Medidas de apoyo a la campaña electoral, uy perdón, a los deudores hipotecarios

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Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio: medidas de apoyo a los deudores hipotecarios

La reforma de hace una semana ha modificado varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente el 669, el 670 y el 671, de importancia capital en las subastas judiciales. Dejando de lado otros aspectos, el texto que por ahora nos afecta dice así:

En primer lugar, con el fin de moderar el impacto negativo de la crisis económica sobre los ciudadanos más vulnerables y, en particular, sobre aquellos con cargas familiares, se eleva el umbral de inembargabilidad cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada en un procedimiento de ejecución hipotecaria sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Si bien, con carácter general, el mínimo inembargable de cualquier deudor coincide con el salario mínimo interprofesional (SMI) a partir de este real decreto-ley y, exclusivamente, para los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda habitual, se eleva ese mínimo hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho SMI.

 

En segundo lugar, se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.

Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor.

 

Finalmente, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas permitiendo una mayor concurrencia de pujas y, por ende, posibilitando la fijación de un precio más justo, se reduce hasta el 20% el depósito exigido a los postores para participar en una subasta. De este modo, se facilitaría la presencia de postores y la mejor adjudicación de los bienes hipotecados, se equipararía el importe de este depósito con el previsto por la propia ley para los bienes muebles y se recuperaría el porcentaje que sobre este punto ya establecía la Ley de Enjuiciamiento Civil desde 1881.

 

Respecto a la elevación del umbral de  inembargabilidad de los que ya han perdido su vivienda habitual (no su local de negocio o su apartamento playero), no me parece mal. La crisis actual y su mala cabeza les han llevado a una situación extrema en la que la pérdida de la vivienda es solo el primer paso. De manera que aminorar el peso de la carga que les queda para el resto de su vida puede ser una buena idea, aunque según mi parecer se podría haber hecho mejor. Por ahora dejémoslo ahí, porque este punto realmente tampoco afecta de lleno a las subastas.

Sin embargo los dos siguientes párrafos, la adjudicación al acreedor por un 60% en caso de subasta desierta (art. 671) o en el caso de que la adjudicación no haya quedado firme (art. 670.4) y la reducción del depósito de fianza (art. 669.1) si afectan de lleno a las subastas judiciales.

Reducción de la fianza al 20% del Tipo de Subasta

Ya he manifestado varias veces que aumentar las fianzas del 20 al 30% fue un error mayúsculo, de manera que ahora bajarlas al 20% de nuevo debería parecerme un acierto. Pues no es así, si el gobierno reconoce que reducir el importe de las fianzas "mejora la eficacia de las subastas permitiendo una mayor concurrencia de pujas y, por ende, posibilitando la fijación de un precio más justo", no veo la razón para que no haya llevado ese razonamiento hasta sus máximas consecuencias reduciendo el depósito hasta un 10% o incluso, mejor aún, eliminando completamente el requisito de ingresar fianzas antes de las subastas y retrasando la obligatoriedad de ingresar la fianza hasta el momento inmediatamente posterior a las pujas.

Me explico, lo que propongo sería un sistema similar al de las grandes firmas de subastas de arte (Sotheby´s), en el que el único que debe dejar una fianza es el adjudicatario, precisamente para evitar que no cumpla con su compromiso. En este caso daría lo mismo el porcentaje exigible (20-30%), porque lo importante para conseguir un precio de adjudicación superior, la asistencia de muchos postores que compitan entre si, se habría conseguido al eliminar esa barrera de entrada.

Adjudicación al acreedor por un mínimo del 60% del Tipo de Subasta

Aquí partimos de la situación injusta, mencionada tantas veces en este foro, de que solo al acreedor se le permitiera adjudicarse los bienes subastados al 50% del tipo de subasta cuando la misma quedara desierta, precisamente cuando las subastas están quedando desiertas porque a los postores nos obligan a pujar un mínimo del 70% si queremos evitar el marrón de que la adjudicación no quede firme, con suspensión de la aprobación del remate.

Como siempre, el tontaina del legislador se ha quedado a mitad de camino pues si el objetivo es que aumenten los precios de adjudicación, para ello la única manera es que aumente el número de postores y lo que de verdad lo conseguiría es eliminar cualquier barrera de entrada a las subastas, empezando por los "umbrales mínimos de adjudicación". El precio justo o precio de equilibrio solo se consigue en las subastas en las que hay mucha competencia.

En algunas ocasiones (muy pocas) me he adjudicado subastas por el 30-40% del Tipo de Subasta y casi siempre ha sido siendo el único postor porque estaba cantado que de ninguna manera iba a ser posible hacer firme la adjudicación y eso ha espantado al resto de potenciales postores. La Administración de Justicia debería evitar esas situaciones a toda costa.

Ahora la situación sigue siendo injusta y además "rara" pues no solo si la subasta queda desierta debe el acreedor adjudicarse el bien por el 60% del tipo, sino también en el caso de que no haya quedado firme y el demandado no haya presentado a un mejor postor. Antes en estos casos el acreedor podía adjudicarse el bien por el 70% del tipo de subasta o por la cantidad que se le debiera por todos los conceptos (siempre que la cifra fuera superior a la mejor postura), pero con la nueva redacción de la Ley, debe también ser superior al 60% del Tipo de Subasta.

De manera que si el mejor postor ha ofrecido un 51% del tipo, y la deuda es un 54% del tipo, al banco no le basta con ofrecer ese 54% del tipo para quedarse con el remate, sino que se ve obligado al ofrecer el 60% del tipo. Las tornas han cambiado.

Y para finalizar esta breve aproximación a esta "reforma cojitranca", una pequeña duda que expongo para que sea discutida por los lectores:

Por lo mencionado hasta aquí, parece como si la reforma afectara solo a las subastas desiertas y a aquellas que no han alcanzado el umbral del 70% del Tipo de Subasta y que, por tanto, no han quedado firmes. Pero la redacción de la Ley es muy clara:

impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación

¿Debe en consecuencia el acreedor, en el transcurso de una subasta con postores, empezar a pujar en el 60% del tipo, o puede, como hasta ahora, empezar las pujas desde abajo? ¿Que pasa si un postor ofrece el 51% del tipo, puede o no el acreedor subirle la puja al 51,5% del tipo? ¿Sería siquiera admisible por el juzgado?

Y otra pregunta, esta ya para juristas: Según la redacción del Decreto-Ley, parece como si la reforma solo afectara a las ejecuciones hipotecarias, ¿por qué, entonces se ha modificado la redacción de los artículos 669, 670 y 671 que afectan a todas las ejecuciones judiciales, no solo a las hipotecarias?

  1. en respuesta a Yann tiersen
    -
    #39
    03/11/11 18:07

    Buenas tardes, ni siquiera los Secretarios judiciales lo tienen claro, pero si la D.O. (y el edicto, por tanto) es posterior, a falta de disposiciones transitorias se te aplicará la nueva legislación con toda probabilidad.

    El marrón lo tienen los Juzgados que señalaron (y publicaron el edicto con las condiciones de la subasta) antes de la reforma, o los que recibieron peticiones de adjudicación al 50 % antes, y aún no las han resuelto...

  2. en respuesta a Ciberet
    -
    #38
    03/11/11 17:50

    Buenas tardes,

    Estoy siguiendo con atencion vuestra discusion sobre este tema de un gran interes.

    tengo una duda:

    Tengo señalada una subasta para el 20 de diciembre. La demanda de la Caja contra mi es anterior a la entrada en vigor de la reforma. Sin embargo, es de fecha posterior a la reforma la diligencia de ordenacion(donde se fija fecha para la subasta) y la propia subasta (que sera en diciembre).

    Mi pregunta es:

    ¿me es de aplicacion la nueva legislacion? ¿El 60% del valor de tasacion?

    Muchas gracias por vuestra ayuda!

  3. en respuesta a Kukufate
    -
    #36
    17/07/11 17:48

    Kukufate, disculpa por el retraso en la respuesta (he estado "off" varios días).

    A ver si me explico mejor (aunque puedo estar equivocado).

    Lo que quiero decir es que la reforma de la LEC sólo quiere evitar la adjudicación al acreedor por debajo del 60%, pero no habla nada acerca de que se pueda adjudicar el bien a un postor que ofrezca el 50% (esto no ha sido cambiado por el RDL 8/2011).

    La operativa sería la siguiente: ServiX ofrecería (pongamos) un 50% por el piso, tendrían que pasar los 10 días (y antes, las semanas o meses necesarios para la comunicación fehaciente al deudor) para la mejora de postura, luego los 5 días (tras los cuales el actor no mejoraría postura, se entiende), y al final el piso pasaría a ServiX por un 50% y no por un 60% del valor.

    Esto tiene los siguientes inconvenientes:
    - El piso no puede pasar al banco (salvo que se vuelva a pagar el ITP, como dices), pero si ServiX es 100% del banco, me imagino que al banco poco le importará.
    - ServiX, como postor, tiene que haber depositado la fianza en pasta de verdad, y luego rematar con pasta también de verdad, esperando además los plazos de mejora de postura con la fianza apolillándose en la cuenta del juzgado. El banco, en cambio, si se queda con el piso (por el 60%, no por el 50%), no necesita depositar fianza ni rematar, lógicamente (tan solo cancela deuda). Hay que ver si ese 10% de diferencia puede merecer al banco soportar todas estas molestias.

    Respecto a lo del euro de puja, olvida el tema, creo que me he liado. Lo he dicho como modo para impedir la subasta desierta. Pero si no queda desierta y el banco se adjudica el bien, tampoco puede adjudicarse el piso por el 50%.

    Saludos.

  4. #35
    15/07/11 10:58

    Como era de prever, en el foro de Secretarios judiciales que otras veces hemos enlazado, ya se empiezan a generar dudas sobre cómo aplicar el RDL:

    http://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?p=36371&sid=40958e980ad5a9ab9e125372cb97af24#36371

    Foro donde, por cierto, intuyo que por algún contertulio de este blog, se ha enlazado esta discusión.

    Por mi parte, como Invitado les he instado a plantear la cuestión de constitucionalidad, y a mi Procurador de confianza en Barcelona también le he hecho llegar mis comentarios para que los divulgue en los Juzgados.

    Lo siguiente será publicar un artículo de alcance internacional, para que vean nuestros colegas extranjeros (que a menudo tienen títulos ejecutivos de su país contra propietarios en el nuestro) cómo hacen el ridículo nuestros parlamentarios, incluidos los que sugirieron ayer tramitar las medidas como proyecto de Ley (trámite durante el cual quizás alguien tuviera tiempo y ganas de leerse la LEC), pero no denunciaron su escandalosa inconstitucionalidad.

  5. #34
    14/07/11 17:45

    Yo aún diría más: de pandereta, proclamo, porque ahora ya no es sólo una medida electoral, sino refrendada (con voto a favor o abstención, pero no discutida su legalidad) por todos los grupos parlamentarios, e insistiendo la Ministra en que se trata de las "ejecuciones hipotecarias"...

    O sea que, a partir de ahora, a mis clientes tengo que advertirles de que, salvo que algún interesado (o tercero contratado al efecto) puje por la deuda (previa consignación, claro, y sin posibilidad de ceder el remate), vaya preparando el 60 % de la tasación, más impuestos y gastos.

    Y, si se trata de un asunto ya en marcha, peor todavía; tengo pendiente pedir, por una deuda pequeña, el embargo de una finca con cargas anteriores, y no me atrevo aún...

    Pero, por mi parte, desde luego que voy a aprovechar la primera oportunidad para plantear al Juez que promueva cuestión de inconstitucionalidad.

  6. #33
    14/07/11 17:16

    Vaya país

  7. #32
    14/07/11 16:44

    Pues ya está convalidado el RD-Ley, hoy mismo:

    http://www.elderecho.com/actualidad/PP-ERC-IU-ICV-BNG_0_289875197.html

    ¿Algún Juez por las cercanías, decido a promover su inconstitucionalidad por modificar la LEC afectando a todo tipo de subastas, cuando (incluso en el debate parlamentario de hoy) queda claro que sólo pretendía reformarse en cuanto a las subastas hipotecarias, únicas en las que se ha intentado justificar la "extrema urgencia" requerida a un RD-Ley?

  8. #31
    14/07/11 12:39

    Eso sí, ayer se publicó la habitual fe de erratas producto de la "extremada urgencia" del RD-Ley...

    http://www.boe.es/boe/dias/2011/07/13/pdfs/BOE-A-2011-12067.pdf

  9. #30
    14/07/11 11:27

    Pues pasan los días (primera semana ya del decreto chapucero), y me extraña no haber leído en ninguna otra parte queja alguna sobre esa medida que afecta, y no protege precisamente, a los ejecutantes no hipotecarios.

    Medida que, al haber sido adoptada mediante RD-Ley pendiente de convalidación por el Parlamento, exige que obedezca a razones de urgencia y que el Gobierno la justifique; pero, si en el preámbulo ni siquiera se menciona a los deudores no hipotecarios, sino todo lo contrario, pues se especifica que es sólo para ellos, ¿dónde está la justificación de la urgencia en afectar a todo tipo de subastas de inmuebles?

    Desde luego, es como para empezarse a plantear los posibles futuros recursos en base a la inconstitucionalidad del RD-Ley...

  10. en respuesta a Iuriscivilis
    -
    #29
    13/07/11 17:08

    Gracias IurisCivilis, una aportación excelente.

  11. #28
    13/07/11 17:00

    Totalmente de acuerdo, pero sigo dudando que la intención real fuera ésa (¿para qué tanta referencia a sólo los deudores hipotecarios, entonces, que serviría para anular ese Decreto si alguien se lo propusiera?), porque, entre otras razones, el acreedor no hipotecario sí debe pedir una tasación actual antes de la subasta.

    La verdad es que no acabo de entender semejante chapuza, que obliga a cualquiera que reclame una deuda, por pequeña que sea, a tener dinero suficiente para adjudicarse una propiedad por el 60 %, y luego intentar recuperar la deuda y los costes de la ejecución con una reventa...

  12. #27
    13/07/11 16:38

    Si aplicamos lo dispuesto en el artículo 691.4 de la LEC, creo que quedan despejadas todas las dudas. A mi juicio, se ha aprovechado malévolamente la finalidad de la norma: “garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.” - según reza su exposición de motivos -, para reformar la regulación procesal de las subastas judiciales de inmuebles, con independencia de la procedencia de la deuda. En caso contrario, hubiera sido suficiente – en cuanto a técnica legislativa se refiere - con adicionar algún que otro apartado en el articulado correspondiente. Por lo que, me parece un craso error y un disparate equiparar a las entidades financieras con cualquier otro acreedor para intentar paliar los efectos negativos de una sobretasación – evidentemente aceptada por todos. Más lógico hubiese sido, que le legislador hubiese permitido una nueva tasación en el momento de presentarse una demanda de ejecución hipotecaria.

    En cuanto al contenido de esta reforma, nada más lejos de la intención del ejecutivo que ir en contra de los intereses de la banca. Coincido con FCalvo que se deja la puerta abierta a las entidades bancarias por la vía del 670.4.3 de la LEC que, efectivamente no ha sido modificado. A mi juicio, esta reforma tiene claros tintes electoralistas y, desde luego, no creo que vaya a proteger los derechos de los deudores hipotecarios y si perjudicar los legítimos derechos de los acreedores ordinarios. Un saludo Tristán.

  13. en respuesta a Kukufate
    -
    #26
    13/07/11 10:43

    En efecto, quizás lo que debería haberse reformado es el 691.4, del Capítulo V, que sigue remitiendo sin más a "lo dispuesto en esta Ley", cuando no costaría nada introducir las novedades en ese punto 4 concreto.

  14. en respuesta a Ciberet
    -
    #25
    13/07/11 06:27

    Dices, Ciberet que ya no habrá subastas desiertas (un cambio radical por cierto), porque el "ServiX" pujará por 1 euro. A ver si lo entiendo. En este caso, siguiendo el 670 LEC, si pasan los 15 días (10 del deudor y 5 del actor), la adjudicación regresa al mejor postor (aquel que no cubríó el 70%) el cual puede adjudicárselo por la deuda o el 50%. Es decir para llegar al resultado del antiguo 671 LEC tiene que ser a través de un segundo postor, (no le valdría de nada ofrecer 1 euro). Al no haber cesión de remate, el actor tendrá que comprar, si se lo quiere adjudicar, al 2do postor, previo pago de los impuestos correspondientes, que no es poco. ¿Es así?

  15. en respuesta a Jotaerre
    -
    #24
    13/07/11 06:08

    Efectivamente en la Exposición de motivos del RDL 8/2011 se dice (aunque Tristán lo pone al principio, hago un resumen):

    .. el Gobierno ha acordado ... medidas .. protección de los deudores hipotecarios,
    ...... el mínimo inembargable ..coincide con el salario mínimo interprofesional (SMI) a partir de este real decreto-ley y, exclusivamente, para los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda habitual, se eleva ese mínimo hasta el 150% del SMI ........

    .. la adjudicación al acreedor .. de un inmueble hipotecado.., se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. .. impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor.

    Pero luego modifican sin más el 669-1. 670-4 y el 671 todos dentro del CAPÍTULO IV. Del procedimiento de apremio en lugar del CAPÍTULO V. especializado en Hipotecas, y encima sin hacer mención alguna a la vivienda habitual.

    • La elevación del umbral de embargo para quienes hayan perdido su vivienda habitual por culpa de la hipoteca está bien hecha, aunque técnicamente NO HAN MODIFICADO EL 607 LEC un lío legislativo más.
    • Por mi parte veo bien la unificación del 20% para todas las subastas de muebles e inmuebles (hipotecarias o no).
    • Si corrigen el fallo de los 3 arts citados tendrían que limitarlo a las hipotecas y a las viviendas habituales, este segundo tema introduciría un lío como el que hay con la prueba en el 693-3 sobre reversibilidad del vencimiento anticipado

  16. en respuesta a Aitorbk
    -
    #23
    12/07/11 17:17

    Me encanta esa frase tuya:
    El problema lo veo porque muchas cajas y bancos están, en realidad, quebrados, y funcionan con dinero público esquilmando al público en los embargos. Un funcionamiento "normal" significaría una venta rápida a precio bajo (de verdad) de dichos bienes inmuebles. Esto no se produce, porque como apuntan otros usuarios, se apuntan el inmueble a precio de tasación, y lo aguantan con préstamos públicos.
    La solución a esto sin duda pudiera ser dejar actuar al mercado: que quiebren los bancos. Si no se desea esto, la "solución" es darles dinero público, y que quiebren las empresas y los estados... que es lo que está pasando ahora mismo. Les ayudamos los que no hemos quebrado, y esto nos lleva a la quiebra a nosotros.
    Opino como tú, todo una chapuza, y para que la banca no quiebre, quebramos el estado y los ciudadanos.

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #22
    12/07/11 13:00

    Por cierto, y sobre esta noticia.

    Ahora la banca, no dejará dinero a quien en la práctica, es inembargable. Tampoco es que les fuesen a dejar mucho..

    Es obvio que no se soluciona el problema real de enriquecimiento injusto de los bancos en estas situaciones. Y digo injusto porque si el enriquecimiento con fallidos fuese con su dinero, hasta cierto punto sería razonable: alto riesgo, alto beneficio, pues no olvidemos en los estrechos márgenes de ratios que se SUPONE está la banca.

    El problema lo veo porque muchas cajas y bancos están, en realidad, quebrados, y funcionan con dinero público esquilmando al público en los embargos. Un funcionamiento "normal" significaría una venta rápida a precio bajo (de verdad) de dichos bienes inmuebles. Esto no se produce, porque como apuntan otros usuarios, se apuntan el inmueble a precio de tasación, y lo aguantan con préstamos públicos.

    La solución a esto sin duda pudiera ser dejar actuar al mercado: que quiebren los bancos. Si no se desea esto, la "solución" es darles dinero público, y que quiebren las empresas y los estados... que es lo que está pasando ahora mismo. Les ayudamos los que no hemos quebrado, y esto nos lleva a la quiebra a nosotros.

    Mientras, los bancos tienen beneficios récord.. lo que es lógico, pues están realizando operaciones de teórico altísimo riesgo sin riesgo efectivo.

  18. en respuesta a Vuelva usted mañana
    -
    #21
    12/07/11 12:51

    No hay que avalar a nadie como dice Tristán, y el sentido común.
    Yo también conozco casos de avales que han acabado con padres en la calle.. en general por la desidia de los hijos. Pues lo que hay que hacer es malvender si es preciso.

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