Venta de créditos ejecutados

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En este post de hoy, como en casi todos, Echevarri me lleva mucha delantera. Nada menos que fue hace más de un año cuando él escribió su entrada sobre la Cesión de créditos dudosos, en la que yo hice algún comentario, por cierto. Actualmente, estas ventas de hipotecas están super de moda, más que nunca. Este no es más que un ejemplo de los muchos mails que recibo acerca de las operaciones de "venta de créditos" que algunos bancos están llevando a cabo.

Te escribo porque desde hace como una semana he perdido el sueño por culpa de una propuesta de cesión de crédito que me ha llegado a través de un conocido al que no se si estarle agradecido o no; La cuestión es que nosotros no lo buscamos como producto financiero de alta rentabilidad pero si como una posibilidad de adquirir una vivienda a un precio asequible por lo que me gustaría tener la opinión de un profesional como tu ya que el agente intermediario con el que he contactado me lo vende como una operación sencilla, de poco riesgo y en la que en la actualidad debido a la crisis, a la falta de liquidez y a la caída de los precios, vosotros los subasteros los cuales sois una de mis preocupaciones puesto que mi finalidad es la adquisición del bien, ni aparecéis en escena y la verdad es que no se si creérmelo. Por eso me gustaría que me lo corroborases desde tu punto de vista.

Me gustaría también que me comentases el tema de los plazos, me hablan que el proceso está iniciado y que estará resuelto para el cuarto trimestre del 2010, ¿esto es así? Siempre escucho quejas de lo lenta que es la justicia en España.

Coincido con Echevarri en que, lejos de las connotaciones demagógicas que respira la revista notarial, esta es una simple transacción comercial en la que el banco hipotecante, con todo el derecho del mundo, cede el crédito moroso a un tercero, que ocupa el lugar del banco y sustituye a este en los riesgos y en los beneficios de la ejecución hipotecaria.

Se queja Echevarri de que como producto financiero deja mucho que desear y no cae bajo la supervisión de la CNMV. Claro, como que no lo es. Se trata más bien de un producto jurídico, como las subastas judiciales, que no por tener cierta rentabilidad se las puede considerar un "producto financiero". Los riesgos de la operación son jurídicos y, por tanto, el producto debería comercializarse como jurídico.

Ha llovido mucho desde el post de Echevarri, y en este periodo he tenido tiempo de analizar varias de estas propuestas de negocio, quedándome alguna para mí y varias para mis clientes. Opino que es un producto que tiene muchas ventajas.

Para analizarlas lo mejor es poner un ejemplo:

  • Valor real del piso: 330.000 euros
  • Principal de la deuda: 200.000 euros (a 1 de enero de 2.010)
  • Intereses de demora 15%: 2.500 euros cada mes desde el 1 de enero
  • Fecha aproximada de la subasta: 31 de diciembre de 2.010 (1 año desde inicio procedimiento, es solo un ejemplo)
  • Deuda con el acreedor el día de la subasta: 230.000 euros.

Y esto es lo mejor:

  • Precio de cesión del crédito hoy 1 de junio: 180.000 euros

Es decir, que hoy, cuando han transcurrido 5 meses desde el inicio de la demanda judicial y cuando la deuda actual asciende a 200.000 (principal) + 12.500 (intereses de demora) = 212.500 euros, a nosotros el crédito nos lo venden en 180.000 euros, con una quita respecto a la deuda actual del 15%. Es un simple ejemplo, pero muy real.

La operación es interesante tanto si buscamos quedarnos con el piso en la subasta judicial como si solo queremos obtener una rentabilidad a la inversión.

Si queremos el piso, cuando llegue el día de la subasta tendremos el privilegio de ser la parte actora y la ventaja de que con los 180.000 euros pagados el 1 de junio, podremos pujar hasta los primeros 230.000 euros sin tener que desembolsar más dinero. Por una razón muy simple, ese dinero se nos debe y aunque nos lo adjudiquemos por esa cifra, no tendremos que rematar pagando la diferencia. Si nos lo adjudicamos por 240.000 euros, entonces sí, entonces tendremos que rematar los 10.000 euros que exceden de la deuda.

Si solo queremos obtener una buena rentabilidad, entonces pujamos solo hasta la cantidad que se nos debe y permitimos que el resto de las pujas las hagan los subasteros. Con el dinero recaudado en la subasta cobraremos la deuda y nuestro abogado y procurador cobraran sus honorarios y a por otra. Si unos días antes de la subasta el propietario nos paga la deuda, el resultado es el mismo, la rentabilidad la misma. Miel sobre hojuelas.

Precauciones a tener en cuenta: El negocio hay que estudiarlo como si se tratara de una subasta cualquiera. Hay que estudiar las cargas y asegurarse de que la deuda que nos venden sea la primera, de que en el procedimiento judicial todo se ha hecho correctamente y de que se está llevando en un juzgado que no sea del "reverso tenebroso". Finalmente hay que estudiar concienzudamente la situación posesoria del inmueble hipotecado. Nada que no sepamos ya, a estas alturas del blog.

Nota práctica: Las cesiones de crédito tributan en AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1% y también conllevan gastos de notaría y de registro.

¿Problemas éticos? ¿Es usura el interés de demora? En absoluto. Créditos perfectamente baratos, con intereses ordinarios del 3 y el 4%, cobran intereses de demora del 15% o superiores desde el momento en que resultan fallidos. Es lo usual, quien cumple con sus compromisos nunca llega a conocer estos intereses.

Este negocio solo cojea por una pata: Si hemos estudiado bien las cargas y hemos valorado correctamente el inmueble, la única putada que puede ocurrir es que el deudor regularice el crédito pagando las cuotas atrasadas, los intereses y las costas y se disponga a continuar disfrutando de su crédito hipotecario durante los siguientes 20 años. Evitar este perfil de deudores es muy sencilo, pero si lo contara sabríais tanto como yo.

Seguro que mis lectores son más que capaces de descubrirlo por sí mismos.

ACTUALIZACIÓN: Esto ha cambiado en los seis años transcurridos desde la publicación de este post y, aunque los peligros de estas inversiones siguen siendo importantes, lo cierto es que hoy en día (otoño de 2017) la cesión de créditos está más de moda que nunca. Si quieres saber por qué y conocer los peligros de esta inversión arriesgada pero muy rentable y las estrategias para llevar a cabo estas inversiones con seguridad no dejes de leer lo último que he publicado en Subastanomics sobre las cesiones de crédito: 

"Cuidado con la cesión de créditos fallidos que se está poniendo de moda"

Y sobre todo, tras las estupendas ofertas que nos están haciendo los bancos no te puedes perder el post titulado

"La cesión de créditos, el negocio de moda para inversores atrevidos".

 

  1. #37
    21/07/17 17:55

    A ver si alguien del foro me puede arrojar un poco de luz a un asunto que ya me quita el sueño. Hace 6 meses que tengo el certificado de adjudicación de un piso que me adjudiqué en subasta de la AEAT. Dicho piso tenía una carga preferente, del Banco Santander, de unos 22000€. Mi idea en todo momento ha sido pagar dicho crédito preferente, pero después de varias visitas al banco, donde soy cliente, para que me dijesen cual es la deuda actualizada y pagarla, no he podido obtener ninguna respuesta. En la última visita me comentaron que creen que se ha podido vender ese crédito a un tercero. En la nota simple del piso sigue apareciendo como acreedor el banco Santander. Cómo me aconsejáis hacer? A qué puerta debo llamar? Cómo puedo saber quien es el nuevo acreedor? Es que va pasando el tiempo y mi miedo es que se inicie un proceso judicial para reclamar esa cantidad.

  2. en respuesta a Inversius
    #36
    24/07/13 16:47

    Hola Inversious. Estoy introduciéndome en el mundo de compra de créditos, carteras de pisos, etc etc, REOS, REE, y me gustaría saber si puedes echarme una mano con alguna publicación o similar en el mundo del inmobiliario reinventado de los servicers, fondos, etc
    Un piso se tasó, por ejemplo hace 5 años en 300.000 euros, ahora 2013 se tasa en 150.000 euros,se vende en 110.000 euros.
    el fondo compró el crédito o el activo por 100.000 euros. en fin me gustaría conocer los números de este mundo.
    Gracias
    Chema

  3. en respuesta a Sáenz
    #35
    19/06/11 20:48

    En realidad no he comprado tantos créditos, pero de todas formas los ejecutados suelen estar en las últimas y es difícil, si no imposible, que alguien les financie para eso.

  4. #34
    18/06/11 19:15

    ¿Nunca os habéis encontrado con un deudor ejercitando el retracto de créditos litigiosos del 1535 Cc?

  5. en respuesta a Kukufate
    #33
    31/05/10 21:41

    Según la nueva reforma que acaba de entrar en vigor, no puede repetir la jugada hasta que hayan pasado cinco años. Si lo hace no habrá perdón a menos que la caja así lo decida, porque el banco siempre tiene la potestad de aceptar la regularización del crédito.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    #32
    31/05/10 20:21

    Me refería por supuesto para el caso de nuevos incumplimientos por parte de los prestatarios de CajaHH.

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    #31
    31/05/10 20:20

    Gracias Tristán. En la hipoteca de CajaHH se habían acumulado 6 meses de retrasos y los prestatarios se han puesto al día gracias a la segunda hipoteca. Entiendo que durante los próximos 5 años, dicha cajaHH perfectamente puede, si quiere, accionar la ejecución anticipada del total de la hipoteca.
    ¿es correcto?

  8. en respuesta a Kukufate
    #30
    31/05/10 18:58

    Sí Kukufate, te lo confirmo. En las escrituras de hipoteca puede haber claúsulas que no por estar ahí, van a ir a misa. Puedes dar por seguro que si el demandado usa esa vivienda como vivienda familiar, puede limitarse a regularizar las cuotas atrasadas con intereses y costas y listo, a continuar pagando mensualidades como si no hubiera pasado nada.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    #29
    31/05/10 14:42

    Dos cláusulas reales de vencimiento anticipado:
    La Primera de un Banco.- La CajaHH queda facultada para dar por vencido anticipadamente este contrato en los siguientes casos: Falta de pago al día de su vencimiento de cualquiera de las cuotas mensuales comprensivas de capital e intereses.
    En caso de tal anticipado vencimiento la Caja podrá exigir, en su totalidad, tanto el pago de capital como el de los intereses, comisiones y gtos. Dichos interese seguirán devengando a favor de la “Caja” % pactado para excedidos en cuenta, hasta el momento de su efectivo pago.
    La segunda, hipoteca privada.- El Acreedor podrá dar por vencida la deuda y reclamar anticipadamente su pago en los siguientes casos: El impago a su vencimiento de cualquiera de la cuotas del préstamo hipotecario anterior concedido por la Caja a favor de los prestatarios. Para dar por vencido el presente préstamo, bastaría que se haya producido dicho impago y la comunicación fehaciente por parte del acreedor a los deudores de que, con base a ello, se da por resuelto el presente préstamo.

    Ambas van seguidas sobre el mismo piso, vivienda habitual de un prestatario.

    Queréis decirme que ninguna de las dos es válida si se dan simultaneamente las dos siguientes condiciones: Vivienda habitual del algún prestatario, que sea la primera vez en 5 años que dejan de pagar.

  10. en respuesta a Inversius
    #28
    28/05/10 22:24

    Me parece poco % y largo el plazo, es cierto lo de la no aplicación del principio de prudencia lo cual falsea absolutamente los resultados y crea una distorsión en el mercado que tiene como consecuencia que se la consecución del necesario equilibrio pero es que los directivos de los bancos son como los politicos... juegan a tapar el agujero hasta que ya estan al borde.
    comparto totalmente tu visión de la crisis-endeudamiento exterior y sigo indignadisim,o como es posible que se interfiera en el libre mercado fabricando papel para empresas, bancos y estados que estan en situacion clara situación de insolvencia, el sistema capitalista con su libre mercado del que la gente de la calle habla que ha fracasado no es este sistema intervenido en el que no se deja caer al que lo ha hecho mal o no se ha esforzado lo suficiente por el precipicio... y mucho menos con mis impuestos.

  11. #27
    27/05/10 22:16

    Gracias por la mención, pero vamos que no es nada merecida...;)

    Un abrazo.

  12. en respuesta a Relumaand
    #26
    27/05/10 22:12

    Relumaand, si buscar comprar un crédito de éstos, no te tienes que dirigir ni a los bancos ni al juzgado, sino que tienes que estar en el sitio adecuado en el momento oportuno. En cualquier momento puede ser interesante, quizá un poco más interesante al final del proceso, que es cuando tardarás menos en obtener el retorno. A tí te venden un crédito a un precio pero cuando cobres te corresponderán los intereses de demora completos, todos para la buchaca.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    #25
    27/05/10 20:01

    Saludos a todos, me parece un tema muy interesante el que se esta tratando aunque me surgen un par de dudas muy básicas:
    1 –Debo dirigirme en primer lugar a los bancos o al juzgado para comprobar si hay algo que me interese, siempre con la idea de quedarme con la propiedad.
    2-En que momento del procedimiento es mas interesante, al principio o al final cuando ya esta señalada la subasta.
    3-Todos los gastos del crédito que no correspondan al principal, (demora, costas etc) me corresponden a mi desde el principio del procedimiento o por el contrario habrá que recalcularlos desde el momento que compro el crédito.

  14. en respuesta a Inversius
    #24
    27/05/10 18:29

    Tienes más razón que un santo.
    A mí tampoco me gusta el negocio de los prestamistas, pero de lo que ha tratado esta entrada ha sido de hipotecas normales hechas por los bancos a intereses de mercado. Y como tú dices, los compromisos están para ser cumplidos y las deudas deben pagarse.

  15. en respuesta a Inversius
    #23
    27/05/10 13:28

    Pero mi comentario, iba sobre el 30 % y lo de sanguijuela, ya en articulos anteriores he comentado en varias ocasiones que el negocio de prestamistas nunca me ha gustado. Ahora bien, los deudores han de pagar sus deudas y eso es algo que lo tengo muy claro, por un tema de justicia frente a los que si pagan sus deudas. Recordemos que este pais por deudas uno no va a la cárcel, así que están muy bien salvaguardados, el único problema que tienen es que no podrán tener bienes a su nombre. El otro día sin mas, me adjudiqué un piso de un electricista embargado por AEAT por 200.000 Euros, al ver la nota simple tenía embargos por seguridad social y AEAT, y el trabajando sin problemas en su negocio, como la deuda anual no superaba el delito fiscal desde el 2002 hace sus trabajos en su local en la calle principal de su ciudad sin pagar el IVA, sin pagar a la seguridad social, si declarar beneficios, sin pagar el IBI, eso si, pobre deudor que se va a quedar con su piso (el cual tenía alquilado en B) mientras que el resto tenemos que pagar los impuestos.

  16. en respuesta a Rjavier
    #22
    27/05/10 13:07

    Pue no lo veo así, este es un negocio de riesgo y habrá operaciones que se gane mucho y otro que se pierda, el sistema debe primar a los que se arriesgan y este negocio lo es, este pais irá adelante cuando se critique primeramente a los que nos arriesgan nada y se deje para el final en las criticas a los que arriesguen, por ello el 65 % de los jovenes de ese país quieren ser funcionarios sin arriegar nada, porque está mal visto ganar dinero y arriesgarse, y las ventajas son pocas, si tienes grandes ideas te atizan a impuestos, y alguien te llama sanguijuela, así que es mejor si uno tiene buena preparación hacerse una oposiciones y vivir del cuento, que entonces no te critican porque entonces se es un "ciudadano ejemplar"

  17. en respuesta a Rjavier
    #21
    27/05/10 12:59

    Yo tampoco perseguiría al deudor para cobrarle el resto de la deuda, prefiero poder dormir por las noches. Pero si existiera ese resto de deuda sí lo utilizaría para intercambiarlo con el deudor a cambio de una entrega express de la Posesión.
    A cada uno lo suyo.

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