Mejores hipotecas para subrogación: ranking y comparativa
Mejores hipotecas para subrogación: ranking y comparativa
La subrogación hipotecaria permite cambiar de banco sin cancelar el préstamo. Ranking de mejores tipos fijos, variables y mixtos, condiciones por entidad y cálculo del ahorro.
Si estás pagando una cuota mensual más alta de la que necesitas, o firmaste tu hipoteca con condiciones que ya no son competitivas, la subrogación hipotecaria puede ser la solución. Cambiar de banco sin cancelar el préstamo te permite reducir el tipo de interés, eliminar vinculaciones innecesarias o pasar de variable a fijo, con un ahorro mensual que en muchos casos supera los 100 €.
Subrogar tu hipoteca puede ayudarte a mejorar el tipo de interés, reducir la cuota mensual o cambiar de banco para conseguir mejores condiciones
Con el euríbor cerrando agosto de 2026 en el 2,954% (dato oficial del Banco de España) y una media provisional de septiembre en el entorno del 3,05%-3,08%, los bancos compiten activamente por captar hipotecas de otras entidades. A continuación encontrarás el ranking actualizado, con los tipos publicados por cada entidad en sus webs oficiales.
Esto debes revisar antes de subrogar una hipoteca
TAE vs TIN: La TAE incluye todos los gastos y comisiones; el TIN solo el interés puro.
Vinculaciones: Cuantos más productos exija el banco, más baja será la tasa.
Comisiones: De apertura, amortización parcial, total y subrogación.
Productos vinculados: Seguros de vida, hogar, planes de pensiones, tarjetas.
Financiación máxima: No todos los bancos permiten subrogar el 90% del valor.
Ahorro real: Calcula si el ahorro supera los gastos de tasación en plazo razonable.
🏆 Mejores hipotecas fijas para subrogación
Si tu prioridad es protegerte ante futuras subidas del euríbor y mantener una cuota estable de por vida, las hipotecas a tipo fijo son tu mejor alternativa. Con el euríbor en niveles moderadamente altos, el tipo fijo ha recuperado protagonismo frente a la variable.
Hipoteca Vamos Fija Ibercaja
TIN bonificado:
2.55 %
TAE bonificado:
3.49 %
*
6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Productos de ahorro, Tarjeta de crédito y Domiciliacion de recibos
Financiación máxima:
90%
🥇 Ibercaja Vamos Fija: la única que llega al 90% de financiación
2,55% TIN y 3,49% TAE bonificados (3,55%/3,80% sin bonificar). Es la única de las tres que financia hasta el 90% de la tasación, frente al 80% habitual, a cambio de 6 productos vinculados. Detalle completo en la guía de subrogación hipoteca Ibercaja.
🥈 Openbank: sin comisiones, pero no hace subrogación clásica
Desde 2,80% TIN (3,41% TAE) bonificados, con solo 3 productos vinculados y sin ninguna comisión. Guía completa en subrogación hipoteca Openbank.
⚠️ Importante: Openbank no tramita subrogaciones de acreedor clásicas — el cambio se articula cancelando tu préstamo actual y firmando una Hipoteca Open nueva, lo que implica gastos adicionales de cancelación registral de la hipoteca antigua (unos 1.000 €) que no tiene la subrogación pura. Aun así, el coste total puede ser inferior al de mantener condiciones peores.
🥉 Sabadell: la más accesible de la banca tradicional
2,75% TIN y 3,58% TAE bonificados (3,75% sin bonificar), con 4 productos vinculados y sin comisión de apertura. Financiación máxima del 80%.
🏆 Mejores hipotecas variables para subrogación
Las hipotecas variables tienen cuotas iniciales más bajas, pero están sujetas a la evolución del euríbor. El euríbor cerró agosto de 2026 en el 2,954% (dato oficial del Banco de España) y la media provisional de septiembre ronda ya el 3,05%-3,08%, frente al 2,804% de mayo.
Con ese euríbor, el tipo efectivo de una variable a Euríbor+0,50% ronda ya el 3,45%-3,58%, por encima de los mejores fijos del mercado: la subida del índice ha devuelto atractivo relativo al tipo fijo. Aun así, la variable sigue siendo la opción adecuada si confías en una bajada progresiva del euríbor en los próximos años.
Hipoteca Naranja variable ING
Euribor + 0.59 %
*
Sin productos bonificables:
No tiene vinculaciones
Financiación máxima:
80%
Euríbor + 0,49% (TIN primer año 1,96%, TAE 3,67%) con solo 3 productos: nómina, seguro de hogar y un plan de pensiones. Sin comisión de apertura.
🥈 ING: sin ataduras, precio personalizado
Diferencial orientativo de Euríbor + 0,59%, sin nómina domiciliada ni seguros obligatorios. Es una cifra de referencia: ING personaliza el diferencial según tu perfil, así que puede quedar por encima al pedir tu oferta. Plazo hasta 40 años. Guía completa en subrogación hipoteca ING.
Euríbor + 0,50% (1,50% TIN primer año, TAE 4,03%) con nómina y 3 seguros. Pide simulación completa: el coste real depende de las primas.
🏆 Mejores hipotecas mixtas para subrogación
Las hipotecas mixtas ofrecen el punto intermedio ideal: cuota fija durante los primeros años (con protección ante subidas del euríbor) y luego transición a variable para aprovechar posibles bajadas futuras. Son especialmente atractivas cuando el diferencial variable es bajo.
Hipoteca Naranja mixta ING
Euribor + 0.7 %
*
3 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar y Seguro de vida
Financiación máxima:
80%
*
6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Tarjeta de crédito, Domiciliacion de recibos y Productos de ahorro
Financiación máxima:
🥇 ING Naranja Mixta: tramo fijo + diferencial ajustado
Tramo fijo inicial y luego Euríbor + 0,70% (orientativo, personalizado según perfil), 100% online y 3 productos vinculados.
🥈 Sabadell Mixta 5 años: tramo variable algo más alto
2,10% TIN los primeros 5 años, luego Euríbor + 1% (TAE 3,72%). El tramo variable desde el año 6 es más elevado que otras mixtas: valora si el plazo fijo cubre tu horizonte de incertidumbre.
🥉 Ibercaja Vamos Mixta 5: el diferencial más bajo de la banca tradicional
2,00% TIN los primeros 5 años, luego Euríbor + 0,60% (TAE 3,80%), con 6 productos vinculados. Financiación máxima del 80%.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es el proceso legal por el cual un préstamo hipotecario se traslada de una entidad financiera a otra, manteniendo la garantía sobre el mismo inmueble. En términos prácticos, significa cambiar tu hipoteca de banco sin cancelar tu hipoteca actual, lo que evita pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los gastos de constitución de un préstamo nuevo.
Tipos de subrogación
Subrogación de acreedor: la más habitual. Cambias el banco, mejoras las condiciones (tipo de interés, plazo, comisiones o vinculaciones).
Subrogación de deudor: cambia el titular del préstamo, normalmente en compraventas donde el comprador asume la hipoteca del vendedor. Es el caso, por ejemplo, de la subrogación hipotecaria al promotor al comprar una vivienda de obra nueva.
Solicitas información y simulaciones a otros bancos sin compromiso.
El nuevo banco analiza tu perfil y te hace una oferta vinculante válida durante 10 días hábiles.
Notificas a tu banco actual, que dispone de 15 días hábiles para igualar o mejorar la oferta (derecho de enervación). Tu banco no puede negarse a la subrogación en sí; consulta si el banco puede negarse a subrogar tu hipoteca si te ponen trabas.
Si tu banco no mejora la oferta, el nuevo banco asume el préstamo y se firma en notaría.
El proceso total dura entre 30 y 60 días.
Ventajas y desventajas de la subrogación hipotecaria
Pros
Reduces el tipo de interés sin cancelar ni pagar AJD.
El banco nuevo asume notaría, gestoría y registro (desde 2019).
Puedes cambiar de variable a fija sin hipoteca nueva.
Tu banco puede igualar la oferta — poder de negociación.
Compatible con ampliar plazo o reducir vinculaciones.
Contras
Pagas tasación (250-450 €) aunque la operación no se complete.
Comisión de subrogación posible en contratos pre-2019.
30-60 días de proceso, pagando condiciones antiguas.
Derecho de enervación del banco: puede retenerte.
¿Cuándo compensa hacer una subrogación hipotecaria?
La subrogación tiene sentido económico cuando el ahorro mensual que consigues con el nuevo tipo cubre los gastos de la operación en un plazo razonable.
Como norma general, la subrogación compensa si el ahorro mensual supera los 50-60 € y te quedan al menos 10 años de hipoteca. Con ese diferencial, recuperas el coste de la tasación (entre 250 y 450 €) en menos de un año y el ahorro acumulado es sustancial.
Tiene sentido subrogar especialmente si:
💸 Firmaste tu hipoteca con un diferencial superior a Euríbor+1% y ahora puedes conseguir Euríbor+0,49-0,60%.
🔐 Quieres cambiar de variable a fija para proteger tu cuota ante un euríbor en niveles altos.
📦 Tu banco te exige demasiados productos vinculados cuyo coste real supera el beneficio del tipo bonificado. En ese caso, merece la pena revisar también las hipotecas sin vinculaciones, porque a veces una TAE algo más alta compensa si te ahorras seguros caros..
📅 Te quedan más de 10 años de hipoteca para amortizar y tienes buen historial de pago.
🏦 Tu banco actual no mejora las condiciones que te ofrece el mercado, ni siquiera si negocias.
¿Cuándo NO compensa subrogar?
Si te quedan menos de 5 años de hipoteca, el ahorro no suele cubrir los gastos de la operación. Tampoco compensa si tu LTV actual supera el 80% y los bancos no te ofrecen condiciones equivalentes.
La tasación de la vivienda, entre 250 € y 450 € según la entidad tasadora y la localización. Si la subrogación no se formaliza finalmente, este gasto no se recupera.
Revisa también si tu hipoteca actual incluye comisión de subrogación. Para hipotecas firmadas bajo la Ley 5/2019, el límite es del 0,25% durante los 3 primeros años (o 0,15% durante los 5 primeros, según tu escritura) y 0% después; si subrogas una variable para pasarla a fija, el tope baja al 0,05% durante los 3 primeros años (Real Decreto-ley 19/2022). En hipotecas fijas de antes de 2019, el límite general es del 2% los 10 primeros años y el 1,5% el resto; revisa siempre tu escritura, porque muchas no recogen esta comisión.
Nota: Para saber si la subrogación compensa, divide los gastos totales (tasación + comisión de subrogación si aplica) entre el ahorro mensual. Si el resultado en meses es inferior al tiempo que te queda de hipoteca, la operación es rentable. Ejemplo: gastos de 400 € / ahorro de 80 €/mes = punto de equilibrio en 5 meses.
Si quieres afinar el cálculo, antes de iniciar el trámite conviene revisar todos los gastos de subrogación de hipoteca, quién paga cada partida y qué comisiones pueden aparecer según la fecha de firma de tu préstamo.
¿Qué documentación necesitas para subrogar?
El proceso de solicitud ante el nuevo banco requiere la misma documentación que una hipoteca nueva, más información sobre la hipoteca actual:
📄 DNI o NIE de todos los titulares.
💼 Últimas 3 nóminas y contrato laboral (o declaración de IRPF si eres autónomo).
🏠 Escritura de la hipoteca actual y nota registral actualizada.
📊 Certificado de deuda pendiente emitido por tu banco actual.
📋 Últimas 3 declaraciones de IRPF.
🏡 Nota simple del Registro de la Propiedad.
💰 Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses.
📊 Comparativa de las mejores hipotecas para subrogación
Los tipos variables y mixtos de esta comparativa dependen de la evolución del euríbor, que cerró agosto de 2026 en el 2,954% (dato oficial del Banco de España) y mantiene una media provisional de septiembre en torno al 3,05%-3,08%. Las condiciones son orientativas y pueden variar según perfil. Datos obtenidos de las webs oficiales de cada entidad y de nuestras guías de subrogación por banco.
Subrogación vs. novación vs. cancelación y nueva hipoteca
Opción
¿Cambias de banco?
Gastos
¿Pagas AJD?
Subrogación
Sí
Solo tasación (250-450 €)
No
Novación
No
Gastos de escritura
Exento
Cancelación + nueva hipoteca
Sí
Tasación + cancelación + gastos nueva
Banco nuevo lo asume
Preguntas frecuentes sobre subrogación hipotecaria
Depende del tipo: para fija, Ibercaja (TAE 3,49%); para variable, Kutxabank (Euríbor+0,49%); para poca vinculación, ING.
Cuando el euríbor está alto y quieres pasarte a fija, cuando encuentras mejores condiciones, o cuando la vinculación actual no compensa. No conviene si quedan menos de 5 años.
Sí, es uno de los principales motivos para subrogar y evitas pagar AJD.
Entre 30 y 60 días en total.
No puede rechazarla, pero tiene 15 días para igualar la oferta (derecho de enervación). Si te pone trabas durante el proceso, consulta qué hacer si el banco puede negarse a subrogar tu hipoteca.
Subrogación cambia el banco; novación modifica condiciones en el mismo banco.
Casi siempre compensa más subrogar: solo pagas la tasación y evitas el AJD. Cancelar y abrir una hipoteca nueva solo tiene sentido si necesitas ampliar capital o cambiar de titulares.
Pagas la tasación aunque la operación no llegue a formalizarse, el proceso dura de 30 a 60 días pagando aún las condiciones antiguas, y tu banco puede igualar la oferta (enervación) y evitar que te vayas.
La subrogación hipotecaria sigue siendo una de las mejores formas de reducir el coste de tu hipoteca. Si firmaste hace años con un diferencial superior a Euríbor+1% o con un tipo fijo por encima del 3,50%, con toda probabilidad existe hoy una oferta más competitiva para ti.
Lo más importante es no dar por hecho que tu hipoteca sigue siendo competitiva. Pedir simulaciones a otros bancos es gratuito, no te compromete a nada, y puede darte el argumento definitivo para ahorrar mensualmente o para negociar una mejora con tu banco actual. Consulta también nuestra comparativa de las mejores hipotecas disponibles ahora para tener toda la perspectiva del mercado.
Mi residencia fiscal es Francia. Hay alguna posibilidad de solicitar una subrogación, teniendo la nomina en Francia?
A la espera de una respuesta
#55
20/04/22 11:17
Hola,
El año pasado hemos cambiado la hipoteca de Banco (la firmamos en 2012) pero tengo una duda con el borrador de la Renta. Se han importado los datos de la hipoteca del banco antiguo y del banco nuevo como inversión en vivienda habitual (unos 150k), pero entiendo que eso no es correcto y lo unico que tengo que poner es el importe de la suma de los recibos mensuales como llevo haciendo cada año, verdad?
Aunque en el banco antiguo si ha finalizado el prestamo y por tanto pagado esa deuda, seguimos teniendo la hipoteca sobre la vivienda en el nuevo banco. Si lo dejo tal cual esta me estaria desgravando el total del importe del banco antiguo este año y el resto de años los recibos que vaya pagando.
No se si me he explicado bien.
Un saludo
#54
Mixtifori
17/11/21 18:02
A mi me acaban de negar una subrogación en Openbank, con mas de 1800€ de ingresos mensuales, sin tener ningún tipo de deuda o similar, por un importe de 75.000€ que me quedan en 15 años, me han contado una milonga el asesor personal que los ingresos no superan los 1500€ por que hay que descontar que si no sé qué porcetaje de no se qué complemento, que si estos complementos no se tienen en cuenta para el calculo del importe de la nómina, vamos que el departamento de riesgos me ha denegado la operación, jme ha dejado fibrilando, en fin que cuento esto, por que en realidad hay mas donde pedir, que sería interesante un artículo donde se explique que y como toman en valoración los departamentos de riesgos de forma general para aceptar/denegar las operaciones y así no andar perdiendo el tiempo que se han tirado un mes para darme la noticia. Muchas gracias.
en respuesta a
Alberto Duran
-
#53
09/11/21 00:30
Hola.
Muchas gracias por el artículo. Despeja muchas dudas de todo este proceso por el que alguna vez en la vida hay que pasar.
Para eliminar titulares o garantías habría que hacer una novación y, posteriormente, una suborgación al nuevo banco. ¡Un saludo!
Nuevo
#51
29/04/21 07:25
Hola, estoy pensando en subrogar la hipoteca , en mi contrato hipotecario, la subrogación es a tipo 0 , pero tengo una comisión de riesgo del 3%, me gustaría saber en qué casos me la pueden aplicar y en qué consiste, no la acabo de entender, gracias
en respuesta a
María Blanco Martínez
-
#50
16/04/21 12:34
La nueva tasación de la vivienda ya cubre el capital que queda pendiente por amortizar, por lo que no se necesitan garantías adicionales.
La pregunta es más bien técnica. ¿La subrogación permite eliminar estas garantías o simplemente permite cambiar plazo e interés? ¿Qué permite y no permite la subrogación? Encuentro información dispar cuando busco en internet.
¡Hola de nuevo! Será complicado encontrar un banco dispuesto a subrogar tu hipoteca con menores garantías que las actuales (por el hecho de quitar un avalista y un bien como garantía). Tendrás que demostrar que tu perfil socio-económico ha mejorado respecto al momento en el que contrataste tu actual hipoteca. ¡Un saludo!
en respuesta a
María Blanco Martínez
-
#48
16/04/21 12:19
Muchas gracias, aprovecho para hacerte otra pregunta.
Actualmente tengo una hipoteca a tipo variable con la entidad-1. Me quiero pasar a tipo fijo y quiero cambiar a la entidad-2, y de paso quitar un avalista y una pignoración. ¿Esto lo puedo hacer con una subrogación, o no es posible y tendría que cancelar la hipoteca y hacer una nueva?
Me interesa la subrogación porque la nueva Ley exime de pagar gastos de subrogación al pasar de tipo variable a fijo si han pasado más de 3 años.
Hola @Chimaco, como dices, la entidad sigue teniendo derecho a enervación en el caso de subrogación, pero no es obligatorio que os quedéis con esa entidad. Una vez el banco al que queréis cambiar vuestra hipoteca envía la notificación, tu actual banco tiene un periodo de 10 días para hacer una contraoferta, pero no os veréis obligados en ningún momento a quedaros con vuestra actual entidad. ¡Un saludo !
#44
16/04/21 10:06
Buenas,
Quería saber si en el caso de subrogación, la entidad que tiene la hipoteca tiene derecho a enervar y vernos obligados a quedarnos con ella. ¿Esto es así o ha cambiado con la nueva ley hipotecaria de 2019 y ya no existe el derecho de enervación? (enervar = igualar o mejorar las condiciones del banco al que nos queremos ir)
#42
22/01/21 09:26
La verdad que se aconseje subrogar es un poco de locos siendo esta pagina experta.
Solo es recomendable si tu situación económica es grave porque cambiar de hipoteca es simplemente empezar de 0 en sus intereses, así que los cálculos empezaran otra vez del principio y terminaras pagando más además de que los gastos son otro enorme desembolso, lo mismo pasa cuando la gente al final de la hipoteca opta por quitársela en vez de disfrutar del dinero o reinvertirlo en otro proyecto... Después del 3 o 5 año ya no merece la pena amortizar o reducir cuota...
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