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Sexto consultorio de subastas judiciales

Subastas judiciales. Sexto consultorio de subastas judiciales
Hace unas semanas Jesús Álvarez nos sorprendía a todos con una iniciativa realmente valiente: se puso durante una hora a disposición de los internautas, respondiendo a treinta preguntas, alguna realmente rebuscada.


Como yo no soy tan valiente, me voy a limitar a abrir este espacio para que podáis hacer las consultas que os preocupan, prometiendo hacer todo lo posible para contestarlas sin errores. Eso sí, tomándome mi tiempo.

Aquí van tres ejemplos:
Buenos días, he descubierto tu web y me ha interesado mucho. Quería preguntarte una cosa, si eres tan amable. A mi suegra, que disfruta de un alquiler de renta antigua desde el año 1973 la quieren desahuciar. Nos han hecho una oferta impresentable con la amenaza de que si el piso, gravado con una hipoteca de 24.000 euros sale a subasta pública, nos quedaremos sin nada. En los comentarios de un artículo tuyo alguien responde que mi suegra tendría el derecho de retracto sobre la cantidad en que se adjudicase la subasta. ¿Eso es cierto? ¿Me puedes indicar algún texto legal o jurisprudencia con la que callar la boca al abogado del propietario? Muchas gracias y un saludo.

Mi respuesta: No hagas caso de amenazas. Quien quiera que compre ese piso en una futura subasta tendría que respetar el contrato de tu suegra, lo quiera o no, independientemente del derecho de retracto, que por supuesto tiene. Además, si la vivienda saliera a subasta el precio de adjudicación sería muy barato precisamente por ese arrendamiento de renta antigua que la afecta.
Este post sobre subastas de pisos alquilados lo escribí hace unos meses y te puede resultar útil: Inquilinos, vade retro.
Lo único que os podría perjudicar es que comprase el piso alguien que luego pudiera alegar que lo necesitaba para vivir en él. Aún así, el derecho de retracto lo tienen todos los inquilinos que no hayan hecho expresa renuncia al mismo y nadie os o puede hurtar. Cuando se haya celebrado esa subasta con la que os amenazan, tu suegra se presenta en el juzgado un día después y ejerce ese derecho. Ya está, con eso basta y la casa es suya. Además sería bueno personarse unos meses antes en el juzgado para manifestar que es la inquilina de renta antigua y que tiene pensado ejercer el retracto. Así todos los subasteros se desaniman y pujan poco en la subasta y el precio final queda muy baratito.
Dile eso al que os está amenazando, ya verás que contento se pone.

Y otra consulta:
Veras.. Ayer buceando por la red me encontré con un anuncio público de una Adjudicación directa referente a una propiedad cercana a mi domicilio. No tenia intención de comprarme nada, pero la verdad es que ésta resulta tentadora. La cuestión es que yo nunca he participado en nada parecido, vamos que no tenga ni idea de como funciona estos temas, y es justamente por eso que me dirijo a vosotros por si podéis ayudarme un poco.
Se trata de una propiedad muy bonita, en buen estado y según la AEAT sin cargas. Lo curioso es que ya ha salido dos veces a subasta y nadie se ha presentado... no lo entiendo. Ahora sale por Adjudicación directa y sin precio mínimo de adjudicación? ¿Quiere decir esto que puedo presentar la oferta que quiera? ¿A que debo temer si me decido a comprar?
POR FAVOR necesito ayuda ya que tengo solo un par de días para presentar una oferta.

Mi respuesta: Si ya ha salido varias veces a subasta y ha quedado desierta, cruza los dedos y pregúntate por qué habrá sido, si por el tipo de salida (que era demasiado caro) o porque tenga un inquilino de renta antigua o porque tenga cargas.
Si lo averiguas, y la respuesta correcta era la primera, ya tendrás todo el trabajo hecho y podrás presentar tu oferta tranquilamente.

Y finalmente, esta consulta me ha llegado al alma, me la envíaron hace dos días desde Almería:
Hola Tristan, en diez días subastan mi casa y un subastero me ha ofrecido asistir a la subasta para que no quede desierta y así el banco se la tenga que adjudicar por más del 50%. La persona que me ofrece esto me ha pedido tres mil euros... ¿crees que me puedo fiar? Si el banco llegara al 70% mi deuda quedaría saldada.

Con consultas como esta se comprende que el ánimo de cualquiera se caiga por los suelos, ¿cómo es posible que haya tanta gente dispuesta a aprovecharse de los que están con la soga al cuello? Cualquier profesional sabe que cuando los bancos quieren adjudicarse una subasta por una cifra diferente del 50%, lo tienen tan fácil como enviar a la subasta dos procuradores, uno en representación de la parte actora (acreedor) y otro como independiente. Así la subasta no queda desierta y el procurador del banco puede ofrecer la cifra que desee. Tan fácil como eso.

Y el riesgo de quedarte con el marrón si pujas contra el banco sin ánimo de comprar, solo para que suba sus ofertas, es inmenso. Nadie en su sano juicio se puede creer que un subastero se va a arriesgar a comerse ese sapo, sería una imprudencia. Todo subastero ha pujado alguna vez más de la cuenta solo para perjudicar a un rival odiado. Poca cosa, solo para jorobarle un par de millones, y el miedo que se pasa es de aúpa.

Lo malo de esta última consulta es que, a pesar de que intenté convencer a la interesada bombardeándola con razones, me temo que está tan asustada que va a caer en la trampa de ese subastero chungo.

Es vuestro turno, espero vuestras consultas.
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  1. Top 100
    #60
    05/02/10 13:31

    Anónimo, si se trata de un concurso, saldrán todas a subasta tanto si tienen cargas pequeñas como si las tienen grandes, pues lo intrínseco de los concursos.

  2. Top 100
    #59
    05/02/10 13:29

    Copolilo, seguramente te refieres a francisco calvo, quien asesora en subastas a través de su web Subastas Únicas

  3. #58
    Anonimo
    05/02/10 13:02

    Perdona Tristan hace unos meses pusistes un enlace de un compañero o un habitual del blog que ofrecia servicios de asesoramiento en subastas.
    me podrias dar su direccin o la de alguien.
    o mejor aun tus servicios.
    muchas gracias

  4. #57
    Anonimo
    05/02/10 12:04

    Muy buenas Tristan,leo siempre tu blog, y en estos momentos estoy interesado en algun local por la zona de Malaga.
    En estos momentos estoy siguiendo dos, uno de ellos el importe de tasacion son los 300000 euros con unas cargas de solo 15000., otro la tasacion son de 15000 y libre de cargas.
    Me parece raro que salgan a concurso, desde tu experiencia que me dices, seguramente se excluyan al final de concurso.
    por cuanto me los podria llevar en esta zona?

  5. #56
    Anonimo
    05/02/10 11:02

    Para el tema del IVA, recomiendo este enlace: http://noticias.juridicas.com/articulos/35-Derecho%20Fiscal,%20Financiero%20y%20Tributario/200111-40551729910113010.html donde verás que hay un Decreto que permite emitir la factura en nombre del ejecutado.
    Y, como te recomendó Tristán, lo mejor es enterarse del contenido de ese expediente penal, al parecer instado por trabajadores (con lo que la posible explicación de Tristán quedaría descartada), y poder saber entonces si tendrían algún tipo de preferencia, que por deudas laborales no sería el caso.

  6. Top 100
    #55
    04/02/10 23:17

    Rafa, por ejemplo una prohibición de disponer puede proceder, sobre todo si viene de un juzgado de instrucción, de una querella porque el verdadero propietario ha sido desposeído de alguna manera por otra persona, la cual inmediatamente ha hipotecado la casa.
    Que la anotación quede cancelada no signifiva que la querella no pueda seguir adelante y al final ganarla el legítimo propietario. No es más que un ejemplo, pero fíjate menudo lío.

  7. #54
    Anonimo
    04/02/10 22:24

    Gracias de nuevo por vuestra respuestas Jr y Trisitán.
    Lo del IVA no me queda claro del todo ya que no se quien emitiría la factura o si no es necesaria y se presenta una autoliquidación cumpliendo los mismos efectos ante el juzgado que la liquidación del ITP, pero quiza en hacienda me lo aclaren.
    Tristán, con respecto a lo de la prohibición de disponer, si la carga queda cancelada, no entiendo exactamente que efectos podría tener a posteriori una futura sentencia contra el ejecutado teniendo en cuenta que la inscripción es posterior a la hipoteca ejecutada, como mucho supongo que podrían demostrar que es preferente mediante una tercería de mejor derecho y reclamar al banco ejecutante,te agradecería que me ampliaras información. Gracias de nuevo.

  8. Top 100
    #53
    04/02/10 18:20

    Respecto la anotación esa de la prohibición de disponer, evidentemente quedará cancelada tras la subasta, pero aún así, yo haría una visita al juzgado que la haya ordenado para interesarme por el motivo de la demanda, no vaya a ser que la querrella pueda retrotaerse a tiempos precedentes incluso a la hipoteca. No se, no se, yo lo investigaría bien.

  9. #52
    Anonimo
    04/02/10 12:42

    Perdón, olvida lo del IVA, porque ya hay una entrada específica para ese tema (el 14.09.09), donde creo queda claro que sí llevaría IVA, que podrá descontarse tu empresa (incluso expidiendo la factura por cuenta del ejecutado).

  10. #51
    Anonimo
    04/02/10 12:18

    Hola de nuevo, Rafa.
    De entrada, que se trate de una demanda salarial pero la anotación de prohibición de disponer la dicte un juzgado de instrucción, no me cuadra.
    Pero, en todo caso, ni afecta a las ejecuciones por cargas anteriores, ni tiene preferencia alguna (imagínate los chanchullos que podrían montarse entonces), aparte de ser una medida cautelar que deberá confirmarse o no según cómo finalice el proceso.
    Respeto al IVA, tengo entendido que se paga (y en un mismo 7 %, además) sólo cuando se trata de primeras transmisiones, es decir de pisos recién construidos.

  11. #50
    Anonimo
    03/02/10 14:42

    Gracias Tristan y Jr, yo también lo lo entedía así, que las dos cargas posteriores, hipoteca y embrago de la comunidad se cancelaban por ser de rango infrerior y en nada afectan al adjudicario.

    De cualquier forma, una vez que he revisado el expediente, o lo poco que dejan ver que en realidad es la certificación de cargas, he descubierto que aparece una incripción del registrador (que por cierto no aparecía en la nota simple), posterior a la hipoteca ejecutada, a la segunda hipoteca y anterior a la certificación de cargas y al embrago de la comunidad, en la que se incribe a esta finca (propiedad de una sociedad limitada) una prohibición de disponer inscrita por un juzgado de instrucción relativo a una demanda salarial de los trabajadores de la empresa propietaria del piso.

    Quisiera saber en que puede afectar esto al fututo adjudicatario del piso, si esta incripción es anulable en el registro una vez obtenido el mandamiento de cancelación de cargas, si con anterioridad a la subasta se produjera por sentencia del juzgado un embrago de la finca al ser una reclamación salarial sería una carga preferente o solo podrian optar a una tercería de mejor derecho y cobrar antes que el banco ejecutante, etc.

    Otra duda que tengo es la siguiente, al ser el ejecutado una sociedad, y consecuentemente sujeto pasivo de IVA, si participo en la subasta con una sociedad de la que soy administrador ¿podría liquidarse el impuesto por el 16% de IVA en vez del 7% de ITP?

  12. Top 100
    #49
    02/02/10 12:59

    Hola Raúl, primero, yo me plantearía si estoy completamente seguro de que voy a poder pagarlo todo y luego continuar pagando todos los recibos. Lo digo porque es una pena hacerle pagos al banco para que al final nos deje igualmente sin la casa. Yo solo intentaría salvar la propiedad si estuviera seguro de que iba a poder con todo.
    Segundo, segun mi opinión, lo mejor es no tratar con el banco acreedor, sino ir directamente al juzgado, preguntar allí cuál es la cifra total que haya que pagar para parar la subasta y pagarla siempre en el juzgado. Te digo esto porque he visto muchas veces que los del banco no te dicen la cifra total para no asustarte y cuando les pagas lo que te han dicho, resulta que luego te dicen que es insuficiente y te sacan la casa a subasta.
    Igualmente no pagues nada hasta que puedas pagarlo todo, no vaya a ser que al final no consigas reunir la cifra completa y no te haya servido lo que hayas pagado.
    No dudes que la gente iría a la subasta aunque solo debas 200 euros, lo importante es que consigas suspender la subasta, porque si no la suspendes y se celebra, no cuentes con la bondad de nadie. Lo siento pero es así. Te deseo mucha suerte,

  13. #48
    Anonimo
    02/02/10 11:47

    Hola tristan. Espero puedas responderme y darme claridad. Tengo dos hipotecas: primera por 168000 y segunda por 45000. Hace un año comenzaron mis problemas economicos presenté notas a los bancos y no me dieron alternativas.Ninguna de las ayudas del gobierno cuadraban con mi situación. Luego de notificaciones, tengo la fecha de subasta para el dia 10 de marzo por la 2da hipoteca. Hoy me han mejorado un poco las cosas. Puedo comenzar a pagar. He ido a pedir el detalle de lo que debo para frenar la subasta y el banco me dice mas o menos 6.300. Yo los puedo conseguir para esa fecha. Puedo consignar? Puedo solo abonar el capital de cuotas atrazados y los intereses, detener subasta y ganar un par de meses para parar costas?, antes de poner un euro, ¿que debo hacer firmar para no quedarme sin el dinero y sin la casa?, alguien iría a la subasta si se deben unos 213 solo de hipotecas?, somos una familia de 5 con 3 menores y mi conyuge, ademas de ser unica vivienda familiar. Te agradeceré la amabilidad de responderme y desde ya, muchas gracias por tu blog

  14. Top 100
    #47
    01/02/10 18:48

    Rafa y JR, la segunda hipoteca no afecta en nada en la ejecución de la primera, venza o no venza anticipadamente y tanto si la ejecutan como si no. Tiene un rango inferior y para cobrar debe contar con que haya sobrante en la ejecución de la primera hipoteca.
    Si saliera a subasta antes la segunda hipoteca que la primera, todo el que participe en dicha subasta debe saber que si se la adjudica habrá de pagar íntegramente la deuda hipotecaria de la primera hipoteca.

  15. #46
    Anonimo
    01/02/10 12:30

    A salvo de la mejor opinión de Tristán y demás profesionales, yo diría que la segunda hipoteca, aunque venciera anticipadamente, no influiría en esta subasta, ya que una cosa es que venza y otra que se ejecute, y la que se ejecuta es la primera.
    Y los gastos de comunidad no son preferentes, que yo sepa.

  16. #45
    Anonimo
    29/01/10 21:13

    Buenas tardes Tristan, en primer lugar quiero felicitarte por este Bolg que sigo desde hace un tiempo y que me parece muy interesante.

    Estoy interesado en una subasta judicial de un piso que sale a un tipo de subasta de 120300 euros, la fianza solicitada es de 36090 euros y en la nota simple aparecen las siguiente cargas:

    Una hipoteca del año 2000 a favor de un banco por 60.900 Euros. (de la que se ha expedido certificación de cargas)

    Una segunda hipoteca del año 2001 del mismo banco por 25.800 euros.
    (se hace constar que esta hipoteca esta inscrita con pacto de vencimiento anticipado)

    Un embrago del año 2009 de 4400 euros de la comunidad de propietarios.

    Entiendo que pujando por encima de 84210 euros y si no se supera esta puja sería el adjudicatario y que solo restaría pagar el 7% del impuesto de transmisiones + los gastos de comunidad del año pasado y el corriente + el IBI del año pasado y el corriente quedando canceladas la segunda hiporeca y el embrago de la comunidad.

    Lo que no entiendo son dos cosas..
    Si afecta en algo que en la segunda
    hipoteca el registrador en la nota siemple haga constar que tiene pacto de vencimiento anticipado y por otra parte si la inscripción en el registro del embrago de la comunidad de propietarios lo hace preferente.

    Cordiales saludos, y gracias.

  17. #44
    Anonimo
    27/01/10 17:21

    Gracias por el aviso, Tristán, aunque, siendo el ejecutante, ya me cuidaré de pedir que se incluya alguna información en el edicto, documentando la Sentencia previa en el expediente para que no pueda decirse que no podía conocerse (otra cuestión será que el Juzgado lo acepte, o que dejen ver el expediente, como ya sabemos...).

    Respecto a los indivisos, recomendaría a Ramón repasar las entradas y comentarios al respecto en este blog, muy aleccionadores.

  18. Top 100
    #43
    27/01/10 14:38

    No lo dudes, es imprescindible que si sale ese 25% a subasta tu mujer ejerza el derecho de retracto y se lo quede. Si no lo hace tendrá que comprárselo más caro al adjudicatario o arriesgarse a que un par de años después vuelva a salir a subasta, esta vez el 100%.

  19. #42
    Anonimo
    27/01/10 14:29

    Hola Buenos dias. Tengo un familiar que en su empresa avalo personalmente (el y sus socios) la compra y construcción de unos pisos. Estos estan sin vender. Su pregunta es: el dispone del 25% del piso que vive, el resto es de su mujer en regimen de separación de bienes. Su mujer no avala nada. El piso tiene una hipoteca muy baja. En el caso que se llegara al embargo por parte del banco, desde el punto de vista de un subastero que puede pasar, los subasteros llegan a comprar 25 % de un piso . Gracias de antemano.

  20. Top 100
    #41
    27/01/10 14:19

    No te fies de ese artículo, al menos para ese caso. No sería la primera vez que en el edicto se anuncia la subasta de un magnífico chelet de 300 m2 que en realidad nunca llegó a construirse. Da igual lo que ponga en el Registro, lo que diga el edicto y lo que tese el perito, si la cruda realidad es que el chalet no existe o que la parcela está afectada por una sentencia judicial, al final será esa realidad la que impere.


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