La semana pasada tuve una conversación más que interesante acerca de los tipos de subasta que deberían aplicarse en las ejecuciones judiciales. Resulta que hasta ahora el precio de salida para esas subastas viene determinado por la tasación que consta en la escritura de constitución de hipoteca.
Pero lo que está ocurriendo en la actualidad es que las tasaciones que constan en dichas hipotecas, sobre todo las realizadas entre el 2.005 y el 2.008 son exorbitantes, estratosféricas, lunáticas y basta porque se me acaban los adjetivos. Vamos, que son unas tasaciones que no son de este mundo y que habrá que esperar a mediados de siglo para que las viviendas vuelvan a valer en España lo que señalan dichas tasaciones.
Hay que recordar que en aquellos años del burbujón, las tasaciones no solo fijaban el precio de las viviendas, sino que además eran incrementadas sustancialmente para poder añadirle al préstamo lo suficiente para que aquellos infelices compradores pudieran también amueblar la cueva, comprarse un coche e irse a Bali a celebrar la ruina inminente.
Y actualmente, en las ejecuciones hipotecarias (y solo en ellas), esas tremendas tasaciones forman el tipo de salida de la subasta, perjudicando gravemente a demandados y a postores debido a que:
- El 30% que hay que consignar como fianza es demasiado elevado, estamos hablando de fianzas de 100.000 euros para pisos que ya solo valen 150.000
- Es mucho más difícil ofrecer el 70% del tipo que es necesario para que la adjudicación quede firme y pueda aprobarse el remate. La inseguridad jurídica si no llega a aprobarse el remate lleva a muchos subasteros a no molestarse en participar en aquellas subastas en las que no piensan pujar por encima de ese 70%, lo que perjudica directamente a los demandados, cuyas viviendas son adjudicadas al banco acreedor por la mitad del tipo si las subastas quedan desiertas.
El artículo 657.1 sobre la información de cargas extinguidas o aminoradas dice que...
A petición del ejecutante, el tribunal se dirigirá a los titulares de créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.
Y respecto a la valoración de los inmuebles para su subasta, el artículo 666.1 dice que...
Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su evaluó, (...) el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución (...)
Estos son los criterios con que se están organizando las subastas judiciales no hipotecarias, pero frente a quienes digan que las ejecuciones hipotecarias se rigen por una ley distinta de la LEC, está el artículo 691, que en su párrafo 4 dice que...
La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles.
Para empezar a mejorar las cosas no estaría mal que los secretarios judiciales apliquen los artículos mencionados modificando los tipos de subasta, pues no es lo mismo adjudicarse una vivienda por el 70% del tipo si se han descontado previamente las cargas anteriores que si no se ha hecho.
Si además de esto que propongo, a nuestros infatigables (y nada corruptos) legisladores les diera por tomarse en serio el problema de los tipos de subasta, permitiendo que las tasaciones hipotecarias se actualizasen a petición de cualquiera de las partes, miel sobre hojuelas.
