Sexto consultorio de subastas judiciales

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Subastas judiciales. Sexto consultorio de subastas judiciales
Hace unas semanas Jesús Álvarez nos sorprendía a todos con una iniciativa realmente valiente: se puso durante una hora a disposición de los internautas, respondiendo a treinta preguntas, alguna realmente rebuscada.


Como yo no soy tan valiente, me voy a limitar a abrir este espacio para que podáis hacer las consultas que os preocupan, prometiendo hacer todo lo posible para contestarlas sin errores. Eso sí, tomándome mi tiempo.

Aquí van tres ejemplos:
Buenos días, he descubierto tu web y me ha interesado mucho. Quería preguntarte una cosa, si eres tan amable. A mi suegra, que disfruta de un alquiler de renta antigua desde el año 1973 la quieren desahuciar. Nos han hecho una oferta impresentable con la amenaza de que si el piso, gravado con una hipoteca de 24.000 euros sale a subasta pública, nos quedaremos sin nada. En los comentarios de un artículo tuyo alguien responde que mi suegra tendría el derecho de retracto sobre la cantidad en que se adjudicase la subasta. ¿Eso es cierto? ¿Me puedes indicar algún texto legal o jurisprudencia con la que callar la boca al abogado del propietario? Muchas gracias y un saludo.

Mi respuesta: No hagas caso de amenazas. Quien quiera que compre ese piso en una futura subasta tendría que respetar el contrato de tu suegra, lo quiera o no, independientemente del derecho de retracto, que por supuesto tiene. Además, si la vivienda saliera a subasta el precio de adjudicación sería muy barato precisamente por ese arrendamiento de renta antigua que la afecta.
Este post sobre subastas de pisos alquilados lo escribí hace unos meses y te puede resultar útil: Inquilinos, vade retro.
Lo único que os podría perjudicar es que comprase el piso alguien que luego pudiera alegar que lo necesitaba para vivir en él. Aún así, el derecho de retracto lo tienen todos los inquilinos que no hayan hecho expresa renuncia al mismo y nadie os o puede hurtar. Cuando se haya celebrado esa subasta con la que os amenazan, tu suegra se presenta en el juzgado un día después y ejerce ese derecho. Ya está, con eso basta y la casa es suya. Además sería bueno personarse unos meses antes en el juzgado para manifestar que es la inquilina de renta antigua y que tiene pensado ejercer el retracto. Así todos los subasteros se desaniman y pujan poco en la subasta y el precio final queda muy baratito.
Dile eso al que os está amenazando, ya verás que contento se pone.

Y otra consulta:
Veras.. Ayer buceando por la red me encontré con un anuncio público de una Adjudicación directa referente a una propiedad cercana a mi domicilio. No tenia intención de comprarme nada, pero la verdad es que ésta resulta tentadora. La cuestión es que yo nunca he participado en nada parecido, vamos que no tenga ni idea de como funciona estos temas, y es justamente por eso que me dirijo a vosotros por si podéis ayudarme un poco.
Se trata de una propiedad muy bonita, en buen estado y según la AEAT sin cargas. Lo curioso es que ya ha salido dos veces a subasta y nadie se ha presentado... no lo entiendo. Ahora sale por Adjudicación directa y sin precio mínimo de adjudicación? ¿Quiere decir esto que puedo presentar la oferta que quiera? ¿A que debo temer si me decido a comprar?
POR FAVOR necesito ayuda ya que tengo solo un par de días para presentar una oferta.

Mi respuesta: Si ya ha salido varias veces a subasta y ha quedado desierta, cruza los dedos y pregúntate por qué habrá sido, si por el tipo de salida (que era demasiado caro) o porque tenga un inquilino de renta antigua o porque tenga cargas.
Si lo averiguas, y la respuesta correcta era la primera, ya tendrás todo el trabajo hecho y podrás presentar tu oferta tranquilamente.

Y finalmente, esta consulta me ha llegado al alma, me la envíaron hace dos días desde Almería:
Hola Tristan, en diez días subastan mi casa y un subastero me ha ofrecido asistir a la subasta para que no quede desierta y así el banco se la tenga que adjudicar por más del 50%. La persona que me ofrece esto me ha pedido tres mil euros... ¿crees que me puedo fiar? Si el banco llegara al 70% mi deuda quedaría saldada.

Con consultas como esta se comprende que el ánimo de cualquiera se caiga por los suelos, ¿cómo es posible que haya tanta gente dispuesta a aprovecharse de los que están con la soga al cuello? Cualquier profesional sabe que cuando los bancos quieren adjudicarse una subasta por una cifra diferente del 50%, lo tienen tan fácil como enviar a la subasta dos procuradores, uno en representación de la parte actora (acreedor) y otro como independiente. Así la subasta no queda desierta y el procurador del banco puede ofrecer la cifra que desee. Tan fácil como eso.

Y el riesgo de quedarte con el marrón si pujas contra el banco sin ánimo de comprar, solo para que suba sus ofertas, es inmenso. Nadie en su sano juicio se puede creer que un subastero se va a arriesgar a comerse ese sapo, sería una imprudencia. Todo subastero ha pujado alguna vez más de la cuenta solo para perjudicar a un rival odiado. Poca cosa, solo para jorobarle un par de millones, y el miedo que se pasa es de aúpa.

Lo malo de esta última consulta es que, a pesar de que intenté convencer a la interesada bombardeándola con razones, me temo que está tan asustada que va a caer en la trampa de ese subastero chungo.

Es vuestro turno, espero vuestras consultas.
  1. en respuesta a Matraca
    #64
    09/06/10 15:13

    La casa tendrá que ser tasada para salir a subasta, pero se puede empezar a pujar desde menos. Son subastas en las que las reglas se pueden decidir de antemano. No tienen por qué regirse por la LEC.
    Cada hermano puede pujar lo que quiera si desea quedarse con la casa.

  2. #63
    09/06/10 14:50

    Buenos Días.

    Herencia Familiar:

    Dos Hermanos Heredan una causa al 50%, uno lleva viviendo en dicha casa años, sin contrato de alquiler, ni Usufructo, al principio fue concepto para cuidar a su padre bajo un pacto verbal, Ingreso a su padre en una residencia, el otro Hermano le digo que pagara el diferencial de la Residencia, debido a que ese era el pacto verbal familiar, eso si solicito la incapacitación y se la dieron.

    Se hereda, cada hermano lo suyo, y el que esta viviendo en la casa, no quiere comprarle la parte al otro y ni pagar alquiler, pues la parte que quiere vender le ha dicho de que ira a Juzgados para poner la casa a subasta Judicial, puede cada parte pujar para quedarse o comprar la casa? y cuando se va a subasta con que valor sale la puja a partir de un 30%?.

    Gracias y un saludo.

  3. #62
    05/02/10 16:01

    Nada de certificaciones si ya no aparece.

  4. #61
    Anonimo
    05/02/10 14:38

    Tristán, de nuevo gracias por tu contestación, creo que he resuelto el asunto de la prohibición de disponer, te explico, la certificación de cargas que pude estudiar en el juzgado era nada mas y nada menos que del año 2005 y constaba esta inscripción por parte del juzgado de instrucción que venimos comentando, pero en la nota simple que me enviaron hace un par de semanas ya no venía reflejada (solo aparecían las hipotecas y embrago que comentamos), supongo que por haber sido cancelada ya que de estar vigente y dada la transcendecia que tiene debería de aparecer en la nota simple , me estoy planteando pedir una certificación al registro, pero me temo que aún pagado los cerca de 100 € que hay que pagar no me aporte mucha luz en este asunto ya que como sabes por norma y en prevención de la protección de datos los registradores solo certifican las cargas y anotaciones vigentes y para dilucidar este asunto al final tendría la misma información que con la nota simple y 90 euros menos en el bolsillo, ¿que opinas al respecto?
    Jr., en el enlace que me indicas se aclaran todas mis dudas, muchas gracias.

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