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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Le vas a discutir los honorarios al agente inmobiliario?

 

 

En cuanto di los buenos días a Tere la "Tetonas" supe que íbamos a tener problemas.

Y cuando le previne a Juan Ángel, mi amigo (y el agente inmobiliario que había intermediado en la venta del piso), me dijo que no lo creía y que le explicará el por qué de mi predicción.

 

Porque no me ha mirado a los ojos cuando la he saludado -le dije- sino que ha mirado al suelo. Y en vez de estar efusiva, ha mascullado sus buenos días entre dientes y por lo bajini. Eso no es normal en alguien que viene a vender su piso y a cobrar un cheque de más de doscientos mil euros. Sobre todo porque hace apenas un mes que lo puso a la venta y lo vende al precio que pidió, ni un euro menos. Esta tía no te va a pagar tus honorarios. Me juego lo que quieras.

 

Si yo estaba tan seguro de las malas intenciones de la "Tetonas" no es porque tuviera una bola de cristal, sino porque hace algunos años me sucedió algo muy parecido con un gabacho cabrito que vivía en Marbella, al que le había comprado un piso en una subasta de Madrid y que por la lejanía de su domicilio y porque el tipo se quejaba constantemente de una enfermedad degenerativa que sufría, no solo le hice todas las gestiones del pago de impuestos y de inscripción de su decreto de adjudicación (un servicio que nunca ofrezco porque para eso están las gestorías) sino que le di el piso para su venta a un agente inmobiliario de mi plena confianza.

Pues aquel tipo llegó a la notaría (a firmar la compraventa) con mirada huidiza y gesto de preocupación, como si en vez de venir a cosechar el digno fruto de sus desvelos viniera preparado para la guerra. 

Y aquella preocupación y aquella mirada huidiza estaban motivadas por lo que vino después de la firma, que no fue otra cosa que su negativa a pagarle al agente sus más que merecidos honorarios. Le ofreció exactamente la mitad de lo que le correspondía, con el argumento de que en su provincia se pagaba solo el 3% y que el 6% de Madrid le parecía demasiado dinero, sobre todo teniendo en cuenta el poco tiempo y esfuerzo que le había costado al intermediario vender la casa.

- ¿Desde cuándo es un demérito y un motivo para no pagar los honorarios el hecho de que la persona a la que hemos contratado haga un trabajo excepcional en menos tiempo que el resto de sus competidores? ¿No sería, más bien, un motivo para que le pagases el doble? 

- No obstante no te preocupes, Étienne, que ya verás como mañana por la mañana has cambiado de opinión y nos vas a llamar para pagarle al agente hasta el último euro que le debes. 

- ¿Y si no , qué?

- Pues aparte de que el agente te podrá reclamar judicialmente y aunque no hayáis firmado nada, siempre me tendrá a mi por testigo de los honorarios que contrataste y del precio de venta, además de eso, digo, que si antes de mañana no le has pagado un cheque bancario con la cifra que prometiste, por mis muertos que voy a Hacienda y te denuncio por haber escriturado la compraventa un veinticinco por ciento por debajo del precio real. Y después de esa putada ten por seguro que el comprador también será un magnífico testigo cabreado contra ti por el lío en el que se verá envuelto con los señores de Hacienda.

- ¿Y le vas a perjudicar también a él?

- Por supuesto. Yo me debo al agente inmobiliario, a quien conozco y que se ha fiado de ti porque venías de mi parte. El comprador me importa un bledo.

Y pagó, vaya si pagó.

Y por supuesto, cuando intentó que yo siguiera comprando pisos en subasta para él le di un corte de mangas de campeonato. De verdad que la gentuza tiene poco que hacer conmigo. En cuanto les detecto les quiero bien lejos de mi.

Es acojonante el fenómeno de la deslealtad de los que contratan los servicios de un agente inmobiliario y luego consideran ese servicio como un gasto en vez de lo que en realidad es, el trabajo de un profesional que tiene perfecto derecho a ser retribuido por su trabajo.

Todo ello sin entrar en el fondo de lo que debería significar la palabra dada en un entorno de negocios.

Pero sigamos con el problema actual, que no es otro que la "Tetonas" y su mirada huidiza.

Mis sospechas sobre sus intenciones era tan fuertes que en cuanto llegó su marido me puse súper simpático con él, a ver si respondía a mi simpatía o si también hocicaba.

Y hocicó tanto o más que su mujer. Rehuyó mi mirada y respondió a mis alegres comentarios sin levantar la mirada del suelo.

Eso es porque ya estaba mentalizándose para la discusión a cara de perro que preveía para después de la firma de la compraventa.

Solo que en este caso yo ya estaba prevenido y lo que hice fue decir lo siguiente:

- Bueno, amigos, estamos aquí para celebrar uno de los mayores éxitos de Juan Ángel, pues no todos los días se vende un piso en la primera semana, sin regateos y sin que el comprador tenga que esperar a que el banco le tenga listo el crédito. Esto es algo que se ve muy pocas veces. Y la mejor forma de celebrarlo es pagando a este señor lo que se ha merecido, ¿verdad?

Y así saltó la liebre.

Tere la "Tetonas" y su marido estaban tan centrados en los argumentos que pensaban lanzar tras la firma que no se dieron cuenta de que todavía no habían firmado nada y ahí mismo sacaron su retahíla de quejas:

Que si el 6% es demasiado para un piso que se ha vendido sin apenas gasto en publicidad, que si se equivocaron al fijar el precio de venta y por eso se había vendido tan rápido, que si Hacienda se los iba a comer por haber tenido tantos beneficios y, finalmente, el gran clásico de siempre, que 13.500 euros era mucho dinero por haber hecho gestiones apenas una semana.

 

Mira Teresa, esos 13.500 euros dalos por pagados porque o los pagas ahora por las buenas o los pagas dentro de un par de años por sentencia judicial. Porque Juan Ángel tuvo la precaución de haceros firmar la orden de encargo y eso es una de las pocas cosas que los juzgados todavía valoran mucho. Así que sepas que pagar vais a pagar.

Y si no lo haces ahora, antes de la firma de la compraventa, te vas a quedar sin vender el piso y además eso no te va a librar de tener que pagarle a Juan Ángel porque el encargo de venta que le hiciste está cumplido y el Tribunal Supremo tiene jurisprudencia sobre esta situación.

Así que, Juan Ángel, muéstrales la factura y, vosotros, pagadla y luego nos bajamos todos a beber unas cerve-zorras para celebrar este fantástico negocio.

 

Reconozco que esta última frase se la dije mirándole el canalillo. No tengo remedio.

 

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Comentarios
74
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  1. #61

    Tristán el subastero

    en respuesta a Cozumel Reefs
    Ver mensaje de Cozumel Reefs

    Por supuesto. Yo he visto muchas subastas cuyo origen es un hijoputa que no quiso pagar los honorarios pactados con la inmobiliaria. Y lo que mucha gente no sabe es que si la inmobiliaria hace su trabajo y te consigue un cliente que acepta pagar el precio al que has firmado la nota de encargo, le tienes que pagar sus honorarios aunque te arrepientas de la venta y no la llegues a formalizar. Ellos han hecho su trabajo y hay que pagarles. Punto.

  2. #62

    Cozumel Reefs

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Sin ir de listo. Tristan ahi va mi opinion:
    Viendo las leyes de un pais te das cuenta de quien realmente gobierna y para quien. EL codigo penal y su aplicacion es muy garantista en temas procesales, como debe ser, pero las penas de estos tipos de delito mercantiles, societarios, civiles e incluso penales como estafas, desfalcos, apropiacion indebida, quiebra fraudulenta, etc etc son ridiculas, 3 años, 5 años, vamos que pasas un año de carcel y te quedas con lo robado y te juzgan al cabo de 10 años. No hay medios ni policiales, ni fiscalia ni en juzgados para investigar (que hoy en dia, coño, no puedas hacer algo digitalmente con certificado, o que no puedas acceder digitalmente al expediente, que sean papeles grapados.... cuando existe un software llamado gestor documental que usan las ingenierias o consultoras desde hace 25 años..... con permisos, visionados, revisiones etc etc. Que se pierda un expediente y un etarra quede libre, joder................ lo raro es que no sigamos con maquinas de escribir y con velas de cera
    En usa a Madof, su empresa le juzgaron en 8 meses, le embargaron todo y fue a prision provisional el y el resto, desde el minuto uno. EL FBI de WS, unidad especial, tomo la oficina al asalto: cortan la luz, la rodean y se llevan todo
    Aqui despues de 3 años piden un disco duro..... jaaaaaaaaaaaaaaa
    Pues bien las penas alli son proporcionales al dinero, aqui son de insulto. En cambio el codigo penal se ceba con dar una torta a una mujer, pero a un hombre ni va a juicio, o delitos menores con penas de 7 años o mas. Esto quiere decir que por un lado hay un estrato social impune y el otro en cambio esta prejuzgado, sojuzgado y condenado
    Mi resumen es que en temas civiles donde haya dinero DE UN PARTICULAR, ahi la justicia es injusticia y se lo quitan incluso por edicto..... o como les de la gana argumentarlo y en cuestion de dias (como el caso de la inmobiliaria) .............lo que es un delito por parte de los jueces, el mas grave, PREVARICACION
    Donde yo voy y leyendo este SUBASTANOMICS IMPRESIONANTE Y CON UNA SINCERIDAD QUE JAMAS TE DIRA NADIE: NI JUECES, JUZGADOS, ABOGADOS ETC ETC , ademas de mi experiencia en la subasta de mi casa, sin notificarme nada, tan solo el tocho, luego un abogado de oficio que renuncio sin poderlo, yo pido al juzgado otro y un dia viene un subastero a mi casa...... todo por edicto LO QUE ES INCONSTITUCIONAL, pues bien, las leyes civiles estan pensadas unicamente para expropiar al ciudadano, robarle y saquearle de lo suyo y sus bienes: patrimonio, hijos, matrimonio, exporpiaciones por inetres publico, subastas, multas etc etc. Aqui si corren que se las pela, no hay tutela judicial efectiva, se conculcan derechos basicos que la gente desconoce, y tiene que llegar al TJUE para que condene a España y te de la razon, 12 años despues y miles y miles de €, Luego los politicos cambian la ley y santas pascuas.
    Oiga ud ha cometido un asesinato con un cuchillo, no señor el cuchillo no es arma, queda ud absuelto. Llegas al TJUE, condenamos a España por no haber defendido a la victima ya que un cuchillo es un arma. Politico 12 años despues, cambiamos la ley y definimos el cuchillo-no homiciddio, como la falta leve de blab bla bla. que no es delito...... asi de chusco e inmoral son todas las leyes civiles que nos gobiernan... Gallardon dio a Urdanga 150.000 € nuestros, como Ministro de justicia elevo el delito de malversacion (lleva carcel) de 100.000 a 300.000 €...... asi el se libra..... pero la Concejala que dio el dinero si ha sido juzgada...
    ¿sabeis que España, o mejor dicho la casta de politicos, tienen el segundo mayor numero de condenas de la UE por detras de ...................... Rumania............. Estamos a nivel de garantias judiciales de un pais donde el 60% son gitanos, incluidos politicos y usan su propia ley........... y legislan a su favor

  3. #63

    reydmus

    en respuesta a Cozumel Reefs
    Ver mensaje de Cozumel Reefs

    El derecho civil sirve para que los ricos roben a los pobres. El derecho penal impide que los pobres roben a los ricos

  4. #64

    Cozumel Reefs

    en respuesta a reydmus
    Ver mensaje de reydmus

    asi es, en penal todas las garantias procesales y mas cuando son los ricos los que roban, en civil ni una sola garantia procesal. Yo no lo diria mejor

  5. #65

    Tristán el subastero

    en respuesta a Cozumel Reefs
    Ver mensaje de Cozumel Reefs

    Por fin alguien dice las cosas como son.

  6. #66

    Geoff007

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Aqui en USA el corredor suele cobrar 2 meses adelantados. Pero en NYC por ejemplo, el corredor cobra por adelantado el 15% del total anual del alquiler. Basicamente en NYC un corredor especializado en aqluiler y que sea muy bueno, puede ganar un millon de dolares en comisiones (No es la regla, pero hay varios) En Miami un corredor estrella puede generar 180 mil aual en promedio.

    Ahora, cuando se trata de vender, la regla en el mundo real es que se repartan 50/50 con el broker que trae el comprador (o que representa el vendedor) osea 3% cada uno. Si la propiedad cotiza por encima del millon de dolares, entonces usualmente los corredores cobran 2,5% cada uno. Hay que tomar en cuenta que los corredores, al estar en el mundo del servicio y no de inversiones, van a pagar fijo un 20% (en la florida, un 30% en NYC) en impuestos y ademas tienen que dar un promedio del 20% a su broker (En USA un corredor debe trabajar para un broker 24 meses minimo antes de ellos ser brokers por si mismos).

    Sin embargo, ahora la modalidad esta cambiando mucho. Por ejemplo, nosotros lo que hacemos es que compramos propiedades distressed *(abandonadas, con problemas financieros, subastas etc etc) a un precio bien bajo, las reparamos y la ponemos en venta pero usamos usualmente nuestra division de corretaje y pagamos un 6% al corredor y el 100% para sus bolsillos,. Si el corredor vende la propiedad en menos de 30 dias le pagamos un bono de $6000 dolares extras.

    Nuestra division de corretaje ya tiene 200 agentes en 4 oficinas y solo 50 (en promedio) son consistentes y hacen mucho dinero con nuestras propias propiedades por concepto de comision. La razon es que tenemos mas agentes que propiedades. En el 2016 hicimos 80 flips y este año vamos a los 100 Flips inmobliarios. Asi que tenemos un problema muy serio en ese sentido. ( Y cuando digo serio, es que es serio legalmente hablando).

    Ahora bien. Imaginemos que se me ocurra no pagar la comision al broker.. Voy automaticamente a la carcel. Esto aqui en USA es algo extremadamente serio!!! Sobre todo en la Florida! De hecho, es tan tan tan delicado, que eso lo maneja la compania de titulos (la central entre compradores y vendedores, aqui no usamos el sistema de notariado del resto del mundo). Tengo un amigo (casi mentor a quien quiero muchisimo y es un buen tipo) que se le ocurrio jugar con la comision de varios brokers y paso 18 meses en la carcel y suspendido de por vida de todo negocio inmobiliario, incluso personal. Ahora trabaja en un taller de autos.

    PD: Ser corredor inmobiliario es un mal necesario. Un Buen corredor es la diferencia entre un gran deal y un deal mediocre. Pero como todo en la vida. Hay medicos mediocres y medicos buenos, actores malos, otros geniales. Hay ladrones y gente seria en todos lados. Yo opino como Tristan. UN buen corredor vale cada centavo! Y mas!

  7. #67

    Geoff007

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Excelente comentario amigo. (como es usual en ti).

    Hay personas que tienen temperamento para el negocio del alquiler. Yo no.

    Mi experiencia en ese sentido ha sido funesto (NO digo que sea mal negocio, de hecho, es tremendo negocio en USA debido a que no pagas impuestos y puedes hacer una fortuna en poco tiempo con el refinancimiento) pero eso es un mundo muy complejo (lidiar con el ser humano es una desgracia en si mismo).

    Yo lo que hago ahora es seller finance (tuve que sacar la licencia de prestamista, algo que afortunadamente no es algo complejo aqui) Y asi recibo mas que un alquiler sin tener que lidiar con plomeros, quejas, ni nada de esas mierdas.

    Pienso que en Espana eso no esta regulado, si es asi, ustedes tienen la oportunidad mas grande de todos los tiempos desde el invento masivo del internet. Y si estoy equivocado en cuanto a las regulaciones, pues me interesaria mucho educarme (siempre se le busca la vuelta a todo).

    Seller Finance es TU como vendedor ser el banco. El comprador te da un inicial acordado, pactan a un interes fijo acordado a x cantidad de años acordados y tienes un ingreso dijo por las proximas 3 decadas. Una hipoteca creada por ti sin bancos de por medio. Y puedes vender parte de esa hipoteca si necesitas liquidez o puedes pedir un prestamos del 97% del valor de la esa hipoteca 100% libre de impuestos. O puedes vender esa hipoteca en el mercado sencundario y ganar un buen paston.

    Si no existe en espana, inventenlo. Esto es ser un Rothchild a pequena escala. Y sin problemas de lidiar con inquilinos.

    PD: Para los lectores de USA. NO se les ocurra hacer esto sin la licencia MLO o Licencia de prestamista non-servicing. Hacer Seller Finance (mas de un deal) cae en la categoria del Dodd-Frank y es un lio espectacular en el que van a meter!~ Saquen sus liciencias (que total, no es dificil ni cuesta dinero, a lo mucho 300 dolares) pero haganlo! hacer esto sin licencia es carcel seguro! cortesia de Obama. Antes de Obama era totalmente irregulado y un paraiso! Si mal no recuerdo, sin licencia puedes hacer 1-4 deals SF anuales. Mas de ahi y vas a una carcel federal~ (que es muchisimo peor que una carcel estatal). El Emperador Trump dice que va a tumbar esa jodida estupidez del Dodd-Frank, pero hay que ver si el congreso y el senado lo dejan.

  8. #68

    Geoff007

    en respuesta a Cozumel Reefs
    Ver mensaje de Cozumel Reefs

    Uff brother! me paso algo igual varias veces! Precisamente con latinos recien llegados que vienen con unas manias impresionantes. Desde que me robaron hasta la estufa cuando los saque hasta que le metieron cemento al sanitario para joder todo el sistema (me costo un dineral increible porque jodio los sistemas de otros apartamentos) hasta amenazas fisicas (por eso ando armado)..

    Cuando algunos amigos me piden consejo sobre alquiler, les digo lo mismo. Si van alquilar solo alquilen a viejos bajo la seccion 8. (Y aun asi tengan los OJOS abiertos). Y si no es seccion 8, pues alquilen con el apartamento vacio (no es muy legal esto ultimo que digo, pero hay sus huecos legales) sin neveras ni estufas ni nada.

    Afortundamente hay muchisimas paginas que te dicen quien es quien en su record de alquiler y eso te evita trabajo, eso se llama Screening. aqui algunas de esas paginas que te pueden ahorrar un tremendo dolor de cabeza

    www.mysmartmove.com
    www.applyconnect.com
    www.rentscreener.com

    Otro truco es que el ingreso del inquilino debe ser 3 veces el pago del alquiler. Si el alquiler son 1000 al mes, que gane 3000 al mes. Mirar su nivel de credito, tiene que tener titulo de universidad, pocos o no hijos y saber las leyes sobre este sector (que por lo que veo en Europa el inquilino tiene tanto poder como el dueno o mas) aqui lo mismo en algunos estados.

    YO no le rento a minorias (negros ni inmigrantes) (si a alguien le molesta mi sinceridad, que se joda). Yo solo le rento (lo poco que rento) es a viejos, porque afortundamente vivimos en un pais donde el viejo es una antiguedad que nadie visita.

    PD: Si te preguntas como hago esto sin caer en el lio de vivienda justa de USA (algo muy severo, aqui la descriminacion se paga con carcel) pues te digo que por eso deje de alquilar y solo hago SF. Con Seller Finance le puedo vender a satanas mismo que suba del infierno y mientras me pague, por mi que queme la casa si quiere. Total, mientras no complete la compra (en decadas) el titulo de esa casa y terreno sigue siendo mio y encima el esta pagando el seguro de la propiedad.

  9. #69

    Geoff007

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Excelente post! Algo que he hecho varias veces es eso en el sector comercial. Aunque el sector comercial es mas complejo, es sin dudas el que menos dolor de cabeza da. Incluso como agente puedes alquilar por ejemplo una nave comercial de 30,000 pies cuadrados y ganarte de comision $1 dollar por pie (anual) por los proximos 5 años (o mas). Otra cosa que se hace es subarrendar el espacio. Alquilas por ejemplo una nave por x cantidad mensual, subdivides la nave comercial y alquilas las subdivisiones y el rendimiento es enorme. Y casi nunca joden!

    Mis socios y yo estamos tan enfocados en tantas cosas a la ves que hemos dejado de enfocarnos en el area comercial de la industria. Pero sin dudas es un sector superior al residencial, aunque mas complejo en general.

  10. #70

    Tristán el subastero

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    "Si no existe en España, inventenlo"

    Jejeje, macho, tu no sabes lo que es hacer negocios en un país socialdemócrata en el que todo lo que no está prohibido es obligatorio. Los países socialdemócratas son casi peores que los comunistas porque al menos éstos últimos no disimulan su fobia a la libertad, pero en los países socialdemócratas (toda Europa lo es, casi excepto Inglaterra y Suiza) todavía intentan dar lecciones de democracia al resto.

  11. #71

    Molito

    Ayer me contó de una inmobiliaria como son las propias inmobiliarias de los bancos las que tratan de saltarse a la pequeña inmobiliaria local que hace el trabajo sucio de calle, para no pagar la comisión.
    Los que habéis visitado pisos de bancos ya sabéis que para muchas visitas tenéis que firmar una hoja de visita con vuestros datos, para evitar que el mismo piso lo enseñen 2 inmobiliarias a la misma persona, o tener un control, pues esta ficha la tienen que enviar a los bancos y la chica de la inmobiliaria me decía como ponían el teléfono de contacto siempre con error..........porque debía ser habitual que luego llamasen desde las centrales de los bancos directamente al posible cliente saltandose a la pequeña inmobiliaria local.

  12. #72

    mfmelo

    en respuesta a Molito
    Ver mensaje de Molito

    Rinconete y Cortadillo eran españoles: manchegos que terminaron en Sevilla, la flor y nata de la picaresca, aunque los catalanes también tienen lo suyo.

    Saludos.

  13. #73

    Cozumel Reefs

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Todo lo que no esté regulado está prohibido : España
    Todo lo que no esté prohibido está permitido : resto Mundo

    Regulacion España: Estatal, Autonomico, y Municipal, y una licencia para cada Comunidad autónoma o región
    Regulación Resto del Mundo: Unica

    Tasas o impuestos en España: abusivos, fuera de lógica y por triplicado
    Tasas resto del mundo: tramite

    Reclamación por quebranto patrimonial contra el Estado, Comunidad o Ayuntamiento por perdidas debidas a su funcionamiento en actividades reguladas: imposibles, mas de 10 años y ridículas en cantidad
    Reclamación resto del Mundo: rapidas, normales , ponderaras y con responsabilidad penal del funcionario

  14. #74

    Beticus

    en respuesta a Drno1
    Ver mensaje de Drno1

    Eres todo un crack de los alquileres. A ti seguro que no te engañan siendo tan concienzudo, como se debe ser.

    Muchas gracias por los consejos. ¿Aceptarías trabajar conmigo por si me adjudico algún inmueble en Valencia y lo quiero alquilar?. ¿O sólo trabajas para ti?

    Saludos.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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