Rankia España
Acceder
¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Venta de créditos ejecutados

En este post de hoy, como en casi todos, Echevarri me lleva mucha delantera. Nada menos que fue hace más de un año cuando él escribió su entrada sobre la Cesión de créditos dudosos, en la que yo hice algún comentario, por cierto. Actualmente, estas ventas de hipotecas están super de moda, más que nunca. Este no es más que un ejemplo de los muchos mails que recibo acerca de las operaciones de "venta de créditos" que algunos bancos están llevando a cabo.

Te escribo porque desde hace como una semana he perdido el sueño por culpa de una propuesta de cesión de crédito que me ha llegado a través de un conocido al que no se si estarle agradecido o no; La cuestión es que nosotros no lo buscamos como producto financiero de alta rentabilidad pero si como una posibilidad de adquirir una vivienda a un precio asequible por lo que me gustaría tener la opinión de un profesional como tu ya que el agente intermediario con el que he contactado me lo vende como una operación sencilla, de poco riesgo y en la que en la actualidad debido a la crisis, a la falta de liquidez y a la caída de los precios, vosotros los subasteros los cuales sois una de mis preocupaciones puesto que mi finalidad es la adquisición del bien, ni aparecéis en escena y la verdad es que no se si creérmelo. Por eso me gustaría que me lo corroborases desde tu punto de vista.

Me gustaría también que me comentases el tema de los plazos, me hablan que el proceso está iniciado y que estará resuelto para el cuarto trimestre del 2010, ¿esto es así? Siempre escucho quejas de lo lenta que es la justicia en España.

Coincido con Echevarri en que, lejos de las connotaciones demagógicas que respira la revista notarial, esta es una simple transacción comercial en la que el banco hipotecante, con todo el derecho del mundo, cede el crédito moroso a un tercero, que ocupa el lugar del banco y sustituye a este en los riesgos y en los beneficios de la ejecución hipotecaria.

Se queja Echevarri de que como producto financiero deja mucho que desear y no cae bajo la supervisión de la CNMV. Claro, como que no lo es. Se trata más bien de un producto jurídico, como las subastas judiciales, que no por tener cierta rentabilidad se las puede considerar un "producto financiero". Los riesgos de la operación son jurídicos y, por tanto, el producto debería comercializarse como jurídico.

Ha llovido mucho desde el post de Echevarri, y en este periodo he tenido tiempo de analizar varias de estas propuestas de negocio, quedándome alguna para mí y varias para mis clientes. Opino que es un producto que tiene muchas ventajas.

Para analizarlas lo mejor es poner un ejemplo:

  • Valor real del piso: 330.000 euros
  • Principal de la deuda: 200.000 euros (a 1 de enero de 2.010)
  • Intereses de demora 15%: 2.500 euros cada mes desde el 1 de enero
  • Fecha aproximada de la subasta: 31 de diciembre de 2.010 (1 año desde inicio procedimiento, es solo un ejemplo)
  • Deuda con el acreedor el día de la subasta: 230.000 euros.

Y esto es lo mejor:

  • Precio de cesión del crédito hoy 1 de junio: 180.000 euros

Es decir, que hoy, cuando han transcurrido 5 meses desde el inicio de la demanda judicial y cuando la deuda actual asciende a 200.000 (principal) + 12.500 (intereses de demora) = 212.500 euros, a nosotros el crédito nos lo venden en 180.000 euros, con una quita respecto a la deuda actual del 15%. Es un simple ejemplo, pero muy real.

La operación es interesante tanto si buscamos quedarnos con el piso en la subasta judicial como si solo queremos obtener una rentabilidad a la inversión.

Si queremos el piso, cuando llegue el día de la subasta tendremos el privilegio de ser la parte actora y la ventaja de que con los 180.000 euros pagados el 1 de junio, podremos pujar hasta los primeros 230.000 euros sin tener que desembolsar más dinero. Por una razón muy simple, ese dinero se nos debe y aunque nos lo adjudiquemos por esa cifra, no tendremos que rematar pagando la diferencia. Si nos lo adjudicamos por 240.000 euros, entonces sí, entonces tendremos que rematar los 10.000 euros que exceden de la deuda.

Si solo queremos obtener una buena rentabilidad, entonces pujamos solo hasta la cantidad que se nos debe y permitimos que el resto de las pujas las hagan los subasteros. Con el dinero recaudado en la subasta cobraremos la deuda y nuestro abogado y procurador cobraran sus honorarios y a por otra. Si unos días antes de la subasta el propietario nos paga la deuda, el resultado es el mismo, la rentabilidad la misma. Miel sobre hojuelas.

Precauciones a tener en cuenta: El negocio hay que estudiarlo como si se tratara de una subasta cualquiera. Hay que estudiar las cargas y asegurarse de que la deuda que nos venden sea la primera, de que en el procedimiento judicial todo se ha hecho correctamente y de que se está llevando en un juzgado que no sea del "reverso tenebroso". Finalmente hay que estudiar concienzudamente la situación posesoria del inmueble hipotecado. Nada que no sepamos ya, a estas alturas del blog.

Nota práctica: Las cesiones de crédito tributan en AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1% y también conllevan gastos de notaría y de registro.

¿Problemas éticos? ¿Es usura el interés de demora? En absoluto. Créditos perfectamente baratos, con intereses ordinarios del 3 y el 4%, cobran intereses de demora del 15% o superiores desde el momento en que resultan fallidos. Es lo usual, quien cumple con sus compromisos nunca llega a conocer estos intereses.

Este negocio solo cojea por una pata: Si hemos estudiado bien las cargas y hemos valorado correctamente el inmueble, la única putada que puede ocurrir es que el deudor regularice el crédito pagando las cuotas atrasadas, los intereses y las costas y se disponga a continuar disfrutando de su crédito hipotecario durante los siguientes 20 años. Evitar este perfil de deudores es muy sencilo, pero si lo contara sabríais tanto como yo.

Seguro que mis lectores son más que capaces de descubrirlo por sí mismos.

ACTUALIZACIÓN: Esto ha cambiado en los seis años transcurridos desde la publicación de este post y, aunque los peligros de estas inversiones siguen siendo importantes, lo cierto es que hoy en día (otoño de 2017) la cesión de créditos está más de moda que nunca. Si quieres saber por qué y conocer los peligros de esta inversión arriesgada pero muy rentable y las estrategias para llevar a cabo estas inversiones con seguridad no dejes de leer lo último que he publicado en Subastanomics sobre las cesiones de crédito: 

"Cuidado con la cesión de créditos fallidos que se está poniendo de moda"

Y sobre todo, tras las estupendas ofertas que nos están haciendo los bancos no te puedes perder el post titulado

"La cesión de créditos, el negocio de moda para inversores atrevidos".

 

  1. #1

    Ninot

    "Evitar este perfil de deudores es muy sencilo, pero si lo contara sabríais tanto como yo"-dijo Tristán- ¡Vamos a ver si somos capaces de resolver el misterio!

    Para poder instar al pago de una cantidad dineraria esta ha de ser líquida, vencida, exigible y determinada. Bien pues sabiendo esto habría que examinar la escritura de constitución de hipoteca para ver si se ha pactado que al incumplir cualquier plazo de pago se haga exigible el montante total de la deuda. Y si no fuese así podríamos pactarlo al hacer la cesión del crédito con una novación hipotecaria.

    Esto es lo que se me acaba de ocurrir así a "bote pronto". A ver que dicen los expertos.

    Tristán, mil gracias.

  2. #2

    Daniel Bravo

    en respuesta a Ninot
    Ver mensaje de Ninot

    Yo supongo, que hay que buscar a deudores que no vayan a pagar... Que tengan antecedentes de impagos o empresas en quiebra, etc....

    Hay que buscar a aquel al que no le daría ni 1 duro y darle los 180.000€, ahí está la estrategia, porque como te empiece a pagar... ya tienes un crédito a devolver en 20 años al 4%.

  3. #3

    Draco

    Coincido con Daniel Bravo, hay que buscar el perfil de moroso empedernido que pita nada mas entrar por la puerta del banco. De los que tienen unas cargas posteriores de aupa (S.Social o Hacienda, que no pujan) y que se ve que no va a llegar para todos y alguno se queda sin cobrar. Es que como se escoja una familia que tiene un bache transitorio, te pueden vender el crédito como la panacea y no sea así. Si es poco crédito para la tasación del piso es cuando puede acudir algún préstamo de capital privado y poner el crédito al día. Como empiece a pagar se lía gorda. Pienso que pueden ser operaciones interesantísimas, sobre todo porque aunque no se quiera el piso y no acudan inversores a la subasta, si se busca un comprador-inversor final, se le puede ceder el remate.

  4. #4

    Comstar

    Yo también tengo un producto para ustedes, se llama "les vendo las deudas que los marcianos tienen para conmigo". Cuando el hombre llegue a Marte ustedes podrían ser millonarios, y la posibilidades son más altas que con los crédito sejecutados porque los marcianos son buena paga.

    La gente confunde riqueza con deuda, y por eso creen que recibir un préstamo agrega valor. Y esa es la razón por la cual la gente cree que comprar un crédito basura equivale a "adquirir algo de valor".

    Esta confusión ya fue apuntada desde la década de los años 1920s por el premio Nobel de quimica Frederick Soddy. Para más detalles este artículo.

    The Economic Thought of Frederick Soddy
    by Herman E Daly, Louisiana State University
    http://billtotten.blogspot.com/2009/07/economic-thought-of-frederick-soddy.html

  5. #5

    Tristán el subastero

    Hasta ahora nadie ha encontrado el perfil de crédito que ni de coña te pueden regularizar y continuar pagando mes a mes. El sistema de Draco de comprar solo créditos que tengan muchas cargas posteriores también es bastante fiable. Pero yo me refiero a un método cien por cien seguro.

  6. #6

    Gemis

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Cuando se inicia la ejecucion por primera vez de una hipoteca, pongamos a una familia, y pasados los meses desde que entra en mora, van a la entidad y regularizan y se ponen al dia de todos los pagos, la entidad bancaria esta obligada a aceptar el ingreso, regularizar y seguir con la amortizacion pactada. pero, si vuelven a entrar en mora y se vuelve a iniciar el procedimiento judicial, la entidad no tiene la obligacion de paralizar el proceso, con lo que ese credito se podría vender con total garantia para el comprador.
    puede que esta sea la explicacion tristan?

  7. #7

    Iuriscivilis

    El artículo 149 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, dispone que: “el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”. La cesión del crédito hipotecario es un acuerdo entre el cedente y cesionario que debe ser notificado al deudor hipotecario, salvo que el deudor hubiera renunciado expresamente a este derecho y así se haga constar en escritura pública, de conformidad con el artículo 242 del RH y a salvo el artículo 150 de la LH, con el objeto de vincular a éste con el nuevo acreedor y su oponibilidad frente a terceros exige la correspondiente inscripción de la escritura de cesión en el registro de la propiedad. El efecto principal de la cesión del crédito hipotecario es la subrogación del cesionario en la posición del cedente, que adquirirá el crédito con la garantía hipotecaria. El cesionario no se obligará por esta cesión a más de lo que ya estuviese con el primitivo acreedor.

    Efectivamente, como señala Tristán, esta es una operación jurídica y no financiera, que pudiera ser muy rentable en estos momentos de crisis, pues la necesidad de liquidez de las entidades financieras motiva a las mismas a desprenderse de créditos hipotecarios de muy dudoso cobro; por lo que, parece claro que la viabilidad de este tipo de operaciones dependerán de la relación mercado/precio y de que pudieran servir de factor de corrección contable entre estas entidades, aunque resulta ser un tema complejo que excede de mis conocimientos. En cualquier caso, conviene recordar que los Bancos y Cajas no son precisamente ONGs. Un saludo.

  8. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a Gemis
    Ver mensaje de Gemis

    Te equivocas Gemis, con la reciente reforma que ha entrado en vigor en Mayo esos señores sí pueden volver a entrar en mora y a regularizar el crédito si han transcurrido 5 años desde la regularización anterior. Un perfil podría ser el de aquellos que ya lo hicieron hace años y que han entrado en mora antes de haber transcurrido esos cinco años.

  9. #10

    El sujeto pasivo

    Entiendo que tener la certeza absoluta de que el morosa no va a poder regularizar su deuda es imposible. Pero no me hagas mucho caso.

  10. #12

    Ghosssttt

    Yo, los únicos créditos que compro a los bancos, son los de las personas jurídicas que hasta donde yo sé, no pueden ser rehabilitados. Aunque de personas físicas con un informe concienzudo también he comprado y nunca he tenido problemas. Ahora, eso sí, que la quita del banco sea importante. Sino que sigan ellos con la ejecución. En cualquier caso los mejores créditos para adquirir son los de las garantías hipotecarias vencidas de capital privado efectuadas con letras de cambio. Están al 29% de mora y ahí no hay rehabilitación posible, porque el crédito suele ser a seis meses o como mucho a un año.

  11. #13

    Bifidus

    en respuesta a Ghosssttt
    Ver mensaje de Ghosssttt

    Entiendo que si negocias un producto de este alcance con un banco, primero a ese banco le estás haciendo un favor evitando dotaciones y bajando el nivel de morosidad. Ante un impago de la deuda, al banco le chirrian los dientes y al que negocia estos productos se le ponen los dientes largos. Por el contrario si todo vuelve a su cauce el banco es el primer interesado en seguir cobrando los intereses correspondientes a la cuota y al que compra la deuda le disgusta la situación.
    Se podría incluir alguna claúsula en el que se indicase que si la deuda saliese de la mora y se pusiese al día, la entidad se comprometiese a volver a cargar con su cliente y su deuda, salvo que dichos cambios generasen demasiados gastos y resultasen no apetecibles para el comprador de la deuda.

  12. #14

    Fcalvo

    Punto primero: ¿La vivienda que se está ejecutando es la vivienda habitual del demandado? Si no lo es no se puede rehabilitar el préstamo hipotecario (segunda residencia) (novios que compraron y luego no se han casado o juntado, etc. etc. Por supuesto nunca se podrá rehabilitar un préstamo cuya garantía sea una nave, un solar, una finca,etc.

    Punto segundo: Todo aquel que compre un crédito tiene que ponerse en el peor de los casos. ¿Me interesa la vivienda que saldrá a subasta? Si te interesa compra el crédito. Si ni fu ni fa, no compres el crédito.

    Saludos cordiales.

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  13. #15

    Inversius

    Visto los maravillosos comentarios jurídicos y estrategias a seguir para comprar deuda que queremos que se convierta en inmueble que comparto, aporto mi visión de negocio entendiendo que:
    1) Primero de todo, a mi me parece la quita del 10% poca, al menos yo estoy consiguiendo quitas superiores de 30-40% y creo que no es negocio si no se mejoran estos ratios y hay ya cajas y bancos desesperados que mejoran esos ratios.
    - Desde luego, el comercial que le vende la cesión de crédito se debe estar frotando las manos -
    2) Sobre los valores de mercado, en el mercado libre, buscando y negociando se están consiguiendo descuentos superiores al 40 %, es por ello, que en las subastas hay que pedir ahora mismo descuentos mayores al 55%-60% (por los riesgos asumidos).
    3) Si nos vamos a créditos convertibles en adjudicaciones, debido a que es un producto que aporta el tiempo el tiempo de ejecución préstamo además del tiempo usual de ejecución lanzamiento (si uno va a la subasta), estamos hablando de 12 meses mas si tenemos suerte de que cae en el 31 y 32 primera instancia hipotecario Madrid pero como caigamos en un juzgado no especializado, nos vamos a mas de 16 meses.
    4) Este impacto de tiempo que nos da comprar cesiones de créditos como estrategia de compra en subastas, tiene altas repercusiones en la actualidad en la cuenta resultados.
    a. Coste de oportunidad/ Efecto sobre Rentabilidad Final
    i. Actualmente con una buena gestión de operaciones de las subastas, nosotros estamos logrando un tiempo medio por operación de 12-13 , meses (efecto crisis), en los años anteriores estábamos en 9 meses esto nos has provocado una bajada de rentabilidad (ROI) de mas de un 20 %, pues en dinero se rota menos, menos subastas y menos ganancias, puedo imaginarme los efectos sobre la rentabilidad si en lugar de 12-13 meses añadiera esos 16 meses.
    b. Bajada del mercado
    i. El mercado actual está a la baja, todavía no se ha estabilizado y todavía queda la incertidumbre que a los bancos se le obligue a soltar lastre provocando tensiones a la baja en el mercado. En el último año, el gran deteriodo de nuestros resultados, no ha venido por el aumento del tiempo medio por operación sino por la depreciación anual de los bienes que estamos sufriendo todos, cuidado porque si la depreciación es de mas de un 15 % anual de media, estamos hablando de 30 % de pérdida de margen operativo, es bastante probable que el bien en dos años tenga un valor real de 230.000 Euros, actual de 330.000 Euros.

    Como conclusión, si quieres que sea un buen negocio, a este tipo de operaciones debieras exigirle la compra por un valor superior de descuento al 60-65% sobre el valor del bien en caso compra, o el equivalente de una quita prestamos superior al 40 % en lugar del 10 %.

  14. #16

    Inversius

    en respuesta a Bifidus
    Ver mensaje de Bifidus

    Lo cierto es que el nuevo plan contable 2008 iba a obligar a los bancos a actualizar los inmuebles al valor mercado, pero lo cierto, es que a finales de 2008 mientras los políticos criticaban a los financieros por lo de la burbuja y los balances ficticios, como consecuencia de la quiebra de Lehman Brothers 15 de septiembre de 2008, de tapadillo cambiaron esa norma en el nuevo plan contable “una total hipocresía” para evitar pérdidas cuantiosas a los bancos (si no lo cambiaban tenían que actualizar sus balances), como consecuencia directa los balances de los bancos se convierten en ficticios y a nadie le interesa reconocer las perdidas, mas del 80-90 % de los inmuebles subastados se lo están quedando los bancos!!!!.
    Para un banco, es mas provechoso actualmente no vender el inmueble al precio de mercado (pues se lo permiten), aparentar que su balance es maravilloso y seguir bebiendo del maná de la fuente de Banco central Europeo a intereses bajos como si aquí no pasara nada.
    Todo esto apoyado por la LEC que le da ventajas al acreedor y por la vista gorda del banco de España en pro de la estabilidad económica financiera que “aquí no pasa nada”, permitiendo que si pasa a subasta se lo adjudique una empresa del banco tapando los agujeros.
    Como decía un profesor mío de economía del FMI, “NO FREE LUNCH”, todo tiene un precio y estas son las consecuencias que tendrá que pagar el ciudadano:

    1) Distorsión absoluta en el mercado inmobiliario, destruyendo por completo en negocio inmobiliario de la construcción pues ahora los bancos se han convertido en inmobiliarias, ya no prestan dinero a empresas y poquitos préstamos a hipotecas, pero si le compras in inmueble, te dan el 100 % y el departamento de riesgos te hace la ola.
    2) Pérdida absoluta de credibilidad de los balances de los bancos, dificultad para los pequeños para conseguir financiación por los que muchos acabaran desapareciendo y desaparecerá a medio largo plazo la competencia que había (mayores precios por la financiación a los ciudadanos a medio largo plazo).
    3) Gestión poco eficiente de estos activos subastados pues no están preparados para ello.
    4) Bajada PIB, crecimiento paro pues los bancos están limitando el crédito pues están dedicando los recursos para estas carteras de inmuebles en lugar de hacer lo que tienen que hacer, prestar dinero a los empresarios para que creen riqueza.
    5) Caída de los más las cajas mas débiles, pagando la factura los ciudadanos.
    6) Generación constante de economía sumergida, una masa de personas que cada día mas va a pasar al mundo de no pago nada (impuestos, Iva, seguridad social), porque, debo al banco un porrón de dinero ya que se adjudicó la casa por el 50 % y debo el resto, así que a no tener nada a mi nombre y todo en negro, con la enorme fractura social que eso va a comportar, en pocos años el que pague impuestos va a ser el “gran primo”.
    7) Y por último y la consecuencia mejor, la maravillosa o pésima noticia de las últimas semanas
    El Banco central Europeo ha empezado a comprar Bonos que estaba absolutamente prohibido (“adiós a la independencia del BCE”) debido a que el inversor ya no quiere prestar o que la bola ya es tan grande que no hay dinero suficiente, esto es lo que vulgarmente se llama, imprimir dinero, y los efectos está ya cercanos, inflación, el euro se está depreciando y hay amenazas del Yuang que se va a apreciar (adiós a los maravillosos productos chinos baratos!!!), en fin, la vida se va a poner carilla en poco tiempo.

    Queridos amigos, alguien tiene que hacer algo, porque el tortazo va a ser mayúsculo y los bancos no pueden seguir quedándose los inmuebles como si aquí no pasara nada.
    Se han de dedicar a prestar dinero.

  15. #17

    Tristán el subastero

    Entre ghosssttt y fcalvo, como era de esperar, han encontrado la solución. efectivamente SOLO LAS PERSONAS FÍSICAS pueden regularizar el crédito hipotecario pagando las cuotas atrasadas y los intereses SIEMPRE QUE SE TRATE DE SU VIVIENDA FAMILIAR.

    por tanto, si la propiedad es de una empresa o si el inmueble es una nave o una parcela o una casa sin estrenar o una segunda residencia o si está alquilado, en todos estos casos es imposible la rehabilitación del crédito.

    tampoco estaba mal pensado lo que apuntaba draco acerca de que si tiene muchas y gordas cargas posteriores tampoco le va a interesar al propietario actualizar el crédito. sería dinero perdido ya que la propiedad se puede razonablemente dar por perdida.

    la aportación de inversius, como siempre, en la diana.

  16. #18

    Inversius

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Solo una apreciación, si es una persona física, tiene la ventaja que como acreedores nos quedaremos el bien por el 50% y habrá un reconocimiento de deuda por el resto mas los intereses judiciales, si son españoles o extranjeros que no se vayan del país, algún dia podremos recuperar ese reconocimiento de deuda con las herramientas de averiguación patrimonial o propias, si es una persona juridica, muy probablememte solo conseguiremos el inmueble y ya está, porque la mayoría de la empresas con deudas no continúan actividad.

  17. #19

    Inversius

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Acabo de ver esta maravillosa noticia, con un poco de suerte, y si alguien les obliga a los bancos, se obliga a los bancos a hacer cesiones de credito y de inmueble de manera rentable para que los sepa gestionar.

    CUANDO PASAN 24 MESES DE LA ADQUISICIÓN ELEVA LA DOTACIÓN DEL 20% AL 30%
    El Banco de España endurece las provisiones y erosiona un 10% el beneficio de la banca

    Publicado el 26-05-2010 , por Expansión.com
    El Banco de España quiere elevar la provisión del 20% al 30% del valor de los inmuebles que tienen que hacer los bancos y cajas por las propiedades con las que se quedan como pago de deudas de sus clientes, si han transcurrido más de 24 meses desde que los adquirieron. Esto podría hacer caer los resultados de la banca un 10%.

    http://www.expansion.com/2010/05/26/economia-politica/1274892946.html

  18. #20

    Rjavier

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Una pregunta. No me considero un santo pero ...¿Si le sacas un 30% de rentabilidad a esta operación, vas encima a perseguir al deudor para sacarle más?. Será legal pero es totalmente inmoral. Por lo menos para mí. Ya sé que a mucha gente esto no le importa. Es mi opinión, he hecho buenos negocios y vivo muy acomodadamente sin necesidad de ser una sanguijuela.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

Envía tu consulta

Sitios que sigo

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar