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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Patrimonio devorado

Esta es la eterna historia, tan vieja como la humanidad...
Hola tristan te escribo solo para decirte que ya está todo solucionado y que por fin me he librado de esa espada de damocles que nos amenazaba a mí y a mi familia con echarnos de casa. Aunque lo he solucionado en contra de lo que me recomendabas, porque al final sí hice caso de lo que me habían ofrecido los de la financiera xxxxxxx y acepté el préstamo que me ha salvado la vida. Las condiciones no son tan malas como tú te temías, aunque sí es cierto que hemos tenido que firmar como si nos hubieran entregado más dinero del recibido realmente. Me explicaron algo así como que así se cobraban los intereses del primer año por adelantado y que los bancos también lo hacen así. Y eso es verdad porque recuerdo que la primera vez que los del banesto me dieron un crédito a un año, lo que hicimos fue firmar una letra en la que la cantidad recibida se aumentó con los intereses de ese año. Solo que esta vez los intereses han sido un poco mayores. En total me han dado los 65.000 euros que debía al banco y he firmado una letra hipotecaria por 80.000 con unos intereses de demora de hasta 3 años al 25%, pero que no me preocupan porque pienso devolverles el dinero antes de que haya transcurrido el año. Voy a empezar a buscar créditos con bancos oficiales desde ya mismo. Al final no he tenido valor de vender la casa como tú me aconsejabas porque llevo viviendo aquí desde que me casé y aquí se han criado mis hijos y hubiera significado el fin. Además esta casa vale al menos 500.000 euros y hoy en día ¿quién me los habría pagado, con la crisis que hay? de todas formas te agradezco mucho que hayas estado ahí escuchando mis problemas y aportando tu punto de vista. Quedo en deuda, Carlos
Bla, bla, bla, el final me lo se, en unos cinco o seis años acabarás en la calle, sin casa y sin patrimonio, como todos aquellos que no sois capaces de ver la realidad con ecuanimidad. Perdona si te parezco brusco, pero ahora no escribo solo para ti, sino para que los pocos que aún me leen aprendan con tu ejemplo.

Me contaste que tus problemas habían empezado porque no habías pagado el crédito de un coche que te habías comprado por 24.000 euros en el año 2000 y que como el negocio empezó a irte mal, no lo pagaste y para evitar la subasta tuviste que hacer una hipoteca para liquidar la deuda más los gastos judiciales de finanzautomovil.

La hipoteca era de 50.000 euros que ahora, tras la ejecución de la misma se han convertido en 65.000. Hasta aquí llevabas muy mal camino, pero ahora lo has empeorado notablemente porque ahora no te juegas los cuartos con bancos populares, sino con prestamistas que te van a quitar tu patrimonio hasta la última peseta.

Esta es la película de tu futuro, léela atentamente:
  1. Los 65.000 que te han prestado no te los han dado realmente ¿a que no? sino que se los han reservado para pagarle directamente al banco y lo harán para evitar la subasta, pero no van a inscribir la cancelación de esa hipoteca.
  2. Durante este año no vas a encontrar a nadie que te preste el dinero que necesitas para sustituir la letra hipotecaria que has firmado por una hipoteca menos devoradora. Tu historial crediticio asusta a cualquiera y además la nota simple continúa reflejando la hipoteca por la que ahora casi sale a subasta y la nota de expedición de la certificación de cargas.
  3. Cuando venza la letra hipotecaria, los prestamistas no la van a ejecutar, porque esperarán a que transcurran esos tres jugosos años en los que el interés de demora es el 25%
  4. Finalmente, cuando la ejecuten, tu deuda será de 140.000 euros más las costas procesales, digamos unos 155.000 euros en total.
  5. Tras el consiguiente susto, cuando tengas otra vez el miedo en el cuerpo, te ofrecerán renovarte el crédito y esta vez firmarás 190.000 euros más otros tres años de demora.
  6. La siguiente vez que te demanden, exactamente dentro de seis años, será por una deuda de 335.000 euros y esta vez ya no te ofrecerán renovarte el crédito, porque si tu casa vale realmente, como dices 500.000 euros, en subasta se podrán sacar por ella como mucho 400.000, dinero que se irá en su totalidad al bolsillo de estos caritativos señores que tanto te han ayudado.
Me alegraría mucho equivocarme.
Vendiéndola ahora, solo habrías tenido que descontar del precio obtenido la cifra adeudada y con la diferencia habrías podido empezar de nuevo en otra casa un poco más modesta, pero sin deudas. Pero eso habría sido cambiar el final de una historia que ya estaba cantada desde el principio.

Post scriptum (9 julio): Un comentario de Echevarri me ha hecho recordar dos magníficos post que vienen muy a cuento de lo que aquí he relatado:
  1. Representación de la Inversión Hipotecaria con Capital Privado en Tres Actos: Presentación y nudo
  2. Representación de la Inversión Hipotecaria con Capital Privado: Desenlaces alternativos
Nuevo post scriptum (10 julio): otro comentario de IurisCivilis, nos aporta un enlace a un post estupendo de la web El notario del siglo XXI, de lectura muy recomendable.
 
  1. #1

    Anonimo

    Esperemos por el bien de este señor que Tristán no sea tan buen futurólogo como subastero; pero la verdad que la cosa pinta mal.

    Trsitán, decías que los prestamistas pagarían al banco y no cancelarían la hipoteca ... ¿por qué no podría ir el dueño del bien al banco, pedir el certificado de cargas y posteriormente pedir la cancelación de la hipoteca? (aunque quedaría la que ellos los prestamistas le han dado que sería la 2ª en rango)

  2. #2

    Fcalvo

    El no cancelar registralmente el préstamo anterior los actuales prestamistas es una estrategia utilizada para el supuesto de que tengan que ejecutarlo porque así quedará la incertidumbre entre los posibles licitadores en cuanto a su existencia y más probabilidades tendrán de quedarse con la vivienda los que le han prestado el dinero.
    Lo que dice Centa es cierto, el titular del crédito puede pedir al banco la carta de pago y con la misma irse a la notaria y cancelar el préstamo e igualmente solicitar la cancelación de la nota marginal. Con ello quedaría solo la hipoteca de los prestamistas. Esto debería hacerlo cuanto antes porque el tiempo pasa muy rápido. Hecho esto si ejecutan la hipoteca al menos el precio en la subasta subirá y tendrá el derecho al posible sobrante. Si esto no lo hace dudo mucho que haya sobrante y los prestamistas se habrán quedado con un buen piso por cuatro perras.
    Respecto a lo que dice que los intereses del primer año los cobran por anticipado, esto no es así, es una forma de encubrir los elevados intereses que se cobran. Por ejemplo: una operación a un año de 10.000 euros a 12 meses al 30% nos da 3.000 euros de intereses. Lo que suelen hacer es capitalizar esos intereses, dicen que le prestan 13.000 y ponen un interés entonces de un 4 ó 5% que es un interés razonable. Además cuanto más elevado sea el principal más intereses de demora devengará.
    Lo que dice Tristán es cierto pues van a tener muchas dificultades para conseguir un préstamo blando con cualquier entidad de crédito. Ahora bien, si es verdad que la vivienda vale 500.000 euros no debería ser muy problemático conseguir una hipoteca de la cantidad que adeuda que es insignificante en relación con su valor, si no con un banco o caja de primera fila, sí con financieras serias que conceden hipotecas a unos tipos de interés un poco más elevados pero a unos plazos idénticos a los de los bancos.
    Rompiendo una lanza en favor de los prestamistas diré que si no hubiera sido por ellos la vivienda hubiera sido subastada y la habrían perdido aunque hubieran tenido derecho al sobrante, pero ¿quién garantiza que va a haber sobrante?, ¿quién garantiza que la subasta no va a ser previamente arreglada?. Lo que han conseguido es un año de gracia para resolver el problema.
    Deseo que le vaya bien y que no pierda la casa y para ello tienen que empezar ya a buscar la solución.
    Saludos cordiales
    Francisco Calvo administrador
    www.subastasunicas.es

  3. #3

    Anonimo

    Bueno, un consejo para el del piso. Has de ver las cosas desde fuera si quieres que te vaya bien. Que quiero decir con esto, todo el mundo cuando pide un crédito para salvar su casa, siempre piensa que lo va a poder pagar. El ser humano es así. Ahora tal y como están las cosas, ningún banco te va a refinanciar un capital privado. Has entrado en la espiral y te van a ir comiendo el piso poco a poco. Creeme. Lo único que has hecho es ganar tiempo, pero ahora has de ser listo y vender la vivienda a toda carrera, si quieres ganar algo. Sino lo van a ganar ellos. Es crudo pero es así. Como dice FCalvo, es importante que firmes la cancelación del primer crédito.
    Un saludo y suerte

  4. #4

    Anonimo

    Ah se me olvidaba, si vas a intentar lo de la financiación que te tramienten lo del RAY ya, tienes que mandar un escrito solicitando salir de la lista, con tu dni y un justificante de pago de la deuda. Ten en cuenta que si no lo haces al entrar en cualquier banco pitas.
    https://www.ficherorai.com

  5. #5

    Anonimo

    La estupidez humana es una fuerza muy poderosa.

    Verifico que no soy al único al que no hacen caso, ni tan siquiera en la vida "real". Hace tiempo que dejé de darlos, aburrido.

    Nauscopio Scipiorum Reunificación de deudas: NO, NO Y NO Y MIL VECES NO  27.06.2007 (antes del estallido de la crisis financiera internacional)

    [ Para mí, su éxito espectacular es un claro indicativo del crecimiento de la estupidez en la sociedad española, pues cualquier persona debiera ser capaz de darse cuenta del error que supone.

    Gracias a la degradación de nuestro sistema educativo, la mayoría es incapaz de pensar por sí misma, realizar las cuentas pertinentes e informarse debidamente antes de pactar con el diablo. ]

    ¿Servirá de escarmiento para otros? Dúdolo.

  6. #6

    Anonimo

    Pobre Carlos. Vive prisionero de sí mismo. "llevo viviendo aquí desde que me casé y aquí se han criado mis hijos y hubiera significado el fin".

    ¿Realmente Carlos entiende el concepto de "el fin"?

    Tenía la oportunidad de quitase de encima la losa de las deudas, y se ha puesto encima una losa más grande todavía.

    Si no podías levantar la losa pequeña, ¿qué te hace pensar que levantarás la losa grande?

  7. #7

    Anonimo

    Hola Tristan, una pregunta:
    A que te refieres con "letras hipotecarias"?
    Me ha parecido entender que no se inscribian en el Registro.
    Un saludo

  8. #8

    Anonimo

    Vamos a ver; es que me pongo hasta de mala leche... no entiendo la falta de modestia de la gente y su falta de capacidad para abstraerse un poco a la hora de solucionar sus problemas. Quedarse sin esa casa no es el fin, ni siquiera hay que verlo como algo malo del todo, quedarse sin ninguna casa si sería el fin, al menos de su patrimonio. Explico mi idea: si este señor tiene un piso que según el vale 500.000, debería poder venderlo haciendo una buena rebaja, digamos 440.000, que es bastante (qué dices Tristán) con eso pagar sus deudas y comprarse uno más barato/modesto y al mismo tiempo digno de vivir en él... seguro que por 300.000 hay algo o incluso menos, no conozco la zona, pero el que quiera vender esta igual que él, y con el dinero que le sobre puede hacer lo que le de la gana, unos 60.000; ya veis que sencillo: a pasado de tener deudas a tener liquided para trabajar/invertir/gastar... qué opináis. DV.

  9. #9

    Anonimo

    Carlos espero que tengas suerte y tu optimismo de encontrar un el dinero para cancelar el prestamos se cumpla.
    De todas formas leyendo a Tristán yo estaba tentado de cambiarle el nombre y llamarlo Merlin.
    La opción que el te recomendó era la que guiaba la lógica y la que has escogido tú es la que mucha gente aplica de pensar que las cosas mejoraran y que en muchas ocasiones nos llevan a que el problema cada vez se agrave más.
    Saludos

  10. #10

    Coolmusic

    Este blog es impagable!! creo que este señor no tiene un concepto real del dinero ni de su situación, es curioso como la gente le coge cariño a cuatro paredes (y en el peor de los casos cuatro paredes llenas de muebles horteras, cuadros de dudoso gusto, etc..) y son capaces de empeñar absolutamente todo su futuro en ellas. La verdad es que es duro pero a mi personalmente me ha ido bien arruinarme para aprender sobre mis finanzas personales y sobre el valor real de las cosas, quizás a este señor le iría bien pasar por lo mismo. Un saludo.

  11. #11

    Tristán el subastero

    Hola CENTA, efectivamente es lo que debería hacer, pero fíjate que Carlos no concibe siquiera que va ha encontrarse en esta misma situación dentro de un año. Según él la subasta de su casa es cosa del pasado.
    FCALVO, yo también rompo una lanza por aquellas financieras que prestan con la idea de obtener un legítimo interés, pero no por aquellas que prestan dentro de una estrategia a largo plazo para quedarse con la propiedad de las personas. Si tú y yo contáramos todo lo que hemos visto mucha gente no nos creería. Creerían que son cuentos de Dickens.
    MANUEL, las letras hipotecarias se pueden y se deben inscribir registralmente. Suelen vencer a un año (no siempre) y se pueden endosar.
    DV, yo creo que esa casa la podría haber vendido perfectamente en 450.000 euros.
    Gracias Coolmusic por tu amable comentario y gracias a todos por vuestra visita. El lunes que viene se subasta en Madrid un solar de 339 m2 cuya historia crediticia es tremenda. A ver si tengo tiempo y escribo sobre ello.

  12. #13

    Anonimo

    ¿Te refieres al solar de la calle Murcia que saca a subasta Flumen, SA?
    Esos de Flumen sí que son los más usureros entre los usureros.
    Saludos de otro subastero de Madrid.

  13. #15

    Anonimo

    Gracias Tristan por tu respuesta sobre las "letras hipotecarias".
    A colacion de las mismas quería preguntar cuales son las ventajas e inconvenientes de las mismas en relación a una hipoteca normal.
    En que parte del ordenamiento esta regulado? Que fiscalidad tienen?

    Podria éste ser un tema de entidad suficiente para dedicarle un post?
    Gracias

  14. #16

    Tristán el subastero

    Hola Manuel, desde luego el tema si es importante, pero se sale completamente de mis conocimientos, que no pasan de ser exclusivamente prácticos, no teóricos.
    La letras hipotecarias las usan sobre todo los pequeños empresarios que tienen un problema temporal de liquidez, quienes las suelen pagar puntualmente a su vencimiento y hasta luego Lucas. Los otros que las necesitan son los morosos profesionales, quienes acaban perdiéndolo todo.

  15. #17

    Anonimo

    Bueno Señores.
    Con una Subasta encima, la visión se le nubla al más capacitado y no se atienden razonamientos.
    Él lo dice bien "...pienso devolverles el dinero antes de que haya transcurrido el año."
    Ahora, le toca reflexionar, hacer balance de deudas y posibilidades de obtención de ingresos y lo mejor que puede hacer, con independencia de buscar Banco, Financiera o lo que quiera, es poner un anuncio de venta de su casa y sondear a los posibles compradores. Siempre hay personas queriendo comprar si le ponen delante la vivienda de sus sueños a "un buen precio".
    Tiene un año y, aunque ésto corre que se las pela, que lleve esta situación por las dos vertientes:
    búsqueda de financiación y venta.
    Tiene que olvidarse de que la venta sería el fin. El fin es perder a un ser querido. Vender ladrillos es sólo eso, vender ladrillos.
    Mucho ánimo para que encauces esta situación y termines haciéndola rentable en tu cuenta corriente.
    Ángel

  16. #18

    Anonimo

    Hola Tristán. Mucho me temo que tienes toda la razón. Lo que empieza mal acabará mal. He leído el artículo varias veces porque no salía de mi asombro y aún no termino de comprender la conducta de este señor, que encima tenía a su favor contar con tus consejos. A pesar de todo espero que no se cumplan tus augurios, aunque tengo serias dudas sobre ello. Como acertadamente señala Angel en su comentario más le vale que empiece a hacerse a la idea de vender su piso, lo más deprisa que el mercado inmobiliario le permita, con la consiguiente rebaja del precio de venta.

    Interesantísimo el tema de las letras hipotecarias. A ver si me pongo las pilas e intento abordar este tema, desde un punto de vista legal, vía comentario o en un post. Buscando precipitadamente por la red he encontrado en la Revista del Ilustre Colegio de Notarios de Madrid, nº 26 de julio/agosto de 2009, un artículo sobre las hipotecas cambiarias, que, a la postre, no hace otra cosa que ratificar la conclusión a la que llegas en tu post.

    A título meramente ilustrativo transcribo el link:
    http://www.elnotario.com/egest/noticia.php?id=735&seccion_ver=0

    ¡Ah!... Se me olvidaba, efectivamente excelentes los artículos del blog de echevarri que acompañas. Un cordial saludo.

  17. #19

    Dalamar

    Tengo una ligera intuicion acerca de este caso...

    Y es que esos 500 mil euros que dice valer la casa, es probable que sea el maximo valor que alcanzo dicha casa, comparando con ventas similares en el 2007 y se ha quedado con el cuento de que eso es lo que vale!

    Quizas me equivoque, pero eso le ocurre a mucha gente, se queda con el precio mas favorable que llego a ver y sigue diciendo que eso es lo que vale.

    Asi que a dia de hoy tal y como estan las cosas y con prisa por vender quizas no lo venda por mas de 350K y por eso es principalmente por lo que no vende, un anclaje mental con un precio irreal.

    Pero solo es especulacion mia, ya que no conozco la casa, ni la persona ni nada.

    Pero si realmente el valor actual de mercado es actualmente 500K, apuesto a que ahora estaria diciendo que su casa vale 600K.

    Ocurre casi siempre.

    Excelente post, es interesantisimo aprender sobre los prestamistas.

    Hace poco estuve hablando con un prestamista, y me dan miedo! Resulta que en UK en subasta, tienes 28 dias para entregar el total del valor, hable con el banco y me dijo que no me garantizaba que en 28 tuviese el dinero, quizas si, quizas no, por tanto mire prestamistas para tener un prestamo durante un mes por dicho montante y me pedian un 2% de la cantidad, lo que me parece una barbaridad, teniendo en cuenta que ademas piden un monton de garantias como la preaprovacion de garantia etc...

    Que sabes de como conseguir financiacion en estos casos, para periodos tan cortos?

    Un saludo,

    Daniel

  18. #20

    Anonimo

    Cuando los importes que me piden los clientes son pequeños, menos de 6000, no meto hipoteca, hago un estudio de como pueden devolver el crédito, de los bienes que tiene, vida laboral, nóminas, etc.
    Firmamos letras de cambio, que relleno yo. Son ejecutivas al vencimiento. Pero en ningún caso voy a la notaria a rellenarlas. Lo bueno de las letras, es que se compran en los estancos (tienen un coste, dependiendo del importe de la letra claro), pero son sencillas de rellenar, hecha una hechas todas. Luego hay casos especiales que si no se ve claro se puede poner avalista, endosante, por la parte de atrás. Y por delante librado y librador.
    Yo así lo hago, supongo que otros lo harán de otra manera.
    Saludos

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  • Tristán el subastero

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