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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Inquilinos, vade retro

Subastas judiciales. Inquilinos, vade retro
Los arrendamientos y las subastas judiciales

El que algunos les llamen bichos ya nos da una idea de la calamidad que representan. Sin duda los inquilinos son la bestia parda del subastero y no sin razón IurisCivilis considera los arrendamientos como una carga preferente en las subastas judiciales forzosas.


Según mi opinión, la legislación acerca de los arrendamientos en las enajenaciones forzosas es muy compleja y está abierta a múltiples interpretaciones (cada maestrillo tiene su librillo y cada juez su libraco) regalándonos a los postores una cierta dosis de inseguridad jurídica.

Voy a tratar de tocar todos los supuestos y, si la explicación resulta confusa, otro día haré otro post más resumido, o no.

Tradicionalmente la jurisprudencia venía admitiendo la subsistencia tras la subasta judicial de aquellos arrendamientos sujetos a la legislación especial que fueran anteriores o no a la hipoteca ya estuviesen o no inscritos en el Registro de la Propiedad. En el resto de supuestos se entendía que la subasta judicial conllevaba la automática extinción del derecho arrendaticio conforme al criterio que expresa el artículo 1.571 del Código Civil:
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Pero tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 3 de noviembre de 1994 se pueden presentar diversas situaciones:

ARRENDAMIENTOS NO INCRITOS Y POSTERIORES A LA FECHA DE HIPOTECA

1- Arrendamientos de vivienda celebrados después del 1 de enero de 1.995, fecha de entrada en vigor de la LAU de 1.994.
Teniendo en cuenta que la citada ley concede al arrendatario el derecho a prolongar el arrendamiento hasta los cinco años, se considerará vigente el contrato de alquiler aún después de la subasta, hasta tanto se cumpla dicho periodo de 5 años, computado desde la fecha del contrato.
Es bastante claro al respecto el artículo 13 de la citada LAU:
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador queda resuelto por (...) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial (...) el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1 (...)
Por su parte, el artículo 14 de la misma Ley dispone que:
El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, aunque ignore el arrendamiento por no estar inscrito o por no haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta)
En el caso de contratos con duración pactada superior a los cinco años el artículo 13 dispone que:
(...) En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior (subasta), quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Y respecto a lo mismo el artículo 14 añade:
(...) Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquiriente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ( o sea, que ignore el arrendamiento por no estar inscrito ni haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta). En este caso, el adquiriente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Y extrañamente, incluso en el caso de que las partes hubieran pactado que la enajenación de la vivienda extinguiría el arrendamiento, el adquiriente deberá soportarlo durante el tiempo que reste hasta el transcurso del plazo de cinco años (artículo 14).

La buena fe del adjudicatario es primordial y consiste en que el mismo ignore que la vivienda estaba arrendada.

Resumiendo, que el arrendamiento de viviendas subsiste a la hipoteca durante los cinco años de duración legal del contrato, esté o no inscrito en el registro de la Propiedad e incluso aunque haya sido celebrado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. Y si la duración pactada es superior a los cinco años, el derecho de arrendamiento quedará resuelto como consecuencia de la subasta transcurridos los cinco primeros años, a menos que hubiera sido inscrito en el Registro anteriormente a la hipoteca, en cuyo caso continuará por la duración pactada.

2- Arrendamientos para uso distinto de vivienda celebrados después del 1 de enero de 1.994.
En este caso hay que distinguir si el adquiriente es un tercero hipotecario, es decir, si reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (repito: que ignore el arrendamiento por no estar inscrito ni haberse personado el inquilino en el juzgado previamente a la subasta), en cuyo caso habrá que considerar que por la aplicación subsidiaria del Código Civil, el contrato de alquiler queda extinguido tras la subasta, no se produce subrogación.
Si el adjudicatario no puede demostrar que ignoraba el arrendamiento, quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.

3- Arrendamientos de vivienda o de local de negocio suscritos tras la aplicación de la Ley Boyer (30 de abril de 1.985) y antes de la LAU de 1994.
Antes de Boyer a los contratos de arrendamiento se les aplicaba la llamada "prórroga forzosa", derecho del inquilino de prorrogar su contrato de alquiler indefinidamente. Gracias a Boyer llegó el pacto libre entre las partes y, por tanto, respecto a los contratos de arrendamiento del periodo Boyer, si la subasta se produce antes del vencimiento pactado en el contrato, éste continuará subsistente hasta que llegue dicho término y ni un minuto menos.

4- Arrendamientos de vivienda o local de negocio anteriores a la Ley Boyer.
Lo lamento, pero estos arrendamientos subsisten a la adjudicación en subasta, y además están sujetos a la citada "prórroga forzosa", por lo que el adjudicatario tiene inquilino para rato, toca negociar.

5- Arrendamientos de finca rústica.
La ejecución de la hipoteca no lleva consigo la extinción del arrendamiento, sino su subsistencia por el plazo que reste de la duración mínima (5 años) del contrato prevista en el artículo 12 de la Ley 49/2.003 de Arrendamientos Rústicos o de la prórroga tácita que esté en curso (otros 5 años).

6- Resto de arrendamientos de fincas no sujetos a la legislación especial.
Definidos expresamente en el artículo 5 de la LAU, comprenden las viviendas universitarias, las de porteros, guardas, empleados o militares y se rigen por los acuerdos entre las partes y por el Código Civil. Estos arrendamientos deben considerarse extinguidos tras la subasta.

Naturalmente, en cuanto a los arrendamientos sí inscritos en el Registro con anterioridad a la fecha de hipoteca, éstos continuarán plenamente vigentes en todos sus términos durante el plazo de vigencia de los mismos.

¿Ha quedado claro? ¿Alguien se ha perdido? En cualquier caso, como he mencionado antes, la inseguridad jurídica en este terreno es grande debido a la complejidad del mismo y a las distintas interpretaciones que puede hacer cada juez. No hay más que escuchar a los subasteros relatar sus experiencias para comprobarlo.

Ah y resulta imprescindible la lectura de los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No os perdáis el próximo post titulado "El inquilino agazapado"

POSTDATA (11-mayo-15):

  1. #1

    Anonimo

    Tristán, cuando dices "Arrendamientos de vivienda o de local de negocio suscritos tras la aplicación de la Ley Boyer (9 de mayo de 1.995) y antes de la LAU de 1994", ¿No querrás decir "Arrendamientos de vivienda o de local de negocio suscritos antes de la aplicación de la Ley Boyer (9 de mayo de 1.995) y tras la LAU de 1994."?

  2. #2

    Tristán el subastero

    Tremendo error. El real decreto de Boyer fue el 30 de abril de 1985 y no en mayo de 1995. Pido perdon y lo corrijo en el post para evitar confusiones.
    En ese apartado me refiero a los contratos suscritos al amparo de la Ley Boyer.

  3. #3

    Anonimo

    Gracias Tristán por la referencia. Esta materia es complejísima y la jurisprudencia juega un papel muy relevante en la interpretación de las normas. Aún así has elaborado un post muy bueno. Modificaré el mío para incluir una referencia del tuyo. Recibe un cordial saludo.

  4. #4

    Anonimo

    Solo como curiosidad: si alguien que este a punto de ser ejecutada su hipoteca le alquila su casa a otra persona, que pasaria... Por rizar un poco mas el rizo :p
    Gracias.

  5. #5

    Fcalvo

    Para último anónimo.

    En cualquier momento un propietario puede arrendar su propiedad, esté hipotecada o no.

    No hay que olvidar que la hipoteca es un derecho real motivado por un préstamo. En todas las escrituras se dice "A/Importe del préstamo, el banco fulano concede a D. Sutano un préstamo por la cantidad de .. que manifiesta ha recibido ........" y todas las clausulas que vienen con posterioridad se refieren al préstamo concedido, intereses, comisiones, plazo.
    Posteriormente viene la clausula que dice "Para garantizar la devolución del capital prestado, de sus intereses ordinarios y de demora, las costas y gastos, etc, la parte deudora de acuerdo con lo previsto en los artículos 334 del Codigo Civil y 109 y 217 del Reglamento de la Ley Hipotecaria, constituye hipoteca en favor de la parte acreedora que la acepta sobre los derechos que le corresponden de la finca o fincas........."

    En ningún artículo de ninguna hipoteca he leído que no pueda alquilarse la vivienda mientras no se extinga la deuda. Pero no aparece porque sería inconstitucional y, posiblemente el notario no lo autorizaría en la escritura.

    Con esta exposición quiero aclarar para el que no lo sepa que la hipoteca es un derecho real, una garantía,, pero nada más.

    El titular de la finca hipotecada puede disfrutarla, anajenarla (obviamente el comprador sabe de su existencia)arrendarla y ejercer todos aquellos derechos que por ley y título de propiedad le correspondan.

    Ahora bien, el alquiler tiene que ser cierto y con entrega de la posesión. Y este es el quid que determina si un arrendamiento es simulado o real.

    Por supuesto que una persona puede alquilar la vivienda cuya hipoteca va a ser o está siendo ejecutada, pero lo que tiene que hacer es irse a vivir a otro sitio y que entre el inquilino. Lo que no puede hacer es buscarse al amiguete simular un contrato de arrendamiento y seguir viviendo en la casa. A esto se le llama FRAUDE.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  6. #6

    Jaloke

    Para FCalvo.
    En las ultimas hipotecas he leido algo sobre que el propietario no podra alquilar la vivienda por un importe anual inferior al 15 % del valor fijado para la subasta en el prestamo hipotecario por la entidad bancaria y la obligacion a inscribirlo en el registro. Asi que supongo que un alquiler que no cumpla esas condiciones podra ser declarado ilegal.

  7. #7

    Anonimo

    Justamente estoy a punto de alquilar una vivienda a un propietario que sé por sus comentarios que esta mal de dinero. Él ha ofrecido un contrato de alquiler con opción a compra a 3 años. No desconfío de él, pero... ¿Qué pasaría si en un momento determinado le ejecutaran la vivienda mientras estoy en ella con un contrato con opción a compra a 3 años? ¿Qué pasaría si él no lo inscribese en el registro de la propiedad? ¿Puedo comprobarlo? ¿Debo comprobarlo?

  8. #8

    Fcalvo

    Jaloke, desconozco si están incorporando esa cláusula últimamente, pero imagino que es una cláusula tan inútil como la posesión interina. Te la explico: dicen todas las hipotecas "La parte deudora y en su caso los hipotecantes confieren desde ahora para entonces a la CAJA la posesión y administración interina de la finca gravada una vez hayan transcurrido diez días después de hecho sin resultado el requerimiento de pago"

    Es decir, según esta cláusula, te requieren de pago y a los diez días te tienes que ir de casa porque toma posesión la Caja. ¡ME PARTO DE RISA!

    Por otro lado, cualquier cláusula tiene que ser coherente si no cualquier abogado, aunque sea tonto, la puede tirar para atrás y por supuesto un juez ni la va a considerar.

    Mira Jaloke, ¿sabes cómo se calcula en términos económicos el valor de un arrendamiento? Te lo voy a explicar de forma sencilla para que lo pueda entender cualquier lector de este blog.

    Valor de venta de la propiedad a alquilar: 120.000,00 euros

    Si vendo, recibo 120.000 euros que puedo colocar en una inversión sin riesgo que actualmente puede estar en torno al 4%. Esto significa que recibiré anualmente en mi cuenta corriente 4.800,00 euros o 400,00 euros mensuales.

    Si alquilo estoy asumiendo el riesgo de que no me paguen, así que tengo que pedirle un mayor rendimiento a mi propiedad. Si me lo alquila el Corte Inglés pues seré menos exigente, pero si me lo alquila "Perico el de los Palotes"........¿?¿?¿?¿?

    Mediante este sencillo sistema puedo determinar que el precio que tengo que pedir, tiene que ser siempre superior a 4.800,00 euros anuales.

    Lo que tú explicas es que exigen que el alquiler sea mínimo el 15% del valor fijado para subasta y esto, amigo mío, ni en los mejores tiempos es conseguible.

    Es una cláusula tan absurda como la posesión interina.

    Y si alguien piensa lo contrario que se atenga a las consecuencias. Jejejejeje

    Haced "pregunticas" y comentarios de estos raros y morbosos que son las que gustan a los lectores de este blog y por supuesto a mí.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  9. #9

    Tristán el subastero

    Además, hay que tener el cuenta que, dadas las exhorbitantes tasaciones de las últimas hipotecas, el 15% del valor de tasación puede representar tranquilamente el 25% del valor real actual. ¡¡¡Menudo alquiler!!!

  10. #10

    Tristán el subastero

    Otra Cara, yo siempre he pensado que una de las mejores ocasiones que la vida puede ofrecer a un inquilino es que su casa salga a subasta.
    Primero porque su presencia en la vivienda hace que el precio de adjudicación baje un buen pico.
    Segundo porque siempre tendrá el derecho de retracto, es decir, a quedarse con la casa al mismo precio que el subastero, y sin los riesgos que supone el participar en una subasta. Por supuesto que dicho precio de adjudicación será sin duda muy inferior al precio pactado en la opción de compra firmada con el propietario. Un chollo.

  11. #11

    Anonimo

    Dos temas:

    La clausula de prohibición de arrendar estaba y está en casi el 99'99% de las escrituras de hipotecas. Que pasba para no verlas en el Registro, facil, esa clausula no era inscribible, pues era una prohibición de disponer, y por tanto el Registrador la rechazaba...., por lo que no tenia trascendecia a terceros, (cosa que según la experiencia de Tristan, FCalvo, Iuriscivil, etc, era papel mojado

    Ahora despues de la última reforma de La Ley Hipotecaria que obliga a "trancribir" una serie de clausulas aunque no tengan trascendecia real, hace que se "vean" en las notas simples o certificaciones del registro.

    La clausula de la "posesión interina", ocurre igual, ahora se "transcribe", antes dependia de la redacción, en el cado de decir "se concede" o "confiere", no se inscribian, pues estaba y está regulado que en la ejecucion "se solicitará" la posesión interina.....
    Esa diferencia antes al menos anivel de Registro estaba clara, ahora con eso de la "transcripción", todos sabemos lo que dice la Ley, pero para el profano, todo es igual, sean clausulas de trascendecia "real" o no, es decir solo obligacionales entre partes.

  12. #12

    Anonimo

    Lo que si se admite como clausula isncrible, es cuando se marca un tope minimo para el alquiler, la cuota a pagar por l hipoteca, el 4%, el 6%, etc.....

  13. #13

    Anonimo

    El contrato de alquiler con opcion a compra, para poder registrarlo tiene que estar "hecho" en escritura pública.

    el derecho de opción a compra es un derecho "posterior" a la hipoteca, si ésta se ejecuta, al cancelar las inscripciones y anotaciones posteriores, se cancelarian tanto el arrendmaiento como el derecho de opción a compra.
    Pero como se dice ene ste post, el arrendmaiento aunque cancelado en el rEgistro, no es tan "facil" de cancelar en la realidad.......todo dependerá del juez a la hora de otorgar la posesión y desalojo de la vivienda..........

  14. #14

    Fcalvo

    Empleado me gustaría saber en qué provincia resides.

    Yo vivo en Murcia y digo esto porque me sorprende lo que dices de que la cláusula del alquiler está en el 99,9% de las hipotecas.

    Antes de contestar en este post,he leído las minutas de tres entidades financieras de muchísimo prestigio y de un volúmen de operaciones hipotecarias elevadísimo y no las he encontrado.

    Pero aun en el supuesto de que fuera así es una cláusula que no sirve absolutamente para nada.

    La justicia siempre protegerá al tercero de buena fe, independientemente de lo que pague de alguiler. Es obvio que si el contrato de alquiler es real, jamás nos dará el juzgado la posesión y tendremos que esperar a que el contrato venza para hacer valer nuestros derechos.

    Esto ha sido, es y será así porque no sería justo que a un inquilino lo echen a la calle porque al arrendatario le han ejecutado la hipoteca. Y como la mayoría los contratos están suscritos con arreglo a LAU del año 1.994 habrá que esperar como máximo 5 años.

    Y si un subastero se encuentra con un contrato de alquiler anterior a ese año, pues que hubiese estudiado la operación y no haber participado en la subasta. Ajo y agua para el que no sabe lo que hace.

  15. #16

    Tristán el subastero

    Efectivamente FCalvo, ahí has estado muy rápido. Acabo de volver a leer ese estupendo post y aclara perfectamente la cuestión.

  16. #17

    Anonimo

    Buenas tardes.
    Se me ocurre pensar que la presencia de inquilinos no tiene por que ser necesariamente un problema, si me adjudicio un bien que no quiero para uso propio.
    Al fin y al cabo, si se trata de una inversión, la presencia de inquilinos me puede facilitar dos cosas:
    1.- Una renta por alquiler que, como se supone que he comprado barato, es muy superior a mercado
    2.- La tranquilidad de saber que el inmueble se encuentra "habitable".
    Evidentemente hay muchas otras razones a favor de encontrarse el inmueble "limpio"; pero creo que estos dos puntos, también pueden tener su importancia.
    Un saludo

  17. #18

    Anonimo

    Para F Calvo
    si te das cuenta al leer el post recomendado de iuscivilis
    se habla de las clausulas de prohibición de dpsoner en las hipotecas.
    Deberias mirar en las minutas de hipotecas la clausula de vencimiento anticipado, ahi es donde habitualmente se recoge la prohibición de arrendar o en su caso bajo unas limitaciones

  18. #19

    Anonimo

    ¡Hostias, que chungo esta eso...!

    No sé, si va a salir bajo el nick, así lo pongo, para que se apa:

    Ronald29780

    Ya que Tristán se me lo ha pedido, voy a exponer un poco la situación legal en Alemania e intentar de explicar las diferencias con la situación en España.

    Ante todo:

    Las circunstancias allí no se corresponden en nada a lo visto, hasta ahora, en España. Despues de casí una década de estancamiento, muchas tornas han cambiado. La mejor expresión para describirlo es "antagonismo" o "cambio de paradigmas".

    Al final me voy a referir brevemente a esto:

    Bíen, por regla general, los contratos de arrendamientos de vivienda allí son indefinidos, o sea, no se impone un limite temporal, como es el caso de España con su LAU. Los inquilinos disfrutan de un trato preferente, tanto del BGH (Tsupremo) como del BVerfG (Tconstitucional). No creo que sea interesante, exponer por aquí los pormenores de las multiples decisiones, quien esté firme en el alemán puede encontrar las decisiones del BGH por aquí: http://www.bundesgerichtshof.de/cln_134/DE/Entscheidungen/entscheidungen_node.html

    y del BVerfG por aquí:

    http://www.bundesverfassungsgericht.de/entscheidungen.html

    Bíen, el caso de especial interés de este hilo es la situación posterior a la adjudicación por ejecución hipotecaría:

    El legislador tiene previsto un derecho especial para rescindir del contrato de alquiler. Dicho derecho (art. 57a ZVG) consiste en el derecho especial de terminar el contrato en ujn plazo de 3 meses.

    Bueno, igualito como por aquí, este derecho se ve seriamente limitado por la jurisprudencía, alegando multiples obstaculos.

    Pero, en los casos de un contrato "hueco" o sea en condiciones muy alejadas del mercado y entre parientes, se suele aplicar sin falta.

    Como los propietarios no tienen un contrato de alquiler, tienen 4 semanas despues de la adjudicación para salir del inmueble.

    Una diferencía, aunque no tema de esta entrada es el trato hacía los inquilinos morosos.

    Teniendo una misma base legal historica (derecho romano + CC napoleonico) se aplica el derecho con más agilidad. Por regla general, se suele tardar entre 6 meses y un año hasta la salida de los juicios, con la sentencía, tambíen como regla general a una semana vista.

    No quita la instancialidad: O sea, si has pillado un hdp pasas un calvario parecido, pero si es un proceso con el final visible.

    Bueno,

    Un par de palabras sobre las circunstancias:

    Despues de 10 años de continua crisis en el mercado, las expectativas de los participantes son bastantes bajas. Comprar para revender talcual, como parece ser el destino en España, es la excepción en Alemania. Un comprador se puede aprovechar de "fallos" de la tasación y pegar un buen pelotazo, para es la excepción. La compra de inmuebles "vendibles" (o sea casas unifamiliares, pareadas etc.) es más disputado, ergo la diferencía entre los precios de la subasta y del mercado es menor.
    Un servidor, interesado en a) poner su dinero a salvo de los vaivenes de la politica monetaría b) intentar de recompensar la muy posible ausencía de pensiones dignas y c) en diversificar las modalidades de ingresos ha optado por la compra de pisitos para alquilarlo.

    Ergo:
    El último interés es echar a un inquilino que pagure puntualmente sus mensualidades...

    Ampliaré esta información, a lo mejor en otra entrada en el futuro.

  19. #20

    Tristán el subastero

    Hola Ronald29780, bienvenido al blog y gracias por tu aportación. En la próxima ocasión, cuando quieras escribir tu nick, si no lo tienes en Blogger, lo que puedes hacer es pinchar en "Nombre/URL" y escribir el nick en el primer espacio, dejando vacío el espacio para la URL. Así queda bien.

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  • Tristán el subastero

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