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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas

La semana pasada había una subasta en Barcelona, que aunque finalmente se suspendió, puede venirme muy bien para volver a repasar la problemática de las hipotecas con mismo rango registral y para plantear a los sabiondos de este foro una cuestión práctica que curiosamente no salió a la luz la única otra vez en la que aquí hemos tratado profundamente el asunto de la igualdad de rangos.

 

Me refiero al siguiente post antiguo:

Consejos peligrosos. Jugando con fuego

 

Qué es la igualdad de rangos

En dicho post sorprendí a la audiencia explicando la existencia de la igualdad de rangos, por culpa de la cual hipotecas aparentemente posteriores a la hipoteca ejecutada NO son purgadas tras la subasta y tras la cancelación de todas las otras cargas posteriores permanecen en la finca registral como cargas anteriores a la inscripción de adjudicación.

Quien aún tenga dudas al respecto, que lea el post que he enlazado más arriba (comentarios incluidos) y que las despeje antes de seguir leyendo.

Veamos como ejemplo ilustrativo las cargas que presentaba el piso que se subastaba en Barcelona.

La subasta era esta: SUB-JA-2016-15023 

Se trata del ático nº2 del edificio sito en Barcelona en la avenida de Sarriá nº14.

Por lo que dicen y por el interés que despertó esta subasta el piso debe valer un Potosí.

Además, no hay más que ver la relación de cargas para sospechar que no se ninguna covacha.

 

Hipoteca 5ª (SUBASTA) a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 7ª) por 168.283 euros de ppal. Fecha: ene-1998

Hipoteca 7ª a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 5ª), por  176.000 euros de ppal. Fecha: ago-2003

Hipoteca 8ª a favor de La Caixa por 65.000 euros de principal. Fecha: ago-2006

Hipoteca 9ª a favor de La Caixa por 37.000 euros. Fecha: mayo-2010

Hipoteca 10ª a favor del Banco Popular por 74.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 11ª a favor del Banco Popular por 40.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 12ª a favor del Banco de Sabadell por 15.840 euros. Fecha: ago-2011

 

Y esto es todo, respecto a las cargas registrales. 

La cantidad que La Caixa reclama en esta ejecución hipotecaria derivada de la hipoteca de la inscripción 5ª es de 187.766 euros.

Pero quien crea que ofreciendo 190.000 euros, suponiendo que se alcanzase la firmeza y el secretario dictase la aprobación del remate en ese cifra, quien crea, digo, que va a poder inscribir su título y que el registrador va a cancelar todas las hipotecas que he reflejado más arriba, quien crea eso, es que es un iluso y todavía tiene mucho que estudiar.

Es más, quien lo crea merece adjudicarse la subasta en ese precio y luego comerse la sorpresita.

Recordar que las cargas registrales es lo que mejor hay que investigar en el negocio de las subastas judiciales para evitar que le pasó a este buque por tener mal estibada su carga:

 

                                       

 

¿Qué es la igualdad de rango?

La igualdad de rango es una situación jurídica, admitida por el artículo 227 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud dos o más hipotecas constituidas sobre una misma finca registral ostentan entre ellas la misma prioridad o rango registral. 

 

Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.

 

Mediante el pacto de igualdad de rango, dos hipotecas continuas obtienen el mismo rango , con el efecto de que la ejecución de una de ellas dejará subsistente la otra como si fuera una carga anterior a la hipoteca ejecutada. 

Sí, ya se que esto deja en pelotas a muchos novatos que ahora mismo se están preguntando cómo pueden averiguar si dos hipotecas tienen o no el mismo rango registral.

Pero eso ya está explicado y no quiero eternizarme o este post se me va a alargar demasiado.

Y que queden cosas en el tintero tampoco está mal.

Me ayuda a mantener el interés.

 

Qué estrategia adoptar según el escenario

Lo que ahora quiero es preguntar a los escasos pero ilustres lectores de este blog cómo encararían esta subasta suponiendo que estuvieran dispuestos a gastar hasta trescientos mil euros y que la deuda reclamada asciende a ciento noventa mil euros incluyendo todos los conceptos.

Esas son las dos premisas de las que partimos.

Y hay dos supuestos entre los que hay que adivinar cuál de ellos es el verdadero:

SUPUESTO A ---->> Te adjudicas la subasta por ese precio, 366.000 euros, en cuyo caso habrá 176.000 euros de sobrante, que serán para la hipoteca de la inscripción siguiente a la quinta, es decir, que serán para la 7ª, por lo que ésta también queda completamente pagada y aunque no quedaría cancelada tras la purga del mandamiento de cancelación de cargas, eso en este caso daría igual porque el resultado sería exactamente el mismo. 

SUPUESTO B ---->>  Te adjudicas la vivienda por 366.000 euros pero como la séptima es del mismo rango registral que la hipoteca ejecutada, el sobrante no se dirige a ésta sino que se utiliza para saldar las deudas de las hipotecas 8ª, 9ª y 10ª, dejando la 7ª completamente sin pagar.

Ojo porque, como no se os habrá escapado, ambas situaciones producirán estrategias de compra completamente diferentes.

Si la primera situación fuera la verdadera, el potencial postor podría pujar en la subasta hasta un máximo de los 366.000 euros que él se ha marcado como cifra tope sin peligro a encontrarse luego con el marrón de tener que liquidar una hipoteca con la que no contaba.

Pero si la verdad está en la segunda situación, entonces si lo que piensa invertir es hasta un máximo de 366.000 euros, lo que tendría que hacer es no ofrecer en la subasta más de 190.000 euros para reservarse los otros 176.000 euros para cuando le reclamen que pague la hipoteca 7ª.

Porque NO es lo mismo que el juzgado le entregue el sobrante a la hipoteca 7º a que soslaye a ésta por ser del mismo rango que la 5ª ejecutada y comience el reparto por las inmediatamente posteriores a la 7ª.

¿Me he explicado bien?

Pues ahí está la cuestión, ¿dónde está la verdad, en el supuesto A o en el B?

Hoy toca aprender.

 

76 comentarios (mostrando del 61 al 80)

Añadir comentario
  1. #61

    CarlosMallorca

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Subasta terminada en 52.000€ con carga anterior de una hipoteca de 125.000€, si la certificación de cargas no aparecía en el edicto y el licitador no se ha molestado en pedirla, pienso que tampoco lo sabrá cuando tenga que rematar, lo hará y posiblemente se entere cuando lo registre y ahí ya no hay marcha atrás ¿verdad?

  2. #62

    mfmelo

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    No sé lo que sabe la gente que participa en subasta, pero el que suele gastar los dineros en ellas es porque los tiene y no debe ser muy tonto.
    Al término de cada subasta, esté aportada la certificación o no, lo primero que pido es una nota simple: +-10, cantidad insignificante comparada con el resto a invertir, ya no digamos en ese caso y ahí te enteras del error cometido.

    A Tristán es posible que no le guste lo que voy a decir, pero si ha superado el 70 y cometo ese error yo me plantearía el 670.3, poniendo unas condiciones muy ventajosas o en todo caso imposibles de cumplir y aceptar por la parte acreedora y al menos no pierdo nada.

    Saludos y tengo aún que leer detenidamente algo que me enviaste hace un tiempo, pero es que no he tenido tiempo y otras veces ganas, escribo en el blog y en el curso porque me relaja, no porque tenga tiempo, es una evasión.

  3. #63

    Jotaerre

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    -Y porque estás enganchado.
    -Y porque estoy enganchado.

  4. #64

    mfmelo

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    También.
    Es una diversión y es que hay tontos pá tó.

    Saludos.

  5. #65

    Tristán el subastero

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Si la ha cagado, mejor que mejor. Me froto las manos con toda la gente que está metiendo la pata en las subastas judiciales. Que corra la voz de lo difícil que es esto. Que en unos meses van a entrar nuevos participantes (los triunfitos del curso de subastas) y es necesario que otros se vayan para que haya sitio para todos.

  6. #66

    CarlosMallorca

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    mfmelo, creo que hay de todo, sobre todo mucho kamikaze que tendrá un dinero de una herencia o de unos ahorrillos con la pareja.

    Dudo mucho que pidan una nota simple después de la subasta, esta gente ha estado toda la noche pujando, cuando me he levantado la subasta había subido sólo 30€ en 10 horas, no creo que se pasen la noche en vela para luego pedir una nota simple a ver lo que hay. Yo he llamado al juzgado y mientras hablaba con la funcionaria me lo ha mandado al correo, he tenido suerte.

    Tampoco creo que conozcan el 670.3 ni que hayan calculado que debe restar de la carga anterior para ver si es interesante la subasta. En este caso, estoy seguro que hasta que no rematen y vayan a registrar no se darán cuenta de la carga anterior.

    Saludos

  7. #67

    mfmelo

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    El que se pasa toda la noche subiendo poco a poco, no es un desconocedor de la subasta aunque haya cometido el error de la certificación.
    Pedirá nota simple, sino lo ha hecho ya o la certificación de cargas al juzgado.
    Después de enterarse y de ponerse en contacto con el juzgado, suplicando que se ha equivocado y ver que no hay posibilidades de devolución, aterrizará por aquí casi seguro y empezará a hacer preguntas de como solucionar su error.
    El tiempo dá y quita razones y verás como ocurre así, entre esta semana y la que viene, sino se ha puesto ya en contacto con Tristán pidiendo solución.

    Saludos.

  8. #68

    mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pues los triunfitos están preparados y la biblioteca que tienen ya la quisiera haber tenido yo cuando empecé.
    Pero es que encima tienen dinero (bueno unos, otros están los pobres esperando a la lotería). Alguno pregunta y ¿con 250.000 €, que tengo sólo en el banco, puedo empezar en las subastas? y yo pienso con eso te puedes jubilar ya.

    Saludos.

  9. #69

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Jajjjaa eso es verdad. Algunos los cabrones (con cariño) se nota que tienen bastante pasta aburrida en la cuenta bancaria. Ya quisiera yo tener aunque sea la mitad de la mitad. Pero bueno.....cada uno tiene lo que tiene, y debe saber sacarle el mejor provecho.

  10. #70

    loto10

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Pues ya me explicarás algún día cómo te puedes jubilar con 250k.
    Porque lo que es yo, que vivo a lo pobre (a lo pobre a niveles muy, muy cutres), los 250k se me habrían evaporado antes de 25 años.
    E invertidos para alquileres tampoco creo que dieran para salir de una vida media-mediocre.

  11. #71

    Pimiento

    Buenas tardes,

    Tengo una duda sobre hipotecas con supuesta "igualdad de rangos".

    Sale a subasta la hipoteca de la inscripción 3ª, constituida el 01/01/2000 (por ejemplo); y en la misma fecha (01/01/2000) -por inscripción 4ª- tenemos otra hipoteca con el mismo acreedor.

    Mi duda es ... si la nota simple NO se dice nada sobre la igualdad de rangos hipotecarios. ¿Es posible que al ser del mismo acreedor y la misma fecha aunque en inscripciones diferentes haya igualdad de rangos con todo lo que conlleva?

    Gracias.

    PD: Ésto viene de una segregación de fincas dónde la finca matriz estaba hipotecada.

  12. #72

    reydmus

    en respuesta a Pimiento
    Ver mensaje de Pimiento

    ¿El acreedor es un banco? Apostaria a que han ejecutado la primera.

  13. #73

    mfmelo

    en respuesta a Pimiento
    Ver mensaje de Pimiento

    La igualdad de rango en hipotecas ha de consta muy claro, no intentan ocultarlo y si ponen igualdad de rango, lo mismo da que salga por la primera que por la segunda, cuando se cubra una por subasta has de asumir la otra.
    El que haya dos hipotecas del mismo banco ocurre con frecuencia, sobre todo en los bancos Andalucía y su compañero banco Popular, hoy los dos pertenecientes al banco Santander. Lo solían hacer mucho y confundían al personal, hay que tener mucho cuidado con las hipotecas de esos bancos.
    El Maestro me va a llamar al orden, pero mira donde ponga: "subsistente y sin cancelar" y esa es la que sale. Hay otras inscripciones que te dicen cual es la hipoteca que se ejecuta, pero con lo dicho es más que suficiente para que molestemos al dragón dormido en las nieves alpinas.

    Saludos temerosos.

    P.D.: si la finca de origen tenía hipotecas, las fincas derivadas seguirán teniéndolas en sus porcentajes correspondientes, primer mes del curso de subastas.

  14. #74

    Pimiento

    en respuesta a reydmus
    Ver mensaje de reydmus

    Así es, mismo acreedor y ejecutan la primera; pero no creo que sea ninguna jugarreta provienen de la segregación de la finca matriz.

  15. #75

    Pimiento

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    En este caso no pone nada de igualdad de rango; sólo me llamaba la atención que se "constituyeron" el mismo día, pero claro tiene truco, no es que se constituyan realmente ese día sino que al hacer la segregación se distribuyó la responsabilidad hipotecaria entre las fincas resultantes y por tanto, en ese mismo momento de la segregación es cuando se gravan las fincas "nuevas".

    Y sí, por la que sale a subasta lo tengo muy claro; es por la primera.

    PD: Por cierto, ¿cómo sabéis que una persona ha comentado en un blog tan antiguo?, ¿os sale algún aviso?

    Muchas gracias, un placer.

    PD2: Al final la pregunta era que si no hay constancia expresa de la igualdad de rangos se entiende que no la hay. Y la respuesta es que sin alusión expresa NO habrá igualdad de rangos.

  16. #76

    reydmus

    en respuesta a Pimiento
    Ver mensaje de Pimiento

    Si el acreedor es un banco, en cuanto pujes 1€ el procurador metera la deuda completa y se acabo la subasta.

  17. #77

    mfmelo

    en respuesta a Pimiento
    Ver mensaje de Pimiento

    Si respondes a cualquier comentario que yo haya hecho sea cuando sea, me sale una aviso.

    Efectivamente, si hay igualdad de rangos, lo tienen que poner y además hacen una inscripción nueva detallándolo.

    Reydmus tiene razón, salga por la 1ª o la segunda, el procurador del banco tiene instrucciones de pujar por las dos y se irá a sus máximos pero sumando la reclamación de las dos, aunque salga por la 1ª y tu gozo en un pozo.

    Saludos.

  18. #78

    reydmus

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Esto es algo que nunca he entendido. O los bancos son gilipollas o contratan a ineptos o he llegao a pensar que hay un acuerdo con el gobierno para que haya menos deshaucios o algo asi porque no lo entiendo.

    Si el banco tiene dos hipotecas y ejecuta una, la anterior permaneceria y el deudor seguiria debiendosela al banco con todos sus bienes presentes y futuros. En cambio si el propio banco puja la deuda entera es como si le estuviera dando la dacion en pago porque se queda libre de deudas. ¿No lo veis absurdo?

    Como ya no salen en las noticias las protestas de los hipotecados, etc llegue a pensar que pactaron con el gobiernoeste tema a cambio de favores que todos podemos imaginar. No se si tengo una mente calenturienta y brillante. Igual soy tonto y se me escapa algo, que tambien puede ser.

  19. #79

    mfmelo

    en respuesta a reydmus
    Ver mensaje de reydmus

    Por cómo te expresas no veo que seas muy tonto y si te dedicas además a la subasta, es imposible, no es un halago, es lo que percibo.

    Los bancos y especialmente las cajas de ahorros han estado haciendo préstamos que rayaban el delito, si los dineros hubieran sido del director que daba el crédito, no lo hubiera dado, pero es fácil dar de lo que no es tuyo, de ahí viene la situación y quiebra bancaria de los años pasados y de la que aún no hemos terminado de salir, quedan los coletazos de viviendas okupadas y desocupadas, solares, promociones fallidas (ejem: Mosa Trajectum), locales y oficinas financiadas y que han sido un fiasco para todos los inversores, etc, etc.

    A las entidades crediticias les interesa muchas veces tener esos activos en el balance por las cantidades que les adeudan y no ejecutarlas, ya que si lo hacen en un periodo fiscal, tendrán unas pérdidas enormes, creando desconfianza en sus accionistas y dejan pasar los años a la espera que cambie la situación económica.

    Cuando la situación económica ha cambiado (poco) han empezado a liquidar esos activos, bien ejecutándolos judicialmente o haciendo lotes y vendiéndolos a los fondos o a quien esté interesado.

    Lo he dicho muchas veces, porque lo veo todos los días, el banco Andalucía y banco Popular se acostumbraron a dar hipotecas sobre fincas donde ya tenían otras hipotecas, firmadas en el mismo día y ante el mismo notario. Otros bancos se han visto obligados a refinanciar y prolongar las hipotecas que tenían hechas a personas físicas y jurídicas a la espera de que se solucionase el problema económico, en unos casos les ha salido bien y en otros han tenido que ejecutar las hipotecas.

    Si una finca tiene dos hipotecas y soy el banco y veo que no voy a poder cobrar de otra forma, teniendo un valor actual de mercado de 200.000 €, siendo la 1ª hipoteca de reclamación total 80.000 € y la segunda 90.000€, pues ejecuto cualquiera de ellas, pero si ejecuto la 1ª, en cuanto algún licitador ofrezca 1€, como bien dices, el banco a través de su representante ofrece del tirón 170.000-180.000€, no teniendo nada que perder y sí mucho que ganar.

    Es como lo veo y vivo a diario, pero habrá otros puntos de vistas y enfoques de la realidad económica compleja en la que estamos, no soy economista.

    Saludos

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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