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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Cobran los subasteros por adelantado?

Si hace unos días comentaba lo poco que me gusta que los clientes intenten regatear mis honorarios hoy voy a criticar quienes pretenden retrasar el pago hasta el momento de la entrega de llaves como si este negocio fuera una simple compraventa notarial.

Los subasteros cobramos nuestros honorarios simultáneamente al pago del resto del remate o hay muchas probabilidades de no cobrar nunca. De manera que en el mismo momento en que el cliente ingresa en el banco la diferencia entre el precio de adjudicación y lo que ingresó como fianza, en ese mismo momento, debe pagar nuestros honorarios.

¿Por qué esa prontitud? ¿Por qué no esperar hasta la entrega de llaves?

Muy sencillo, en ese momento lo verdaderamente importante de la inversión, que es la compra de una propiedad con un importante descuento en el precio, ya se ha realizado. A partir de ahí, el resto de nuestros servicios son pura rutina que depende más de la disposición del juzgado que de nosotros mismos. Es cierto que para el resto del trabajo hay que tener mucha mano izquierda con algunos funcionarios malencarados y también con el expropietario, a quien hay que tratar con mucha delicadeza si queremos que se vaya pronto y bien. Pero lo más difícil e importante del trabajo del subastero es localizar la subasta que mejor se adapta a las necesidades del cliente y conseguir la adjudicación. A partir de ahí, como digo, es pecata minuta. Cualquier procurador podría hacer el trabajo rutinario por menos de trescientos euros.

¿Y hay algún otro motivo para cobrar simultáneamente al remate? Sí, si queremos cobrar.

Lo que no saben nuestros clientes es que lo más angustioso de comprar en subastas judiciales empieza precisamente a partir del momento en que pagan el resto del precio, justo cuando creían que habían acabado sus cuitas. Y esto es así porque la tramitación de la documentación  y de la Posesión, que más arriba he tratado como meros formulismos administrativos, en realidad producen mucha desazón y los retrasos del juzgado son constantes.

La sensación de salir del juzgado con un mero papelucho tras haber ingresado setenta mil o doscientos mil euros en la cuenta del juzgado es fácilmente descriptible. A algunos la flojera de piernas no se les quita hasta que les dan las llaves unos meses después. Es en estos momentos, cuando el feliz cliente que acaba de conseguir el éxito de adjudicarse un bien en subasta y cuando tiene más incertidumbre frente al futuro, que él ve lleno de nubarrones judiciales, cuando hay que cobrarle. 

En este momento el cliente nos ve como su único salvavidas y depende completamente de nosotros. Si fuéramos tan hijoputas como los que regatean nuestros honorarios una hora antes de la subasta aprovecharíamos su miedo para incrementar los honorarios. Pero no lo hacemos. Tienen suerte porque somos honestos y solo queremos cobrar lo pactado desde el principio, el 6% sobre el precio de adjudicación con un mínimo de seis mil euros.

¿Y que pasa si una vez ha rematado el cliente no paga y nos manda al carajo?

Uy... pobre. Esa sería la peor decisión en el peor momento porque es cuando acaba de hacer la inversión, ha ingresado todo el dinero, a cambio solo tiene los papeluchos que dan en los juzgados y acaba de escupir en la única mano que le puede guiar en el laberinto judicial o que, en cambio, puede decidir cambiar de bando y ponerse del lado del demandado y asesorarle o incluso poner a su disposición a su propio abogado. 

En fin, que las instrucciones que yo le daría a mi abogado en una situación semejante no sería tratar de suspender la subasta. Eso sería demasiado benigno para el felón, a quien le devolverían el dinero y se le acabarían los sufrimientos. No, lo que yo trataría es de que las cosas derivasen en un Recurso de Apelación que llevara la decisión a la Audiencia Provincial donde el expediente dormiría una siestecita de cuatro o cinco años. Eso sería la felicidad suprema y así me aseguraría de que se acordase de mi durante muchos inviernos.

Me pasó algo así hace mucho tiempo y todavía es una delicia recordarlo.

¿Y que pasaría si no cobrásemos en ese momento y esperáramos a la entrega de las llaves?

Pues pasaría que si el cliente es tan honesto como nosotros y se siente agradecido, nos pagará y quedaremos tan amigos, pero si le diera por buscarse excusas... en realidad no las necesita. ¡Que no paga y punto! Y entonces será tarde para hacer nada, solo nos quedará tomarnos una doble ración de ajo y agua.

¿No tengo razón?

 

  1. #1

    Kretan

    Hay que cobrar cuando hay que cobrar... claro está y cada uno sabe cuando es....

  2. #3

    Javier 13

    Tristán suelo leer tu blog y en este caso no pienso como tu, porque el cliente puede pensar que nosotros no somos honesto, se puede hacer un contrato que en la entrega de llaves se pagara X y si no lo hace hacer uso de el, que quede claro en caso de no pagarlo el se responsabilidad de unos intereses por demora.

  3. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a Javier 13
    Ver mensaje de Javier 13

    Yo creo que con la adjudicación de la subasta y su remate queda hecho el 95% del trabajo del subastero y lo correcto es que sea en ese momento cuando se le paguen sus honorarios. Lo que queda por hacer a partir de entonces es rutinario y de escaso valor. Cualquier procurador lo podría hacer por menos de trescientos euros.

    Por otra parte, me paso el día estudiando expedientes de subastas, actividad por la que estoy permanentemente en contacto con procedimientos judiciales cuyo origen siempre es el mismo, una de las partes que no ha cumplido el contrato que había firmado. No me digas precisamente a mi que yo firme otro contrato porque conozco exactamente el valor que eso tiene.

  4. #5

    Tristán el subastero

    en respuesta a carqueixa
    Ver mensaje de carqueixa

    Hola Carqueixa. Ya lo había leído pero me parece tendencioso y que yerra el tiro porque el fraude de Ley está en lo que hacen los bancos para evitar que una subasta sea considerada desierta y no en que la Ley meta la nariz sobre a quien le cede o no el remate.

  5. #6

    Solrac

    Si yo fuera mal pensado diría que este post lo has colgado como advertencia para clientes díscolos. Pero como no soy mal pensado imagino que lo haces sólo para entretener, ¿verdad?

    Tristán, tú no das puntá sin hilo. ;)

  6. #7

    Desconfiado

    Pues me parece muy bien. En este país de sinvergüenzas hay que cobrar por adelantado si se puede.
    Está lleno de listos que se buscan cualquier excusa para no pagar y son solamente eso, excusas.

    Todos conocemos a familias arruinadas por no cobrar a la administración, constructores, médicos,albañiles, carpinteros, etc es el deporte nacional.

    Yo trato de cobrar el 50% por adelantado y no termino los trabajos si no he cobrado. Es muy posible que no tenga demasiado trabajo ni me haga millonario, pero no debo a nadie y casi nadie me debe a mi.
    Las pocas veces que me fio de alguien, el 50% de las veces me han acabado engañando.

  7. #8

    Tristán el subastero

    en respuesta a Solrac
    Ver mensaje de Solrac

    jejeje, no, lo escribo para entretener y para poder argumentar en el futuro, ante potenciales clientes, que siempre lo he hecho así. Siempre tengo mucho cuidado de decir desde el principio cuál es mi tarifa y cuándo cobro los honorarios porque como bien sabes lo que no quede acordado y bien atado, a posteriori es imposible hacerlo.

  8. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a Desconfiado
    Ver mensaje de Desconfiado

    Ufff, eso mismo me ha pasado siempre a mi. En cuanto me salgo de mi regla de cobrar por adelantado comienzan los problemas. Al final siempre he cobrado y no tengo cuentas pendientes con nadie, pero me toca mucho las narices la gente que remolonea a la hora de pasar por caja.

  9. #10

    Javier 13

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristán un contrato firmado es obligado cumplimiento, si no a los tribunales y que ellos decidan, es mi opinión, yo soy de los que piensa que hasta que no esta acabado la cosa, no esta acabada, esa es mi opinión, puedo estar equivocado pero es mi idea.

  10. #11

    Pimiento

    Por lo que dices entiendo que cobras tus honorarios antes de que el Secretario dicte el decreto de adjudicación, ¿es así?

    Si lo anterior fuese correcto, ¿qué pasa si en el intervalo de tiempo que va desde la aprobación del remate hasta el decreto de adjudicación se anulase la subasta por cualquier motivo (por ejemplo por pago del deudor)?

  11. #13

    Tristán el subastero

    en respuesta a Pimiento
    Ver mensaje de Pimiento

    Hola Pimiento. Primero se dicta el Decreto de Aprobación del Remate y luego se remata y yo cobro. A partir de entonces la subasta no se puede suspender por pago del deudor, pero sí por otros motivos. En cualquier caso si la subasta se suspendiese por lo que fuera, todo el dinero es devuelto de inmediato.

    ¡¡Faltaría plus!!

  12. #14

    Pimiento

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hola Tristán; pues yo tenía entendido que el deudor podía pagar hasta que se dicte el decreto de adjudicación.

    Te animo a que escribas una entrada sobre el asunto ... el periodo de tiempo entre la aprobación del remate y el decreto de adjudicación es un completo desconocido para muchos.

  13. #15

    Jotaerre

    Hola, Pimiento, es que es un completo desconocido para todos, porque depende única y exclusivamente del Juzgado...

    Pero el 662.3 y el 670.7 de la LEC son muy claros respecto a tu duda:

    "3.En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 613 de esta Ley."

    "7.En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas."

    Saludos,

  14. #16

    rasago

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Yo lo veo desde el otro lado, igual por eso lo veo diferente, si le pago a alguien por hacer un trabajo debo pagarle lo pactado según lo acordado pero si pago por hacerme con un bien el pago, al menos el total, lo haría cuando realmente tuviera el bien, ahí el trabajo estaría realmente echo, ya dices que podría demorarse 4 o 5 años si alguien "se pone tonto".

    Quizás un precio como lo haces y un poco más ¿20%? en dos pagos, uno como ahora cobras y el resto al tener realmente el bien, a elegir por quien paga, igual eso satisface a todo el mundo, se pagan más a gusto 7.200€ si ya posees lo que has comprado que si te queda camino aunque te salga por 6.000€ en ese caso.

    1.200€ en 100.000€ "no es nada", yo si pudiera escoger escogería eso.

  15. #17

    Pimiento

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ostras Jotaerre; ahora lo veo menos claro.

    Cuando los artículos se refieren a la "adjudicación al acreedor", entiendo que se refieren al decreto de adjudicación ¿no?

    Vaya lío.

  16. #19

    Jotaerre

    En efecto, Pimiento, no hay tal lío: si se trata de adjudicación mediante posturas en subasta, primero se dictará el decreto de aprobación del remate y luego el de adjudicación; si se trata de adjudicación al acreedor, no por su mejor puja en subasta, sino por ejercicio de una de las facultades que le permite la LEC, directamente se tratará del decreto de adjudicación.
    Saludos,

Autor del blog

  • Tristán el subastero

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