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Este consultorio ya NO está activo porque el autor del blog se hartó de los gorrones pasivos que solo pretendían asesoramiento gratuito sobre las subastas de su interés.

Las subastas en España son una jungla en la que solo podemos penetrar los que estamos pertrechados de nuestros propios conocimientos. Quien todavía no los tenga, que los adquiera, que los compre o que contrate a profesionales del Derecho.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Lo repito, este consultorio ya NO está activo, y solo sigue colgado en la red para que los nostálgicos puedan repasar viejas consultas.

  1. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    #4980
    08/04/16 16:50

    Por completar más lo que te ha dicho ya chustazo, el artículo específico es este:

    Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad.
    ANEXO II
    Normas generales de aplicación.
    Norma 3ª

  2. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    #4979
    08/04/16 16:21

    Para el caso de los embargos "se atendrán los Registradores de la Propiedad al importe de la suma por la que se libre el mandamiento cuando el valor de la finca o derecho real anotado alcanzare a cubrir dicha suma, y, si no alcanzare, se ajustarán para este efecto al valor de la finca o derecho real sobre el que recaiga la anotación".
    A mí, en la última cancelación de embargos, me aplicaron correctamente el tope del valor del inmueble en la cancelación de cargas de valor superior. Usaron el valor catastral, no el de adjudicación.
    ¡Un saludo!

  3. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    Top 100
    #4978
    08/04/16 15:28

    Ahora mismo no recuerdo cual era el reglamento que te comente hace semanas, pero echale un vistazo porque allí estaba muy claro.

    También lo mencionamos en aquel Post que tu sabes y cuyo nombre ahora tampoco recuerdo.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #4977
    08/04/16 14:09

    Gracias Tristán, por lo que me comentó chustazo me imaginaba que iba por ahí el palo. El valor que le dio la T.G.S.S era de 3.000€ ¿me puedo acoger a algún artículo para defender mi postura?

  5. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    Top 100
    #4976
    08/04/16 14:05

    El palo te lo han metido en la cancelación de ambos embargos, calculando sus honorarios en base a la cuantía del embargo y sin tener en cuenta que el límite debe estar en el valor del trastero. Es decir, que el porcentaje no lo pueden aplicar sobre 141k ni sobre 43k sino hasta el valor del trastero, que como mucho valdrá... hummm, no se, diez mil euros?

  6. en respuesta a chustazo
    -
    #4975
    08/04/16 13:22

    Hola chustazo y demás lectores. Sigo a vueltas con los costes de registro que me parecen desproporcionados y no sé si están aplicando bien los aranceles, a ver si me podéis echar una mano. Un trastero adjudicado por 650€ me cuesta casi 500€ la inscripción, este es el presupuesto que me han pasado ¿estarían bien aplicados los honorarios por la cancelación de los 2 embargos? Gracias de antemano

  7. en respuesta a Pecks
    -
    Top 100
    #4974
    07/04/16 21:31

    Aproximadamente como buenamente puedas

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #4973
    07/04/16 17:02

    Ok. Entonces a ver si logro entenderlo bien, porque seguro que es una tontería. Si para cubrir la deuda hay que tener en cuenta la tasación definitiva de las costas, y esta creo que la hace el secretario después del decreto de adjudicación y antes del mandamiento de cancelación....¿Cómo saber la cantidad exacta de costas antes de la subasta y así tenerla en cuenta para la puja que cubrirá sólo la cantidad reclamada por todos los conceptos?
    Porque en los expedientes sólo sale la previsión, no la cantidad definitiva aprobada. ¿Hay manera de saber la cantidad exacta reclamada por todos los conceptos (incluida las costas aprobadas) antes de celebrarse la subasta, o debe calcularlo uno aproximadamente como buenamente pueda??

  9. en respuesta a Pecks
    -
    Top 100
    #4972
    07/04/16 15:39

    Lo que haya ofrecido tiene que ser superior o igual al total de la deuda una vez aprobadas las costas y los intereses

  10. #4971
    07/04/16 14:57

    Hola.
    A vueltas con el famoso artículo 670.4 de la LEC....

    Si el demandado no presenta tercero ni el ejecutante pide la adjudicación, se aprobará remate en favor del mejor postor si su puja es superior al 50%, o siendo inferior, cubre la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y ahí está la cuestión: si alguien puja pensando sólo cubrir la deuda, su puja debe cubrir la cantidad de principal e intereses ordinarios, intereses de demora y la PREVISIÓN de costas e intereses. Mi duda es esa, se refiere el artículo exactamente a la previsión de las costas o en realidad hay que cubrir la tasación de costas al completo que se hace siempre luego despues de la subasta, antes del mandamiento de cancelación de cargas.

    Resumiendo: ¿la puja debe hacerse teniendo en cuenta la previsión de costas e intereses que aparece en el expediente o hay que tener en cuenta la tasación de costas definitiva de después de la subasta?

  11. #4970
    07/04/16 11:13

    Por no hablar de que, estrictamente, se regula que se debe hacer constar la situación ocupacional en escritura, so pena de incurrir en falsedad en documento público (es decir, una venta ante Notario, que no es lo mismo que una declaración al registro).
    Saludos,

  12. en respuesta a alopezcalle
    -
    Top 100
    #4969
    07/04/16 10:57

    Seguramente tengas razón en cuanto a las consecuencias penales. Yo mismo me acabo de librar de un allanamiento que cometí hace un par de años y por el que fui denunciado por el expropietario. Ni un pavo he tenido que pagar.

    Pero el lío por lo civil, sobre todo en el Registro, puede ser monumental.

  13. en respuesta a ahoraahora
    -
    #4968
    07/04/16 10:42

    Me voy a tirar a la piscina a pesar de la presencia de letrados en el blog. No hay que tener tanto miedo a cometer delito, la falsedad en documento público es un delito difícil de cometer, tiene que haber intención demostrada ( dolo), y perjuicio también demostrado a tercero. En este caso, y que los abogados me corrijan si no es asi, me parece a mi que penalmente el asunto no tendría recorrido, con alegar ignorancia, sería muy difícil que pudieras recibir condena. desde luego sería civilmente donde podrías haber tenido verdaderos problemas.
    Un saludo a todos los habituales

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #4967
    07/04/16 00:19

    Muchas gracias a todos los que habéis participado y os aseguró que no volveré a cometer el error de engañar en documento público.
    Nadie me va a devolver la semana que llevo sin dormir.

  15. en respuesta a ahoraahora
    -
    Top 100
    #4966
    06/04/16 14:58

    Sí, parece que así te has asegurado la buena voluntad de la inquilina y alejas el riesgo de que te meta en un lío por falsedad y simultáneamente evitas el fantasma del retracto. Bien gestionado.

  16. en respuesta a ahoraahora
    -
    #4965
    06/04/16 14:00

    Hola, ahoraahora; para mí, sí, y enhorabuena por el acuerdo.
    Saludos;

  17. en respuesta a daniki
    -
    Top 100
    #4964
    06/04/16 11:57

    Pues no, no le bastaría.

    Hay que limitarse a hacer constar que no hay arrendamientos. Si declaras que no los hay, el registrador inscribirá a tu nombre.

    Y si la finca está arrendada y quieres inscribir tu título, entonces le presentas al registrador la declaración de que está arrendada, manifestando que en tal fecha le comunicaste al arrendatario tu adquisición y las condiciones de la misma y que ya han transcurrido los 30 días de rigor, junto con el burofax o requerimiento notarial que lo acredita.

    Ya está. Punto.

    No hace falta y no sirve para nada intentar liarle al registrador con las novedades legislativas.

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #4963
    06/04/16 11:45

    Tristán, en este caso concreto y suponiendo que se tratara de una vivienda, para la inscripción interesada deberíamos hacer lo siguiente, salvo mejor criterio:
    En la declaración arrendaticia hacer constar la existencia de un supuesto arrendamiento, con copia del contrato, haciendo constar que fue constituido en fecha posterior a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilizacion y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modifica los arts. 9 y 13 de la LAU, según los cuales el arrendamiento, tras la enajenación forzosa, quedaría extinguido ipso iure, no habiendo opción a retracto alguno por la falta del presupuesto de la existencia de un arrendamiento vigente y válido.
    Creo que con esto debería bastarle y sobrarle al Registrador.

  19. en respuesta a Jotaerre
    -
    #4962
    06/04/16 11:27

    Creo que ya está todo solucionado, he hablado con la arrendataria y hemos firmado un documento en donde dice:
    -Que no he tenido conocimiento de que el local estaba alquilado hasta una semana después de solicitar inscripción registro propiedad.
    -Que como me ha presentado el contrato le facilito cuenta bancaria para ingresos mensuales (ya lo ha realizado)
    -Con el ánimo de tener una buena relación, sólo le solicitovel pago apartir de la firma de este documento.
    -La parte arrendataria renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto.

    ¿es suficiente?

  20. en respuesta a daniki
    -
    Top 100
    #4961
    05/04/16 22:07

    Que triunfó la justicia y el sentido común, como no podía ser de otra forma.


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