Subrogación o cancelación de hipoteca, ¿qué me conviene más?

Subrogación o cancelación de hipoteca, ¿qué me conviene más?

¿Crees que puedes mejorar las condiciones de tu hipoteca? ¿Sabes qué opciones tienes? Si has estado buscando opciones para comparar, te habrás dado cuenta de que no todas las entidades te permiten subrogar hipoteca. Hoy te contamos qué debes hacer si quieres cambiar tu hipoteca a un banco que no permite la subrogación y compararemos qué nos conviene más, si subrogar la hipoteca actual o cancelarla para formalizar una nueva con mejores condiciones. 

Subrogar o cancelar la hipoteca, ¿qué me conviene más?

 

Antes de destacar las diferencias entre subrogación y cancelación de hipoteca es necesario que conozcamos a qué se refieren cada uno de estos conceptos:  

Subrogación de hipoteca, ¿qué es?

La subrogación de hipoteca es un proceso mediante el cual el cliente cambia su deuda de una entidad a otra que le ofrezca mejores condiciones,  ya sea por modificar los tipos de interés, el plazo, vinculaciones o comisiones de la hipoteca que ya tenía en la entidad original. En este caso hablamos de la subrogación de acreedor.

En vista de que muchas entidades han bajado sus tipos de interés en los pasados meses y la alta competencia entre bancos por mantener los contratos ante la caída de las solicitudes de hipotecas (situación provocada por la crisis del Covid-19), puede que sea un buen momento para subrogar tu hipoteca. 

En este artículo te contamos los gastos que conlleva una subrogación de hipoteca con más detalle. 

Cancelación de hipoteca, ¿qué es?

La cancelación de hipoteca se refiere al punto en el que el cliente ha pagado completamente la propiedad hipotecada, momento en el cual se realiza el proceso en el Registro de Propiedad estableciendo que la casa ya no es del banco, sino del antiguo deudor de la hipoteca. Recuerda que mientras estás pagando tu hipoteca la casa no es tuya, sino del banco, y sólo pasa a estar a tu nombre cuando cancelas por completo la deuda.

En relación al cambio de condiciones de una hipoteca, nos referimos a la cancelación anticipada de esta. Es decir, imaginemos que queremos cambiar de banco, pero en nuestra nueva entidad no nos permiten la subrogación de hipoteca, por lo que debemos cancelar la hipoteca actual para poder formalizar una nueva hipoteca, con otras características, en la nueva entidad. 

En este caso, deberemos hacer frente a la comisión por amortización anticipada de capital, si se nos aplica en nuestro contrato, y demás gastos asociados para la cancelación registral de la hipoteca. 

Además, como todos sabemos, formalizar una nueva hipoteca conlleva unos gastos, como los gastos del Registro de la propiedad y notaría (no los gastos derivado de la compra de la vivienda, que ya los habríamos pagado durante la primera operación), que deberemos volver a pagar al formalizar la nueva hipoteca con nuestra futura entidad. 

 

Diferencias entre subrogación y cancelación de hipoteca

Luego de haber analizado los procesos y para qué sirve cada uno, veamos las diferencias entre subrogación y cancelación de hipoteca y cómo puedes aplicar cada proceso. Ambos se utilizan para mejorar las condiciones de la hipoteca, pero se aplican de diferentes formas:

Subrogación de hipoteca

Cancelación de hipoteca

Al subrogar tu hipoteca a un banco con una mejor oferta, se suele negociar una mejora a partir de las anteriores condiciones

Al cancelar la hipoteca el cliente está libre para renegociar todos los aspectos de un nuevo préstamo   con otra entidad

La subrogación se recomienda por lo general durante la primera mitad del plazo de la hipoteca, donde se amortizan más intereses que capital

Suele recomendarse si la persona está cerca de finalizar el plazo de la hipoteca, se pagará una menor comisión

Se debe pagar una comisión por subrogación

Se debe pagar una comisión por desistimiento o amortización anticipada de capital

Sin otros costes asociados Operación con mayores costes al tener que formalizar otra hipoteca
No todos los bancos permiten subrogación Todos los bancos permiten la cancelación


Como podemos observar, además de la naturaleza de cada operación, la principal diferencia entre subrogación y cancelación de hipoteca está en el coste asociado a cada una de las opciones. Por lo general, las personas que recurren a una de estas dos alternativas lo hacen para aliviar los compromisos de pago, y cancelar la hipoteca es mucho más costoso

En ese aspecto, en cuanto a gastos asociados, una subrogación de hipoteca es la mejor opción. Eso sí, como mencionábamos, no todas las entidades nos permiten subrogarnos a ellas, por lo que, si queremos optar a su oferta hipotecaria, debemos asumir que tendremos que cancelar nuestra actual hipoteca para formalizar una nueva en la entidad que deseemos. 

Por ejemplo, entidades que permiten subrogación de hipoteca:

Y, por otro lado, entidades para las que si queremos cambiar nuestra hipoteca, debemos cancelar la actual para formalizar una nueva, son las siguientes: 

  • Hipotecas Open de Openbank
  • Hipotecas Coinc

¿Por qué opción te decantarías tú? ¿Una subrogación o cancelación de hipoteca?

 

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