Cuándo tiene sentido una sociedad patrimonial para invertir

Hola Felizvalue, gracias por seguir contando el proceso — este hilo está siendo un caso práctico buenísimo para el blog y para la comunidad. Vamos por partes, porque en tu mensaje se mezclan tres cosas distintas.

1. La promotora tiene razón. Si la compradora es la SL, el dinero debe salir de la cuenta de la SL. Pagar desde tu cuenta personal una compra de la sociedad es exactamente el tipo de incoherencia de titularidad que el control de blanqueo persigue — y además un lío contable. Así que el camino es fondear primero la sociedad y que pague ella.

2. Cómo fondearla: el préstamo de socio a sociedad — pero no al 0%. Aquí está la confusión principal. Si tú tienes la liquidez personal, el banco no pinta nada: es un contrato privado entre tú y tu SL. Si no la tienes, primero pides tú un préstamo personal al banco (a tipo de mercado, claro) y luego prestas ese dinero a la sociedad. Pero en ambos casos, el préstamo socio→SL no puede ser al 0%: eres parte vinculada de tu sociedad (art. 18 LIS), y la operación debe valorarse a tipo de mercado. Si lo haces gratis, Hacienda puede imputarte igualmente en tu IRPF los intereses que "deberías" haber cobrado. Lo correcto es: contrato por escrito (importe, plazo, calendario, tipo de interés de mercado — el interés legal del dinero es una referencia defendible), la SL te paga los intereses practicando retención del 19% (modelo 123), tú los declaras en tu base del ahorro, y la SL se los deduce. El contrato se presenta a ITP como exento (modelo 600, cuota cero) — no cuesta nada y deja fecha fehaciente. Bien hecho, es una operación rutinaria y perfectamente limpia.

3. La alternativa que quizá te encaje mejor: la aportación de socios (a fondos propios, sin crear deuda — la cuenta 118). No exige intereses ni contrato de préstamo: simplemente capitalizas la sociedad. La contrapartida es la salida: recuperar una aportación es fiscalmente más rígido que cobrar la devolución de un préstamo (que vuelve a ti sin tributar, porque es principal). Regla práctica: si prevés recuperar ese dinero en unos años, préstamo documentado; si es capital que se queda en la sociedad indefinidamente, aportación.

4. Y antes de firmar, porque para eso está este blog: ¿esa vivienda es para alquilarla o para vivir tú en ella? Si es inversión en alquiler, adelante — es el caso de uso natural de la patrimonial. Pero si va a ser tu residencia, para y rehaz los números con tu asesor antes de la firma: la vivienda de uso propio dentro de una SL es el caso clásico donde la patrimonial resta en vez de sumar — tendrías que pagarte a ti mismo un alquiler de mercado (otra operación vinculada), la SL tributaría por esa renta en Sociedades, y pierdes por el camino las ventajas fiscales que la vivienda habitual tiene en manos de persona física (exenciones en Patrimonio, reinversión, transmisión a mayores de 65...). Ese análisis merece hacerse con la escritura aún sin firmar, no después.

Un saludo, y cuéntanos cómo avanza.

Miguel

Muy buenas Miguel y a todo el blog, espero que os esté gustando el hilo del asunto.

Empieza pronto el mes de Septiembre y nos ponemos en marcha de nuevo, estoy a la espera de firmar el contrato de la nueva vivienda y me comunica la promotora, que para pasar el blanqueo de capitales lo mas adecuado es hacer la transferencia y el pago de la entrada del inmueble desde la cuenta de SL Patrimonial, por lo tanto me veo en la obligación de hacerme un préstamo a mi propia SL; realmente no tengo claro como funciona esto ni lo que implica, creo que tengo que pedir al banco hacerme un préstamo a tipo 0% a mi propia S.L patrimonial.

Si alguien puede puede dar luz sobre el asunto estoy encantado de escucharle. Un saludo y muchas gracias.

Hola Felixvalue, me alegra que el hilo esté quedando útil. Tres respuestas claras:

1. ¿Cuántos inmuebles? No es el número: es que el ahorro pague al empleado — y que haya trabajo real.
El requisito del art. 27.2 LIRPF (persona con contrato laboral a jornada completa) tiene un coste alto al año entre salario y Seguridad Social. El salto solo tiene sentido cuando el beneficio fiscal (exención de empresa familiar en Patrimonio y reducción del 95% en Sucesiones) supera con claridad ese coste recurrente. Eso rara vez ocurre antes de un patrimonio inmobiliario de 7 cifras con rentas que justifiquen una jornada completa de gestión. Y ojo al segundo filtro, que es donde caen la mayoría: el Tribunal Supremo ha dejado claro que el empleado es condición necesaria pero no suficiente — tiene que haber carga de trabajo real que lo justifique. Con 5 o 6 inmuebles, un empleado a jornada completa canta como "empleado florero" y Hacienda lo tumba en inspección. Para ese volumen, sinceramente, no compensa forzarlo.

2. No, tú mismo no puedes ser ese empleado.
Como socio de control de la SL, tu relación con ella no puede ser laboral: no hay ajenidad ni dependencia, cotizarías en RETA como autónomo, y el artículo exige literalmente contrato laboral. El criterio administrativo es consolidado: el socio que controla la sociedad no computa para el requisito. Ser administrador único es perfectamente compatible (y normal), pero el empleado a jornada completa debe ser un tercero — o un familiar sin control efectivo de la sociedad, con contrato, nómina y trabajo verificables.

3. Y siendo funcionario, hay una capa adicional a revisar: el régimen de incompatibilidades.
En principio, la mera administración de tu patrimonio personal y familiar está expresamente exceptuada en la Ley 53/1984, así que la SL patrimonial "pura" no debería plantearte problema. La cuestión puede surgir si la sociedad pasa a ejercer una actividad económica real y tú desempeñas funciones retribuidas en ella: ahí el encaje depende de tu Administración de origen, tu tipo de jornada y cómo se estructure tu papel, y es un terreno donde el criterio varía. Mi sugerencia: antes de dar ese paso, consúltalo con el servicio de personal de tu Administración o con un especialista en función pública — es una gestión sencilla que te evita sorpresas.

Para tu volumen previsto, quédate en SL patrimonial "pura" asumiendo que las participaciones tributan en Patrimonio, y deja el salto a actividad económica para cuando la cartera inmobiliaria sea lo bastante grande como para necesitar de verdad a alguien gestionándola a jornada completa. Ese día, el empleado será un tercero, no tú — y como funcionario, verifica antes tu situación de compatibilidad.

Un cordial saludo.

Buenas tardes,

Estamos dejando un hilo de preguntas y respuestas muy bueno para los lectores del blog, además con tu precisión creo que este va a solventar muchas dudas y orientar bien a los inversores. 

Cuando dices dar el el salto a actividad económica real, ¿sobre que nivel de patrimonio de inmueble sugieres? , ¿5 o 6 inmuebles?, ¿te refieres a nombrarme yo mismo administrador único y empleado a tiempo completo en la gestión de los alquileres? , ¿esta actividad se podría compaginar con la de funcionario a tiempo parcial?

Un saludo y muchas gracias por las prontas y precisas respuestas.

Hola de nuevo Felixvalue, me alegra que la respuesta te sirviera. Tus preguntas de seguimiento tocan justo los puntos donde estas estructuras funcionan... y donde se estropean. Voy en tu mismo orden:

3. Vivienda para alquilar: tu intuición es correcta, con dos matices.
Sí: vivienda habitual del inquilino → persona física (la reducción del 50% del rendimiento neto deja tu tipo efectivo por debajo del 25% del IS, y como persona física también deduces los intereses de la hipoteca contra los ingresos del alquiler). 
Temporada, vacacional o local → SL, porque en IRPF esos alquileres no tienen reducción y tributarían a tu marginal pleno.

Los dos matices: primero, los bancos financian peor a las SL patrimoniales — tipos más altos, menor Life Time Value y, muy habitualmente, te pedirán tu aval personal igualmente, con lo que la separación de responsabilidad es más teórica que real. Segundo, en el caso del local, el alquiler lleva IVA del 21%, lo que permite recuperar el IVA soportado en la compra — eso funciona igual en persona física y SL, pero conviene tenerlo en el cálculo.

4. Correcto, y esa es exactamente la gracia de la estructura.
El dinero que circula dentro de la SL (distribuciones del FCR → cuota de la hipoteca del piso) no pasa por tu IRPF. Solo dos precisiones para ser exactos: las distribuciones del FCR sí tributan en la SL al recibirse — los cupones con la exención del art. 50.3 (1,25% efectivo), y las devoluciones de aportación reducen el coste de adquisición sin tributar hasta agotarlo. Y de la cuota hipotecaria, solo los intereses son gasto deducible; la amortización del principal no lo es (aunque sí lo es la amortización contable del inmueble, ~3% anual sobre construcción). Pero el concepto es el que dices: cero peaje de IRPF mientras el capital no salga a tu bolsillo.

5. Sí, es el modelo clásico de acumulación patrimonial — con tres avisos.
Lo que describes es la lógica holding: los flujos del FCR y los alquileres amortizan deuda, el balance crece, y el balance creciente da capacidad para más deuda. Funciona. Los avisos:

6. Cuidado: esta es la pregunta más peligrosa de las seis.
Poder, puedes — pero pagando a tu propia SL un alquiler de mercado por el período de uso (operación vinculada, art. 18 LIS), documentado. Si lo usas gratis, es retribución en especie o dividendo encubierto, con sanción. Y hay algo peor que mucha gente desconoce: el criterio de Hacienda y los tribunales con viviendas de sociedades usadas por socios es imputar renta por disponibilidad, no por uso efectivo — es decir, pueden considerar que todo el tiempo que el piso está vacío estaba "a tu disposición" e imputarte el año entero, además de tumbar la deducibilidad proporcional de los gastos. Un solo uso personal mal documentado puede contaminar fiscalmente todo el activo. Mi consejo: si el piso está en la SL, trátalo como lo que es — un activo de negocio que no se toca. Si quieres una vivienda para disfrutar parte del año, esa cómprala a tu nombre.

Gracias por compartir el caso con este detalle — efectivamente le servirá a más lectores.

Un cordial saludo.

Muchas gracias por tu pronta respuesta.

1-Puntualizar con los FCR en los que estoy entrando o tengo pensado entrar tiene un periodo de inversión de 3 o 4 años, donde te van pidiendo el dinero de la pignoración, luego el 4 año ya empiezan a repartir cupones del 4% aproximadamente y suene finalizar en el años 7 u 8, con un MOIC del 1.7x como mínimo. Los bancos son co-partícipes, por eso entro en ellos.

2-Definitivamente los FCR mejor en la SL patrimonial y vía pignoración, ahí está la gracia. Las empresas que pagan dividendos en persona física.

3-Si voy a comprar un nueva vivienda para luego alquilarla, ¿ qué es mejor, pedir la hipoteca a persona física y comprarla con persona física o hacer la compra con la SL patrimonial y pedir la hipoteca con la SL patrimonial? Me refiero en cuando a deducciones de gastos, pago de menos impuestos. En el caso de usarla para alquilar como vivienda habitual del inquilino, creo que es mejor a personas física , y si es alquilar por temporadas o vacacional o local, sería mejor a SL patrimonial, ¿no? 

4-También es cierto que si pongo el piso nuevo dentro de la SL, las distribuciones de capital de los FCR podrían destinarse en parte a ir pagando la hipoteca mientras se está explotando la vivienda alquilada, sin tener que sacar el capital de SL patrimonial y por tanto sin tributar, ¿ es esto correcto?

5- Si se van comprando pisos o locales para su alquiler dentro de una SL patrimonial y los FCR ayudan a su financiación, ¿ no estaremos creando una estructura de capital robusta para poder ir endeudándose y comprando más inmuebles?

6-Por otro lado, si el piso nuevo se alquila por temporadas en la SL patrimonial, el tiempo que esté vacío, ¿ podría usarse ? 


Espero que mis preguntas le sirvan a los demás lectores para organizar su futura estrategia.

Un saludo 

Hola Felixvalue, gracias por la pregunta. Estás mezclando tres decisiones distintas (vivienda, pignoración, FCR) y cada una tiene respuesta diferente. Voy por partes: 

1. La vivienda: depende de para qué sea.
Si es para tu uso personal, la SL no compensa: al ser socio, el uso es operación vinculada (art. 18 LIS) y la sociedad debe cobrarte un alquiler de mercado — o Hacienda lo califica como retribución en especie. Los gastos no serían deducibles, el IVA del 10% no es recuperable, y al vender sufres doble tributación (25% IS + 19–30% al distribuir), perdiendo además la plusvalía del muerto que sí conservas como persona física. 

Si es para alquilarla como vivienda habitual del inquilino, la persona física suele ganar: la reducción del 50% del rendimiento neto deja tu tipo efectivo por debajo del 25% del IS. 

Donde la SL sí puede compensar es en alquiler turístico, de temporada o de locales (sin reducción en IRPF, tributarías a tu marginal pleno frente al 25% del IS), y siempre que las rentas se queden reinvirtiéndose dentro de la sociedad. Es el Escenario 3 del artículo: la ventaja es la acumulación al 25%, no una exención final. 

2. La pignoración es fiscalmente neutra — la diferencia son los intereses.
Pignorar no genera hecho imponible. La ventaja real de la SL: los intereses del crédito son deducibles si financian inversiones que generan ingresos. Como persona física, los intereses de un préstamo para invertir no son deducibles en IRPF. Si vas a apalancarte, la deuda es más eficiente dentro de la sociedad. 

3. El FCR: aquí la SL sí.
El art. 50.3 LIS concede a los dividendos de entidades de capital-riesgo percibidos por sociedades la exención del art. 21 sin exigir el 5% ni el año de tenencia: tipo efectivo del 1,25%, frente al 19–30% que pagarías como persona física. Para el capital riesgo, la SL es claramente el mejor vehículo — mientras el dinero se quede acumulando dentro. 

4. Pero la cartera de dividendos, mejor fuera.
Dividendos de cotizadas <5% dentro de la SL tributan al 25% pleno (y con acciones extranjeras, la retención en origen se recupera peor), frente al 19–30% de tu base del ahorro. Y ojo: si tu cartera está a tu nombre, traspasarla a la SL es una transmisión que aflora toda la plusvalía latente en tu IRPF. Ese peaje de entrada suele desmontar el plan. 

5. Un aviso no fiscal: combinas apalancamiento sobre cartera pignorada con un activo ilíquido de 8–10 años. Si la cartera cae fuerte, el banco pedirá garantías justo cuando no puedes deshacer el FCR. 

La estructura tiene sentido por partes, no en bloque. FCR y deuda dentro de la SL (con dinero que ya esté en ella); la vivienda, en la SL solo si va a generar rentas que se reinviertan dentro — si es para uso propio, mejor como persona física, igual que la cartera de dividendos. Con estas cifras, valida la estructura completa con un asesor fiscal antes de firmar con el banco. 

Un cordial saludo. 

Hola muy buenas:

1. ¿Tiene sentido comprar una vivienda nueva (segunda vivienda) con tu SL patrimonial que además vas a utilizar para acoger la pignoración de tu cartera de acciones de dividendos y con esta pignoración entrar en FCR de tu banco? 

2. ¿Me refiero a si tiene beneficios fiscales y de deducciones de gastos y costes frente a comprarla mediante persona física? 

3. Puntualizar que en persona física tengo salario y los dividendos de la cartera de persona física.

Un saludo y muchas gracias!!

Hola Jeydesez, gracias por el comentario — has puesto el dedo justo donde más estructuras de este tipo fallan. Y tienes razón en lo esencial. Lo explico paso a paso:

1. La exención en Patrimonio funciona como dos exámenes, no como uno.
Para que las participaciones de tu sociedad no paguen Impuesto sobre el Patrimonio hay que aprobar dos exámenes distintos:

Y aquí es donde tu intuición es correcta: una cartera de fondos o de acciones cotizadas dentro de la sociedad es, a ojos de Hacienda, dinero aparcado — no un activo del negocio. Esa parte del valor de tus participaciones sí tributa en Patrimonio, y tampoco disfrutaría de la reducción del 95% en Sucesiones el día de mañana.

2. Pero hay un matiz: la "hucha de los 10 años".
Ahora bien, la ley incluye una regla de sentido común que mucha gente desconoce. Hacienda entiende que una empresa sana acumula beneficios sin repartirlos, y no la castiga por ello. Por eso, el dinero y las inversiones que tengas en la sociedad no cuentan como "aparcados" mientras no superen los beneficios de la actividad que has generado en el año en curso y en los 10 años anteriores. Es como una hucha con etiqueta: si lo que hay dentro procede del negocio y cabe en esa ventana de 10 años, no te penaliza en el primer examen.

Y un detalle clave para la estructura del artículo: los dividendos que la holding recibe de su filial operativa (si tiene al menos el 5% y la filial es un negocio real) cuentan como beneficios de la actividad a estos efectos. Es decir, el dinero que sube de la operativa a la patrimonial vía dividendos queda dentro de esa hucha protegida.

Eso sí, ojo: esta regla te ayuda a aprobar el primer examen (que la sociedad no sea considerada una mera caja de inversiones), pero no convierte tu cartera en activo del negocio. En el segundo examen, la parte de cartera sigue sin estar exenta. En eso, insisto, tienes razón.

3. Caso aparte y más delicado: el dinero de vender la empresa.
Una cosa son los dividendos anuales y otra muy distinta el dinero que entra de golpe si la holding vende la filial. El criterio mayoritario de Hacienda es que ese dinero no procede de "beneficios de la actividad" de la holding, así que no entra automáticamente en la hucha protegida. Si se queda parado en tesorería o en una cartera de fondos, hay un riesgo alto de que la sociedad pase a considerarse patrimonial y pierda la exención por completo (suspende el primer examen). No existe un plazo legal de reinversión como tal: lo que cuenta es la foto del balance a 31 de diciembre de cada año. Por eso, si vendes, conviene mover ese dinero cuanto antes hacia activos que sí "trabajen": nuevas participaciones de al menos el 5% en empresas que dirijas de verdad, una actividad de alquiler con estructura real (empleado a jornada completa y gestión efectiva), u otro negocio.

4. Qué cuenta como activo del negocio y qué no.
Cuentan a favor: las participaciones de al menos el 5% en filiales operativas que gestionas activamente, la tesorería razonable que el negocio necesita para funcionar, los inmuebles alquilados solo si hay una actividad real detrás, y los créditos con clientes.

No cuentan: las carteras de fondos y acciones cotizadas, los depósitos y la renta fija como simple inversión, los pisos alquilados sin estructura, y el dinero acumulado que ya no cabe en la hucha de los 10 años.

5. Entonces, ¿para qué sirve la estructura si la cartera no queda exenta?
Porque la exención en Patrimonio no fue el motivo principal del Escenario 1. Las ventajas reales son otras tres: (a) el diferimiento — reinviertes pagando un 25%/1,25% en vez del 45–47% de tu marginal, así que compones sobre mucho más capital; (b) la exención del art. 21 si la holding invierte en otras empresas participadas; y (c) en patrimonios grandes, el llamado "escudo fiscal": como la holding no te reparte dividendos, tu renta personal es baja, y la ley limita lo que puedes pagar entre IRPF y Patrimonio al 60% de tu renta, lo que puede reducir la cuota de Patrimonio hasta un 80%. En resumen: la parte operativa queda protegida por la exención, la cartera tributa en Patrimonio, pero el conjunto suele ser bastante más eficiente que sacar el dinero a tu nombre.

6. Un último aviso: cuidado con el resto de la familia.
Una consulta reciente de la Dirección General de Tributos (V0354-26, de febrero de 2026) advierte de un efecto colateral poco conocido: si un socio monta su holding y esta pasa a ejercer la dirección de la empresa operativa, ese socio conserva su exención, pero el resto de familiares que siguen siendo socios directos de la operativa pueden perderla, porque ya nadie de su grupo familiar ejerce la dirección directamente en esa sociedad. Moraleja: antes de reestructurar, hay que comprobar cómo queda la exención de cada miembro de la familia, no solo la del que impulsa la operación.

Esta respuesta es orientación general con la normativa y el criterio administrativo vigentes. En estructuras de esta envergadura, la calificación de cada activo es una cuestión de prueba caso por caso, así que conviene validar el balance concreto con un asesor fiscal especializado antes de mover ficha.

Un cordial saludo. 

Hola Miguel, comentas que:

Escenario 1 — El empresario con SL operativa que alimenta la patrimonial (el más eficiente)
SL operativa genera beneficios → paga IS 25% → reparte excedente como dividendo a SL patrimonial (participación ≥5%, ≥1 año) → exención art. 21 LIS: tipo efectivo 1,25% sobre el dividendo. La carga fiscal acumulada desde el beneficio bruto de la operativa hasta la reinversión en la patrimonial es aproximadamente el 26% (IS 25% en la operativa + IS 1,25% en la patrimonial), frente al 45–47% si lo extrajera directamente como rendimiento del trabajo.

Dentro de la patrimonial, esos fondos se reinvierten en activos que no requieran traspasos frecuentes: inmuebles, acciones directas a largo plazo, renta fija a vencimiento, o participaciones en otras sociedades donde la exención del art. 21 pueda volver a aplicar.

Si dentro de la patrimonial, los fondos que hemos subido desde la operativa los reinviertes en activos a largo plazo (acciones directas, fondos de inversión, etc.), creo que fiscalmente pueden decirte que ese activo no está afecto a una actividad económica y que por tanto no estaría exento en el Impuesto de Patrimonio, no? Que al final es una de las razones por las que usarías esa estructura, no?