Drama con las cargas posteriores

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Buenas Tristán, soy Alejandrus, el que te hizo unas consultas sobre inquilino con contrato verbal de arrendamiento. ¿Te acuerdas?

Como te comenté dejé el tema un poco en espera del acta de adjudicación. Y como te dije que te tendría informado te cuento, por que de verdad que vas a alucinar de lo que me esta pasando.
Bueno se redacta acta de adjudiacion y mandamiento de cancelacion de cargas. Con las mismas pago el impuesto de AJD y lo presento en Registro. Al mismo tiempo hablo con el inquilino y tenemos una primera toma de contacto bastante cordial. No concretamos nada pero la idea es de que se quede algún tiempo pagando un alquiler acordado. Por lo tanto lo del inquilino no es tan grave como yo me pensaba. De momento...

Pero lo alucinante viene ahora, porque el Registro me llama y me comenta que no puede cancelar las cargas posteriores, ya que Hacienda no solicitó de manera correcta el mandamiento según establece el punto 74.6 del Reglamento General de Recaudación.

En Hacienda me dicen que si lo solicitaron, pero que en el Registro lo tomaron como una solicitud normal y corriente y no anotaron inscripción preventiva de embargo???  La cuestión es que el procedimiento de apremio empezó el 30 de enero de 2.009 y se solicitó la certificación de cargas el día 20 de marzo de 2009, se emitió certificación y no se comunicó a nadie ya que no había ninguna carga más, tampoco se inscribió ninguna anotación al margen.
Posteriormente, en 2010 se realiza una anotación preventiva de embargo de 33.000 + 10.000 euros del Banco Pastor y ahora en el Registro me dicen que no pueden cancelar esas cargas posteriores porque estarían perjudicando a un tercero (Banco Pastor).

Que te parece? Al final lo de menos es el inquilino. Y el problema gordo viene por que una funcionaria de Hacienda no hizo bien el mandamiento de certificación de cargas y no se inscribió nota al margen y resulta que el Banco Pastor tiene en el juzgado la nave que yo me he adjudicado en un proceso de embargo.
Asi que, ¿cómo lo ves? ¿Que puedo hacer para que se cancelen las cargas posteriores sin que se me perjudique a mi o al Banco Pastor?
Un saludo.

 

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #90
    18/11/17 13:02

    Entonces entiendo que en el registro al llevar la ordenación de cancelación de cargas posteriores lo cancelan y yo asumo los recibos de Ibi no?

  2. en respuesta a Rijumea
    -
    #89
    18/11/17 12:57

    Los nuevos propietarios solo responden del IBI.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #88
    18/11/17 12:39

    Gracias Tristán, mi mayor incertidumbre es la de que el principal del embargo del ayuntamiento es mayor al de Ibi( 25 veces más). Y me temo que para poder quitarlo me reclamen el principal del embargo. No sé si podrían hacerlo?

  4. en respuesta a Rijumea
    -
    #87
    18/11/17 11:16

    Pues vete a saber. Obviamente, si hay un embargo es porque el ayuntamiento está intentando activamente cobrar esa deuda y, por lo tanto, parece razonable pensar que los recibos de IBI incluidos en el embargo no deberían haber prescrito. Por lo tanto, si pagas todos los recibos de IBI no prescritos, también estarán pagando los recibos incluidos en la reclamación del embargo. Y por lo tanto el ayuntamiento debería dar orden de levantar el embargo. Pero ya sabemos que estas cosas no son de 2+2=4

  5. #86
    18/11/17 01:58

    Soy nuevo en este foro. Mi pregunta es la siguiente: resulta que estoy apunto de participar en una subasta de hacienda. La finca está gravada con varios embargos y uno de ellos es del patronado por deudas de IBI (preferente), todas posteriores al embargo de hacienda. Si pago los recibos pendientes de IBI se cancelaría ese embargo???

    Gracias

  6. en respuesta a Juan1980
    -
    #85
    31/10/16 23:17

    Yo siempre pago ITPAJD, son unos impuestos perdidos ya que el IVA lo puedes deducir, pero contablemente me son más rentables. No tienes que encontrar a un buen asesor fiscal, busca a una gestoría que es la que te llevará todos los libros y contabilidad: bancos, nóminas, tgss, etc. Vienen a costar de 150 a 200 € mes, y se encargan de todo, tú sólo le has de llevar las facturas, extractos de banco y otros. Él te informará de todo y te dirá lo que ya te he dicho yo: te interesa una SL.
    Una cosa que la mayoría de la gente no sabe y pocos asesores:
    Como administrador de la SL te tienes que dar de alta en autónomo, pero si nombras a otra persona como administradora, tú te das de alta como trabajador de la SL y haces las veces de administrador en la práctica y así la otra persona no tiene que estar de alta como autónomo y cuando cotizas lo haces por el régimen general, que es mas ventajoso, ya que eres un trabajador. Es totalmente legal, pues hay gente que están dados de alta como autónomo y a los trabajadores por el régimen general. Yo tengo puesta a mi esposa como administradora y a mis hijas, yo soy el administrador real y el que cotizo a la TGSS, pues esto mi asesor fiscal no lo sabe, ni yo se lo voy a decir, ya que algunas veces me dice pues tu mujer y tus hijas no están pagando los autónomos y contesto ni los van a pagar.
    Es uno de los buenos y lo que he dicho no es porque el sea malo, es que yo rebusco mucho.
    Saludos.

  7. en respuesta a mfmelo
    -
    #84
    31/10/16 22:56

    Muchas gracias por la explicación! Me parece que efectivamente debería hablar con un asesor fiscal, porque me surgen muchas dudas en materia de impuestos. Ahora la cuestión es cómo encontrar a un buen asesor fiscal que tampoco salga muy caro! (que me ahorre más impuestos de lo que me cueste ;-)

    Por ejemplo respecto a la venta de solares por parte de una empresa a una persona física creo que el IVA es un 21% más un 1,5% de AJD en Andalucía y la sociedad que vende además tiene que cumplir una serie de requisitos para vender con IVA. Sin embargo, una vez pregunté en hacienda si una venta así tenía que ir obligatoriamente por IVA o podía ir por ITP y el técnico no supo decirme a ciencia cierta qué impuesto se aplicaba en caso de venta a una persona física.

    Seguro que es algo muy básico pero no entiendo por qué el IVA de los solares, etc no es deducible suponiendo que los hayas comprado con IVA antes, o que tengas gastos que lleven IVA para compensar..

    Saludos!

  8. en respuesta a Juan1980
    -
    #83
    31/10/16 20:33

    Yo he sido autónomo. He tenido sociedades civiles mercantiles. Sociedades anónimas. Sociedades limitadas.
    Ahora me suelo mover todo por sociedades limitadas. También existen las limitadas unipersonales.
    El negocio de subastero, lo hago de las dos formas, a título personal y por sociedad limitada, depende del bien.
    No voy a entrar el porque te interesa más uno que otro, pero si puedes permitirtelo y tu intención en las subastas es a muy largo plazo, no lo dudes sociedad limitada (sl).
    Parece que han cambiado el lapso de tiempo que nos daban, en el enlace hablande 5 años y a mi siempre me han intentado hacer la paralela a los 2 años, pero siempre recurro y no problem y será por la costumbre que ahora las viviendas las vendo siempre antes de los años desde la entrega y posesión por parte del juzgado.
    Te puedes dar de alta como persona física o como persona jurídica. Yo sólo lo estoy por persona jurídica, por la física pago todo por el ITPJD normal, así que antes de comprar veo cual me es más rentable.
    Como física no estoy sujeto a ningún control contable y lo que pierdo por un lado lo gano por otro.
    Si te das de alta en el epígrafe que tributa al 2%, los IVA los tendrás que soportar tú, no son deducibles de los repercutidos, así que si tienes locales comerciales, oficinas, naves, solares, tierras, etc y cobras por ellos IVA, has de practicar retenciones, hacer liquidaciones por las mismas, pero ingresar todo el IVA cobrado y el que tu has pagado no lo deduces. Pero de todas formas yo en la SL, lo meto todo como gasto, por lo que el IVA lo pago como si el materiral comprado costase xxx+21%.
    .
    Luego está el tipo de contabilidad de la sociedad limitada, si vas a tener empleados o no y la cantidad de estos; si no vas a tener empleados te interesa una llamada de transparencia fiscal, pero para ello ya estamos entrando en mucha profundidad y es mejor que te asesore un gestor.
    Saludos.

  9. en respuesta a mfmelo
    -
    #82
    31/10/16 20:01

    Hola mfmelo! Es éste el tipo de sociedad que hay que crear para tributar por ITPAJD al 2%?

    https://www.arcos-lamersasociados.com/es/1777/belasting-in-spanje-de-verminderde-overdrachtsbelasting-in-spanje/

    Aquí veo que explican la "liquidación caucional [del ITPAJD] por la parte de cuota resultante de la diferencia entre la aplicación del tipo general y el reducido":

    http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359

    "2. Siempre que la Ley conceda una exención o reducción cuya definitiva efectividad dependa del ulterior cumplimiento por el contribuyente de cualquier requisito por aquélla exigido, la oficina liquidadora hará figurar en la nota en que el beneficio fiscal se haga constar el total importe de la liquidación que hubiere debido girarse de no mediar la exención o reducción concedida.

    Los Registradores de la Propiedad o Mercantiles harán constar por nota marginal la afección de los bienes transmitidos, cualquiera que fuese su titular, al pago del expresado importe, para el caso de no cumplirse en los plazos señalados por la Ley que concedió los beneficios, los requisitos en ella exigidos para la definitiva efectividad de los mismos."

    Entonces entiendo que uno paga el 2%, la diferencia con el tipo general de ITPAJD se hace constar en el Registro de la Propiedad en nota marginal como afección fiscal que grava la finca, nota que desaparecería una vez se acredita la venta del inmueble en el periodo de 5 años posterior a la fecha de compra. Entonces todos los requisitos para beneficiarse de la reducción de ITPAJD quedarían satisfechos. Pero claro, esas notas creo que nadie las quita nunca porque es gana de regalarle dinero al registrador..

    Creo que debería informarme con un asesor fiscal para ver si interesa crear una S.L. de este tipo. Tiene muchos costes, al margen de los 4.000 euros o así para crearla, de los cuales 3.600 entiendo que serían capital social?

    Estoy pensando, aparte de las subastas, que si el ITPAJD es tan bajo al canalizar las compraventas a través de una sociedad dedicada al sector inmobiliario, quizás sea una buena idea para comprar y vender plazas de garaje. Hay sitios donde han bajado mucho, y poco se puede rascar con precios tan bajos, pero comprar por 4.000, alquilar y luego vender por 6.000 podría ser factible. Es un margen mínimo pero si el ITPAJD se queda en el 2% y luego no hay plusvalía porque eso me lo pueden dar en efectivo.. pues sólo queda como coste extra la notificación que siempre manda hacienda diciendo que el precio de compra no les cuadra y que hay que pagar más impuestos..

    Cuando empezaste como subastero montaste antes la S.L. o ibas como autónomo, o comprabas como particular?

    Saludos!

  10. en respuesta a Juan1980
    -
    #81
    28/10/16 18:59

    Tienes que hacer y dejar un cheque por el depósito, no por la puja o la que quieras ofrecer. Sino te lo adjudicas el mismo día y momento te devuelven el depósito o cheque bancario y el banco si eres buen cliente no te cobrará nada.
    Es decir en dos días, si no te lo adjudicas, recuperas el dinero.
    .
    Depende de la URE, a mi me la suelen enseñar siempre y lo más importante es la tasación, en cualquier URE, a unos les gusta más y a otros menos.
    .
    Pues no hay problema alguno, esa carga se quita por poco dinero y esfuerzo y si dicen que la hipoteca está pagada, pero no cancelada en el RP. no tendrás ningún problema, ese organismo no son los juzgados, es un organismo bastante serio y los juzgados unos dejados.
    .
    Si, los bancos le han informado y mandado una nota o certificación en la que le dicen que la carga está pagada. Yo tengo muchas fincas con muchas cargas pagadas y no canceladas y las dejo hasta que prescriben.
    .
    Yo suelo sacar por impresora la información que ellos aportan y conservarla, a veces por 5 años despues de haber vendido la finca(temas fiscales)
    .
    No vas a tener problemas, la TGSS es un organismo muy serio, la pena es que no puedan darte la posesión y el lanzamiento de lo adjudicado, pero entonces no habría quien comprara en ese organismo.
    Saludos y daré tu nombre para que me paguen la comisión por asesorarte y mandarte a comprar en la TGSS y es que aquí el que no corre, vuela.

    .

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