El tipo en las subastas hipotecarias

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Subastas judiciales. El tipo en las subastas hipotecarias
La semana pasada tuve una conversación más que interesante acerca de los tipos de subasta que deberían aplicarse en las ejecuciones judiciales. Resulta que hasta ahora el precio de salida para esas subastas viene determinado por la tasación que consta en la escritura de constitución de hipoteca.

Pero lo que está ocurriendo en la actualidad es que las tasaciones que constan en dichas hipotecas, sobre todo las realizadas entre el 2.005 y el 2.008 son exorbitantes, estratosféricas, lunáticas y basta porque se me acaban los adjetivos. Vamos, que son unas tasaciones que no son de este mundo y que habrá que esperar a mediados de siglo para que las viviendas vuelvan a valer en España lo que señalan dichas tasaciones.

Hay que recordar que en aquellos años del burbujón, las tasaciones no solo fijaban el precio de las viviendas, sino que además eran incrementadas sustancialmente para poder añadirle al préstamo lo suficiente para que aquellos infelices compradores pudieran también amueblar la cueva, comprarse un coche e irse a Bali a celebrar la ruina inminente.

Y actualmente, en las ejecuciones hipotecarias (y solo en ellas), esas tremendas tasaciones forman el tipo de salida de la subasta, perjudicando gravemente a demandados y a postores debido a que:

  1. El 30% que hay que consignar como fianza es demasiado elevado, estamos hablando de fianzas de 100.000 euros para pisos que ya solo valen 150.000
  2. Es mucho más difícil ofrecer el 70% del tipo que es necesario para que la adjudicación quede firme y pueda aprobarse el remate. La inseguridad jurídica si no llega a aprobarse el remate lleva a muchos subasteros a no molestarse en participar en aquellas subastas en las que no piensan pujar por encima de ese 70%, lo que perjudica directamente a los demandados, cuyas viviendas son adjudicadas al banco acreedor por la mitad del tipo si las subastas quedan desiertas.
¿Qué se puede hacer? Muy sencillo, para empezar se pueden aplicar los mismos criterios para las subastas hipotecarias que para el resto de subastas judiciales. Todo está en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, no hace falta irse más lejos.

El artículo 657.1 sobre la información de cargas extinguidas o aminoradas dice que...
A petición del ejecutante, el tribunal se dirigirá a los titulares de créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.

Y respecto a la valoración de los inmuebles para su subasta, el artículo 666.1 dice que...
Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su evaluó, (...) el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución (...)

Estos son los criterios con que se están organizando las subastas judiciales no hipotecarias, pero frente a quienes digan que las ejecuciones hipotecarias se rigen por una ley distinta de la LEC, está el artículo 691, que en su párrafo 4 dice que...
La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles.

Para empezar a mejorar las cosas no estaría mal que los secretarios judiciales apliquen los artículos mencionados modificando los tipos de subasta, pues no es lo mismo adjudicarse una vivienda por el 70% del tipo si se han descontado previamente las cargas anteriores que si no se ha hecho.

Si además de esto que propongo, a nuestros infatigables (y nada corruptos) legisladores les diera por tomarse en serio el problema de los tipos de subasta, permitiendo que las tasaciones hipotecarias se actualizasen a petición de cualquiera de las partes, miel sobre hojuelas.
  1. en respuesta a leoromero08
    -
    #38
    15/02/17 22:52

    Madrid es mi terreno natural de caza, pero lamento decirte que por ahora no puedo aceptar nuevos clientes.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #37
    15/02/17 17:18

    Buenas tardes Tristán, retomo este post de hace algún tiempo porque me gustaría saber tus honorarios actuales y si trabajas en subastas de Madrid. En caso negativo me puedes recomendar a algún profesional de Madrid de tu confianza. Gracias por adelantado, un saludo.

  3. en respuesta a Inversorprecavido
    -
    #36
    06/09/13 17:05

    No es un mundo oscuro, solo es desconocido, pero no oscuro. Los tipos exageradamente bajos pueden ser debidos s tres cosas: 1- Que se trate de una hipoteca muy antigua. 2- Que se trate de un embargo y que la finca tenga cargas y 3- Que se trate de una hipoteca privada con una tasación pactada muy baja, que no tenía por qué coincidir con la valoración real.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #35
    27/08/13 12:50

    Una preguntilla para Tristán, ya que eres una eminencia en el tema :-)....

    ¿Y cuando el tipo es exageradamente bajo? ¿Cómo valoras esa circunstancia? Estoy hablando de tipos de salida de 25.000 euros en zonas muy buenas y buenos pisos. Supongo que será una consecuenca de que el inmueble tenga cargas, pero ¿tantas cargas?? En los anuncios del órgano licitador no menciona cargas.

    Solo por curiosidad.. es un mundo muy oscuro éste...

    Saludos!

  5. #34
    11/01/10 21:44

    Ppatrii, hay mucha gente con dinero suficiente para participar en esa subasta, lo que pasa es que no querrán ir porque el tipo de salida es, seguramente, una barbaridad y muy superior al verdadero valor actual de la vivienda.
    Si nadie asiste, el banco se la puede adjudicar por el 50% de la tasación o, si quiere adjudicárselo por otra cifra superior o inferior, también puede hacer que se presente algún postor, sea quien sea (incluso un procurador del mismo banco) de manera que se celebre la subasta y allí hacer la puja que le convenga.
    la puja la empieza el más rápido en hablar, así de sencillo. Eso no tiene la menor importancia.

  6. #33
    Anonimo
    11/01/10 21:28

    Hola no se si alguien me pudiera ayudar....mi caso es el siguiente, El 26 de enero de 2010 subastan mi casa por impago, mi deuda es de 210.000 y mi casa sale a subasta en el juzgado en 354.000(segun tasacion judicial). ahora bien, para poder asistir alguien a mi subasta ( llamemoslo X) deberia ingresar en el juzgado el 30% del valor de la tasacion, osea unos 104.000, Como hoy en dia las cosas estan tan mal, no creo que nadie disponga de ese dinero para asistir a mi subasta,¿si nadie asiste se la adjudicaria el banco por el 50% del valor de tassacion? y otra duda, y la mas importante para mi, si asiste alguien, solo por el echo de asistir ¿ quien empieza pujando el banco o esa persona?? ¿se lo tendria que adjudicar el banco por mas del 50% solo por el echo de presentarse alguien a subasta?? POR FAVOR SI ALGUIEN ME <PUEDE CONTESTAR!!!! GRACIAS

  7. #32
    21/12/09 12:57

    Hola Inversius, estoy de acuerdo en lo que dices acerca de los clientes que nos hacen perder tanto el tiempo porque te marean durante meses con "quiero esto o lo otro" y que al final se echan atrás por puro miedo.
    Respecto a los que a la segunda o tercera operación exitosa deciden que como son tan listos van a empezar a volar solitos, la verdad es que no me preocupan, aún no he visto a ninguno que lo haya sabido hacer y sí a varios que me han llamado meses después para que les asesorara sobre el problema en que se habían metido.
    Los clientes vienen y van, lo importante es tratarles muy bien cuando están con nosotros y olvidarles cuando se van.

  8. #31
    Anonimo
    20/12/09 19:53

    DEBE IR UN PARTICULAR A UNA SUBASTA

    Si lo que desea es maximizar su rentabilidad, lo veo muy complicado pues es una campo muy especializado.

    Se involucran muchos campos, jurídico, visión de negocio, financiero, análisis de información-tecnología, gestión del riesgo, experiencia en el campo, eficiéncia en la operaciones, negociación (canc cargas, reformas, negociar bicho), ventas-Marketing y tener muy claro el modelo de negocio.

    Si reunes todos estos requisitos, se puede ganar muy bien la vida con ello, no conozco mucha gente especializada,

    En Inversius, creemos que reunimos estas cualidades, mas de 15 años gestionando subastas, la experiencia jurídica mas especializada en bienes judicializados, directivos que pertenecemos a las mejores escuelas de negocio y experiencia inagotable en subastas.

    Pero, llevamos años explorando como llegar a profanos y ciertamente, la experiencia de un profesional por comisión es imposible, no os podeis llegar a imaginar la cantidad de gente que hemos hecho ganar mucho dinero y luego se han quejado de nuestros honorarios que van por objetivos o han pensado que en la siguiente puede ir por libre (porque todo el mundo piensa que es mas listo que el otro), o sencillamente que nos han hecho perder el tiempo (les ofreces determinados bienes y se tirán atrás en el último momento).

    Finalmente, nuestro modelo es muy sencillo, por contrato de participaciones en la empresa, esto permite decisiones de compra libres y resultados al final del ejercicio superiores al 40 % TIR.

    Estos resultados solo se pueden conseguir si consigues mantener el tiempo medio de inmuebles inferior a un año (en años pasados 7-9 meses) y si la compra está en 25-35 % sobre tasación pues el venta está en 50%-60%.

    Todo el que no esté en estos ratios, va erosinado enormemente las rentabilidades medias finales y que conste que estos ratios son los del 2009, pues los ratios son dinámicos mes a mes, y los objetivos van cambiando según el momento y mucho me temos que los ratios para el 2010 tendrán que cambiar si se quiere conseguir rentabilidades superiores al 40 %.

    A la vista de los 3000 subastas que entraron en Diciembre, la única manera de ganar dinero será demandar un mayor esfuerzo en comprar mejor estadísticamente y en segmentos que no estén tan tocados por la crisis, por lo que se ha de conocer muy bien el mercado y estar todos los días en contacto con el,

  9. #30
    Anonimo
    20/12/09 19:13

    Pues el asunto este no es baladi en absoluto, el legislador en su día quiso proteger al deudor interviniendo el mercado (evitar quedarse un piso por 1 Euro), yendo contra la oferta demanda, esto funcionaba bien mientras había pocas subastas y el mercado subia, pero con el mercado a la baja la LEC no funciona, y a nadie le interesa ir a una subasta.
    Como resultado, entre que los bancos se están quedando con todos los inmuebles al no poder funcionar las leyes de mercado y en que las normas contables no obligan a los bancos a actualizar estos activos a valor de mercado (por lo que sus balances no proyecta la situación), el tortazo va a ser mayúsculo, el sistema es perverso y la situación esta propiciando que los bancos se atiborren de ladrillos y poco cash, y ahora quien esta poniendo la pasta, pues el estado con las ayudas a los bancos, pero esto durará los que los mercados internacionales estén dispuesto a prestar a España y esto está a punto de venir ya. O se cambia la Lec o se penaliza contablemente o BDE por provisiones a los bancos para que suelten los ladrillos, pero se necesita una solución ya porque esta burbuja contable va a explotar, los jefes de estado europeos cuando llegó la crisis financiera, acusaron de la crisis a los financieros y por otro lado quitaron la restricción a los bancos de tener contabilizado los activos a valor mercado.

    Sinceramente veo complicado que los bancos sea tan eficientes para comercializar estos bienes subastados y van a tener muchos problemas, de momento son ya una competencia desleal para promotores e inmobilirias, el mercado se ha distorsianado por el intervencionismo (LEC y normas contables).

  10. #29
    10/12/09 18:16

    Muy bueno el comentario, Manuel, estoy completamente de acuerdo. Y el post también muy bueno.

  11. #28
    Anonimo
    05/12/09 03:44

    ## Respecto del asunto que tratas en el post:
    Tristan, haces referencia a las hipotecas concedidas entre 2005-2008 y de la necesidad de aplicación de los artículos que mencionas (657.1, 666.1 y 691). Dicha aplicación no cambiaría mucho las cosas ya que el 99% de dichas hipotecas están en primer rango.

    FCalvo, otra vez en el clavo: “El verdadero problema no es la tasación sino la deuda”

    ## Respecto de los comentarios vertidos:
    Para Pelayo UN SECRETITO EN LA OREJA (muy bajiiito): Pelayo, yo he ganado dinero (y mucho) cuando compraba por mi cuenta (aún sigo haciéndolo), pero muuuuuuuucho más gano trabajando con dinero ajeno. Eso me hizo decidirme a abrir el negocio a todo aquél que se quiera acercar a él, amén del beneficio social (y no te descojones), que proporciono en muchos casos a los ejecutados.
    En fín, Pelayo, Cleto; VIVA la intermediación

    Me van a dar por todos lados pero soy un poco como TRISTAN, digo lo que pienso y punto, que le den a quien se mosquee. Ahí va; con todo el respeto del mundo, a los que opinan que atraer particulares al entorno de las subastas es un craso error:

    1.- Recomiendo la lectura de Stephen R Covey “Los Siete Hábitos de las Personas Altamente Efectivas”. Más abajo os pongo una par de recortes para animaros a comprar el librito a los que no os guste mucho leer…

    Esto me hizo recordar también un post que publiqué en mi blog y que de alguna forma tiene alguna relación con este tema de que no hay tarta para todos: http://buscadordesubastas.com/blog/2009/08/uno-mas-uno-es-mas-que-dos/

    Cuando leo comentarios como estos:
    -Ramón : "...Si los subasteros profesionales les ayudáis a hacer buenas compras, se pueden animar a venir por su cuenta y eso sería una catástrofe para ellos (principalmente) y también para nosotros . No estoy nada de acuerdo con que haya subasteros que ayuden a los particulares a comprar."
    -Jose María: "...Si quieren hacerlo que se arriesguen y lo hagan por su cuenta, sin subastero-salvavidas"
    -Tristán: "… y por ahora hay producto para todos, para ellos y para mí…"

    Me viene a la cabeza la incapacidad que tenemos en España para pensar en términos de ABUNDANCIA.

    Aquí tenéis los párrafos prometidos del librito:

    …“Mentalidad de abundancia. El tercer rasgo caracterológico esencial para la filosofía ganar/ganar es la mentalidad de abundancia, el paradigma de que en el mundo hay mucho para todos.”…

    … “La mentalidad de abundancia, por otro lado, surge de una profunda sensación interior de valía y seguridad personales. Se trata del paradigma de que en el mundo hay lo bastante como para que nadie se quede sin lo suyo. El resultado es que se comparten el prestigio, el reconocimiento, las utilidades,”…

    … “ganar/ganar es una estructura de la mente y el corazón que constantemente procura el beneficio mutuo en todas las interacciones humanas”…

    Vamos, repito lo que ya comenté en el post que publiqué en su día:

    ¡ El mercado es ENORME y hay tarta para todos !

    No solo en este mercado sino en todos los órdenes de la vida. Y lo mejor (aunque esto puede que ya te sea más difícil incluso de asumir) es que no solo es enorme, sino INAGOTABLE.

    La “compentencia” es más un magnífico argumento para impulsarte a crear y superarte, que un obstáculo para conseguir lo que quieres (a menos que te hayas acomadado y ya te esté creciendo la barriga ;)

    Manuel Gonzalez
    http://www.subastafacil.com

    .

  12. Por cierto acabo de llegar de una subasta en uno de mis juzgados fetiche y estoy conmocionado, he tenido una de mis mejores subastas. Mañana la cuento.

  13. #26
    24/11/09 18:50

    Todos los gastos deben correr por cuenta de los clientes. y si hay que darle algo al ocupante (máximo 1.000 euros), también... ¡Solo faltaría!

  14. #25
    Anonimo
    24/11/09 11:42

    Pues esa cantidad varía si es un chalet de lujo o es un pisín. El sentido común te lo va a dictar.

  15. #24
    Anonimo
    20/11/09 00:51

    Hombre, que el 6% cubra todo... todo? Imagino que, al menos, los gastos de abogado y procurador de un posible desahucio, no estarán incluidos.
    Si así fuese, me daría casi por pensar que corres el riesgo de perder dinero con la intermediación.

    Otra pregunta: ¿Qué cantidad podría ser razonable ofrecer para que alguien desaloje una vivienda "por las buenas"?

  16. #23
    20/11/09 00:13

    Por supuesto que sí, mis honorarios cubren desde la búsqueda de piso según las especificaciones que me hayan indicado hasta la Posesión, entrega de llaves y lanzamiento (si fuera necesario), incluyendo todo, las negociaciones con el ocupante, asistencia a todos los actos judiciales en representación del cliente (con el poder adecuado para ello), etc.
    Lo que ocurre es que lo evidente es cobrar simultáneamente al pago del remate, que es cuando el adjudicatario adquiere la propiedad. En ese momento la parte más importante y meritoria del trabajo ya está hecho (el resto es coser y cantar) y es justo cobrar en ese momento, cuando los clientes aún dependen de mí (y aún puedo putearles si no me pagan) y no esperar al final, cuando no pagarme les saldría gratis.

  17. #22
    Anonimo
    19/11/09 20:55

    Bueno, yo no veo tan obvio el no cobrar si la gestión es infructuosa. Al fin y al cabo el trabajo se ha realizado igual, y hay factores que no se pueden contralar.
    De hecho la "cuota litis" en los pactos de honorarios de abogados, ha estado prohibida hasta hace bien poco.
    En cualquier caso, por tus palabras, entiendo que tu asistencia no se estira hasta la toma de posesión.

  18. #21
    19/11/09 20:01

    Claro Manuel, no querrás que cobre por servicios que no han producido ningún resultado, sería la leche. Y mis clientes no tienen que adelantarme nada en concepto de provisiónes ni nada parecido, cobro el total a la vez que rematamos la subasta. Imagino que todos los subasteros lo hacen de forma parecida.
    Y la reducción de la comisión se debió a dos factores: Por un lado para animar a mis antiguos clientes a volver al negocio, que habíamos prácticamente abandonado desde enero del 2006 y hasta octubre del 2008 por miedo a la irracionalidad del burbujón, y por otro porque con la subida de los precios, por mucho que ahora hayan bajado, el 6% de una adjudicación actual siempre será más dinero que el 10% de una adjudicación del año 2000. Total, que salgo ganando y por ahora hay producto para todos, para ellos y para mí, más adelante, cuando las cosas empeoren y haya más competencia en las subastas, tendré que volver a subir la comisión para que me siga mereciendo la pena comprar para terceros en vez de quedarme con todo lo que compre, que serán menos cosas de las que puedo comprar ahora (ahora están todos los subasteros acojonados y bastante reacios a comprar).

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