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Qué os parece una tormenta de ideas para asesorar debidamente a esta chica:

Hola Os pido consejo para saber que se puede hacer y lo económicamente costoso que pueda ser solucionar esta situación. Compre con mi chico una casa en el 2006, escriturándose yo el 60% y él el restante 40%, en previsión de que lo que íbamos a aportar por la venta de nuestros respectivos pisos iba a coincidir con esos porcentajes. El préstamo hipotecario para financiar la compra lo firmamos los dos. La relación quebró y sin llegar a ser nunca matrimonio ni pareja de hecho oficial, vivimos en la casa haciendo nuestras vidas independientes con total tolerancia y buen rollo y siempre con la idea de vender la casa para separarnos definitivamente también en lo económico. La venta no ha podido llegar a hacerse. El caso es que hace un año el chico se fue a vivir a un piso y dejo de pagar gastos para hipoteca mantenimiento casa etc. Se fue porque se sentía atrapado y yo no quise presionarle con nada de los gastos y así me he ido encargando de pagar todo, préstamo y gastos durante este ultimo año. Como la casa me gusta y he puesto mucho mas que el no acepto malvenderla y prefiero esperar mientras pueda ir pagando, pero lo malo es que el mientras este como co-prestatario con un importe tan grande no puede optar a comprar nada a su nombre, por lo que deshacer el proindiviso y salir del préstamo son sus prioridades y también las mías. La casa vale ahora la mitad de lo que nos costo, algo mas que lo que todavía se debe al banco que son 430.000 euros, por lo que si liquidáramos todo las perdidas serian de unos 420.000 euros. Yo, con lo que he aportado de mi piso etc. ya cubro el 60% de esas perdidas de 420.000 euros pero él no llegó a poner lo suficiente por la venta de su piso etc. para cubrir las perdidas que corresponderían por su cuota del 40% y aun así quiere disolver todo, y a mi no me parece mal si me compensa por lo que le toca poner de esa perdida, pero el PROBLEMA es que aunque me venda su parte en el proindiviso y nos compensemos (tendría que darme dinero por la venta de su cuota en situación de perdidas), a lo que no parece oponerse, es que el banco exige que si el se va de prestatario, yo debo presentarle al banco un avalista para garantizar el pago de las cuotas... y es que YO NO HE CONSEGUIDO AVALISTA porque nadie salvo mi padre que rechazaron por mayor de 75 años ha dado ese paso por mi y no parece probable que nadie lo haga, quizá un aval bancario? no se... Ya hace dos meses, después de múltiples conversaciones al respecto, me llego una carta de sus abogados para volver a negociar o instar una subasta judicial y me quede horrorizada por el miedo de perder la casa y por los gastos de abogados etc. Para colmo de males ahora me he quedado sin trabajo, pero afortunadamente con dinero y ahorros para pagar al banco y con la garantía de que mi familia me puede pasar lo suficiente, digamos que puedo hacer frente a los pagos de préstamo y casa sin problemas, pero no puedo aportar avalista Yo quiero quedarme con su parte, recibir el dinero que por la perdida de valor de la casa me daría, PERO el problema es lo del banco, dejar de ser prestatario el es a costa de que yo presente a un avalista que no tengo, y tampoco sé cómo encarar la amenaza de la subasta o si tengo que gastarme dinero en abogados. Sobre todo lo que mas me preocupa es encarar la subasta Por favor dadme algún consejo muchas gracias.

¿Se os ocurre alguna idea?

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #40
    Macuto24

    ok, al final te he preguntado en los dos lados, perdona y muchas gracias.

  2. en respuesta a Macuto24

    Hola Macuto. El Tipo de Subasta se forma restando las cargas a la tasación, de forma que si lo que queda de hipoteca es similar al valor de tasación, el Tipo de Subasta resultante será mínimo, tendiendo a cero. El resto de la frase es pura ironía, porque evidentemente el 60% de muy poco es también muy poco.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #38
    Macuto24

    hola tristan, puedes explicar esto que has escrito antes? gracias.
    "Por cierto, que nadie olvide que si el piso vale realmente 430k y sale a subasta, el tipo de subasta sería prácticamente cero y cualquiera dispuesto a subrogarse en la hipoteca podría comprarlo por unos eurillos.
    Eso si, el 60% de lo recaudado en la subasta sería para ella y el 40% sería para él. Faltaría más."

    o al ser una subasta que no procede de una ejecución hipotecaria funciona de otra manera? Esto es interesante pero un poco lio....perdona si es una tonteria pero hace poco que te leo. Un saludo.

  4. #37
    A ver si aprendo

    hipotesis 1: Hay buen rollito y pasta -> NO PROBLEMO
    hipotesis 2: Ni pasta ni na de na -> PROBLEMO
    hipotesis 2 es VERDADERA.
    SOLUCION: Buscar un macho con pasta y un par de h... que compre tocateja o mejor préstamo pignorado el 40% (430000*.4=172000) del exmaromo que liquida sus cargas hipotecarias y se va de rositas desgrabándose en el ejercicio 2012 una pérdida patrimonial ideal para iniciar una declaración paralela.
    Y a rezar que este sea mas centradito.

  5. #36
    Jexs71

    Asegurarla y pegarle fuego?

    El banco no va a perder garantías por que la casa ha perdido mucho valor.
    Lo que parece raro es que el banco no acepte al padre como avalista; eso me parece bastante raro.
    Mas bien los que se opondrían, si los hay, es el resto de herederos.

    En fin: hay que aceptar que hay ocasiones en la vida en que no se puede ganar y no hay mas.

    Saludos

  6. #35
    Madoz

    Bueno si el ex-novio es tonto del culo vale, pero dudo que habiendo recurrido a los abogados como pone, ella sin ellos, encima lo consiga gratis, sabiendo el ex-novio, que menos tiene que perder en la actual situación, que en una cesión gratuita de derechos, que no le exonera de nada y le va haciendo propietario.

    En mi opinión es más cándido y romántico, pensar que la cesión del ex-novio, gratis es posible, será "el amor" que todo lo mueve (una cosa es ser duro o hacerse el duro y otra muy diferente es vivir en una burbuja de cristal, alejado del mundo real).

    Les deseo suerte (la necesitarán) y felices fiestas, a los "duros de pelar" en las negociaciones.

    Un saludo

  7. #34
    Rjavier

    Siguiendo en plan tormenta de ideas:
    - "El buen rollito tiene muy pocas probabilidades de ser sostenible. Estamos viendo que el 40% de los matrimonios se rompen y acaban tirándose los trastos a la cabeza como para pensar que estos dos van a seguir llevándose de maravilla con el lío económico que tienen.
    - No pensemos en lo que haría el Banco si "fueran inteligentes", no contar con ello, tienen un lío de narices (los bancos), todo les sale mal, no tienen salida, le salen los pisos por la orejas, hoy están aquí y mañana allá, palman pasta por todos lados, tienen la espada de Damocles de los defaults y de los "indignados de desahucios no" y el pasotismo judicial. Pero lo peor de todo: SON LOS MISMOS INÚTILES que crearon la burbuja. Es mi opinión "no penséis que el banco hará lo más razonable" "hará lo que le marque su rutina".
    - Como dice Fcalvo la carga personal de la hipoteca es difícil hacerla desaparecer, solo es posible si se cancela la hipoteca o si el banco quiere (cosa que nunca pasa).
    - A mi estos dos protagonistas me parecen dos vivos exponentes del "España va bien" y que siguen pensando que esta crisis no les afecta en el fondo. Una queriendo vivir en un pisazo que no se puede permitir (sin recursos ajenos) y el otro tirando pasta con tal de escabullirse.
    - Si el piso vale lo que vale la hipoteca hay que hacer números. La venta o dejar que lo subasten puede ser la solución. Si el banco se lo queda por el 60% es probable que cubra la deuda y sea tanto o más que lo que vale ahora un piso similar.

    1 recomendaciones
  8. #33
    carlos2011

    Me he quedado asustado con esta tormenta de ideas.yo me voy bajo el puente,madre mia que lio de problemas y de historias.De todas formas yo no me metería en uan hipoteca de tal envergadura que son 140 kilos del ala.
    Mucha suerte.

  9. en respuesta a Fcalvo
    #32
    El sujeto pasivo

    El final me ha encantao.

    Feliz Navidad a todos los hijoputas.

  10. en respuesta a Rafamtz
    #31
    Rafamtz

    Corrección a mi comentario anterior:
    Después de leer otros comentarios y releer el post: está claro que lo que habría que pagar al ex por la compra de su parte sería testimonial, lo que facilita las cosas (lo suyo es acordar un tasador entre los dos para determinar cuanto es esa parte). El problema se centra en que hacer con el banco, y ahí me mantengo en que hay que buscar una solución amistosa. Judicializar la situación no acabo de verlo. Probablemente va a ser misión imposible conseguir un nuevo préstamo hipotecario; y si lo consigue, las condiciones serán mucho peores. En cambio avalar con más bienes (aunque el titular sea un familiar) es una cosa habitual que no es especialmente gravoso (teniendo en cuenta que estas cosas baratas no son).

  11. #30
    Fcalvo

    Aquí hay algo más que no se cuenta, pero bueno intentaré dar mi opinión:

    El novio va de farol al decirle que instará la división del proindiviso, porque, no olvidemos, que la disolución no altera la situación de las cargas hipotecarias o no hipotecarias, por lo tanto sea cual fuera el resultado de la subasta, seguiría teniendo el mismo problema, porque el adjudicatario, sea quien sea, no está obligado a pagar la hipoteca, pero sí a pagar las cuotas si no quiere que se le ejecute. Por lo tanto, la situación, para mí, es la misma. Lo único que se ha conseguido son incrementar los gastos de letrados, procuradores, etc, etc.

    Por otro lado, si el novio no está pagando la parte proporcional que le corresponde de la hipoteca (otra cosa son los gastos propios del mantenimiento de la vivienda que no le corresponderían porque no está viviendo en ella)lo que se está produciendo es un enriquecimiento injusto por parte del novio en perjuicio de la novia.

    Y como no hay mejor defensa que un buen ataque, lo que tiene que hacer esta señorita, que para mí la quisiera yo porque seguro que es guapa y con pasta, es decirle al novio que se deje de tonterías y que le venda su parte sin contraprestación alguna, ni para uno ni para otro, y que el tema de la hipoteca intentará resolverlo si se puede y que mientras tanto que vaya pagando su parte de la hipoteca y con los atrasos correspondientes, porque de no hacerlo instará demanda por enriquecimiento injusto. Y que se dejan de tonterías de buen royo que no conducen a ningún sitio. El novio seguro que está ya con otra y ella seguro que está todavía esperando a ver si vuelve y llorando por las noches.

    JODER! A ver si vamos aprendiendo que el amor solo nos trae problemas. Hay que ser hijoputa siempre.

    Felices Fiestas a todos, incluidos mis enemigos.

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

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  12. #29
    Rontxi

    Yo de leyes ni idea, pero me extraña la postura del banco: o no tiene toda la información, o va de farol.

    Al banco le interesa muchísimo más la subrogación que la ejecución hipotecaria, de eso no me cabe duda. Quizás el problema es que la chica ha dejado muy claro que quiere quedarse con la casa. Pero si se le convence al banco de que el riesgo de ejecución es real, tiene que recular y aceptar la subrogación.

    Si como parece hay dinero familiar de sobra, una forma de facilitar el acuerdo es una donación que sirva para amortizar parcialmente la hipoteca, por ejemplo en un 40%. Al banco le tiene que dar más o menos igual el 100% de hipoteca con dos prestatarios al 60/40, que el 60% de hipoteca con un prestatario.

    Ir a la subasta tampoco me parece mala opción.

    De todas formas por muchas vueltas que se le dé, para quitar al exnovio de la hipoteca o te pones de acuerdo con el banco o vas a la ejecución.

    Todo esto insisto desde la ignorancia.

  13. #28
    Jotaerre

    Totalmente de acuerdo, pero al parecer el ex sólo podrá rehacer su vida si consigue otra hipoteca, que no le concederán si sigue figurando en la primera, con el riesgo que ello conlleva por su obligación personal subsidiaria, así que es a él a quien le toca apechugar con la peor parte del mal acuerdo.

  14. en respuesta a Jotaerre
    #27
    Madoz

    En mi humilde opinión, cuando entran varios intereses muy diferentes y que no confluyen, nadie ve satisfecho lo que QUIERE.
    En una negociación (aunque mejor un mal acuerdo que un buen pleito), se acuerda lo que se PUEDE y en este caso, es el banco, el intransigente al acuerdo, y como es imposible dar gusto a todos, nace el conflicto y la solución JUDICIAL de resolución, a la que "obliga" el banco.

    El sistema judicial de resolución de conflictos, se basa en el conflicto, que quiere decir que los intereses no confluyen y están enfrentados y cada uno deberá ceder en algo, para su resolución.

    Dudo que los abogados del exnovio y él, acepten PAGAR una gran cantidad, para desvincularse de una "obligación personal", perdiendo la casa y todo lo aportado, más otras cantidades que se aporte hasta cubrir, las INFINITAS e "hipotéticas exigencias" bancarias.

    Si estamos hablando, de que el valor teórico del piso cubre la deuda, en mi opinión, aparte de que con la ejecución se produce una nueva relación jurídica con nuevos derechos y obligaciones, no habría ninguna base jurídica para que el banco, pudiera activar en ningún caso, la responsabilidad personal del ex-novio, porque la garantía real e hipotecaria la cubre y porque ella sería a la que debería exigirselo primero y tiene la voluntad de enervar toda acción hipotecaria y porque el ex-novio perdería todo derecho sobre la casa y por lo tanto, de forma SINALAGMATICA, su correspondiente obligación.

    El banco como a los Reyes Magos, que por no pedir, no quede, y una cosa es que el ex-novio quiera rehacer su vida razonablemente y otra, que quiera hacer sufrida penitencia el resto de su vida, por los errores cometidos.

    Un saludo

  15. #26
    Jotaerre

    Sigue pendiente el quid de la cuestión, que es que el ex no quiere seguir aparececiendo como deudor personal del crédito, aunque sea otro quien se haya subrogado en la garantía hipotecaria del mismo.

    Como apunté ayer, y explicó mejor El Sujeto Pasivo, si se dispone de efectivo para intentar convencer al banco, mejor dejarse de gastos y riesgos judiciales.

  16. #25
    tirikos

    ante todo hola a todos.
    Que la casa le ha salido 840K ? pero que casa ha comprado? la de ronaldo?

  17. #24
    Madoz

    Creo que se han abordado las mejores soluciones jurídicas, de forma ejemplar y muy hábilmente.

    Ella debería dejarse llevar a una ejecución razonable y al banco tanto "ex lege", como en la práctica, salvo que encuentre a alguien, dispuesto a pagar más en la subasta que esta chica, se vería obligado o a quedarse con el piso y reclamar el resto, o razonablemente aceptar por la fuerza de los hechos, que es mejor seguir cobrando algo de la deuda, que nada y que sólo el impago de esta y mientras quiera, ya habrá tiempo más tarde de quedarse con el piso, pero que un banco vive de cobrar la deuda.

    El banco sopesará sus opciones y decidirá y quizás para esta chica fuera también un alivio convencerse, de que no tiene nada (que no sean deudas inasumibles) ni ella, ni su novio, si realmente el piso ha perdido la mitad de su valor.

    Al banco no le ofreceremos tormenta de ideas, por supuesto.

    Un saludo

  18. #23
    Malmeto

    Hola,

    A pesar de mi escaso conocimiento en la materia, voy a tratar de comentaros mi alternativa: ¿No sería mejor forzar la ejecución judicial por parte del banco? Es decir, comenzar a impagar la hipoteca y forzar al banco a ejecutarla judicialmente.

    El banco, antes o después, dejará entrever alguna facilidad al deudor si se hace cargo nuevamente de la deuda. No quieren más pisos, porque ya les salen por las orejas. Podría hasta darse el caso de que, una vez adjudicado el piso al banco se pudiera pactar con ellos su compra. Evidentemente, hay riesgo de que se pueda perder el piso y que el banco no quiera volver a vendérselo, pero es una posibilidad, forzar la máquina a ver hasta donde llegan ellos. ¿Que os parece? La idea básicamente trata de forzar al banco a mover ficha. Recordad que el problema lo tienen ahora los deudores, porque siguen pagando. Si dejan de pagar el problema también será del banco. Cuanto más incomodo esté, más proclive será a facilitar una solución.

    Suerte con el toro!

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  19. #22
    Comstar

    Desafortunademente no puedo aportar una propuesta específica para su geografía y entorno legal, pero sí me viene a la memoria estos textos de Gfierro sobre los banqueros:

    "La verdad no sé a que clase de ricos o banqueros habéis conocido tu a lo largo de tu vida, pero por tus ataques constantes y generalizados contra ellos podríamos deducir (tal vez de manera errónea) que no han sido buenas experiencias. Yo por mi parte he conocido a pocos ricos y banqueros que son excelentes personas y aunque no andan recogiendo la basura de casa en casa, si han estado construyendo casas con ONGs en África, donando sus fortunas para reservas naturales, apoyando programas educativos, manteniendo casas para emigrantes y refugios para chavalas prostituidas. En lo personal creo a quienes he conocido aportan mas a la sociedad haciendo lo que hacen a recoger la basura de mi casa."

    "No creéis que estos banqueros y ricos merecen un poco de respeto y que no se generalice o es que para ti no existen distinciones todos son iguales y la simple etiqueta es todo lo que necesitáis para juzgar."

    "Siempre es mejor hacer las distinciones correspondientes y no generalizar porque de otro modo lo único que se genera es una polarización de clases. Cuidado no estoy diciendo que no se luche contra la desigualdad, pero generalizar solo provoca rencor entre los distintos estratos. Tampoco te confundáis y me digáis que trato de mantener el status quo, lo único que quiero aclarar es que juzgar a todos por igual por una simple etiqueta es un error garrafal que nunca ha aportado nada para las soluciones."

    "Defiendo el punto de no generalizar porque lo que menos necesitamos ahora es la ruptura del tejido social satanizando o santificando a ciertos estratos sociales."

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