Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización Mercado del Alquiler de Viviendas

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Hoy miércoles, 5 de junio, se ha publicado en el BOE la esperada Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Estos son los cambios más fundamentales:

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

  • Se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
  • El arrendador puede recuperar el inmueble para sí o su familia previa comunicación al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Se requiere que haya transcurrido al menos el primer año de contrato y ya no es necesario haber hecho mención expresa de esta circunstancia en el contrato.
  • El arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento a partir de cumplido el sexto mes y previa comunicación con una antelación mínima de treinta días. Se puede pactar en contrato una indemnización para el caso de desistimiento.

VENTA DE LA VIVIENDA CON INQUILINO

En aras a normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico (como sucede en la actualidad) se dispone que:

  • En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
  • El tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (que ignore la existencia del arrendamiento), no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
  • El inquilino sólo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador.
  • El inquilino podrá exigir al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

SUBASTA DE LA VIVIENDA CON INQUILINO

El contrato de arrendamiento quedará extinguido si el propietario arrendador es objeto de un retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (el propietario encarga a su heredero la venta del inmueble), la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el derecho de una opción a compra.

Se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

Propietario e inquilino podrán pactar la actualización de la renta en función de índices distintos del IPC. Si no existe este pacto, la renta podrá actualizarse sólo en función de las variaciones del IPC.

RENUNCIA AL DERECHO DE RETRACTO

El inquilino y propietario podrán pactar la renuncia del primero al derecho de adquisición preferente del inmueble arrendado. Anteriormente este derecho era irrenunciable excepto en contratos superiores a tres años. 

DESAHUCIOS POR IMPAGO

Se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento.

Y no quisiera olvidarme de mencionar el artículo tercero de la nueva Ley, por el que se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento se regularán por real decreto. La finalidad es evidente, ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.

La lástima es que solo se va a aplicar a los contratos que se firmen a partir de hoy. ¿Hubiera sido mucho pedir una disposición transitoria del estilo de las añadidas en la Ley 1/2013 de protección a los deudores hipotecarios que producen una retroactividad total?

¿Algún comentario?

 

  1. #95
    28/01/21 16:04
    Buenas! Una duda, esta modificación de la ley afecta para los contratos de alquiler que se tiene con pisos de propiedad de banco?
  2. en respuesta a Nuva12
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    #94
    11/02/17 16:34

    Ufff, súper controvertido el asunto con los locales. Una corriente doctrinal opina que si ignorabas su existencia no tienes por qué aceptar el alquiler y que "venta quita renta" y otros que te comes el contrato de arrendamiento. Los jueces no se ponen de acuerdo, así que es un jardín en el que es mejor no meterse, hasta que te toca hacerlo por la fuerza.

  3. #93
    11/02/17 16:04

    Volviendo a los locales comerciales, sin personalizar ahora en mi caso concreto, si existe un contrato de alquiler sea de la fecha que sea, el adjudicatario tiene que respetarlo, no?

    Es decir, que para locales comerciales, no es necesario que estén inscritos en el RP, para que tras la subasta sigan teniendo validez, o si? Para viviendas está claro que tras la lay del 2013 o están registrados o poco pueden hacer, pero para locales comerciales..

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #92
    11/02/17 15:56

    No hay ninguna opción de compra inscrita en la nota simple, ni delante ni detrás de la que generó la subasta.

    Ya tengo el correo de Jotaerre, y presupuesto. Lo llamaré la semana que viene para que comience los trámites de desahucio por precario para la vivienda y el local vacio, sino llego a ningún acuerdo con el individuo (anterior propietario). El tipo se jacta de tener 20 propiedades mas, el cabrón no pagaba ni luz, ni agua, ni comunidad de la vivienda, eso sí cobraba el alquiler a los de la vivienda. Ojala sea verdad lo de las 20 propiedades y que estén puestas a su nombre, ya voy a poder embargar agusto reclamándole todos las deudas suyas que estoy pagando. Ésta semana lo soluciono, tanto hacia un lado como hacia otro.

    Saludos

  5. en respuesta a Nuva12
    -
    #91
    11/02/17 15:37

    Sí, te va a dar guerra, eso está claro. Pero para que esa opción de compra te diera miedo tendría que estar inscrita por delante del embargo de Hacienda que ha originado la subasta. De lo contrario, ni puto caso.

    Ahora bien, Nuva, lo que yo haría sería contactar inmediatamente con Jotaerre y pedirle que te lleve él el procedimiento judicial que no te va a quedar más remedio que iniciar.

  6. #90
    11/02/17 15:21

    La ley 04/2013, por la que si no se ha registrado en el RP el contrato de alquiler, dicho contrato no tiene validez alguna, es solo aplicable para viviendas, verdad? Es decir, que en locales comerciales, si te presentan un contrato de alquiler, aunque no esté registrado, te lo comes?

    A ver, me acabo de adjudicar por Hacienda un local comercial, dicho local lleva vacío durante años, y, hace dos días me llama el anterior propietario diciendo que sobre dicho local hay un contrato de arrendamiento con opción a compra. Qué os parece? Qué derechos tiene?

    El local me lo adjudiqué en la última convocatoria de Adjudicación Directa, por lo que tiempo tuvo de haber presentado dicho contrato (que dudo que exista), en Hacienda me dicen que allí no se presentó ningún contrato de alquiler.

    Nada, que el muy cabrón me va a dar guerra. Estoy que echo humo.

    Saludos,

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #89
    13/06/13 22:00

    Si, ese es.

  8. en respuesta a Kyrie lomthe
    -
    #88
    13/06/13 21:44

    Supongo que te refieres a este post: Renta antigua, una estrategia

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #87
    13/06/13 21:22

    Los detalles del caso los conoces tu y todos los lectores del blog, Tristán, ¿No te acuerdas de un Antonio que te contó la historia de un inquilino de renta antigua? Porque estoy seguro de haberlo leído.
    Lo menciono por si alguien le interesa conocerlo o no se acuerda de él, para que vean lo "majos" que son algunos.

  10. en respuesta a Kyrie lomthe
    -
    #86
    13/06/13 17:32

    Como la vida misma

  11. en respuesta a Jtorres
    -
    #85
    13/06/13 15:09

    Un caso totalmente similar el que tuvo mi padre. En este caso el hijo del inquilino dijo que el piso era una mierda, pero aún siendo la mierda que era, no se quería largar y hubo que hacerlo por la fuerza... Y no será porque no se intentó llegar a acuerdos con el arrendatario; pero la situación era humillante (parecía que mi padre iba a mendigar) y cada vez que cedía un poco el inquilino se crecía y exigía más hasta que a mi padre se cansó, se dejó de zarandajas y le echó sin miramientos, lo que me ha hecho aprender que con este tipo de gente (que NO incluye a todos los inquilinos) hay que ir a lo burro, por la tremenda, de manera expeditiva y sin miramientos porque sino se crecen y se rien de tí lo que quieren.

  12. en respuesta a Juanmart
    -
    #84
    13/06/13 01:28

    No es tu piso. A ver si estás como los que se manifiestan que ponen que "señor policía defiéndame que me quieren echar de mi piso". A ver, que NO es tuyo!

    Si llevas 30 años de alquiler debe estar muy contento el casero contigo y con tu renta antigua. Yo eché a una que tenía renta antigua, una señora mayor (no, no una pobre viejecilla), señora mayor con 3 pisos en propiedad y uno en la playa, médico de profesión que tenia un piso alquilado, empadronada y lo utilizaba de trastero. Consumos de agua, luz y detective provado y ni hizo falta juicio, y luego decía que como se le podía hacer eso a una señora mayor jajajjajaja. Que cosas!

  13. en respuesta a Juanmart
    -
    #83
    13/06/13 01:11

    "Lleva mas de 30 años pagando alquiler, ya he pagado mas de lo que vale el piso, si hubiera justicia, el piso tendria que ser mio"

    Con todos mis respetos esto es una soberana tontería. Lo del estado para vivienda social ¿qué te piensas que esto es Cuba?. Si yo me eslomo trabajando quiero que mi piso sea para mi hijo o mi nieto, no para vivienda social. Que aquí con dinero de otros se hacen muchas obras de caridad.

    El heredero chupará del bote (que no es tal, es algo ganado de sus antepasados lícitamente), pero no veo por qué tienes que chupar tú o yo de algo que no es nuestro ni lo fue nunca.

    Saludos.

  14. en respuesta a mfmelo
    -
    #82
    12/06/13 22:04

    En Madrid hace mucho que solo piden el 20%, aunque aún hay secretarios negligentes que publican los edictos de subasta solicitando el 30%. Aunque luego, llegado el momento les baste con el 20%. Supongo que los nuevos edictos de subasta ya se estarán publicando con el 5%. Paciencia.

  15. #81
    12/06/13 20:45

    Tristán el siguiente es para decirte que en la zona donde trabajo algunos secretarios no están aplicando en la subasta de inmuebles la reducción de la consigna al 5% y otros ni siquiera a la del 20% y aplican y anuncian en los edictos de forma resaltada que el tanto por ciento será del 30, para participar en la subasta. Me gustaría saber como se está aplicando en el resto del país, ya que yo llevo el BOE encima, y lo que suelen hacer es suspenderlas. Saludos.

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