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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

No hiciste los deberes, novato

No hiciste los deberes, novato.

No los hiciste a pesar de que ahora lo tienes más fácil que nunca porque apenas sale nada que sea realmente interesante, en contraste con los años noventa, cuando salían tantas subastas golosas que había que investigarlo todo a toda leche y dejar pasar la mitad por falta de tiempo para investigarlas a fondo.

Actualmente es muy diferente. Apenas se subasta nada por lo que merezca la pena molestarse y el noventa y nueve por cien de lo que sale es carne para bancos, con hipotecas que multiplican por dos o por tres el valor real de los bienes subastados.

Entonces, teniendo todo el tiempo del mundo para estudiar a fondo lo poco que sale a subasta que merezca la pena y encima siendo tú un novato que deberías esforzarte mucho más que otros para que no se te pasase nada por alto,... ¿por qué, en esas circunstancias, has hecho un estudio tan superficial?

A mi me han bastado cinco minutos para detectar dónde estaba la información que se te pasó por alto.

Tendrías que haber estudiado mejor esa tasación judicial. Sí, ya entiendo que es más fácil pasar por encima de sus 36 páginas de lenguaje demasiado técnico, a veces incluso ilegible para un novato como tú, pero es que resulta que en la página 9 del informe, el tasador dice textualmente lo siguiente:

En la entreplanta; la zona de office, baño y cuarto técnico no están incluidas en la información catastral registral y por ello no se valorarán en este informe ni se han tenido en cuenta en la suma de superficies comprobadas. La zona de office, el aseo y el cuarto técnico pertenecen al mismo propietario demandado por un contrato privado de compraventa, pero no se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad ni han sido embargados.

Es por ello que no se valoran en este informe.

Es decir, que una parte del local que salía a subasta pertenece a otra finca registral. El demandado lo había comprado con contrato privado y no lo había inscrito en el registro. No parece muy dificil de entender ni lenguaje solo para expertos.

Debiste haber leído con más cuidado este informe del perito, sobre todo cuando veo que en el propio edicto de subasta ya advertían que uno de los locales subastados se había formado por la suma de varias porciones de distintas referencias catastrales y que el otro local era el resultado que quedaba de una referencia catastral a la que le habían desagregado varias porciones.

Solo con eso ya deberías haberte imaginado que la cosa estaba liada y que habría que ir con cuidado.

Ahora ya es un poco tarde para lamentaciones. Has visitado los dos locales comprados, que están unidos por una escalera interior y resulta que para acceder a la planta de arriba es imprescindible pasar por esa porción de superficie que no estaba incluida a la subasta. No vi la cara que pusiste cuando el demandado te explicó la situación y te comunicó el precio al que te vendía ese trocito, pero me la puedo suponer.

Me has pagado seiscientos euros para que te asesore y lo voy a hacer: Esta subasta no la suspendes ni loco. Mi consejo es que te dejes de pleitos y que pagues. No se puede ganar siempre. Además, el demandado parece muy comprensivo y te ha ofrecido ahorrarte ese gasto extra con la condición de que le permitas quedarse en esa oficina a cambio de un alquiler. 

Aunque yo sigo recomendando que le compres su trocito de local y adios muy buenas.

Y una última frase para lamentar que en el tercer milenio todavía haya propiedades con tan pésima información registral y catastral.

¿Habéis tenido alguna experiencia similar?

 

  1. #1

    Kyrie lomthe

    Fijo que el tío está muy cabreado contigo y se esperaba que se lo dijeses tu...

  2. #2

    daniki

    ¿Esas particiones propiedad del deudor tienen acceso independiente o para llegar a ellas hay que pasar obligatoriamente por el local recién adquirido por el adjudicatario? Raro sería que le concedieran una servidumbre de paso

  3. #3

    Tristán el subastero

    en respuesta a daniki
    Ver mensaje de daniki

    Para acceder a la segunda planta de la oficina (es un estudio de abogados) hay que pasar obligatoriamente por el resto del local que no estaba incluido en la subasta. Sin embargo, a ese trozo se podría acceder independientemente abriendo un hueco a uno de los hall del edificio de oficinas. O sea, que el adjudicatario lo tiene crudo.

  4. #4

    Jotaerre

    A mí me llama la atención que en la tasación conste el título privado de la parte que no entró en la subasta, porque, suponiendo que el ejecutante no haya cobrado el 100 % en la subasta, podría aún embargar los derechos sobre esa porción (o haberlo hecho incluso antes de la subasta, a la vista del informe del tasador), poniéndose, ya de entrada, de acuerdo con el "adjudicatario imprudente" cliente de Tristán.
    Saludos,

  5. #5

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ojo, que el adjudicatario solo ha sido cliente mío después de celebrada la subasta, cuando la cosa ya tenía difícil o ningún remedio.

    Y sí, tienes razón en tu comentario. Pero es que esa especie de apatía en la parte actora es más frecuente de lo que parece. Probablemente ni leyeran el informe del perito, como el novato. O, si lo leyeron y entendieron, quizá pensaron que tal y como se subastaba ya les daba para cubrir la deuda y que para qué iban a meterse en más líos. Lo cierto es que una gran parte de la negligencia que detecto en el mundo judicial no es debida a los mismos juzgados sino a los demandantes y, a veces, a los profesionales que les llevan los asuntos.

    Creo que todos tenemos mucho que mejorar, también los usuarios de la Justicia.

  6. #6

    Jotaerre

    Ya partía de esa base (de que te vino con el problema a posteriori), Tristán, y es cierto lo que dices, pero queda pendiente saber si realmente se cubrió la deuda o no.

  7. #7

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Sí se cubrió la deuda porque la parte actora pujó contra el único postor, que era el novato.

    Una cosa que también es muy importante tener en cuenta, sobre todo cuando estás empezando en este negocio, es que nadie somos los más listos del mundo y resulta que cuando asistimos a una subasta y nos encontramos con que somos los únicos postores, no suele ser porque seamos los únicos tan listos como para ver el potencial del bien subastado, sino más bien porque los demás han detectado algo que a nosotros se nos ha escapado.

    Al menos yo, cuando me encuentro solo en una subasta sin que esa circunstancia estuviera planeada, lo cierto es que me acojono bastante.

  8. #8

    Jotaerre

    ¿Tristán, acojonándose? Te estarás haciendo mayor...;)

    Pues, descartada esa opción que comentaba (la de seguir la ejecución contra esa parte no embargada ni adjudicada), al menos se me ocurriría negociar con la propiedad en base al contrato privado que menciona la tasación (es decir, contrato que está incorporado a, o se menciona en, unos autos judiciales), por si resultara, como es de suponer, que no ha pasado por caja para pagar el ITP... y es que a veces hay que ser un poco "cabroncete", con perdón, y tirarse un farol.
    Saludos,

  9. #9

    one_one

    Hola,
    perdona que introduzca aquí la pregunta, pero es que después de buscar por el blog,
    no logro encontrarlo por ninguna parte.
    - ¿Ofreces tus servicios en Barcelona?
    - ¿Cómo puedo contactar contigo?

    Gracias

  10. #10

    Amon000

    Hola, participo poco en el foro pero quería hacer una consulta.

    Alguien esta comprando en liquidaciones concursales? Es la primera compra que realizo y la verdad veo un buen filón, si no hay oferta o posibles compradores me han dicho que aceptan cualquier oferta para cerrar expediente. Voy a firmar la compra de un suelo urbanizado para 8 adosados de 1322 metros al 21,74 % del valor de tasación pero Hacienda le da un valor catastral como sabéis , en este caso , a más de el doble

    Viniendo de un acta de autorización de venta firmado por el juez sabéis sí emiten paralela? En las subastas judiciales no, al menos aquí en Extremadura aunque la venta se tiene que firmar en notaria y por ellos mi duda.

    Saludos

  11. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a Amon000
    Ver mensaje de Amon000

    Ni idea. Al proceder de una notaría probablemente la emitan, pero tienes argumentos de sobra para responderles.

    ¿Participaste en la subasta y ofreciste el 21% o la oferta la has realizado fuera de subasta directamente al administrador concursal?

  12. #13

    Amon000

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hola Tristan, hable con el adminitrador concursal y negocie con el, es una buena via y ademas las liquidaciones por provincia se publican por si alguien quiere seguirlas.

    Saludos

  13. #15

    one_one

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Gracias Tristán,
    ¿y algún contacto para pasarme?, tengo un tema que me interesa mucho y necesito ir de
    la mano de alguien profesional.

  14. #18

    Amon000

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Por otro lado, alguien he ganado una paralela a Hacienda por compra a mitad de precio de valor catastral? Estoy ahora con tres inmuebles así y tras poner recurso siguen r q r con que pague.

    Sabéis alguna forma de justificar y evitar este abono? Salvó una nueva tasación por que evidentemente con eso no me escapó , por ello compre por el precio.

  15. #19

    Amon000

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Bueno, confirmo que en las liquidaciones concursales no generan paralelas por ITP, ayer firmé la compra y en notaria buscamos el artículo donde se refleja.

    R.D.L. 1/1993 de 24 de septiembre, Artículo 46 punto 5.

    Según la LEY DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

  16. #20

    Tristán el subastero

    en respuesta a Amon000
    Ver mensaje de Amon000

    Fantástico aporte Amón. Lo copio y lo pego para que quede reflejado entero:

    Artículo 46

    1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.

    2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria.
    En la actualidad artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria («B.O.E.» 18 diciembre).Ir a Norma
    Si de la comprobación resultasen valores superiores a los declarados por los interesados, éstos podrán impugnarlos en los plazos de reclamación de las liquidaciones que hayan de tener en cuenta los nuevos valores. Cuando los nuevos valores puedan tener repercusiones tributarias para los transmitentes se notificarán a éstos por separado para que puedan procede a su impugnación en reposición o en vía económico-administrativa o solicitar su corrección mediante tasación pericial contradictoria y, si la reclamación o la corrección fuesen estimadas en todo o en parte, la resolución dictada beneficiará también a los sujetos pasivos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

    3. Cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible.

    Ir a Norma modificadora Apartado 3 del artículo 46 redactado por el apartado doce del artículo séptimo de la Ley 4/2008, de 23 de diciembre, por la que se suprime el gravamen del Impuesto sobre el Patrimonio, se generaliza el sistema de devolución mensual en el Impuesto sobre el Valor Añadido, y se introducen otras modificaciones en la normativa tributaria («B.O.E.» 25 diciembre).Vigencia: 26 diciembre 2008
    4. Si el valor obtenido de la comprobación fuese superior al que resultase de la aplicación de la correspondiente regla del Impuesto sobre el Patrimonio, surtirá efecto en relación con las liquidaciones a practicar a cargo del adquirente por dicho Impuesto por la anualidad corriente y las siguientes.

    5. Se considerará que el valor fijado en las resoluciones del juez del concurso para los bienes y derechos transmitidos corresponde a su valor real, no procediendo en consecuencia comprobación de valores, en las transmisiones de bienes y derechos que se produzcan en un procedimiento concursal, incluyendo las cesiones de créditos previstas en el convenio aprobado judicialmente y las enajenaciones de activos llevadas a cabo en la fase de liquidación.

    Ir a Norma modificadora Número 5 del artículo 46 introducido, en su actual redacción, por el número 2 de la disposición final duodécima de Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal («B.O.E.» 10 julio).Vigencia: 1 septiembre 2004

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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