
Tal y como indica esta ley, se pretende favorecer la subrogación y novación modificativa cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés de variable a fijo; por ello
En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
Novación de la hipoteca
- El importe de la hipoteca pendiente: permite realizar ampliaciones de capital en el caso en que se necesite disponer de una cantidad mayor de dinero.
- El plazo de amortización: la modificación del plazo se puede realizar tanto para aumentarlo como para reducirlo. Los hipotecados suelen ampliar el plazo con el fin de reducir el importe de las cuotas.
- El tipo de interés: se realizan cambios en los tipos de interés inicialmente pactados, pudiendo cambiar, por ejemplo, el préstamo de un tipo de interés fijo a uno variable, o mediante la disminución del diferencial.
- El titular del préstamo hipotecario: permite modificar las personas que deben hacerse cargo de la hipoteca, por causas como el fallecimiento, divorcio, etc.
- El sistema de liquidación: los préstamos pueden incorporar periodos de carencia, permitiendo introducir también sistemas con cuotas crecientes. La Ley 5/2019 indica que se tendrá en cuenta la posible pérdida financiera sufrida por el prestamista a la hora de liquidar una hipoteca (artículo 23).
¿Qué gastos implica una novación?
- Comisión bancaria por novación: esta comisión está establecida en el momento en el que se negocian las condiciones de la hipoteca. La comisión suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca.
- Gastos de notaría: Los gastos o los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación suelen ser del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
- Registro de la propiedad: Los gastos derivados del registro de la propiedad se estima que son el 50% de los gastos del notario.
- Gastos de gestoría: Los gastos de gestoría no dependen del valor de la novación, dependen de la entidad contratada (normalmente una empresa privada). Por lo general suelen oscilar entre los 100€ y los 150€.
- Tasación: Los gastos por tasación varían según la vivienda, aunque normalmente el importe de la tasación se encuentra entre los 250€ y los 350€.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto únicamente se paga cuando se realiza una ampliación de capital, y suele ser el 0,5% sobre el capital que se está ampliando, aunque este porcentaje puede varias según la Comunidad Autónoma.
¿Cuándo conviene realizar una novación hipotecaria?
Subrogación de la hipoteca
Tipos de subrogación
Cuando la persona se subroga y cambia la hipoteca a otra entidad se conoce como subrogación del acreedor. Para realizar este tipo de subrogación se debe cancelar la hipoteca en el Registro de la propiedad, con la ventaja de que la persona no debe abonar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos.
Otra forma de realizar una subrogación, es la de modificar las condiciones de una hipoteca sustituyendo a una persona por otra, es decir que el comprador de una vivienda se subrogue en la hipoteca ya existente, que asuma la deuda. Esto es lo que se conoce comúnmente como subrogación del deudor y se da en operaciones de compra-venta de inmuebles.
¿Qué gastos implica una subrogación?
En cuánto a los gastos que supone llevar a cabo una subrogación de la hipoteca encontramos:
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Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que para los primeros 5 años está comisión sea del 0,50%, y para el resto de años la comisión por subrogación se sitúa en el 0,25%.
- Gastos de notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
¿Cuándo conviene realizar una subrogación de la hipoteca?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) con la nueva Ley 5/2019
Una de las disposiciones que más expectación mediática ha suscitado en la nueva ley es la dedicada al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su aplicación o no en los casos de novación o subrogación de hipotecas.
Actualmente, y tras la publicación de la nueva ley, existen supuestos en los que se está exento de pagar este impuesto: es el caso de las novaciones que se refieran al tipo de interés inicialmente pactado o vigente y al plazo del préstamo.