Con el objetivo de renegociar las condiciones firmadas en los préstamos hipotecarios y mejorar así las condiciones de la hipoteca, se abren 2 vías para hacer esto posible: novación y subrogación. Mediante estas alternativas las personas hipotecadas tienen la opción de modificar las condiciones iniciales de una hipoteca.
A través de la novación la renegociación de la hipoteca se realiza en la misma entidad en la que la hipoteca fue dada, mientras que la subrogación supone cambiar las condiciones de la hipoteca mediante otra entidad, es decir llevarse la hipoteca de una entidad a otra. A continuación veremos más diferencias entre estas opciones y sus cambios tras la aplicación de la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor a mediados de junio.
Tal y como indica esta ley, se pretende favorecer la subrogación y novación modificativa cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés de variable a fijo; por ello
se minimizarán las comisiones en estos casos:
En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
Novación de la hipoteca
La novación de la hipoteca permite que la persona hipotecada renegocie con la entidad financiera las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. El cliente es quién solicita la novación con el fin de mejorar las condiciones hipotecarias, por ejemplo mediante una disminución de los tipos de interés.
La novación de la hipoteca permite realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto a:
- El importe de la hipoteca pendiente: permite realizar ampliaciones de capital en el caso en que se necesite disponer de una cantidad mayor de dinero.
- El plazo de amortización: la modificación del plazo se puede realizar tanto para aumentarlo como para reducirlo. Los hipotecados suelen ampliar el plazo con el fin de reducir el importe de las cuotas.
- El tipo de interés: se realizan cambios en los tipos de interés inicialmente pactados, pudiendo cambiar, por ejemplo, el préstamo de un tipo de interés fijo a uno variable, o mediante la disminución del diferencial.
- El titular del préstamo hipotecario: permite modificar las personas que deben hacerse cargo de la hipoteca, por causas como el fallecimiento, divorcio, etc.
- El sistema de liquidación: los préstamos pueden incorporar periodos de carencia, permitiendo introducir también sistemas con cuotas crecientes. La Ley 5/2019 indica que se tendrá en cuenta la posible pérdida financiera sufrida por el prestamista a la hora de liquidar una hipoteca (artículo 23).
¿Qué gastos implica una novación?
Una novación implica que tanto el cliente como la entidad financiera deben llegar a un acuerdo previo para que se produzca tal novación. Una vez aprobada, la novación hipotecaria conlleva una serie de gastos (además de la comisión bancaria) que dependen del tipo de modificaciones que se realicen. Con la llegada de la Ley 5/2019, estos gastos se reducen, tanto en la novación como en la subrogación, como veremos más adelante.
Entre los gastos de una novación hipotecaria encontramos:
- Comisión bancaria por novación: esta comisión está establecida en el momento en el que se negocian las condiciones de la hipoteca. La comisión suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca.
- Gastos de notaría: Los gastos o los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación suelen ser del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
- Registro de la propiedad: Los gastos derivados del registro de la propiedad se estima que son el 50% de los gastos del notario.
- Gastos de gestoría: Los gastos de gestoría no dependen del valor de la novación, dependen de la entidad contratada (normalmente una empresa privada). Por lo general suelen oscilar entre los 100€ y los 150€.
- Tasación: Los gastos por tasación varían según la vivienda, aunque normalmente el importe de la tasación se encuentra entre los 250€ y los 350€.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto únicamente se paga cuando se realiza una ampliación de capital, y suele ser el 0,5% sobre el capital que se está ampliando, aunque este porcentaje puede varias según la Comunidad Autónoma.
La novación permite mejorar las condiciones financieras de la hipoteca, pero es una operación que conlleva ciertos gastos a tener en cuenta. La ventaja de la novación respecto a la subrogación es que estos gastos normalmente suelen ser menores. Por ello es conveniente que se analicen estos gastos para estar seguro del importe que se va a solicitar.
¿Cuándo conviene realizar una novación hipotecaria?
A la hora de elegir entre una novación o una subrogación conviene conocer qué opciones permiten realizar cada una de ellas.
Por un lado la novación como se ha comentado, permite ampliar el capital, cosa que la subrogación no permite. El importe de los gastos en la novación suele ser menor en comparación con los gastos de la subrogación. Por último la novación permite añadir titulares en el préstamo hipotecario a diferencia de la subrogación.
Subrogación de la hipoteca
La subrogación es un trámite que permite a la persona hipotecada modificar las condiciones de una hipoteca cambiando el préstamo de una entidad financiera a otra. En una situación en la que los tipos de interés han sufrido fuertes variaciones es atractivo considerar la opción de la subrogación a otra entidad que ofrezca mejores tipos de interés.
Tipos de subrogación
Cuando la persona se subroga y cambia la hipoteca a otra entidad se conoce como subrogación del acreedor. Para realizar este tipo de subrogación se debe cancelar la hipoteca en el Registro de la propiedad, con la ventaja de que la persona no debe abonar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos.
Otra forma de realizar una subrogación, es la de modificar las condiciones de una hipoteca sustituyendo a una persona por otra, es decir que el comprador de una vivienda se subrogue en la hipoteca ya existente, que asuma la deuda. Esto es lo que se conoce comúnmente como subrogación del deudor y se da en operaciones de compra-venta de inmuebles.
La diferencia respecto a la novación, es que en la subrogación únicamente se puede modificar y mejorar los tipos de interés y el plazo de amortización. Por ello el inconveniente que se encuentra en la subrogación es que no se pueden realizar ampliaciones de capital y tampoco se pueden añadir titulares a la hipoteca, como en el caso de la novación.
¿Qué gastos implica una subrogación?
En cuánto a los gastos que supone llevar a cabo una subrogación de la hipoteca encontramos:
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Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que para los primeros 5 años está comisión sea del 0,50%, y para el resto de años la comisión por subrogación se sitúa en el 0,25%.
- Gastos de notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
Cabe señalar que los gastos por la subrogación de una hipoteca son mayores a los gastos que supone llevar a cabo una novación. Antes de realizar la subrogación conviene analizar los gastos que conlleva la operación, comparados con el beneficio obtenido por cambiar de entidad, para saber si resulta interesante realizar dicha subrogación.
¿Cuándo conviene realizar una subrogación de la hipoteca?
Uno de los motivos que nos pueden llevar a elegir la opción de realizar una subrogación es la no mejora, de la entidad en la que se tiene la hipoteca, en las condiciones que ofrecen otras entidades; o simplemente cuando la relación gastos/beneficios en el cambio de entidad favorecen a la persona que decide hacer la subrogación.
Otro aspecto a tener en cuenta a la hora de decidir realizar la subrogación es que resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva, ya que al formalizar una nueva hipoteca se debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, lo que supone un gasto elevado.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) con la nueva Ley 5/2019
Una de las disposiciones que más expectación mediática ha suscitado en la nueva ley es la dedicada al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su aplicación o no en los casos de novación o subrogación de hipotecas.
Actualmente, y tras la publicación de la nueva ley, existen supuestos en los que se está exento de pagar este impuesto: es el caso de las novaciones que se refieran al tipo de interés inicialmente pactado o vigente y al plazo del préstamo.
¿Qué os parecen estas opciones y sus modificaciones con la nueva Ley?
