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Todas las subastas tienen un precio mínimo de adjudicación tanto en subasta judicial como en los procedimientos de adjudicación directa de la Seguridad Social, a excepción de las adjudicaciones directas de la AEAT. No obstante, las adjudicaciones de AEAT se basan en el criterio de la mesa de adjudicación y va a depender de muchos factores, unos objetivos y otros no tanto, como criterios de la Dirección, importe de la deuda, tipo de bien, provincia, e incluso valores morales o criterios equivocados.

El tipo de la subasta o valoración asignada al bien objeto de subasta la establecen los peritos a través de sus tasaciones y, como ya hemos visto, estás se hacen meramente en base testigos de precio, que actualmente están manifiestamente desfasados. Por ello venimos denunciando que estas tasaciones se encuentran alejadas de la realidad, pues una cosa son los testigos de precios o precio al que un propietario desearía vender su vivienda y otra, muy distinta, es el valor real de venta al que se realiza finalmente la transacción. Dependiendo de la zona puede haber una diferencia de más del 30 % entre ambos valores.

Si obtenemos los valores promedio de las tasaciones medias de las subastas de AEAT, la cosa se ve bastante clara (figura-1). Dichos valores promedio han crecido alucinantemente en el periodo de mayor bajada de los precios de los pisos. ¿Cómo es posible que los precios reales de los inmuebles estén bajando pero las tasaciones de la AEAT estén subiendo?

Adicionalmente a lo comentado, en los últimos años ha entrado en escena un nuevo elemento, los bancos, que se han “atiborrado” de inmuebles en subasta y en dación en pago y que se han hecho con miles de promociones enteras. Hay que señalar que si el sistema hubiera funcionado correctamente estos pisos se tendrían que haber adjudicado y gestionado por los subasteros, quienes los habrían vendido rápidamente agilizando mucho la necesaria caída de precios. Pero la L.E.C. lo ha impedido con la supresión de la figura jurídica de la "cesión del remate"  y estableciendo un suelo del 70% en el precio de adjudicación respecto al Tipo de Subasta, el cual es manifiestamente exagerado. Este suelo les aleja de los beneficios y, por tanto, de las subasta. 

Por otro lado el sistema ha propiciado en los bancos balances ficticios por unas tasaciones irreales, patadas hacia adelante adjudicándose bienes de los que luego no tienen capacidad para gestionar y multitud de gastos para al final acabar poniendo miles de viviendas en manos de los fondos buitres o de bancos malos y a precios inferiores a los de adjudicación, haciendo que el sistema sea imperfecto.

Para dar salida a la nueva situación creada, ha entrado en escena una nueva figura en el mercado inmobiliario, los mayoristas, que son los diferentes portales de venta de pisos de bancos, bien sea a través de sus filiales o bien mediante acuerdos de intermediación con terceros, que gestionan la venta de diferentes bancos (como outlet viviendas), bien los Fondos buitre, así como otros actores.

La presencia de mayoristas no se observa en todas las zonas en que hay un mercado con volumen importante de viviendas, muy posiblemente porque la crisis no ha afectado por igual. Solo entre un 15 % y un 20 % de las zonas con un mercado grande, el volumen de pisos ofertados por estos canales representa un 20-30% sobre el total. Llego a esta conclusión tras analizar un volumen de más de un millón de anuncios en los principales portales. Podríamos decir que “zonas calientes” son aquellas en las que hay una presencia importantísima de mayoristas de viviendas que provienen de bancos. No es que no se ejecuten pisos en Pedralbes, La Moraleja o en Majadahonda, sino que con toda probabilidad el mercado permite absorberlos y los bancos los guardan o venden antes de llegar a estos canales de saldo.

Un dato importante, es que en estos canales mayoristas, solo el 5-10 % de volumen de pisos se dedican al alquiler porque su mayor motivación es de liquidación o venta.

Las zonas calientes o zonas en donde hay presencia de estos canales sufren un gran impacto a efectos de la toma de decisiones de los vendedores particulares (subasteros), pues estos mayoristas están llegando a hacer descuentos sobre el valor promedio por metro cuadrado de más de un 30 %, llegando incluso a más del 60 % de descuento en algunos casos en los propios anuncios. A ello hay que sumarle un 10 % más en la negociación. Otro efecto inmediato, es que los particulares y las inmobiliarias con servicios a particulares tienen mínimas posibilidades de vender en esos sitios. Identificarlos es, por tanto, de la mayor importancia.

Adicionalmente ofrecen a sus clientes financiación por la compra de "sus" viviendas, financiación a la que no tienen acceso el resto de particulares que quieran comprar fuera de estos canales, o al menos, no al mismo precio de financiación.

Es evidente que si en las subastas de la Seguridad Social solo te puedes adjudicar inmuebles como mínimo por el 25% del tipo, y este está sobretasado en un 50-70%, y el inmueble está ubicado en una zona caliente en la que los mayoristas están aplicando descuentos de más del 40 %, el subastero en activo va a perder dinero/patrimonio o le va a interesar comprar directamente a los mayoristas de bancos.

No es cierto que en estas zonas calientes no se venda, como recientemente he leído en alguna noticia de prensa. Lo que ocurre es que allí los particulares tienen 20 visitas de media mientras que los mayoristas con mejores descuentos alcanzan las 400 visitas, y algunos mayoristas que aplican descuentos de más de 40 % tienen un período medio de ventas de unos 3-4 meses. O sea, que los que venden son otros, pero vender si que se vende.

Por todo lo comentado, desaconsejo comprar en subastas en las zonas calientes a no ser que se encuentre un verdadero chollo. No solo porque los márgenes no salen, sino porque estos canales están en continua competencia y el mercado va a la baja de manera acelerada, mientras que el tiempo para obtener la posesión del inmueble se dilata (por la incompetencia de quienes todos sabemos, nota de Tristán).

Creo que muchos de los subasteros o antiguos subasteros, se están desplazando a comprar directamente a estos canales. Tras hacer el análisis he encontrado zonas concretas en las que, gracias a la disminución del precio, las rentabilidades del alquiler pueden llegar a superar el 10-12 % si se compra a través de estos canales, por lo que no hay duda que pueden empezar a interesar a inversores y va a desacelerar las bajadas de precios siempre que no se desplome el mercado de alquiler. Es cierto que en las subastas los subasteros expertos consiguen rentabilidades superiores del 20 % en alquiler, pero hay que añadirle los riesgos y los costes del proceso.

Tras analizar más de un millón de anuncios y calcular los precios medios por cuadrantes de 500 mts de lado, las mejores rentabilidades de alquiler están en (figura-2):

Ubicaciones en las que, en los canales mayoristas, las rentabilidades de alquiler son superiores al 8% (figura-3):

Aunque en las islas también hay zonas calientes, sin embargo no hay chollos desde el punto de vista de alquiler, posiblemente porque todavía les queda recorrido de bajada y porque en el canal mayorista también hay de todo, desde chollos evidentes hasta inmuebles extrañamente caros.

En cuanto a los mayoristas más interesantes en base a los que tienen mayores descuentos así como un mayor número de visitas son Banesto, Oportunidad Bancaria, Servihabitat, Grupo 90, Altamira, Outlet de Viviendas y Cajasur Inmobiliaria (figura-4). Solvia no está incluido, pues aunque tiene altos descuentos, no tiene excesivas visitas. Es decir, que no es eficiente y vende más bien poco.

Por cierto que viendo los datos, os daréis cuenta que los que tienen precios mejores no son los que han recibido dinero público. Será que ya “no les aprieta el zapato” y no necesitan competir, (¿serán cabritos?, nota también de Tristán). Actualmente son los fondos mayoristas los que están marcando los precios.

A continuación los mapas con las zonas geográficas (acotadas a cuadrados de 500 mts de lado) con una presencia de mayoristas superior al 15 % sobre el total de anuncios:

 

  1. en respuesta a Jeeppituco
    #20
    14/02/13 17:19

    Puedes estar seguro que no se nos ha escapado, al menos a mí no, pero no reunía las condiciones de precio de compra que permita una venta rápida, así que es mejor que se lo quede el banco.

    Hace tiempo que no actúo con márgenes de 30/40% de beneficios. O doblo o nada.

    Saludos y buen trabajo por parte de Inversius. Se lo curra el jodío......jejeje

    Francisco Calvo

  2. en respuesta a lucio2012
    #19
    14/02/13 17:11

    Nosotros somos simples mortales que deambulamos por la tierra sin rumbo ni fin. No hay dato fuera del alcance de Inversius. Te aseguro que me enseño sus bases de datos descargadas (o robadas, no lo se) de las webs y aluciné.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #18
    14/02/13 11:14

    En cuadrantes de 500 metros no siempre será fácil encontrar suficientes testigos como para que la muestra sea significativa. De todas maneras influyen tantos factores en el valor de las viviendas que al final la media obtenida nos es poco útil. Podemos estar mezclando edificios de 70 años con otros de 10, pisos con garaje o sin él, cuartas plantas sin ascensor con pisos o áticos con ascensor y reformados. Entiendo que el estudio es válido para saber dónde hay mayor competencia entre los vendedores y estos están dispuestos a negociar más.

    De todas formas pienso que puestos a invertir es mejor hacerlo en zonas donde los bancos tengan poco producto, ´por lo menos allí no te van a hundir el mercado los de Altamira y compañia.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #15
    14/02/13 10:59

    Buenas! El informe esta muy currado! ¡¡Mis felicitaciones!! Aunque en la figura 4, de Mayoristas, aparecen descuentos y prom. visitas; supongo que será promedio de visitas. Este dato es inventado. ¿Quién sabe las visitas que recibe bankia/banesto/santander a un piso? ¿Son las visitas a la web?

    O inversius trabaja en un banco para conocer dicha información o que nos explique de donde ha sacado estos datos.

    Gracias chicos.

  5. en respuesta a Franck el Alegre
    #14
    14/02/13 08:29

    Por eso Inversius ha dividido el mapa en cuadrantes de 500 metros de lado, precisamente para no encontrarse en un mismo cuadrante pisos de 10.000 €/m2 junto a pisos de 1.000€/m2. En cuadrantes tan pequeños el precio medio me parece perfectamente asumible.

    Al menos como potencial comprador a mí me vale para detectar qué precios se salen mucho de dicha media.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    #13
    14/02/13 01:01

    Eso seria si los dos costaran lo mismo por m2. vamos que el de 1 millon fuera enorme, sino:
    100 metros que cuentan 1.000.000 = 10.000 el m2
    100 metros que cuestan 100.000= 1.000 m2
    La media de esos pisos es 5.500 m2
    vamos que el precio los m2 de 10 viviendas de 100.000 tendrian el mismo peso que 1 de 1 millon.

    Hay que olvidarse de la medias.

  7. en respuesta a Franck el Alegre
    #12
    14/02/13 00:07

    No hombre, si haces el precio promedio por metro cuadrado un piso de un millón tiene el mismo peso que otro piso de cincuenta mil euros.

  8. #11
    14/02/13 00:01

    El informe es sobresaliente. Además, las ideas que contiene son valiosísimas. Muchas gracias por un análisis tan bueno, y sobre todo, por compartirlo con todos.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    #10
    13/02/13 22:50

    ya, solo era una curiosidad.

    Algunas ocurrencias que me vienen:
    -Yo no trabajaria con precios medios sino con medianas, mucho mas significativas... y con percentiles,
    -En este caso todo lo que este por encima del percentil 40 directamente lo descartaría y las estadisticas,las medias y medianas sobre esos datos.
    -¿dos pisos iguales uno a la venta en 100.000 y otro en 200.000 hacen una media de 150.000 ¿pero alguien cree que si el de 100.000 esta a la venta y no se vende el de 200.000 se puede tener en cuenta en el calculo de algun precio?
    -Además los precios altos alteran las medias desproporcionalmente (ademas de estar fuera de mercado): una vivienda de 1.000.000 tiene mas peso que 10 de 100.000 y altera todas las medias= precio medio 181.000... mediana 100.000

    y teniendo en cuenta el percentil 30-40 vería si lo que ofrece la banca realmente tiene descuentos y si merecen la pena. etc..

  10. en respuesta a Franck el Alegre
    #9
    13/02/13 22:15

    Hola Frank. Los descuentos a los que se refiere Inversius son siempre sobre el valor promedio que previamente ha calculado con todos los anuncios de cada cuadrante de 500 metros de lado. Es decir, que el descuento no es sobre el precio del 2007 ni sobre el precio en libros ni sobre el precio inicial de venta, sino sobre el precio actual medio. Es decir, que algunos descuentos son realmente descomunales, pero si te fijas en el mapa, eso sucede solo en los pocos lugares donde la presencia de mayoristas es masiva, por ejemplo, en el sur de Madrid.

    En el mismo Madrid, en otros barrios, como por ejemplo en Sanchinarro, los descuentos son mínimos porque hay mucho menos producto y los mayoristas saben que es una zona más valorada y en la que con pequeños descuentos van vendiendo poco a poco sus escasas existencias. Allí no necesitan tirar el precio para quitarse el producto de encima.

  11. #8
    13/02/13 21:49

    Gracias por compartir tu información.

    Los precios que veo de los portales de los bancos, ciertamente no son disparatados. Pero en general son mierdosos, mal situados, y pequeños. Para las caracteristicas que tienen siguen siendo caros.

    Descuentos de hasta el 75% ¿pero sobre que base? un cuarto sin ascensor de 54 metros en un barrio de madrid "popular" lejos del metro. que venden en 70.000 euros cuyo precio era 240.000. ¡¡no gracias!!

    Por otra parte los alquileres estan cayendo a plomo, mas que los precios de venta. un piso de mi misma planta se ha alquilado a la mitad de hace 5 años.

    Un dato directo, plazas de garaje en madrid centro que hace 4 años se alquilaban en 110-120 euros ahora nos las han dejado libres cobrando 85 porque hay quien las oferta en 70... de tenerlas todas ocupadas a que esten todas libres...

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #7
    13/02/13 20:44

    Sí, eso parece. Pero en este caso, has visto que el solar tiene una casa independiente?
    Se le ha escapado a los subasteros o realmente no merece la pena?
    Es un chalet de playa y no tiene cargas.
    Es segunda vivienda, imagino que te la puedes adjudicar por el 50%.
    La casa se ve abandonada por varios años.

  13. en respuesta a Jeeppituco
    #6
    13/02/13 15:47

    Hombre, leyendo el Informe Inversius no parece que Murcia sea el paraíso para invertir en subastas y luego vender con beneficios. Mucho cuidado por ahí!

  14. #5
    13/02/13 15:11

    Con todos esos datos, debería de estar mas claro que decisión tomar, pero yo me siento cada vez mas inseguro a la hora de atacar en una subasta. Como por ejemplo esta:
    https://subastas.mjusticia.es/subastas/all_subastaPublica.do?method=getSubasta&idSubasta=29017

    Se trata a primera vista de un solar de 376 metros en Cartagena, por un valor de tasación de casi 109.000 euros, y una deuda de unos 74.000 euros. Pero si simplemente te lees la documentación y tiras de google maps...

    ¿ Alguien cree que es un chollo, o mejor dicho, era un chollo?

  15. #4
    13/02/13 13:08

    Qué bueno! Pero qué buen artículo. Muy muy interesante.

  16. #3
    13/02/13 10:15

    Esta información daría para un libro (aunque fuera digital) desgranando cada una de las zonas de España, con niveles de precios, ofertas, descuentos,... que podría interesar a grandes inmobiliarias.

  17. #1
    12/02/13 20:25

    Fue el 20 de agosto de 1.940 cuando Churchil, en el apogeo de la Batalla de Inglaterra, rindiendo homenaje a los pilotos de la RAF, acuñó su celebre frase de "nunca hubo tantos que debieron tanto a tan pocos". Quizá sea un poco exagerado aplicársela a Inversius, pero convendréis conmigo en que se ha tomado muchas molestias por dar a conocer unos datos de los que nos podemos aprovechar muchos a los que ni siquiera conoce.

    Ahí va mi aplauso: PLAS-PLAS-PLAS

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