las exposiciones de motivos de la Leyes que se ha redactado teniendo en cuenta a todos los operadores jurídicos, porque es obvio que los legisladores no han pisado un Juzgado en su vida.

  2. #2

    Jotaerre

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Bueno, como veo que mi comentario está cosechando pulgares, justo será corresponder con la única solución que se me ha ocurrido hasta la fecha, y que no es precisamente un atajo:
    La clave es que las calificaciones registrales pueden impugnarse por los trámites del juicio verbal (que, como he dicho, finaliza por Sentencia en 1ª y 2ª instancia, por lo que sí podría acceder al Supremo).
    Se trataría, pues, de iniciar un verbal contra los registradores que aplicaran la doctrina de la DGRN, y llegar a apelación (si ganamos, debería recurrir aquel, claro), hasta obtener 2 Sentencias contradictorias de la/s Audiencia/s (esa es otra, claro, porque igual les da por coincidir).
    Et... voilà! Un trabajo de chinos, pero única vía que el inútil del legislador deja abierta...
    Saludos,

  3. #3

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    jejeje, claro, pero esa situación con la que los friquis del Derecho y la jurisprudencia os frotáis las manos resulta que es la pesadilla del inversor, que ha comprado una hipoteca con la idea de convertirla en dinero lo más rápido posible y que se encuentra con que el señor Registrador no quiere inscribir el título y que debe iniciar una verbal civil para ver si en tercera instancia acaban dándole la razón y obligando al Registrador a inscribir o si se la dan a él y tienes que irte a tomar por culo.

    Hummm, creo que prefiero tragarme la escobilla del váter.

  4. #4

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Lo sé, pero es el único resquicio que veo para que el Supremo se pronuncie, y a partir de entonces ya no habría que hacer todo ese camino.
    De hecho, si el Supremo tuviera un servicio de consultas vinculantes como Hacienda, otro gallo cantaría.
    Pero, claro, tienen tanto trabajo redactando sus farragosas y pedantes Sentencias...

  5. #5

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    En cualquier caso supongo que la víctima de septiembre y la de marzo ya habrán iniciado ese camino. Ahora cruzar los dedos para que no tarde más de tres o cuatro años en haber una solución. Al menos que sea antes de la próxima reforma que dejará todo esto en agua de borrajas.

  6. #6

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    ... y 5, 6 o más años, podría tardar (previas apelaciones, admisión de la casación, etc...).
    Con lo útil que sería reunirse una vez al mes, por ejemplo, para decidir cómo debe interpretarse un artículo concreto. La de trabajo en futuros pleitos que se ahorrarían...

  7. #7

    mfmelo

    Este post se tendría que haber titulado: diálogo entre dos amigos o "reflexiones" sobre la mierda de leyes que tenemos.

    Consulta de un leguleyo:
    1.- Soy máximo licitador en una subasta de una vivienda hace +- 2 años.
    2.- La señora está divorciada hace tiempo y recurre y recurre y...a la AP de Sevilla de que la carga es de su ex-esposo y que ya había sentencia de divorcio, pero no inscriben dicha particularidad en RP.
    3.- los recursos los pierde, y pierde y pierde.
    4.- Yo espero y espero.
    5.- La señora y sus hijos viven en vivienda y no pagan absolutamente nada.
    6.- De nuevo le ha venido contraria la sentencia de la AP y dice que la subasta y todo lo demás está bien y que sigue adelante el proceso.

    Pregunta:
    A.- Las partes, entre ellos la señora vividora, están enterados e informados de la subasta, de la cual hace + de 2 años, ¿tiene derecho de presentar tercero, sino lo hizo cuando toco en tiempo y forma, o se le ha pasado la oportunidad?
    B.- Aún no se ha emitido decreto de remate y por tanto entiendo que pueden ponerse al día y pagar la deuda, cosa que no harán ya que tiene unas 20 cargas posteriores.

    Gracias por su colaboración de un admirador de los dos.

    Saludos.

  8. #8

    Tristán el subastero

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    La respuesta a eso ya la conoces. Como el LAJ te pueda perjudicar lo va a hacer seguro. Otra cosa es que ya le hubiera hubiera notificado el resultado de la subasta a la demandada y hubiera comenzado a contar ese plazo. Pero como el tipo vea un resquicio para joderte... ya lo sabes.

  9. #9

    Jotaerre

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Vaya, un entrometido...
    Si A es correcto, porque el "cuando tocó en tiempo y forma" = ya se le dio plazo para tercero en su día, no hay más.

  10. #10

    mfmelo

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    A.-sorry

    B.-Es una pregunta para si se diera el caso: Jotaerre

    Saludos.

  11. #11

    tonigs

    Hoy estaba yo tan contento con un as que me quería sacar de la manga y va JR y me envía a leer este post para desanimarme un gran día como es el de Sant Jordi...

    Me parece que le tenía manía a los LAJ (algunos no todos) pero les estoy cogiendo más manía a los registradores.

  12. #12

    Jotaerre

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    Pues imagínate los jueces...
    Lo único divertido de la guerra TS/DGRN es cómo se atacan mutuamente el flanco más débil, como cuando el TS dictaminó que el verbal debe dirigirse contra el registrador personalmente (y su patrimonio, pues hay costas), no contra la DGRN.
    Desde entonces (y no hace mucho, 2015), al registrador le cambia la cara al oír "verbal"... porque, además, el interés económico (base de las costas) puede ser enorme.

  13. #14

    Pecks

    Cesiones de crédito = Caput

    Y Jotaerre, si esto a ti y tus colegas les va a venir bien. Y, creo, que hasta te gustan y disfrutas estas cuestiones.

  14. #15

    Jotaerre

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Hombre, disfruto en una discusión meramente dilaléctica, pero a un cliente prefiero poder asesorarle bien y esta inseguridad galopante me lo impide...

    Y, como veo que este particular Juego de Tronos TS/DGRN tiene un buen índice de audiencia, haré un par más de trailers, que no spoilers:

    -Lo que Tristán considera muy interesante, lo resulta aún más si tenemos presente que la cuantía de ese tipo de verbales no está reglada en la LEC, por lo que la doctrina (autores, no resoluciones judiciales) opta por fijarla como indeterminada (según la mayoría de Colegios de Abogados, 30.000,-€ = unos 4.000€ de costas), pero nada impide fijarla en la demanda en el valor del inmueble o, siendo aún más cabroncete, en el importe de las cargas posteriores que se niegan a cancelar por haber caducado el embargo ejecutado, ya que ese sería el perjuicio (251.11) o interés económico (253.3), y que sea el registrador quien se arriesge a impugnarla...

    -Y, en relación a esa pugna definitivamente solventada por la Sentencia San Fermín, hago notar que ese fue un jaque del TS a la DGRN, y que las APs están aceptando que la horquilla 60/deuda/70% significa que gana la deuda, es un mero sacrificio de un alfil.
    Veremos si sacrifica el otro aceptando también que entre deuda/50% gana 50%, porque el argumento de no perjudicar al deudor dejando parte de la deuda pendiente (caso del 60% cuando la deuda fuera del 65%, por ejemplo), aquí se vuelve precisamente en contra.

    Pero, no nos engañemos, en realidad TS y DGRN son los típicos villanos que se retroalimentan y están asociados, nunca van a exponer al Rey ni a darse jaque mate (prueba de ello es que el TS hace la vista gorda con los Autos de ejecución, que hasta un ciego puede ver que deberían poder ser objeto de casación para unificación de la doctrina).

  15. #18

    Pecks

    en respuesta a yomismo2020
    Ver mensaje de yomismo2020

    Pues estaría bien que explicaras las razones por las que te parece bien......porque que alguien, un registrador para más inri, se tome la ley y la justicia por su cuenta no es algo deseable en un país se supone del "primer mundo", democrático, con separación de poderes, con sus diversas leyes, etc....

  16. #19

    yomismo2020

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Bueno, segun la lec el cc y la ce, si bien el deudor esta obligado a pagar. Debe establecer um equilibrio entre su obligacion doneraria y su sustemto vital, existe jurisprudencia sobre ciertas cuestiones de inembargabilidad de saldos en cc, etc

  17. #20

    Jotaerre

    Haya paz, caballeros, que el mensaje de Tristán, si se estudia concienzudamente la RDGRN que cita y esta más reciente de 28 de marzo...

    http://www.boe.es/boe/dias/2018/04/06/pdfs/BOE-A-2018-4714.pdf

    ... contiene en su seno un spoiler, que no os voy a desvelar, pero que puede beneficiar y beneficia (hoy mismo me han comentado un ejemplo de ello) a los subasteros.

    Y hasta aquí puedo leer... ¡hagan juego, Sres.!

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

Envía tu consulta

Sitios que sigo

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.

Cerrar