El tipo en las subastas hipotecarias

Ya se sabe que la curiosidad mato al gato, pero me cuesta, Tristan, no plantearte la siguiente cuestión:
Cuando el otro día comentabas que tus honorarios de intermediación los habías reducido del 10% al 6%, ¿se debe suponer que solamente cobras si el bien se lo adjudica el cliente?
Un saludo

Nayra, lamento decirte que, aunque esa hipoteca quedará cancelada registralmente y no le podrá perjudicar al nuevo propietario de la casa subastada, la deuda persiste y el banco acreedor te la puede reclamar mediante una demanda civil.

Buenas tardes,
Tenía varias hipotecas sobre un mismo inmueble.
La primera hipoteca que constitui ha sido ejecutada en el Juzgado y ya se ha celebrado la subasta, bye,bye al inmueble...
Existe un remanente que da para cubrir la segunda de las hipotecas y un poco de la tercera hipoteca.
¿Que pasaría con el resto de la tercera hipoteca, pues el bien sobre el que existía la misma ya no es de mi propiedad? ¿Me pueden reclamar el resto de las cantidades que adeudo? ¿Cómo?
Muchas gracias y saludos

No se de qué os quejáis, si es lo más natural del mundo. Lleva ocurriendo desde hace veinte años. Al menos yo lo he visto siempre, subasteros con poderes de clientes o con los mismos clientes de la mano.
Lo que pasa es que antes, en los noventa se notaba menos porque había "cesión de remate" y no era necesario que los subasteros acudiésemos con poderes a las subastas, sino que nos lo adjudicábamos y luego cedíamos el remate al cliente.
Hoy en día no hay subasta en la que no haya algún subastero acompañado por su cliente.

A mí me dan igual vuestros clientes, todos sabemos que los particulares (con subastero o por su cuenta) siempre quieren comprar duros a dos pesetas y no son rivales en una subasta. Aunque sí pienso que no se les debería ayudar a entrar en este mundo. Si quieren hacerlo que se arriesguen y lo hagan por su cuenta, sin subastero-salvavidas.

Soy Ramón, subastero desde hace unos añitos y lo que digo es que el mundo de las subastas es duro y cruel, se puede ganar pero también se puede perder y es bueno que los particulares vengan a perder dinero y a contarle al resto del mundo lo peligrosas que son las subastas. Si los subasteros profesionales les ayudais a hacer buenas compras, se pueden animar a venir por su cuenta y eso sería una catástrofe para ellos (principalmente) y también para nosotros. No estoy nada de acuerdo con que haya subasteros que ayuden a los particulares a comprar.
saludos, Ramón

Estimado Tristan, llevas razón en que el 70 por ciento d ela tasacion es alto, pero como han dicho por ahi, es una forma de salvaguardar, por asi decirlo, al deudor...
Lo que es una pena es que el deudorlo siga siendo y por toda su vida, tengamoslo en cuenta...por el resto de la deuda, y perder su vivienda...
el unico beneficiado es el banco, ha cobrado muchos intereses por una deuda demasiado grande para garantizarla el valor de lo ejecutado....ellos deberian ser los perdedore, por no hacer bien su negocio de prestar dinero con una buena garantia....si se ejecuta, la deuda deberia desaparecer...
en cuanto a la deducción de las cargas anteriores, asi dberia hacerse o reclamarse en el Juzgado correspondiente, pero todos o casi todos los que entramos por aqui, sabemos, que la hiptoeca casi en el 90% de los casos es la inscripción 2ª de la finca registral, es decir, hay pocas o casi ninguna carga que descontar....

Al señor pelayo que compra con tipos altos. ¿Que pones el 70%? verda que no eh? pues como se ve que no compras tanto como dices porque si pones el 70% ahora eres gilipollas y si no lo pones puede llegar alguién por detrás y joderte la operación.

El verdadero problema no es la tasación sino la deuda.

Sabemos, que los préstamos que se concedieron en aquellos momentos de crecimiento descontrolado, no se correspondían con el valor real del inmueble.

Me consta que los directores, para no perder una operación hipotecaria, no peleaban el tipo de interés porque estábamos hablando de céntimos, sino qué cantidad era uno capaz de conceder sobre una propiedad. Y entonces se llegaba a pedir a los tasadores que inflaran las tasaciones todo lo que pudieran para conseguir el mayor crédito posible y así quedar como héroes antes los clientes.

Además, al principio se concedían sobre el 100% de la tasación sin solicitar garantías complementarias, porque pensaban los listos de los banqueros que con la subida de los precios en dos o tres años se estabilizaría y se llegaría de forma especulativa a que la deuda fuera el 70/80% del valor de mercado.

Dicho esto, sigo pensando que el problema está en que todavía hay algunas entidades que se empecinan en cobrar todo lo que le deben más los intereses y costas hasta el último céntimo. Sin embargo hay otras que están consintiendo perder no solo los intereses y costas sino hasta parte del principal.

De qué sirve reducir la tasación de una propiedad si la deuda va a ser la misma.

La modificación que habría que hacer, más que legislativa es de procedimientos. No se pueden cambiar las leyes cada vez que concurren situaciones anormales que afectan solo al patrimonio de las personas; pero sí se puede hacer, por ejemplo, como dice el anónimo, que la fianza, en vez del 30% se reduzca al 10% o inclusive al 5% y que todo lo demás siga igual.

A mí, personalmente no me importa, tener una cantidad no demasiado alta condenada varios meses hasta que se haga firme o no la subasta.

Las últimas compras que yo personalmente he hecho han estado por debajo del 70% y una incluso por debajo del 50%. Y de todas tengo la propiedad. Ya no nos peleamos por coger al demandado darle algún dinero y mejorar la postura. Y sabéis por qué, pues muy fácil porque la mejora de postura tendría que ser superior al 70% si fuera inferior tendría que ser suficiente para que cobre el ejecutante hasta el último céntimo. Como las deudas son tan elevadas, ¡a ver quién es el valiente!

Respecto al gracioso del "Pelao" que compra con dos cojones, no voy a gastar tiempo. Que siga comprando con dos cojones.

Pero me voy a permitir decirle que las entidades financieras son tan grandes porque tienen clientes que depositan su dinero y ello les permite hacer muchas operaciones.

Lo que hace Tristán o yo mismo, es de sentido común y de ser inteligentes. Tenemos nuestras propias operaciones y, además, con el dinero de inversores tenemos otras.

Lo que hace el de los cojones, si compra, que lo dudo, es tener las suyas y perder la oportunidad de tener las demás.

Que le vayan dando, por listo

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Sobre las tasacíones hipotecarias, es una batalla perdida, el abogado del banco se limita a lo basico y no se va a meter en follones que pueden provocar unos cuantos meses o años de retraso con un resultado incierto.
Sobre las tasaciones realizadas en procedimientos ejecutivos, es una verguenza que sigan tasando como hace un par de años, de verdad que me indigna que un tasador diga que algo vale X haciendo una media ponderada de precios que nadie esta dispuesto a pagar. Tengo entendido que en el Reino Unido si un tasador tasa algo en Y, es porque se compromete a compralo en Y.¿alquien sabe algo?
A pelayo, ole tus huevos, vente pa mi tierra que tenemos subastas de mas de 10 millones de euros de tasación y queremos verte en acción.

Y por cierto, añado:
Si las tasaciones están terriblemente infladas, que lo están, lo justo es que paguen por ello los bancos hipotecantes (que bien se sirvieron de ellas, o hasta las promovieron).
Faltaría más que ahora que se destapa (oh, sorpresa!) que los bienes hipotecados no son garantía suficiente, tengamos que correr a ayudarlos a que se adjudiquen los mismos a valor real y el ejecutado les deba el resto.

Soy el anónimo de antes.
Estoy de acuerdo con que el hecho de que tarden varios meses en aprobar los remates es inaceptable, pero eso es lo que debería corregirse, y no el "valor garantizado" que tiene el hipotecado que va a ser ejecutado (el de tasación).
También sería interesante corregir el porcentaje del 30% para participar en la subasta, porque es disuasorio: con un 5 o 10% del tipo la cosa va que arde.
Saludos,

No te molestes Tristán, pero yo pienso como Pelayo, que las subastas son cosa de subasteros y los que participáis en subastas con clientes estáis perjudicándonos a todos. No es que podáis comprar más cosas, porque ya sabemos todos que los clientes pretenden siempre comprar muy barato, pero estáis contribuyendo a masificarlas trayendo a gente que nunca se atreverían a participar solos por su cuenta, como hacemos los demás.

Tristán, tienes toda la razón. Parece este post una reprodución de la conversación que he mantenido esta misma mañana, sobre este mismo tema y con idénticas conclusiones.

Efectivamente, se hace necesario que el legislador opte por la aplicación de la valoración prevista para las ejecución ordinaria de inmuebles o, en su caso, permita una nueva tasación a posterior, que debería acompañarse a la demanda de ejecución hipotecaria porque, en muchos casos, estas tasaciones se encuentran verdaderamente infladas.

Un saludo.

Vaya Pelayo, veo que te gusta la leña ¿Solo repartirla o también te gusta recibirla? Para empezar te diré que, como ayer mismo comentó FCALVO, triunfar en subastas no es cuestión de huevos, sino de cabeza y que con muchos huevos lo más que puedes conseguir es adjudicarte muchas subastas, pero ganar dinero permíteme que lo dude.
En cuestión de subastas yo soy ambidiestro, participo en ellas tanto por mi cuenta como por cuenta de clientes, dependiendo sobre todo de la situación general. me explico: a principios de los noventa las subastas dejaban el margen suficiente para que los clientes ahorrasen suficiente dinero y que yo ganase una buena comisión. El margen se fue estrechando, de forma que a finales de los noventa casi todo lo que compraba era solo para mí porque no había margen para que ambos ganáramos suficiente. Ahora las tornas han cambiado y vuelve a haber margen para asistir a subastas con clientes y sería de idiotas (no te lo tomes a mal) no aprovechar el momento. Actualmente los subasteros están sobrecargados de ladrillos y son reacios a comprar más, no haciéndolo más que a muy buenos precios. Es el mejor momento para comprar en subastas, no lo hubo tan bueno desde 1992 y desde luego no seré yo quien deje de aprovechar una oportunidad solo por el qué dirán.
Se que en muchas partes de España está mal visto que los subasteros acudan a las subastas con clientes o con los poderes de clientes. Tú debes de ser de uno de esos sitios donde hay que demostrar con dos huevos que compráis en solitario para demostrar lo macho que sois. ¡menuda gilipollez! Yo invierto mi dinero y el de mis clientes y por eso, el día que me enfrente a tí en una subasta te barreré, porque a mí me quedará dinero y a tí no.

No entiendo a qué viene tanto lloriqueo con las fianzas. Cuanto más altas sea mejor que mejor porque así habrá menos gente en la subasta y yo podré comprar. Porque yo, al contrario que vosotros, lo hago con mi propio dinero, no como vosotros, que sois unos mataos que necesitáis que los clientes pongan la pasta y no sois capaces de echarle dos huevos.

Anónimo, no comparto tu opinión. No te puedes ni imaginar la inmensa cantidad de subastas que están quedando desiertas simplemente porque los subasteros juzgamos que no podemos pujar hasta el 70% para dejarlas firmes y pensamos que es preferible no comprarlas que hacerlo sin que la adjudicación quede firme.
Poca gente se imagina que hay juzgados que tardan en resolver hasta seis u ocho meses el problema de la firmeza, entre notificaciones para arriba y notificaciones para abajo ¿Ocho meses con mi fianza de 175.000 euros? no, mejor la dejo desierta y que les den..., así pensamos.
No creo que eso beneficie al deudor para nada, más bien al contrario porque a lo mejor yo no voy a pujar tanto como el 70%, pero sí que voy a subir hasta el 65%. En cambio, si queda desierta, el banco se lo va a quedar solo por el 50%.

Artículo 682. Ámbito del presente capítulo
1. Las normas del presente capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.


A veces olvidamos que detrás de una ejecución hipotecaria hay una persona detrás. Ir a un nuevo avalúo en tiempos de caída de precios iría muy en perjuicio de los deudores ejecutados, y sería una enorme ventaja para los acreedores ejecutantes, máxime en un sistema como el nuestro que une a la garantía hipotecaria la personal del deudor, que por tanto sigue debiendo todo lo que no cubra el remate.

Con la legislación actual, el ejecutado hipotecario al menos tiene el consuelo de que en la subasta se va a cubrir un mínimo del 50% del valor de tasación (salvo casos excepcionales en que se aprueben remates inferiores).

Si se permitiese reducir el tipo, los bancos seguirían adjudicándose por el 50%, pero en ese caso de cantidad inferior a la tasación.

Querrás decir nuestros (presuntamente no corruptos) legisladores (sean del partido político que sean).

;-)

Está claro que con los tipos que hay lo de pensar en el 70% es agua pasada. Obtener la firmeza es indispensable para que la gente se lance a comprar y no que se pierdan un montón de operaciones porque ejercen el derecho de retracto.
No acabo de entender que algunas veces si se descuentan las cargas anteriores para calcular el tipo y otras veces no.
Un saludo