Un día cualquiera de trabajo en la vida de Pecks el Subastero

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Le recordaréis porque, además de ser un asiduo colaborador del blog, también fue uno de los alumnos del curso Triunfa Con Las Subastas a quienes permití matricularse con antelación al resto para que me dieran una opinión del mismo y me ayudaran a corregir algunos fallos antes de abrir definitivamente las puertas del curso.

Pues bien, han pasado los meses y actualmente Pecks es un avezado subastero que ha incorporado la investigación subastera a sus rutinas diarias.

Y hace unos días, en el "Chat de inversores" del curso nos contó algunas anécdotas que no me resisto a compartir en el blog para que todos veáis lo que es un día normal de trabajo de cualquier subastero.

Os dejo con él...

 

Primero voy a un juzgado a estudiar un expediente o ver, al menos, lo máximo posible. Me lo traen y me sueltan el pedazo de tocho en la mesa. Todo enterito para mi. Desde la carátula hasta la última hoja de pagar las tasas para la subasta. Empiezo a leer y comienza el lío. Hipotecas que aparecen y luego no, son cargas anteriores y luego posteriores, "pelea" entre procuradores, etc. Al final consigo desentramar todo y dejarlo claro. Pregunto por otra ejecución que está en marcha sobre la misma finca, a ver como está eso... coincidió que ambas eran del mismo juzgado. Y ahí empiezo a hablar con las 2 funcionarias de los 2 expedientes, que si cargas anteriores, cargas posteriores, cancelaciones, prioridad en el registro, etc. y ellas con cara de alucine. Una va y me suelta "¿Oye como es que sabes tanto? Se te ve bastante puesto en el tema" Jeje, les digo que hay que estar preparado, si no te la estás jugando y puedes acabar mal. "¿Eres procurador? ¿Trabajas en una inmobiliaria? Que no coño, que simplemente hay que hacer las cosas bien". Yo si que alucinaba con que esta gente no tuviera claro todos estos conceptos de cargas, prioridad registral, etc.

Bueno, lo mejor es que fueron muy amables y pude ver todo el expediente.

Luego fui en busca del deudor. Sabía que no vivía en el inmueble de subasta. Tenía dos direcciones que encontré en el expediente. Y me quedaban relativamente cerca. En la primera no hubo suerte, pero en la segunda lo encontré. Quiero decir que me encontré a un Piolín, como el del relato de Tristán en Subastanomics, jajajjaja

Pero eso fue más tarde. Primero no parecía muy colaborador ni quería decir mucho, pero después de un rato hablando pude sacar que no iba a pagar la deuda, que el inmueble de subasta estaba alquilado, que tiene más propiedades a su nombre, que está intentado vender o que no aparezcan a su nombre en el registro (¿alzamiento de bienes a la vista??), etc. Aclaro que hasta ahora todo fue bien y una conversación cordial y tranquila entre los dos. Le dejé mi teléfono y nos despedimos con un apretón de manos.

Más tarde fui a ver la vivienda de subasta. Ya sabía que estaba alquilada. Mi intención era verla por dentro, su estado, calidades, etc. y hablar con el inquilino, saber fecha de contrato, la renta, etc. No pude, sólo estaba la hija de la mujer que vive ahí, la inquilina. La madre no estaba. Otro día vuelvo de nuevo le dije. Pues bien, como una hora más tarde me llaman varias veces seguidas desde un número. En cuanto puedo contesto. Era el deudor, pero esta vez hablaba todo enfurecido y directamente amenazándome e insultándome. Porque me cogió de imprevisto, sino hubiera grabado la llamada y la compartiría por aquí, si Tristán lo considerara oportuno e interesante.

Entre otras lindezas: que quien coño me pensaba que era yo para ir diciéndole a los inquilinos nada de sus deudas, embargos, hipotecas, que eso no era asunto mío, le había jodido la vida (¿en serio?), que como me pillara me iba a enterar. Jajajja y yo alucinando. "Te voy a encontrar cabrón, voy a rastrear este teléfono y voy a dar contigo". Y yo: "si, haga lo que usted quiera. Si quiere mañana mismo voy a su casa y hablamos de nuevo, yo no tengo ningún problema". "Como vengas por aquí te quedas sin dientes, te voy a pillarrrrrr. Eres un mierdecilla que se dedica a hacer pujas y quitar las casas a la gente. Voy a pedir al juzgado que me de el nombre de todos los pujadores y verás. Te voy a denunciar".

Jajajajja, en definitiva me culpa de todos sus males y yo soy el malo de la película.

Lo despedí con un "haga usted lo que crea más conveniente".

Para rematar el día, fui por la noche a visitar a un amigo que tiene un bar. Allí tomando algo y hablando con unos amigos, charlé durante un rato con un tipo. No lo había visto nunca, pero se unió a la conversación sobre el tema de como están los alquileres ahora, los precios, etc. Y resulta que el tipo era todo un okupa profesional. Me contó algunas estrategias que usaba, pisos que le han ofrecido "comprar" otros okupas. También alardeaba de cómo consiguió una dación en pago de una vivienda que tenía hace muchos años, cuando eso no lo sabía nadie en el país. O como, en otra ocasión, en un juicio por desahucio, consiguió que el juez le hiciera caso y le dejara un chalet por un alquiler irrisorio de 100€ mensuales durante 20 años. En fin, todo un personaje.

Un día muy sui géneris.

A veces piensa uno que para qué meterse en estos líos, con lo tranquilo que estaba y sin problemas de ningún tipo. Pero el que no arriesga no gana. Y además, tampoco es para tanto.

Si te pones a pensarlo, ¿qué te puede hacer realmente un deudor de estos enfurecidos? ¿Te va a denunciar? El sabrá, pero en base a qué. Allá él o ella. Puede volverse la situación en su contra y acabar todavía peor. ¿Que te amenaza? Pues... sería un poco tonto ir solo a su casa para que te esté esperando allí él con 3 ó 4 amigos. Eso no. Bueno, si te gusta la marcha, puedes ir tú también con 3 ó 4 amigos, pero para qué. Si necesitas o quieres quedar con alguien así, lo mejor creo es en un sitio neutral, un centro comercial o algo así. O dejarlo pasar y ya está. La mayoría de estos hablan por hablar. Y luego nada.

 

Y lo mejor de todo, que este relato de Pecks coincidió en el tiempo con otro que me hizo un cliente muy novato que se puso a investigar por su cuenta una subasta.

Lo acabo de publicar en Subastanomics...

===>>  Las tribulaciones de un novato en las subastas judiciales

Y de verdad que es muy notable el contraste entre ambas formas de afrontar este tipo de investigaciones.

Ahí donde uno entra pisando fuerte y relacionándose con naturalidad y sin complejos con el demandado y sus inquilinos, el otro vacila y es presa de las dudas y de complejos prejuiciosos. Y eso que estamos hablando de un no profesional excepcional que ha sido capaz de llevar a cabo, el solo, una investigación de altísimo nivel, teniendo en cuenta sus circunstancias.

En fin, que les quedo muy agradecido a Pecks y al novato por habernos brindado esta oportunidad de comparar sus experiencias.

¿Qué opinas, amigo lector?

 

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #51
    10/12/17 23:55

    Como dijo Cesar a Brutus:
    Tristán ¿también tú?

    Estos pavos lo hacen por desconocimiento, pero si nos llaman a nosotros, los del blog, a testificar diremoas que tú eres muy conocedor de lo que hacías y por tanto la pena en grado máximo.
    Hay mucha gente que se cree que los terrenos que están al lado de sus propiedades ya construidas no tienen propietarios y ven pasar los años y todo sigue igual y un día deciden hacer uso de esos terrenos y en ellos poner una piscina, después unos arbolitos, unas plantitas, cercan todo el perímetro que les da la gana, ponen una puerta y ala, ya tenemos los terrenos de nuestra finca, si los dejas tranquilos en un periodo de 10 años se hacen con el país, y es que somos españoles y nos gusta conquistar y tomar posesión de lo ajeno y con el tiempo y por usucapión: mío, es mío.
    Ha salido muchas veces en la TV de familias que así lo hicieron, sobre todo por Canarias y ahora dicen que ¿como nos van a echar? si llevamos aquí 50 años. Pues sintiendolo mucho no sólo pido que la echen, pido además que me paguen un alguiler por el uso habido.

    Saludos, César.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #50
    10/12/17 12:59

    Son varios casos, muy parecidos, pero al igual que las subastas, todas son iguales, pero con sus matices.
    A uno de estos le tengo que hacer correr las medianeras hechas con alambrada, pues el tio se quita de enmedio y me dice siempre que eso es suyo y el problema principal es que yo no puedo construir con lo que me han dejado. El del otro lado del solar me construyó un edificio plurifamiliar y vendió todo y ahora he de meter a todos los nuevos propietarios que deberían haberse dado cuenta que sus pisos tienen muchos más metros de lo que dicen en el RP.

    Son temas muy complejos, fáciles de demostrar y de difícil solución, si una de las partes se opone, por lo que no me queda más remedio que ir a los juzgados y pleitear con un montón de propietarios y como hay que notificar a tanta gente, se irá a muy largo plazo, por lo que será un problema que dejaré a mis herederos, todo no va a ser bueno.

    El principal responsable de todo esto son los ayuntamientos cabrones y sus políticas "progresistas", sobre todo para el que se apropia de lo ajeno.

    Saludos.

  3. en respuesta a mfmelo
    #49
    10/12/17 12:26

    Esta que relatas es una situación que siempre me ha asombrado mucho. La gente que, por encima del bien y del mal, le echan los huevazos que hay que tener para apropiarse de las parcelas continuas y para construir en medio de ambas parcelas. Porque para apropiarse de la parcela vecina no hace falta mucho valor. Yo mismo lo voy a hacer muy pronto con una que tengo. Pero una cosa es hacerte con un jardín más grande y otra cosa muy diferente es ser tan majadero como para construir el chalet en medio. Ahora estos tipos, si son listos, te pagaran lo que les pidas. Y si son tontos lo perderán todo.

  4. en respuesta a Juan1980
    #48
    10/12/17 11:37

    En una urbanización de casas, todas VPO, en las esquinas fueron quedando solares que no daban los metros necesarios para construir una, según los criterios puestos por urbanismo.
    Dos de estos solares salieron a subasta pública hace unos +-10 años, yo estaba solo en la subasta y los cogí regalados.
    Luego resultó que uno de esos solares se los había apropiado una de las viviendas colindantes.
    Para ello tiró su casa VPO, y se construyeron una mansión que destaca en todo el barrio, por la ostentación y lo grande de la vivienda.
    Voy a hablar con esa familia para decirles que habían construido, y por tanto apropiado, en un solar de mi propiedad que recientemente me había adjudicado en subasta pública. Me dicen que me dan lo que me había costado. Les digo que vale como mínimo multiplicado por 10. Me contestan que me pagan lo que me había costado pero me lo pagan a plazos.
    De esto hace ya unos 5 años y un día por otro, no le meto mano al asunto.
    Son gente que estaban muy bien situados económicamente antes de la burbuja, pero en esta se arruinaron, aún así siguen estando bien relacionados con el ayuntamiento.
    No les han abierto expedientes, ni nada que se le parezca.
    Parecidos a lo narrado tengo varios solares y desde mañana voy a ir poniendo remedios a esas situaciones, que tienen varios arreglos, según la ley.
    1.- Gastarme dineros y contratar a un perito para que ponga en papel toda la irregularidad, con planos, coeficientes, m2 en urbanismo, m2 en catastro, etc, testificando de la apropiación indebida.
    2.- Al haber pasado más de 4 años, no les puedo tirar lo construido, pero si me tienen que pagar por los terrenos apropiados a un justiprecio. Sus viviendas, en todos estos solares, están libres de cargas registrales. El justiprecio de los terrnos es muy elevados, en todos los casos.
    3.- Sino me pagan lo que se estime por ley, sus viviendas habrán de salir a subasta pública y ahí estaré como buen carroñero. A mi los solares me importan poco, lo que me gusta son sus viviendas y sobre todo lo que puedo sacar en/por ellas.

    El problema de las administraciones en esta nuestra democracia es la cantidad de enchufados que hay, la mayoría sin estar preparados, cobrando muy buenos sueldos y mandando en los que de verdad conocen de esos asuntos: los funcionarios, que ganaron su puesto por opociones. El ejemplo más palpable lo tenemos en Andalucía, Cataluña y por último en la CCAA de Madrid, sin obviar al resto de CCAA.

    Saludos.

  5. en respuesta a mfmelo
    #47
    08/12/17 15:01

    Cada ayuntamiento es un mundo. Depende de las ganas que tengan de multar y recaudar o de lo propensos que sean a poner la mano y olvidarse.

    El verano pasado vi una fila de chalet adosados y al que hacía esquina le habían hecho una obra para transformarlo en una casa totalmente diferente, el doble de grande y con un estilo moderno que no pegaba ni con cola. Todo ilegal, primera línea de playa. Y ahí sigue, no le han puesto ni un problema. Digo yo que conocerá a alguien en el ayuntamiento :-)

  6. en respuesta a cdsioux
    #46
    08/12/17 14:55

    Puede que después de perder tanto tiempo en la investigación de la subasta acabara no viendo la realidad. Eso pasa en muchas inversiones y también en el poker. En el poker lo llaman tilt. Puede pasar también en inversiones arriesgadas. Es un estado mental en que no se piensa con claridad y se asumen riesgos enormes e inaceptables.

    De verdad, para sacar un 5% anual con un alquiler compro en el mercado libre! No hay necesidad ninguna de ir a una subasta.

    Los precios de los pisos han subido mucho en algunos sitios pero aún así buscando una rentabilidad pequeña, del 5% se pueden comprar cosas todavía, mirando bien.

  7. en respuesta a Homer69
    #45
    08/11/17 11:10

    El ESTADO, es el único que puede ejercer la fuerza, la que sea necesaria, para los propósitos que estime conveniente, siempre por el bien del conjunto de la sociedad. Esto lo hará a través de los medios que tiene a su alcance, que son todos: expropiarte, detenerte, ajusticiarte, violarte (no, eso ahora no). Lo llevará a efecto a través de los organismos competentes y autorizados por Ley: jueces, policias y ejército. En tiempos de conflicto o guerra, puede incluso aplicarte la pena de muerte.
    No sé en que ley esta regulado, pero en verdad, de toda propiedad y en todo el territorio nacional el Estado es siempre el propietario del 25%, y es el propietario en el Estado español de todo lo que se encuentre en el subsuelo: aguas, materias primas, joyas, minerales en general y puede expropiarte si considera que son necesarias para el bien de la sociedad.
    En otros paises eso no es así y lo que hay en el subsuelo pertenece al dueño de la superficie.
    Por ejercer actividades ilícitas te pueden sancionar, detener, expropiar, derribar, etc, pero es por paralizar los medios e instalaciones necesarios para ejercer dicha actividad, no por el hecho en si de tener esa construcción, por la construcción lo que suelen hacer es ponerte una sanción y aumentarte el IBI.

    Saludos.

  8. en respuesta a CarlosMallorca
    #44
    08/11/17 10:44

    En Andalucía conozco muchos casos en los que aparte de la multa, poco más....

  9. en respuesta a mfmelo
    #43
    08/11/17 10:43

    Entiendo. Desconocía eso, de todas formas eso será así siempre y cuando dicho inmueble no se utilice para actividades ilícitas o no le de al organismo de turno por hacer pasar una autopista por tu “propiedad”

  10. en respuesta a CarlosMallorca
    #42
    08/11/17 10:31

    Es lo que yo sé respecto a hacer construcciones fuera de las normas urbanísticas.
    A mi no me han tirada nunca nada, esperemos siga así.
    Tengo compradas unas pocas de fincas con construcciones hechas ilegalmente y no me han sancionado siquiera, ya las tenían cuando las compre en suabasta y en el ayuntamiento tampoco he cambiado de nombre, ni pago los IBI.
    A otras urbanas le he hecho construcciones (demolerla y construir tres plantas, todo nuevo) no declararlas y a los 12 años venirme una sanción e incremento de los IBI, pero sólo de los 4 años últimos, para mi fue divino, los otros años, se perdieron y los gastos e inspecciones del ayuntamiento de primera ocupación, etc los evité. Al mismo tiempo que hacia esa obra, hice otra de 4 plantas, pero todo oficial, todo. El perito aparejador nunca fue a la obra; murio un jueves y el viernes me pararon la obra (oficial) el ayuntamiento por no tener aparejador la misma, ya que se habían enterado que este hombre había muerto; llamé a su sobrino que era-es también aparejador y lo puse en su lugar; fue una sola vez: A COBRAR, ya no apareció más por la obra.
    A otras le he hecho construcciones y piscinas y al cabo de los años me han subido los IBI y me han legalizado lo construido.
    Otras les he hecho construcciones y unos 3.000 metros2 de nave y boxes para caballos y así sigo.

    Como siempre Carlos yo hablo de lo que me pasa y cuento más por la experiencias vividas que por las leyes que se aplican o se deben aplicar.
    Es evidente que en las zonas de playas (1ª líneas) las fincas están +- afectas a la Ley de costas y entornos medioambientales y están más controladas y son menos permisivos.
    Saludos.

  11. en respuesta a mfmelo
    #41
    08/11/17 10:13

    Que yo sepa, si haces una construcción ilegal, puede que haya prescrito si han pasado los 4 años, pero nunca será legal, por lo menos en Mallorca ha cambiado hace unos años, la gente con las rústicas hacía barbaridades.

    El caso que yo comento, es una vivienda en suelo rústico PROTEGIDO, en la categoría de ARIP (Áreas Rurales de Interés Paisajístico) y esas construcciones SI se van a demoler, en Mallorca se están demoliendo bastantes en estas zonas.

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