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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Embargos que caducan catastróficamente

Este va a ser un post verdaderamente árido para la mayoría de nosotros, es decir, un post solo apto para los muy cafeteros. Aún no lo he escrito y ya tengo dolor de cabeza solo de imaginarlo así que supongo que lo mejor será que no lo leáis, bajo peligro que de hacerlo me cojáis inquina para los restos. Eso sí, quienes lleguéis hasta el final y tengáis algo que aportar, no lo dudéis pues acerca de este problema todas las ideas son buenas.

Voy a tratar uno de los más graves problemas con que nos podemos encontrar los inversores en subastas judiciales, el de que por culpa de haber caducado el embargo por el que hemos adjudicado un bien las cargas posteriores quedan sin cancelar y pasan a convertirse en cargas anteriores. Diréis que el asunto ya lo hemos tratado largo y tendido y efectivamente lo hemos hecho en septiembre del 2.009, en julio del 2.010 y en julio del 2.011, pero en esta última ocasión la cosa quedó pendiente de que Francisco Calvo nos diera su solución a cambio de 60.000 euros. Pues bien, finalmente he decidido que para llegar a buen puerto bien merecía la pena pagar ese precio y se lo he pagado, por lo que me ha enviado la documentación de su relato.

Resumen de los hechos:

  1. A instancias de Volkswagen Finance se sigue procedimiento monitorio contra el moroso don Andrés Papandreu y se traba el embargo A sobre su vivienda.
  2. El 28-sept-05 se celebra la subasta y el 5-10-05 se paga el precio del remate.
  3. El 21-feb-06 la AEAT procede a anotar el embargo B sobre la misma finca en reclamación de 11.000 euros
  4. El 27-mar-06 la AEAT procede a anotar el embargo C sobre la misma finca en reclamación de 34.486 euros
  5. El 22-jun-06 se dicta Auto de Adjudicación de la subasta, pero es necesario esperar a que sea firme
  6. Debido a la subnormalidad profunda del letrado o del procurador de Volkwagen Finance el 12-ago-06 caduca el embargo A del que trae causa la adjudicación en la subasta.
  7. El 3-set-06 el Auto de Adjudicación ya es firme y se le entrega al ilusionado adjudicatario.
  8. ¡¡¡SORPRESAAAA!!! Al inscribir el título en el Registro de la Propiedad no se puede proceder a la cancelación de ambos embargos posteriores por haberse producido la caducidad del asiento registral de anotación de embargo A del que derivaba la adjudicación. Le inscriben el título pero las cargas posteriores no se cancelan y pasan a ser anteriores. No queda más remedio que pagarlas.
  9. El ahora triste adjudicatario intenta que la AEAT comprenda la naturaleza del problema, pero la misma resuelve que tal problema no es "su problema" y que verdes las han segado. Los embargos se quedan donde están.
  10. El adjudicatario presenta demanda de juicio ordinario contra la AEAT el 21 de enero del 2.008 para que el juzgado de Primera Instancia ordene la cancelación de ambos embargos B y C.

EL ARGUMENTO PRINCIPAL DEL LETRADO del adjudicatario es que desde el momento en que la anotación preventiva da acceso al Registro el embargo tiene naturaleza constitutiva, pues junto a la función de publicidad negativa que desempeña toda anotación, crea una especial garantía a favor del anotante. Así, la anotación actúa y produce sus efectos respecto de terceros adquirientes posteriores, máxime cuando conocen y aceptan la traba, así como también respecto a los actos dispositivos realizados también con posteridad a la propia anotación.

La caducidad de la anotación preventiva de demanda solo puede favorecer a quienes inscriben su derecho en el Registro DESPUÉS DE ESA CADUCIDAD pero  -como es en el caso presente-  los titulares de anotaciones e inscripciones posteriores a la anotación caducada o cancelada no pueden desconocer los efectos que se produjeron en el tiempo de duración de la misma, y por ello, aunque esta ya no figure en el Registro aquellos ya no podrán ignorar que la traba en el momento de determinar la preferencia del crédito al que se halla sujeto el embargo anterior, aunque luego caduque o se cancele su anotación, pero esta consecuencia se mantendrá ya al margen del Registro. 

Así viene recogido en la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1967, que indica:

(...) aunque la anotación preventiva, según el art. 86 de la Ley Hipotecaria, caduca a los cuatro años si antes de dicho plazo no se ha pedido su prórroga, como ha sucedido en el presente caso, y aunque se haya cancelado la anotación por dicha causa antes de terminar el pleito, lo que también ha sucedido, ello ha de afectar solo a terceros adquirientes que inscriban después de cancelada la anotación; pero los que adquirieron e inscribieron vigente aquélla, al dictarse sentencia en el pleito, no podrán alegar ignorancia, ya que la anotación les advirtió de la incertidumbre del derecho de quien aparecía como titular registral y ya no dependía el cese de dicha incertidumbre de la vigencia o de la caducidad de la nota, sino que la resolución que dictara el Tribunal habría de ser de obligado acatamiento en todo caso (...)

Tal tesis es también recogida en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona del 23 de octubre del 2.000 en la que se dice:

(...) debe partirse de una afirmación: la cancelación extingue los efectos del asiento cancelado para el futuro, pero no borra los que produjera durante su vigencia (...) Pero esta doctrina, correcta desde el punto de vista registral, no puede defenderse desde el punto de vista civil por cuanto la anotación no es obligatoria ni tiene carácter constitutivo del embargo. Este existe y puede desenvolverse plenamente fuera del Registro. Así lo admite la propia DGRN en resolución del 12 de junio 1989, que cita distintas sentencias del Tribunal Supremo. El embargo no anotado existe, por tanto, plenamente. (...)Resulta por tanto evidente que la ejecución no puede perjudicar a un embargo (carga, gravamen) anterior al que provoca la venta, aun cuando este no esté anotado, ya que anotado o no, existe y es una carga anterior.

Naturalmente, salvo que esta venta judicial se inscriba, en cuyo supuesto actuarán los art. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria. Pero esto es otra cuestión. Si el embargante posterior anota su embargo, no gana rango registral alguno respecto del que no anotó, porque no es tercero hipotecario.

El anotante no adquiere, por el hecho de la anotación preventiva, derecho alguno a que la finca en mantenida sin más cargas que las que figuren en el Registro. Este derecho solo lo adquieren los terceros hipotecarios y el anotante, evidentemente, no lo es . A lo que si tiene derecho el embargante que anotó es a que se le notifique la existencia del proceso en que se trabó el embargo anterior, a los efectos del art. 1.490 LEC, pero este derecho no deriva de la anotación misma sino de la existencia del embargo posterior suyo que, precisamente por estar anotado, es conocido por el órgano de la ejecución.

Frente a cualquier embargo anterior, anotado o no, los anotantes posteriores solo tienen derecho de poder intervenir en el avalúo y subasta de la finca embargada derivados del embargo anterior, pero carecen de facultad para impedir que su anotación sea cancelada, en virtud del embargo anterior no anotado.

En efecto, el embargo, desde la fecha de la diligencia, se impone a cualquier transmisión dominical cuyo mantenimiento no pueda apoyarse en los art. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria. Y si las transmisiones dominicales deben subordinarse a las consecuencias del embargo no anotado (STS 7 enero 1992) salvo que puedan ampararse en la fe pública registral, es evidente que quedan sometidos a la misma regla las anotaciones posteriores.

Consecuencia de ello es que la cancelación por caducidad de la primera anotación preventiva no puede ni debe impedir que se cancelen las anotaciones posteriores, aun cuando se presente el mandamiento en el Registro una vez caducada la anotación anterior motivada por el embargo que dio lugar a la venta. La anotación caducada no puede ser de peor condición que el embargo no anotado nunca.

En línea con estos argumentos, LA SENTENCIA VINO A DARLES LA RAZÓN el 14 de octubre del 2.008:

(...) a pesar de que no se efectuó la prórroga de la anotación de embargo que trae causa de su adquisición de la finca subastada, lo cierto es que consta en las actuaciones la certificación de cargas y que el embargo de la Agencia Tributaria se practicó con anterioridad a la caducidad del embargo letra A y que por lo tanto no puede gozar de preferencia.

(...) Así las cosas hemos de tener en cuenta una serie de puntos básicos con relación al embargo como son por un lado que en modo alguno la anotación de embargo no tiene carácter constitutivo y que por lo tanto el mismo existe desde el momento en que lo acuerda la autoridad judicial, independientemente de la anotación o no, de este modo ni la inexistencia de la anotación ni su caducidad impiden la prosecución de la vía de apremio y por otro que la eficacia del embargo respecto de terceros va a depender de su buena o mala fe, esto desde el momento en que al tiempo de su adquisición conozcan o no la afección del bien en cuestión.

En este sentido y como estableció el Tribunal Supremo en sentencia 16--junio-98 y si se parte que "un embargo existe jurídicamente desde que la autoridad judicial lo decreta legalmente, con independencia de su anotación registral, la cual no puede condicionar su existencia ni tener un valor constitutivo, su caducidad, si bien opera de modo radical y automático si no ha sido prorrogada, no produce sin más la eficacia y validez de cualquier transmisión ni puede beneficiar a los que adquieren el bien conociendo su existencia"

De este modo los efectos de la caducidad de la anotación operan exclusivamente en el ámbito registral y por lo tanto e independientemente de estos efectos no puede condicionar la realidad extrarregistral y la posible declaración judicial de la inexactitud o ineficacia del asiento vigente por resolución judicial, puesto que la función del Registro de l Propiedad no es otra que la de dar publicidad y certeza a la situación jurídica de los bienes inmuebles y derechos reales inscritos según el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, sin que las consecuencias o derivaciones finales de la caducidad de la anotación puedan incidir en la validez de las transmisiones que tuvieron acceso al Registro.

Hay que tener igualmente en cuenta que de conformidad con lo dispuesto en el art. 674 LEC y en el testimonio del Auto de Aprobación del Remate, se manda la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubiesen verificado con posterioridad a la certificación del art. 656 de la LEC y ello por cuanto de conformidad con lo dispuesto en el art. 668.3 del mismo texto legal, lo que queda subsistente son las cargas o gravámenes anteriores.

De este modo y de acuerdo a lo anteriormente manifestado, resulta que cuando accede el embargo de la Hacienda Pública al Registro se encuentra ya practicado y anotado el embargo del que trae causa el adjudicatario, ese embargo sigue anotado en el momento en que se celebra la subasta e incluso cuando se dicta el Auto de Adjudicación e igualmente consta expresamente que se había procedido a la emisión de la certificación de cargas y, por lo tanto, lo que se ordena en el mismo es que se proceda a la cancelación de las cargas posteriores , le afecta y vincula de igual modo a la carga de la Agencia Tributaria, sin que el hecho que se ha procedido a la cancelación de la anotación en el periodo que abarca desde el Auto hasta su acceso al Registro puede perjudicar en modo alguno los derechos existentes.

Este es el criterio que se mantiene por la más reciente doctrina del Tribunal Supremo (...) la sentencia del 27 de marzo del 2.001 EDJ2001/1.723 señala que

"la garantía mayor del acreedor lo constituye la anotación preventiva, pero como ha señalado la sentencia de 3 de noviembre de 1.982 EDJ1982/661, "esto no significa que sea imprescindible para la ejecución forzosa, pues aún sin el asiento registral producirá la afección su efecto en relación al ulterior dueño que conoció el embargo por la presentación del mandamiento en el registro, porque el simple asiento produce ya sus efectos tabulares". Por ello no solo la protección del eventual adjudicatario de los bienes embargados, sino además el propio conocimiento que el beneficiado por las ulteriores anotaciones de embargo tenía de la existencia de otro anterior y de la certificación de cargas librada por razón del mismo para la ejecución de los bienes, determina que las anotaciones ulteriores no deban subsistir en perjuicio de quien actuó amparado en el contenido de la certificación de cargas obrante en el proceso ejecutivo"

Cierto es que esta sentencia se refiere a la legislación procesal hoy derogada, pero no lo es menos que los preceptos de la legislación hoy vigentes, como hemos visto, tienen el mismo contenido que los anteriores. Por todo lo anterior y por concurrir el presupuesto legal es procedente la estimación de la demanda.

PERO NO TODO ACABÓ AQUÍ, sino que la AEAT recurrió la sentencia y el expediente está actualmente durmiendo el sueño de los justos en la Audiencia provincial. Es lo que tienen los abogados del estado que trabajan para la Administración, que no se cansan nunca. Tienen todo el tiempo del mundo y a veces ganan más bien por aburrimiento del contrario.

En cualquier caso y sea cual sea la resolución final de dicho Tribunal, estaréis conmigo en que permitir que caduque el embargo que produce la subasta antes de haber inscrito el título y de haber cancelado las cargas posteriores es un marrón por todo lo alto y una pérdida acongojante de tiempo y de dinero.

POSTDATA 5-agosto-2017: 

Jotaerre ha tenido la amabilidad de aportar en el blog de Rankia la que él mismo ha llamado Sentencia de San Fermín, por la que el Tribunal Supremo deja establecido que la cancelación de la anotación de embargo que motivó la subasta no puede impedir la cancelación de las cargas posteriores a la misma.

Aquí, la sentencia: ECLI: ES:TS:2017:2793

“(…) En consecuencia puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación.
En el mismo sentido sobre la eficacia de la fecha de expedición de la certificación de cargas cabe citar la sentencia de esta sala n.º 1097/1994, de 5 diciembre.
En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes (…)”

Así que, por lo visto, parece que se han acabado los problemas que nos daban la caducidad de las anotaciones de embargo tras habarse celebrado la subasta. 

Veremos.

 

  1. #2

    Jotaerre

    Pues, en efecto, pienso que ya se trató suficientemente este tema antes, incluso mencionando la más reciente de las STS, la de 12.03.07, que da la razón al adjudicatario vía judicial tras la negativa registral (que ésa sigue teniendo un criterio inflexible).

  2. #3

    Jotaerre

    Y yo aún diría más: sigo sin ver qué responsabilidad han de tener el procurador y el letrado del ejecutante (no digamos ya insultarles...), una vez efectuada la subasta y finalizado para ellos el proceso. ¿Acaso es gratis renovar una anotación de embargo, o tienen obligación de informar al adjudicatario para que la pague él?

    Argumento de más a favor del adjudicatario: no es parte en el proceso, así que legalmente (cuestión aparte es que lo consiga evitar hablando con el ejecutante) no puede impedir que caduque la anotación, lo que le deja indefenso ante cualquier retraso.

  3. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    A ver, que no me aclaro. En el primer párrafo parece que no consideras responsables de que el embargo haya caducado ni al procurador ni al letrado y en el segundo párrafo manifiestas que el adjudicatario tampoco puede impedir que caduque la anotación y le consideras indefenso. ¿Entonces a quién consideras responsable? El juzgado tampoco lo es porque actúa a instancias de parte, independientemente del hecho notorio de haber tardado un año en entregar un Auto de Adjudicación firme.

  4. #5

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pues al legislador, claro, como siempre ;), por mantener una regulación registral que literalmente impide cancelar esas anotaciones posteriores una vez caducada la del embargo, mientras que civilmente los Tribunales sí lo permiten.
    Y a los registradores, por mantener su sempiterno pulso con los jueces y no aplicar esas sentencias directamente en sus calificaciones y esperar a que se lo ordenen.

  5. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ah vale, ya entiendo. Que se le va a hacer, somos la Grecia de este lado del Mediterráneo.

  6. #7

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Bueno, yo diría que nuestro problema (de siglos) es que la legislación nunca acaba de estar bien coordinada.
    Pero, para solucionar este problema, basta acudir al sentido común, porque ¿qué sentido tiene, y para quién, prorrogar una anotación de embargo que ya ha culminado en subasta firme? y ¿prorrogarla el ejecutante, que es el único que puede pedirlo y ya ha cobrado incluso las costas (y no puede repercutir las de la prórroga a nadie), para que el adjudicatario, un tercero ajeno al proceso, no tenga problemas registrales?

  7. #9

    Exiliado

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Tachado pero no borrado. Pues claro, que si no se lo merecen esta vez seguro que la habrán pifiado mas gorda en otra ocasión.

  8. #10

    Jotaerre

    Por supuesto, y el que esté libre de pecado, ya sabe...

    Pero insisto en que aquí no hay pifia alguna, y basta imaginarse que el cliente no hubiera sido Volkswagen sino un particular cualquiera: después de la subasta en la que recuperó todo o parte de su crédito ¿todavía le tengo que decir al cabo de un año que me provea de fondos porque voy a pedir la prórroga de la anotación de embargo? :O

    ¿Para qué?, me diría, y yo que para que no le caduque al adjudicatario, y él ¿para qué, dice?, y yo "paraguayo" ;D

  9. #11

    Manuel alicante

    Me ha costado entender el razonamiento de Jotaerre.
    Y me ha costado por que asumía que el adjudicatario era el ejecutante.
    Evidentemente, si no son la misma persona, el ejecutante no tiene interés en prorrogar el embargo, una vez que se celebra la subasta y se consigna el pago.
    Lo que veo es que, para el adjudicatario (no ejecutante), se crea una situación de absoluta indefensión por que, aunque quisiera prorrogar el embargo, no puede hacerlo.
    Yo en un caso así, si fuera el adjudicatario, hablaría primero con el Juzgado, para informarle de la situación, y si no reacciona, le mandaría un escrito, que sirviera como prueba en una demanda de responsabilidad civil contra la Administración de Justicia.

  10. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a Manuel alicante
    Ver mensaje de Manuel alicante

    El adjudicatario no puede prorrogar el embargo pero si está atento a esa situación sí puede pedir directamente al juzgado (mediante escrito) que se dicte prórroga del mismo y sin duda el juzgado lo atendería. También puede avisar al procurador de la situación. Vamos, que a mí me ha ocurrido y no he tenido problemas.

    El mayor problema es el desconocimiento de que se puede crear esta situación porque, como muy bien dice Jotaerre, es demencial que el embargo pueda caducar después de la subasta, de forma que nadie se imagina que pueda ocurrir una cosa así. Pero si conoces el problema y estás atento, no hay peligro ni indefensión.

  11. #13

    Jotaerre

    Claro, uno puede curarse en salud (o intentarlo, al menos; no deja de ser curioso que el Juzgado atienda tu petición de prorrogar la anotación, y no invierta ese mismo tiempo en dictar el decreto de adjudicación), pero es que ese peligro no debería de existir, porque, aunque se tratara del propio ejecutante, si sabemos que el TSupremo te va a acabar dando la razón (ni responsabilidad del Juzgado ni nada, puede caducar al día o al año siguiente, tanto da) ¿a santo de qué los registradores mantienen una interpretación literal pero no ajustada a derecho de la LH?

  12. #14

    Manuel alicante

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Me llama la atención que un tercero (a través del Juzgado), pueda solicitar la renovación de MI embargo.
    Supongo incluso que, siendo MI embargo, la factura del Registrador iría a mi nombre...

  13. #15

    Exiliado

    en respuesta a Manuel alicante
    Ver mensaje de Manuel alicante

    Razón llevais, que curioso es el caso... cosas veredes amigo Sancho.

  14. #16

    Chess

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Creo que lo de que "el juzgado actua a instancias de parte" está desfasado, aunque se sigue utilizando, el principio dispositivo o de justicia rogada indica que el proceso SE INICIA a instancia de parte, no dice nada de las actuaciones posteriores.
    Artículo 237 LOPJ
    Salvo que la ley disponga otra cosa, se dará de oficio al proceso el curso que corresponda, dictándose al efecto las resoluciones necesarias.
    Artículo 179 LEC.
    1. Salvo que la Ley disponga otra cosa, el Secretario judicial dará de oficio al proceso el curso que corresponda, dictando al efecto las resoluciones necesarias.
    Art. 86 Ley Hipotecaria
    Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, A INSTANCIA DE LOS INTERESADOS o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
    Saludos

  15. #17

    Tristán el subastero

    en respuesta a Chess
    Ver mensaje de Chess

    Y sin embargo y a pesar de que seguro que tienes razón, es un hecho cierto que el juzgado solo mueve el culo a instancias de parte, al menos en el tipo de procedimientos en los que yo me muevo, que suelen ser reclamaciones dinerarias

  16. #18

    Chess

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Llevas razón en que en muchos Juzgados parecen "olvidar" las reformas procesales, pero están ahí y cualquiera puede ejercitar su derecho a que se cumplan. Otro tema es que a tí, como profesional de las subastas judiciales te interese o no ponerte a malas con el Secretario Judicial de turno y por extensión con todos los Secretarios de los demás Juzgados, sólo tu puedes ponderar ese tema, pero lo que es innegable es que si estas dispuesto, el derecho te asiste a poner una queja. Saludos

  17. #19

    Rjavier

    Tristán, como bien has dicho este tema ya se ha tratado en múltiples ocasiones, es algo que no se puede permitir el lujo de ignorarlo nadie que acuda a una subasta. O sea que entra dentro del decálogo de lecciones imprescindibles.
    Todo esto se evitaría si la legislación no fuese tan absurda. Pero soy pesimista porque cuando oigo a algún "experto" suele ser para estropear más aún las cosas. Creo que la solución viene por tener un planteamiento más realista y de "sentido común" pero eso es técnicamente mucho más difícil de lo que parece. En el tema de las subastas creo que es fundamental retocar el tema de las tasaciones para subasta pero ¿como se consigue arbitrar un mecanismo para conseguir siempre un tasador independiente y experto?.

    Me he desviado del tema. Aquí Hacienda se comporta como una máquina sin escrúpulos, perjudicando al ciudadano y al estado de derecho. Aquí pudo haber otro problema ¿Os imagináis que Hacienda hubiese metido un embargo "nuevo" después de la fecha de caducidad del embargo pero antes de que el adjudicatario tuviese el auto de adjudicación o sea entre el 12 de Agosto y el 3 de Septiembre?
    Bueno, con esto no quiero, ni mucho menos dar mas ideas a Hacienda...

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  • Tristán el subastero

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