Debido a la crisis económica que azota a España en la actualidad, muchas personas han visto cómo sus ahorros iban disminuyendo poco a poco, como la hipoteca les “ahogaba” cada vez más, y se han visto obligados a renegociar las condiciones firmadas en los préstamos hipotecarios.
Con el objetivo de mejorar las condiciones de la hipoteca, se abren 2 vías para hacer esto posible: novación y subrogación. Mediante estas alternativas las personas hipotecadas, tienen la opción de modificar las condiciones iniciales de una hipoteca.
A través de la novación la renegociación de la hipoteca se realiza en la misma entidad en la que la hipoteca fue dada, mientras que la subrogación supone cambiar las condiciones de la hipoteca mediante otra entidad, es decir llevarse la hipoteca de una entidad a otra. A continuación veremos más diferencias entre estas opciones, ya que aunque el fin es el mismo, los medios son diferentes.
Novación de la hipoteca
La novación de la hipoteca permite que la persona hipotecada renegocie con la entidad financiera las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. El cliente es quién solicita la novación con el fin de mejorar las condiciones hipotecarias, por ejemplo mediante una disminución de los tipos de interés.
La novación de la hipoteca permite realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto a:
- El importe de la hipoteca pendiente: Permite realizar ampliaciones de capital en el caso en que se necesite disponer de una cantidad mayor de dinero.
- El plazo de amortización: La modificación del plazo se puede realizar tanto para aumentarlo como para reducirlo. Hoy en día los hipotecados, suelen ampliar el plazo con el fin de reducir el importe de las cuotas.
- El tipo de interés: Se realizan cambios en los tipos de interés inicialmente pactados, cambiando por ejemplo el préstamo de un tipo de interés fijo a uno variable, o mediante la disminución del diferencial.
- El titular del préstamo hipotecario: Permite modificar las personas que deben hacerse cargo de la hipoteca, por causas como el fallecimiento, divorcio, etc.
- El sistema de liquidación: Actualmente es frecuente observar como muchos préstamos incorporan periodos de carencia, permitiendo introducir también sistemas con cuotas crecientes.
A la hora de realizar una novación, implica que tanto el cliente como la entidad financiera deben llegar a un acuerdo para que se produzca tal novación. Una vez aprobada, la novación hipotecaría conlleva una serie de gastos (además de la comisión bancaria) que dependen del tipo de modificaciones que se realicen. Entre los gastos de una novación hipotecaria encontramos:
- Comisión bancaria por novación: Esta comisión está establecida en el momento en el que se negocian las condiciones de la hipoteca. La comisión suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca.
- Gastos de notaría: Los gastos o los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación suelen ser del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
- Registro de la propiedad: Los gastos derivados del registro de la propiedad se estima que son el 50% de los gastos del notario.
- Gestoría: Los gastos de gestoría no dependen del valor de la novación, dependen de la entidad contratada (normalmente una empresa privada). Por lo general suelen oscilar entre los 100€ y los 150€.
- Tasación: Los gastos por tasación varían según la vivienda, aunque normalmente el importe de la tasación se encuentra entre los 250€ y los 350€.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto únicamente se paga cuando se realiza una ampliación de capital, y suele ser el 0,5% sobre el capital que se está ampliando, aunque este porcentaje puede varias según la Comunidad Autónoma.
La novación permite mejorar las condiciones financieras de la hipoteca, pero es una operación que conlleva gastos como los vistos anteriormente. La ventaja de la novación respecto a la subrogación es que estos gastos normalmente suelen ser menores. Por ello es conveniente que se analicen estos gastos para estar seguro del importe que se va a solicitar.
¿Cuándo conviene realizar una novación hipotecaria?
A la hora de elegir entre una novación o una subrogación conviene conocer que opciones permiten realizar cada una de ellas.
Por un lado la novación como se ha comentado, permite ampliar el capital, cosa que la subrogación no permite. El importe de los gastos en la novación suele ser menor en comparación con los gastos de la subrogación. Por último la novación permite añadir titulares en el préstamo hipotecario a diferencia de la subrogación.
Subrogación de la hipoteca
La subrogación es un trámite que permite a la persona hipotecada modificar las condiciones de una hipoteca, cambiando el préstamo de una entidad financiera a otra.
En una situación como la que se encuentra España en la actualidad en la que los tipos de interés han sufrido fuertes variaciones, y viendo cómo se encuentra el Euribor, es atractivo considerar la opción de la subrogación a otra entidad que ofrezca mejores tipos de interés.
Cuando la persona se subroga y cambia la hipoteca a otra entidad se conoce como subrogación del acreedor. Para realizar este tipo de subrogación se debe cancelar la hipoteca en el Registro de la propiedad, con la ventaja de que la persona no debe abonar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos.
Otra forma de realizar una subrogación, es la de modificar las condiciones de una hipoteca sustituyendo a una persona por otra, es decir que el comprador de una vivienda se subrogue en la hipoteca ya existente, que asuma la deuda. Esto es lo que se conoce comúnmente como subrogación del deudor y se da en operaciones de compra-venta de inmuebles.
La diferencia respecto a la novación, es que en la subrogación únicamente se puede modificar y mejorar los tipos de interés y el plazo de amortización. Por ello el inconveniente que se encuentra en la subrogación, es que no se pueden realizar ampliaciones de capital, y tampoco se pueden añadir titulares a la hipoteca, como en el caso de la novación.
En cuánto a los gastos que supone llevar a cabo una subrogación de la hipoteca encontramos:
- Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que para los primeros 5 años está comisión sea del 0,50%, y para el resto de años la comisión por subrogación se sitúa en el 0,25%.
- Gastos de notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
Cabe señalar que los gastos por la subrogación de una hipoteca son mayores a los gastos que supone llevar a cabo una novación. Antes de realizar la subrogación conviene analizar los gastos que conlleva la operación comparado con el beneficio obtenido por cambiar de entidad para saber si resulta interesante realizar dicha subrogación.
¿Cuándo conviene realizar una subrogación de la hipoteca?
Una de las cosas que pueden llevar a elegir la opción de realizar una subrogación, es cuando la entidad en la que se tiene la hipoteca, no mejora las condiciones que ofrecen otras entidades, o simplemente cuando la relación gastos/beneficios en el cambio de entidad favorecen a la persona que decide hacer la subrogación.
Otro aspecto a tener en cuenta a la hora de decidir realizar la subrogación, es que resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva, ya que al formalizar una nueva hipoteca se debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, lo que supone un gasto elevado.
En la actualidad este tipo de opciones ha sufrido un incremento y muchas personas optan por realizar una subrogación por los beneficios que obtienen, o realizan una novación cuando por ejemplo necesitan realizar una pequeña reforma. Con las previsiones que hay lo normal es que sigan incrementando y su demanda aumente.
¿Qué os parecen estas opciones? ¿Pensáis que la demanda de novaciones y subrogaciones seguirá aumentando? ¿Los gastos son excesivos?
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