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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Un día cualquiera de trabajo en la vida de Pecks el Subastero

 

Le recordaréis porque, además de ser un asiduo colaborador del blog, también fue uno de los alumnos del curso Triunfa Con Las Subastas a quienes permití matricularse con antelación al resto para que me dieran una opinión del mismo y me ayudaran a corregir algunos fallos antes de abrir definitivamente las puertas del curso.

Pues bien, han pasado los meses y actualmente Pecks es un avezado subastero que ha incorporado la investigación subastera a sus rutinas diarias.

Y hace unos días, en el "Chat de inversores" del curso nos contó algunas anécdotas que no me resisto a compartir en el blog para que todos veáis lo que es un día normal de trabajo de cualquier subastero.

Os dejo con él...

 

Primero voy a un juzgado a estudiar un expediente o ver, al menos, lo máximo posible. Me lo traen y me sueltan el pedazo de tocho en la mesa. Todo enterito para mi. Desde la carátula hasta la última hoja de pagar las tasas para la subasta. Empiezo a leer y comienza el lío. Hipotecas que aparecen y luego no, son cargas anteriores y luego posteriores, "pelea" entre procuradores, etc. Al final consigo desentramar todo y dejarlo claro. Pregunto por otra ejecución que está en marcha sobre la misma finca, a ver como está eso... coincidió que ambas eran del mismo juzgado. Y ahí empiezo a hablar con las 2 funcionarias de los 2 expedientes, que si cargas anteriores, cargas posteriores, cancelaciones, prioridad en el registro, etc. y ellas con cara de alucine. Una va y me suelta "¿Oye como es que sabes tanto? Se te ve bastante puesto en el tema" Jeje, les digo que hay que estar preparado, si no te la estás jugando y puedes acabar mal. "¿Eres procurador? ¿Trabajas en una inmobiliaria? Que no coño, que simplemente hay que hacer las cosas bien". Yo si que alucinaba con que esta gente no tuviera claro todos estos conceptos de cargas, prioridad registral, etc.

Bueno, lo mejor es que fueron muy amables y pude ver todo el expediente.

Luego fui en busca del deudor. Sabía que no vivía en el inmueble de subasta. Tenía dos direcciones que encontré en el expediente. Y me quedaban relativamente cerca. En la primera no hubo suerte, pero en la segunda lo encontré. Quiero decir que me encontré a un Piolín, como el del relato de Tristán en Subastanomics, jajajjaja

Pero eso fue más tarde. Primero no parecía muy colaborador ni quería decir mucho, pero después de un rato hablando pude sacar que no iba a pagar la deuda, que el inmueble de subasta estaba alquilado, que tiene más propiedades a su nombre, que está intentado vender o que no aparezcan a su nombre en el registro (¿alzamiento de bienes a la vista??), etc. Aclaro que hasta ahora todo fue bien y una conversación cordial y tranquila entre los dos. Le dejé mi teléfono y nos despedimos con un apretón de manos.

Más tarde fui a ver la vivienda de subasta. Ya sabía que estaba alquilada. Mi intención era verla por dentro, su estado, calidades, etc. y hablar con el inquilino, saber fecha de contrato, la renta, etc. No pude, sólo estaba la hija de la mujer que vive ahí, la inquilina. La madre no estaba. Otro día vuelvo de nuevo le dije. Pues bien, como una hora más tarde me llaman varias veces seguidas desde un número. En cuanto puedo contesto. Era el deudor, pero esta vez hablaba todo enfurecido y directamente amenazándome e insultándome. Porque me cogió de imprevisto, sino hubiera grabado la llamada y la compartiría por aquí, si Tristán lo considerara oportuno e interesante.

Entre otras lindezas: que quien coño me pensaba que era yo para ir diciéndole a los inquilinos nada de sus deudas, embargos, hipotecas, que eso no era asunto mío, le había jodido la vida (¿en serio?), que como me pillara me iba a enterar. Jajajja y yo alucinando. "Te voy a encontrar cabrón, voy a rastrear este teléfono y voy a dar contigo". Y yo: "si, haga lo que usted quiera. Si quiere mañana mismo voy a su casa y hablamos de nuevo, yo no tengo ningún problema". "Como vengas por aquí te quedas sin dientes, te voy a pillarrrrrr. Eres un mierdecilla que se dedica a hacer pujas y quitar las casas a la gente. Voy a pedir al juzgado que me de el nombre de todos los pujadores y verás. Te voy a denunciar".

Jajajajja, en definitiva me culpa de todos sus males y yo soy el malo de la película.

Lo despedí con un "haga usted lo que crea más conveniente".

Para rematar el día, fui por la noche a visitar a un amigo que tiene un bar. Allí tomando algo y hablando con unos amigos, charlé durante un rato con un tipo. No lo había visto nunca, pero se unió a la conversación sobre el tema de como están los alquileres ahora, los precios, etc. Y resulta que el tipo era todo un okupa profesional. Me contó algunas estrategias que usaba, pisos que le han ofrecido "comprar" otros okupas. También alardeaba de cómo consiguió una dación en pago de una vivienda que tenía hace muchos años, cuando eso no lo sabía nadie en el país. O como, en otra ocasión, en un juicio por desahucio, consiguió que el juez le hiciera caso y le dejara un chalet por un alquiler irrisorio de 100€ mensuales durante 20 años. En fin, todo un personaje.

Un día muy sui géneris.

A veces piensa uno que para qué meterse en estos líos, con lo tranquilo que estaba y sin problemas de ningún tipo. Pero el que no arriesga no gana. Y además, tampoco es para tanto.

Si te pones a pensarlo, ¿qué te puede hacer realmente un deudor de estos enfurecidos? ¿Te va a denunciar? El sabrá, pero en base a qué. Allá él o ella. Puede volverse la situación en su contra y acabar todavía peor. ¿Que te amenaza? Pues... sería un poco tonto ir solo a su casa para que te esté esperando allí él con 3 ó 4 amigos. Eso no. Bueno, si te gusta la marcha, puedes ir tú también con 3 ó 4 amigos, pero para qué. Si necesitas o quieres quedar con alguien así, lo mejor creo es en un sitio neutral, un centro comercial o algo así. O dejarlo pasar y ya está. La mayoría de estos hablan por hablar. Y luego nada.

 

Y lo mejor de todo, que este relato de Pecks coincidió en el tiempo con otro que me hizo un cliente muy novato que se puso a investigar por su cuenta una subasta.

Lo acabo de publicar en Subastanomics...

===>>  Las tribulaciones de un novato en las subastas judiciales

Y de verdad que es muy notable el contraste entre ambas formas de afrontar este tipo de investigaciones.

Ahí donde uno entra pisando fuerte y relacionándose con naturalidad y sin complejos con el demandado y sus inquilinos, el otro vacila y es presa de las dudas y de complejos prejuiciosos. Y eso que estamos hablando de un no profesional excepcional que ha sido capaz de llevar a cabo, el solo, una investigación de altísimo nivel, teniendo en cuenta sus circunstancias.

En fin, que les quedo muy agradecido a Pecks y al novato por habernos brindado esta oportunidad de comparar sus experiencias.

¿Qué opinas, amigo lector?

 

51 comentarios (mostrando del 21 al 40)

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  1. #21

    reydmus

    en respuesta a cdsioux
    Ver mensaje de cdsioux

    Una sociedad filial de un fondo ruso gigantesco comprando a precio totalmente ilogico y cuya sede social en España han domiciliado en un piso de mierda.

  2. #22

    Pecks

    ¿Nadie más tiene anécdotas o historias que contar sobre alguna subasta?

    Algún deudor agresivo o malencarado como éste, una situación peligrosa, una sorpresa inesperada, algun inmueble casi imposible de encontrar, etc.....Seguro que hay bastantes anécdotas curiosas que vale la pena contar.

    ¡¡Venga, anímense!!

  3. #23

    Jlbc07

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Yo estoy luchando con un administrador concursal que se niega a venderme los lotes desiertos porque dice que sus honarios son muy superiores( y eso que lo que ofrezco son miles de euros). Pero dice que por ese importe no mueve un dedo....el abogado del concursado me dice que haga un escrito al juez...

  4. #24

    Anónimo 162119

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Pues razón no le falta al pobre hombre para enfadarse, ni un gramo de razón para amenazar, eso que le comentaste a la hija de la inquilina está en un expediente judicial, más lo que te contó en confianza.

  5. #25

    Anónimo 162119

    Yo ya pasé por un tiempo de preparación de subastas y puja en algunas de ellas, en 9 participé, pero estudié decenas en Málaga capital y provincia. Me identifico más con el relato de la entrada de subastanomics.
    Lo que descubrí en ese tiempo es que un deudor es muy complicado que suelte prenda, normalmente mienten o desconocen la realidad, pero los vecinos sueltan por la boca mucha información sobre los antecedentes. La reacción habitual de los deudores es la ofensa, piensan que vienes a llevarte lo que legítimamente es suyo y a acusarles de tener deudas, que siempre se deben a terceras personas o a los políticos (este argumento me lo han dicho más veces). Los inquilinos suelen no querer meterse en problemas con el propietario y no son cooperativos o desconfían de tí (normal, yo no meto en mi casa al primero que pega en la puerta con argumentos peregrinos de que si van a subastar la vivienda o no). Sólo 1 mujer me dió facilidades para ver su vivienda, porque quería quedarse en ella y llevarse bien con el futuro comprador. Obviamente la tenía de punta en blanco, incluso me enseñó justificantes de transferencias del pago del alquiler, tonto sería el que osara perder semejante regalo de los dioses arrendadores.
    La mejor fuente de información siempre es el vecino que comparte rellano, porque te suelta comentarios sobre el comportamiento del deudor (o inquilino) que te permiten saber cómo de cuidado está el piso. Los administradores suelen cooperan si hay deudas o no es un vecino problemático, pero si no ocurre ninguna de las dos cosas se escudan en la LOPD o se hacen los suecos.
    Mi problema fue que nunca me salían las cuentas de rentabilidad. Una vez llegaba a mi tope, la subasta subía y subía. Yo tenía claro que sólo quería aquello que me hiciera sentir orgulloso de poseer, donde me sentiría cómodo viviendo yo mismo y que no estuviera en zona con tendencia a problemas en momentos de crisis. Nunca se sabe, pero en los barrios obreros suele golpear antes cualquier crisis y prefería cuidarme en salud. Porque como novato que no cuenta con una cantidad de dinero infinita, el margen de seguridad que me proveía era amplio. Mi objetivo es poder alcanzar una rentabilidad de alquiler del 6/5% bruto anual o de venta inminente tras la posesión por un 15% neto mínimo.
    En su día después de la última subasta en la que participé, enero de este año, calculé las horas invertidas en analizar las subastas en el portal, recoger toda la documentación, estudiar en detalle de las cargas, hablar con los procuradores y visitar los inmuebles. Lo cual fue desastroso para contemplarlo como inversión. Si lo computara a unos 15€/hora, debía de hacer la inversión de mi vida para recuperar ese tiempo invertido, ya no una rentabilidad por venta del 15% sino del 100%. Esto me llevó a olvidarme de esta aventura de las subastas y pasar a invertir en fondos y acciones, gracias a lo que fui leyendo en otros blogs y foros de Rankia, más algún libro y videos de youtube.
    En definitiva, creo que hay potencial en las subastas, lo sigo viendo, pero yo no estoy preparado psicológicamente para arriesgar gran parte de mi capital en una inversión, lo que me lleva a autoprotegerme en demasía con respecto a otros inversores, profesionales o no, que tienen mucho más margen de seguridad que yo. Mucha suerte a los novatos y a los experimentados, que nunca viene de más.

  6. #26

    CarlosMallorca

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    No deja de sorprenderme lo poco que la gente investiga las subastas.

    Recuerdo tres subastas que los adjudicatarios deben estar todavía llorando si ya se han enterado del marrón que se han adjudicado.

    La primera era un 5º piso sin ascensor, realmente era la azotea con un palomar de unos 50 m2 que estaba derruido, en la certificación ponía piso con sus linderos, etc. Cuando fui a investigar, como bien decís, los vecinos largaban que daba gusto, sólo tuve que subir a la azotea para comprobar con mis ojos el estado en el que se encontraba, tejado semiderruido, paredes tiradas, un desastre por el que pagaron una barbaridad en la subasta y me juego el tipo a que no lo investigaron.

    Otra subasta que recuerdo, era una casa de pueblo, al tocar timbre para hablar con quien la ocupaba, salió una mujer de unos 80 años, acababa de enterrar a su marido hacía 4 días y no estaba muy bien la pobre mujer. Estaba de alquiler en la casa que se subastaba desde hace 50 años con una renta de 52€ mensuales, la casa estaba bastante deteriorada, goteras en tejado, interior de hace 60 años...el que se lo adjudicó pagó una pasta, también me juego el tipo a que no sabía lo de la inquilina.

    La última hace un par de semanas SUB-JA-2017-68661, una finca en una zona a pocos metros de la playa, al ver la zona y las casas que había, parecían casas ilegales, hechas a trozos, pero la que salía a subasta no estaba mal. Una tasación muy baja, 23.000€ de tasación cuando esa casa tendría que valer más de 150.000 € por su situación, no tenía cargas anteriores. Llamé al ayuntamiento porque me olía que era ilegal la zona y en efecto, en urbanismo me confirmaron que era ilegal y que, aunque no costaba como carga, iban a ser derruidas en unos años. Pues podéis ver el precio de adjudicación, fue de 106.000 €, y lo peor es que la subasta terminó a las 00:24 por lo que había más de uno pujando.

    En fin, que muchos parece que el dinero lo sacan de la fotocopiadora, semejantes inversiones sin investigar es de locos. Si ya investigando puedes hacer cagadas, estos 3 casos que he contado dudo que vuelvan a participar en una subasta.

    Saludos

  7. #27

    mfmelo

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Carlos más importante de lo poco que investigan es el importe que se gastan sin haber investigado, eso si que es peligroso, aunque suelen salir de ello quebrando la subasta una vez han averiguado lo que salía en realidad, es decir han hecho el trabajo al revés.
    En verdad pierden, pero no lo que han ofrecido, sino lo que les han retenido.
    Hay gente que está ofreciendo cantidades muy grandes o se están "equivocando" y por lo que veo lo están haciendo muy a menudo y por cantides que no se ajustan al cerito cabrito, eso ya no cuela y por eso hago algunas reservas, pero es que como son tan lentos los juzgados, ya no doy para más.

    Saludos.

  8. #28

    Pecks

    en respuesta a Jlbc07
    Ver mensaje de Jlbc07

    Creo que si la subasta quedó desierta, ahora estás en manos del administrador concursal. Y depende de él considerar o no las ofertas que le pudieran llegar por los lotes.

  9. #29

    Pecks

    en respuesta a Anónimo 162119
    Ver mensaje de Anónimo 162119

    Creo que no me expliqué del todo bien. A la hija de la inquilina, que fue quien me contestó, sólo le dije dos cosillas. Nada más. Algo así:

    Hola, ¿vive aquí D.M.N. (el deudor)? No, aquí estamos de alquiler. No me suena ese nombre, pero creo que es a quien le pagamos el alquiler. Mi madre no está ahora, puedes venir más tarde si quieres. Y le comenté muy por encima si estaba al tanto de que la vivenda estaba embargada y próxima a salir a subasta. Eso es todo. Ninguna información confidencial ni peliaguda. Además, todo información pública que está en el registro de la propiedad al alcance de cualquiera.

    El deudor es lógico que se enfade, porque como dije ya le llegó su hora. Pero también ya le vale, que tiene a la inquilina sin informarle de nada y la subasta se iba a celebrar en breve. Supongo que él contento de ir cobrando la renta y lo demás le importaba bien poco....

    Por otra parte, magnífico tu otro comentario. Para enmarcar, de verdad que te lo digo. Me identifico con todo lo que dices. Verdad de la buena. Se nota que sabes lo que haces. Lo último que dices en dicho comentario, es un magnífico ejemplo para lo que preguntaba gromen en el post de Subastanomics, sobre porqué estaba mal toda la investigación que había hecho el novato. No estaba mal, no eso no, sino que lleva muchooooo tiempo todo eso. Y sino le sacas rentabilidad a todo ese tiempo invertido......las cuentas salen como tú bien dices.

    Y espero que, si no es con las subastas, al menos, sí que te vaya bien en otros negocios en los que inviertas.

    Un saludo.

  10. #30

    Pecks

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Pienso exactamente lo mismo. La mayoría de las veces que investigo subastas in situ y voy a visitar el inmueble subastado y al deudor.....me doy cuenta que soy el único que ha ido por ahí. Y después resulta que el último día las pujas suben y suben sin parar. ¿Nadie investiga nada, ni lo más mínimo? ¿La gente está loca o qué pasa? A esos les digo, que si les sobra el dinero y no saben donde meterlo, que me den algo a mi. Que me hace bastante falta y muchas veces tengo que desistir debido a ello.

    El año pasado, hubo una subasta que estudié a falta de pocos dias para finalizar. El penúltimo día, a menos de 24 horas para finalizar, fui a ver el inmueble. Estaba alquilado y la inquilina alucinando en colores cuando le dije lo de la subasta. Por allí no habia ido nadie. Y a esa fecha, dudo que ya nadie lo hiciera. Al día siguiente habían varios pujando uno tras otro.

    Parece que hay gente con dinero, que se aburre y no sabe donde meterlo. Y en vez de ir a un casino se mete a jugar a las subastas.

  11. #31

    subastero1983

    Es lo que más rabia da, saber que eres el único que investigo y tener que retirarte, y perder todo ese magnífico tiempo.

    Ya solo para participar en una subasta de un coche en la SS ir a visitarlo, ver qué modelo es, que extras y que estado tiene... Luego ver cómo está la compra vente de ese vehículo...ir al banco para el cheque... Luego a la SS para depositar el sobre, y por último acudir a la subasta para ver qué hay 20 sobres con precios increíbles...todo eso no tiene precio para lo demás MasterCard ahhh se me olvidaba, devolver el cheque al banco y por último ir a casa y explicarle a tu pareja el tonto que hiciste jejeje siempre nos quedará escuchar las penas en este foro y reírnos un rato.
    Un saludo

  12. #32

    Beticus

    en respuesta a reydmus
    Ver mensaje de reydmus

    Blanqueo y lavado de dinero percibo......

  13. #33

    reydmus

    en respuesta a Beticus
    Ver mensaje de Beticus

    Tambien hay chinos metidos en esto.

  14. #34

    Beticus

    en respuesta a reydmus
    Ver mensaje de reydmus

    Pues ayer pillaron a unos cuantos chinos blanqueando en Cobo Calleja y en más sitios.

    Siempre caen, tardan más o menos pero al final siempre caen.

    Que hay chinos y todo tipo de mafias metidas a blanquear a través del tema inmobiliario no lo dudo para nada.

  15. #35

    Homer69

    en respuesta a Beticus
    Ver mensaje de Beticus

    es la única explicación lógica que le encuentro a los precios que se ven hoy en día, se ve que el tema de que sea una subasta pública de un organismo oficial tiene mejor fachada.

  16. #36

    Homer69

    en respuesta a Anónimo 162119
    Ver mensaje de Anónimo 162119

    Yo llevo bastante tiempo mirando Málaga y alrededores, mucho antes de todo esto de las subastas electrónicas, aparte estudio toda Andalucía, Comunidad Valenciana, Extremadura y algo del norte, y los precios que he visto en Málaga antes y sobre todo después de las SSEE, son sin duda los más inflados. Mi no entender.

  17. #37

    Homer69

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    si ves la certificación se ve claramente que es una rústica, y por lo que me dijo un amigo que vive allí, no hay que investigar mucho para saber que tanto la vivienda como la piscina tiene menos papeles que una liebre. Un saludo.

  18. #38

    mfmelo

    en respuesta a Beticus
    Ver mensaje de Beticus

    Como han seguido el hilo, pues lo seguiremos y por eso después de tanto tiempo respondo:
    PRIMERO.- Todos los que llevamos algunos años en esto sabemos que si quieres blanquear, balnquear, lo mejor es comprar pintura blanca, de calidad y que sea cara, aunque la barata también blanquea mucho porque tiene mucha tiza y poco plástico, pero al poco tiempo se ensucia y como todo lo barato sale caro. También puedes ir y comprar varios sacos de cal viva y apagarlos en un bidón de 200 litros de agua y a los pocos días ya puedes ir sacando toda la cal que quieras y además de blanquear, desinfecta, así se ha hecho toda la vida y es mucho más barato.

    Ahora empiezo con el blanqueo de dinero procedente de actividades ilícitas. No sé porqué las llaman ilícitas, creo que es porqué no pagan los impuestos correspondientes.
    En las subastas el que quiera meter cantidades ingentes de capitales sin que sean detectados por los estados, lo puede hacer. Ahora con las electrónicas es un poco más complicado, porqué las retenciones las practica la AEAT, y si quieren controlar, controlan, O NO.
    En las presenciales si tenías mucho capital (6 M € para arriba) podías tenerlo en lotes procedentes de subastas y no darse nadie cuenta jamás.
    En las electrónicas si quieren hacerlo también se puede hacer y si andan con cuidado no los cogen nunca, ya que no es obligatorio inscribir en los RP o RBM o Tráfico y dejar en el cajón metido todo lo que vas comprando, e inscribir el bien el mismo día en que vas a venderlo. El control en ese periodo es nulo. Los organismos que pueden controlar y dar cuenta de la transmisión de un bien, no lo hace y son los juzgados y audiencias.
    Si actuas en forma clandestina en las subastas, vas a tener menos problemas que si lo haces en forma transparente. Si lo haces en forma transparente, estarás mucho más tranquilo pero pagarás muchos impuestos y tendrás inspecciones de AEAT y haciendas de la CCAA al más mínimo indicio de evasión.
    A la hora de la venta de cualquier finca desde hace unos años tienes que presentar una escirtura llamada "acta de identificación de Titular Real, cuando hay titulares reales" y es para evitar el blanqueo de capitales.
    Para la firma de una finca en la actualidad, ante notario, tienes que estar dos días preparando documentos, cada día piden más.

    En las presenciales he visto a subasteros de los "antiguos" llevar para la consigna hasta 300.000 € y si no se te adjudicabas, te devolvían tus mismos billetes.

    Yo no tengo necesidad de blanquear nada y por desgracia lo tengo todo invertido en los organismos oficiales, pero si tuviera que blanquear, blanquear....VETE A PRIMERO.

    Saludos y sé que a buenos entendedores con buenas explicaciones basta.

  19. #39

    mfmelo

    en respuesta a Homer69
    Ver mensaje de Homer69

    Toda construcción que puedas demostrar, de cualquier forma, que lleva más de 4 años hecha, no te la pueden demoler. Te pondrán una sanción, la recurrirás o pagarás, etc, pero esa construcción se convierte en legal.
    En las fincas procedentes de subastas, eso es muy habitual y por eso mismo tengo muchas en ese estado. A esas fincas le viene muy bien el periodo de trámite de la enajenación a través de subasta, porque tardan mucho, el juzgado pone un perito tasador que dice lo que hay en la finca y por último desaparece como carga posterior, la posible sanción, además los ayuntamientos tardan mucho en tener noticias o constancia de los nuevos titulares subasteros.

    Saludos.

  20. #40

    Anónimo 162119

    en respuesta a Homer69
    Ver mensaje de Homer69

    Gente con mucho dinero y tiempo para recuperar las inversiones. En cuanto hay algo interesante de va a precio de mercado. Aún recuerdo un edificio entero que salió a subasta en el centro, pujé 50.000€ por una vivienda de 1 dormitorio, acabo en 120.000€. Mi no entender

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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