La contrarreforma hipotecaria

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La verdad es que da gusto encontrarse por el mundo a gente como Pau Monserrat, y más hacerlo físicamente, como tuve la oportunidad hace escasos días. Tremendo el punto quedón del muchacho. Pero como lo cortés no quita lo valiente creo que nuestra relación se podía calificar de dialéctica, o, para los cinéfilos, de buddy movie. Vamos, que es difícil que estemos en algo de acuerdo al 100%, al menos en materia financiera. Voy a aprovechar uno de sus posts para hacerme eco de las propuestas de reforma del marco hipotecario español. Lo cierto es que el bueno de Pau recoge buena parte de las alternativas que se manejan por quienes sostienen que el actual es injusto, que propicia la crisis, etc. En este sentido, me siento un tanto como miembro de la Contrarreforma frente a los erasmos hipotecarios, frente a mi Erasmo de Palma. Que le vamos a hacer, a uno le han dibujado así.

Dicho lo cual un aviso a navegantes: los más viejos del lugar no esperéis encontrar nada sustancialmente nuevo respecto a mi discurso anterior, como mucho quizás cuestiones de matiz, precisiones y poco más.Ysin más preámbulos, nos metemos en faena...

Dice Pau....

1. Introducir el "pacto marciano" en las escrituras de un tipo de préstamo hipotecario nuevo ofrecido por las entidades. Se trataría no de obligar a la dación en pago generalizada, sino de ofrecer este producto hipotecario conjuntamente con el resto. Tal vez se podría bonificar las aportaciones al Fondo de Garantía de Depósitos en base a conceder un volumen mínimo marcado de "hipotecas marcianas" o cualquier otro incentivo que haga interesante este producto a la banca. Sería más caro y más difícil de obtener que la hipoteca con responsabilidad universal, pero al menos el cliente tendría la opción de acceder a ella y tendríamos un precio de mercado.

Y digo yo....

La legislación actual ya permite la posibilidad de limitar la responsabilidad de los deudores hipotecarios al valor de realización del bien (art. 140 LH). Y no se ha usado, lo que me da que pensar que la alternativa propuesta por Pau tampoco va a despertar grandes alegrías (ninguna empresa ha encontrado interesante ofrecer estas hipotecas a cambio de un margen superior).

Como el propio Pau asume, la financiación con este tipo de colaterales, de agarraderas sería sumamente más cara y tortuosa. Pero yendo más allá del cuestionamiento sobre el impacto en la financiación de la posibilidad de fijar opciones de convencionales de dación en pago, a mi se me ocurren muchas más preguntas: de que valor hablamos (de tasación, un porcentaje, ...), vigencia temporal de dicha cláusula, qué sentido tiene vincular las operaciones de activo con la contribución al FGD (operaciones de pasivo)etc. Pero especialmente hay algo que me llama la atención: ¿qué hacemos con los avalistas? ¿sus garantías se convierten en papel mojado? ¿o quizás responden incluso en mayor medida que los avalados?

Dice Pau...

2. Facilitar un mecanismo de subrogación de las hipotecas normales a las hipotecas marcianas, avalado por el ICO en un porcentaje determinado, para que los hipotecados actuales puedan optar a este nuevo tipo de financiación. Con estas dos medidas ya tenemos instalada en nuestro mercado hipotecario la opción de la dación en pago sin, a mi modo de ver, crear inseguridad jurídica. Probablemente se debería estudiar una fórmula para compensara a las entidades de la merma de "garantía" de estas hipotecas; estoy pensando en que no podrían utilizarlas como respaldo a la emisión de títulos hipotecarios, por lo que debería introducirse algún incentivo compensatorio.

Y digo yo...

Empezando por el final el problema no es que no se puedan usar como respaldo de emisiones hipotecarias. Se podrá hacer, pero desde luego no en las condiciones financieras de las actuales. Y es que, y ahí reside parte del verdadero problema, la propuesta afecta a hipotecas que ya estan siendo objeto de garantía ante terceros, en distintos grados, de un modo genérico o específico. No se trata tan solo de compensar a los Bancos, a nuestros malvados bancos. Se trata de compensar a los acreedores de estos, desde el depositante Pepe hasta el Fondo de Pensiones noruego. Una vez aclarado este punto, meter al ICO en esta historia me resulta algo peor que un crimen. Me resulta un error. Afortunadamente, uno tiene la sensación de que en el ICO son conscientes del tema, ya que una cosa son las líneas que aprueban y otra muy distinta el riesgo que estan dispuestos a asumir, aunque eso si, puestos a pedir no se cortan nada.

Dice Pau...

3. Modificar la normativa para evitar que una entidad financiera (o una empresa participada por ella) se puedan adjudicar la vivienda por el 50% de su valor actual. Y además si más adelante venden la vivienda a un precio superior, este beneficio no revierte en la familia que ha perdido la vivienda. Si esto no es un enriquecimiento ilícito, lo parece. Dado que la entidad no se beneficia si la vivienda hipotecada sube de precio, entiendo que su responsabilidad si baja no debería ser total. Por tanto, no me parece injusto que el banco se pueda adjudicar el bien por el 80% de la tasación; pero de la tasación original, que es en base a la cual el cliente tomó su decisión de compra, no con un valor calculado cuando se ejecuta la hipoteca.

Y digo yo...

Se que Pau no se lo va a tomar a mal, pero él (y algún otro medio, como EL Mundo) parten de una afirmación falsa. Nadie se queda con una vivienda al 50% de su valor actual. Y la clave esta en la expresión valor actual, ya que ese 50% hace referencia al valor de la tasación que se efectuó en su momento, tiempo ha. ¿Qué tiene que ver con su valor actual? Cuando se produce la subasta, esa vivienda se adjudica en un 50% debido a la ausencia de interesados en la misma que pujen por encima de ese valor. Y aquí la gente pasa de puntillas sobre el tema. Si tan chollo es el negocio para el Banco debería haber tortas a la puerta del juzgado para adjudicársela por ese valor. Y oye, no comparece nadie.

Respecto a que se niegue la participación del propietario que ha perdido la vivienda en la posible ganancia futura que obtenga el Banco me parece surrealista. Los propietarios, cuando pegaban sus pelotazos inmobiliarios no compartían los mismos con el Banco (conHacienda si, ese es otro cantar), por poner un ejemplo. Pero vamos, que si se quiere optar a esa jugoso negocio que yo veo muy muy lejano entiendo que habrá que descontar costes de mantenimiento, intereses de demora a partir de la adjudicación, etc...Lo dicho, surrealista.

Lo que habría que hacer es agilizar las subastas, favorecer el acceso a ellas de profesionales que representen a pequeños inversores, a gente interesada en adquirir su propia vivienda en las mejores condiciones. De este modo se conseguiría un mejor precio para los deudores,lo que redundaría en que saldrían mejor parados del proceso (salvo que sigamos pensando que todo pasa por el hecho de no salir de la vivienda, que me da que eso). En este sentido, los que leen a Tristán ya sabrán a que me refiero (para empezar a un cumplimiento cierto de las normas procedimentales en la practica de las comunicaciones en los domicilios, de la puesta a disposición de los expedientes a terceros, etc....y alguna reforma puntual, que ya se esta aplicando en materia administrativa.

Dice Pau...

4. En el caso de la vivienda habitual, instrumentar un mecanismo automático de lease-back, para evitar que una familia se vaya a la calle si puede pagar un alquiler más bajo aunque no el total de la hipoteca. La familia deja de ser propietaria y la vivienda pasa a ser del banco, que concede un alquiler a largo plazo de la casa a sus antiguos propietarios. Se podría estudiar pactar una opción de compra posterior, pero este extremo creo que debería ser opcional para el banco. Se deberían instrumentar nuevas ayudas fiscales para este tipo de alquileres.

Y digo yo...

Como solución pactada puede valer, pero como imposición legal no. Y es que ya es suficiente castigo para el acreedor haciéndole pasar por nuestros sistema de ejecución hipotecaria como para encima obligarle a conocer las maravillas de nuestra LAU. En muchos casos me temo que lo único que haría sería alargar el final. Le estamos diciendo a un acreedor que confíe por segunda vez en un deudor que le ha fallado. Si esto es así, vale que en algúncaso concreto funcione, pero como regla general no.No por lo dicho y por algo que comentaré a raíz del siguiente punto.

Dice Pau...

5. Obligación de las entidades financieras de establecer una carencia de capital (sólo pagar intereses) durante unos años, al igual que facilidades para pactar una ampliación del plazo; a las familias en que alguno de sus miembros ha quedado en paro o ha tenido que cerrar su negocio. Es una forma de dar oxígeno a la economía doméstica sin que el banco pierda nada, ya que al final cobra los intereses y se le debe el mismo capital que antes, solo que se paga más tarde.

Y digo yo,,,,

Eso, y luego subvencionemos a los Bancos para que puedan hacer frente a sus obligaciones de pago, ya que no creo que les valga con la excusa de mis-deudores-no-me-pagan-el-principal. Las carencias de capital, los alargamientos de plazo pueden ser soluciones individuales, para casos concretos, pero en la generalidad no se pueden imponer sin asumir las consecuencias inmediatas de las mismas. Es más, tengo la sensación de que cuando se usan es más bien una patada adelante sin contar con ningún plan para que cuando el balón caiga hayamos solucionado el problema (en el siguiente punto incideré en el tema). Y es que, ya puestos, casi prefiero soluciones más traumáticas para los Bancos como ésta

Dice Pau...

6. Para las familias demasiado endeudadas, que necesitan una reunificación de deudas, siempre que cumplan determinados requisitos como que su única vivienda sea la habitual, el ICO podría entrar en la reunificación de todas las deudas en una sola hipoteca bien con un aval que facilite que el banco la admita, bien con financiación directa y entrando en segundo rango hipotecario. Esta medida debería instrumentarse de manera que se refinancie a las familias con problemas de sobreendeudamiento por una situación de paro sobrevenido o similar, no a los endeudamientos especulativos o consumistas.

Y digo yo....

Lo dicho. La intervención del ICO me causa pánico (lineas anticrisis hipotecaria, facilitadores financieros, etc....). Entiendo lo que humanamente propone Pau, pero, entre nosotros, qué difícil es por un lado distinguir ambos tipos de sobreendeudamiento. Y quizás por ello, para distinguirlos y para tratarlos de distinto modo´, creo que el asunto se queda tibio. Solucionamos el corto plazo pero no el problema de base. Y es aquí donde uno se pone utópico y se acuerda de aquella vieja idea suya respecto a una posible linea de actuación de las Obras Sociales de las Cajas de Ahorro, que quzás podría ser trasladable al ICO.Analicemos los problemas de la gente y condicionemos dichas ayudas a planes específicos de reinsercion profesional, de relanzamiento empresarial. Si se refinancia, ataquemos los orígenes del problema y comprometamos a las personas en ello.

Dice Pau...

7. Declarar abusivas las cláusulas de suelo, los Swaps y demás productos mal comercializados o abusivos directamente (y no tender que esperar a que el dilatado proceso judicial acabe). En este grupo podemos incluir todas aquellas medidas que si bien no solucionan la situación de las familias, si ayudan a abaratar el coste de la hipoteca en cierta medida.

Y digo yo...

Hombre, si me permite Pau la broma eso suena a un ¡Anúlese! con acento venezolano. ¿Cómo sabemos que esos productos se han comercializado mal? con el pronunciamiento judicial, ergo dejemos que hablen los Tribunales. Tan dilatado es el proceso para esto como para ejecutar una garantía hipotecaria. Lo que hemos de solicitar es que los procedimientos ganen rápidez y calidad, no prejuzgar administrativamente sobre el fondo del asunto (que levante la mano aquel a quien le convence juridicamente la solución de la Ley Sinde chuleándose a la figura del Juez).

Ale, ya me he vuelto a ganr el papel de malo oficial de la blogosfera.

  1. en respuesta a Echevarri
    #37
    01/08/11 22:22

    La operación fue del 2005. La tasación 210, la compra 156 + 6 (comisión inmobiliaria) + gastos e impuestos de la operación (preferí pagar el 7% de actos jurídicos antes que el 16% IVA).
    Respecto al precio por un local similar están pidiendo 210, eso si, no se vende. El local está bien situado, pero ahora mismo, en la comunidad valenciana no hay compradores; estamos en un punto en que no llaman ni por curiosidad.
    Lo del Banco yo tampoco lo entiendo, ve fácil cobrar porque nunca he tenido incumplimientos y saben que tengo nómina, además no tengo seguros con ellos ni otro tipo de productos. He pensado en retrasarme en las cuotas, pero tengo que saber hasta donde puedo llegar. Además ahora mismo debo ir al día porque he solicitado la subrogación en otra Entidad.
    Con una cuota mas asequible, podría plantearme la venta por unos 150, y esperar ( cada año que tardase en vender - 8,3 de gastos).
    Idea: La revisión del tipo de interés es en septiembre puedo comunicar al Banco que rechazo el tipo de interés aplicable y entonces dispondré de un mes para liquidar el préstamo. Copio de escritura "Cumplido el indicado plazo sin que el prestatario reintegrase al Banco la suma adeudada, podrá este resolver anticipadamente le contrato y exigir judicial y ejecutivamente a el prestatario el pago de la totalidad de la deuda". Desde luego no es algo agradable, pero llega un punto en que uno no sabe que es mejor.
    Gracias.

  2. en respuesta a colaborador
    #36
    01/08/11 20:43

    Perdona, pero me quieres decir que algo que compraste en su momento por 210 no eres capaz de venderlo en 97. Joder, la cosa está mal, pero tanto? ¿cual es el precio de venta en qué se pude colocar?
    Si dejas de pagar, y nadie acude a la puja, el banco se lo adjudicara por el 60% del valor de tasación, que en tu caso es superior incluso a esa cifra. El problema es que si impagas los gastos se van a acumular a toda pastilla, como bien señalas. Es irracional lo del Banco, a no ser que vea facil cobrar en efectivo sin realizar la garantia hipotecaria.

  3. en respuesta a Echevarri
    #35
    31/07/11 12:31

    Si, pero el problema es que la venta esta parada y el coste de mantener el inmueble un año sería:
    - intereses del préstamo: 3.500.- euros
    - gastos comunidad: 4.000.- euros (está en un centro comercial)
    - IBI y basuras: 800.- euros

    Total: 8.300.- euros.
    Suponiendo que los precios no continúen bajando, y que se venda, ya que si se acaba con dacción o ejecución un año después, además, la cantidad amortizada 10.000.- euros.

  4. en respuesta a colaborador
    #34
    30/07/11 18:54

    Pregunta tonta, dada la deuda, antes de plantearse temas de dación no cabría la venta?

  5. en respuesta a Echevarri
    #33
    30/07/11 14:20

    Impresionante el nivel, tanto que aunque no se si es el lugar apropiado, voy a haceros una consulta en la que me juego mi futuro económico.
    Compré un local en el 2005 tasado por 210.000.- euros, la deuda actual es de 97.000.- y el préstamo se encuentra al corriente, he solicitado novación de plazo porque me quedan solo 8 años y las cuotas actuales son demasiado altas por la bajada de ingresos. Mi edad es de 40 años, pero el Banco no autoriza la operación argumentado que está titulizada y que puedo pagar. Si dejo de pagar, ¿ el Banco ejecutará, subastará y se lo adjudicará por la deuda? Si ofrezco dacción y no aceptan ¿habría forma de abaratar las costas judiciales y los intereses de demora? Actualmente puedo pagar pero dentro de un año tengo serias dudas y amortizar otros 15.000.- euros, si el final es el mismo, no lo veo claro.
    Muchas gracias.

  6. en respuesta a Cachilipox
    #32
    19/07/11 22:18

    Gracias, a ver si conocéis a algún productor y me compra la idea para una serie..quizás antes de irnos de vacaciones tenga uno

  7. en respuesta a Art_madd
    #31
    13/07/11 18:59

    Y lo de mi paguita? O un puesto en la Agencia de la Mujer de NNUU?

  8. en respuesta a Atreides
    #30
    13/07/11 18:58

    Pau, a ver si van acabar siendo hipotecas de alta costura...
    https://www.rankia.com/blog/echevarri/418844-hipotecas-alta-costura

  9. en respuesta a Cachilipox
    #29
    13/07/11 18:57

    Gracias por la espera Cachilipox, a ver si le doy una vuelta a esa ficción...

  10. en respuesta a Atreides
    #28
    12/07/11 18:34

    Te gano, una llamada mía a ZP y han subido lo del 50% del valor de tasación.
    Un saludo

  11. #27
    12/07/11 17:36

    Criticad, criticad, malditos! ;)

    Una llamada mía al Bankinter y ya ofrece hipotecas marcianas (o lo que sea que acaben ofreciendo al final).

    Y después me criticáis!

    https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/864315-hipoteca-mas-bankinter-vivienda-responde-como-garantia

  12. en respuesta a Cachilipox
    #26
    28/06/11 00:16

    Sobre lo del las tasadoras, mi planteamiento surge de que de los tres pilares básicos (a mi entender) para un sano sistema financiero -capacidad de pago del deudor por ingresos suficientes, responsabilidad universal, y valoraciones realistas y ajustadas-, el primero en este pais es directamente inexistente, aunque fue suplido, de alguna manera, con engendros financieros otrora atípicos, como hipotecas a 50 años. El segundo es bueno, especialmente por la contraparte acreedora, aunque también es hasta cierto punto un freno moral a la imprudencia a favor del deudor.

    Y el tercero, la justa valoracion, es clave, pues es el único parámetro que bien usado juega a favor de ambas partes. De hecho, parecía que era la única red de seguridad, especialmente para el deudor. Y hasta ahora, las cosas no han sido así, las valoraciones se han hecho con una irresponsabilidad e inmoralidad total. Un deudor podía razonablemente arriesgarse en una deuda de 280.000 si tenía un informe experto que le decía que "aquello" valía 410.000. Parece incluso razonable, con independencia de un sueldo más o menos ajustado o precario. Ahora bien, si el experto en valoración te dice que "la cosa" prudencialmente solo vale 240.000... Y tienes un par de sueldos no demasiado boyantes,... Quizás ya no te endeudes.

    Puede que una formula sea dotar de responsabilidad patrimonial los dictámenes de las tasadoras. Si dices (previo cobro), en un informe experto y siguiendo metodologías supuestamente rigurosas y homologadas, que algo vale 100, es aceptable que llegado el momento de la realización pueda oscilar en un +/- 20%, pero no en un +/- 50%.

    ¿Que si las tasadoras asumen responsabilidad patrimonial subirían costes? Pues que lo hagan. En el monto total de la operación aun seguiría siendo una miseria. Si una tasación de papel higienico cuesta un 1 %, y solo ha servido para invitar taimadamente al suicidio financiero de multitudes de incautos... Que suban un 50 % (o incluso un 100 %) sus honorarios (pasariamos al 1,5% o 2 %), pero que se mojen, y asuman la responsabilidad de quebranto patrimonial hacia el acreedor y/o deudor.

    Y si una entidad financiera decide suicidarse a cámara lenta mediante el aumento desmedido del volumen de negocio a cualquier precio, que sea ella la que renuncie a la tasación. Y luego, cuando quiebre, nadita pero nadita de rescates. Y los directivos arriesgosos, responsabilidades penales por delito societario. No es justo que si les sale bien el riego, bonus, y si les sale mal, retiro a las Bahamas y rescate público.

  13. en respuesta a Echevarri
    #25
    27/06/11 23:55

    Echevarri, me conmueve el elogio de la extensión y consideración de tu respuesta. Gracias.

    En todo caso, más que pantear mi preferencia particular (si pudiese, corría a gorrazos a medio pais, ya fuesen bancarios, hipotecados, o miembros del cursus honorum), intento reflexionar ad libitum sobre posibilidades que quizás, tal vez, a lo mejor, podrían servir para que las cosas fuesen un poco más bien, pues la realidad cada día nos ilustra con la brutalidad de la disfunción manifiesta.

    (Por cierto, sigo esperando, y creo que es un ansia compartida, con que continues con tus magníficos episodios de ficción cuyo parecido con la realidad es pura coincidencia...)

  14. en respuesta a El sujeto pasivo
    #24
    26/06/11 21:18

    Contesto también de forma cansina: la culpa no se puede repartir de forma proporcional. A las entidades financieras se les exige una diligencia en la concesión de créditos superior al solicitante: ha de obrar como un bonus argentarius.

  15. en respuesta a Art_madd
    #23
    26/06/11 21:13

    Malas, malas, te voy a dar! ;)

  16. en respuesta a Echevarri
    #22
    26/06/11 21:10

    Esa argumentación la utilizamos cuando se trata de empeorar la situación bancaria, pero si se trata de mejorarla hablamos de medidas para mejorar el mercado... no me vale el argumento, la Ley se tiene que adaptar a la realidad y debe ser justa.

  17. en respuesta a Landri
    #21
    26/06/11 21:08

    Uno de los mejores "insultos" que me han hecho ;)
    El Infierno está lleno de buenas intenciones, lo acepto, pero los legisladores del Averno no son los que han cambiado alguna Ley en la Tierra, precisamente.

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