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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

¿Qué se puede hacer ante una comprobación de valores inmobiliaria?

Estamos a finales del 2013. ¿Quinto año de la crisis? Pero no para todos, para algunos, como para las distintas Administraciones Tributarias encargadas de gestionar los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales en cada Comunidad Autónoma, parece que el tiempo no pasa, al menos en cuanto a las valoraciones inmobiliarias. Vendría darse una suerte de ley de bronce de las valoraciones inmobiliarias fiscales en el Impuesto de Transmisiones, un mínimo que la Administración no parece dispuesta a reducir. ¿Qué se puede hacer ante una comprobación de valores inmobiliaria?

Se trata de un tema técnico, pero que afecta en el día a a día muchas personas, a aquellos que adquieren un inmueble y se encuentran con una liquidación paralela, la denominada comprobación de valores, que le llega a al cabo de tiempo, indicándole que donde dijo x, Hacienda considera que el valor correcto es 1,2X, y que por supuestos toca apoquinar la diferencia.. Estamos hablando, en muchas ocasiones, de diferencias de valor de 60.000 euros o más, que con los intereses de demora pueden irse a 5.000 euros o más.

Antes de entrar en las soluciones a las que podemos recurrir, conviene tener claro de dónde provienen dichas valoraciones fiscales, siendo, en su inmensa mayoría derivadas de las valoraciones catastrales multiplicadas por unos coeficientes. En este sentido se amparan en el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria, que establece distintas posibilidades de comprobación de valores para la Administración Tributaria, entre otros el citado:

Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal[....]podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores[...] que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles[...]  será el Catastro Inmobiliario.

En la inmensa mayoría de las Comunidades Autónomas han tirado de esta posibilidad, del 57.1.b, aunque a veces lo han camuflado como una auténtica tasación pericial (57.1.e). Y lo que hacen en esencia es aplicar unos coeficientes a la valoración catastral en función del municipio o zona del mismo donde se ubique. Y aquí paz y después gloria, nada de individualización, nada de aplicación concreta de una  valoración, nada. Los metros cuadrados de un código postal valen todos lo mismo, y sanseacabó.

Existen supuestos en que la Administración autonómica ya avisa que si la valoración declarada es inferior en un porcentaje a la resultante de aplicar esos coeficientes que publica, te caerá la complementaria si o si. En otros casos no dice nada, y va por la vía pericial (la letra e, del mismo artículo 57.1, pero realmente aplicando este método de los coeficientes). El caso es que, si bien hay muchos que intuyen que , a pesar de decir la verdad en las escrituras, van a ser sacudidos, otros muchos no lo saben, y se encuentran con el tortazo de sopetón, meses o años después, tortazo que no pueden asumir.

¿Qué se puede hacer? La Ley prevé dos vías.

Por un lado la denominada tasación pericial contradictoria, recogida en los artículos 120 y 121 del  Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En esencia, el sujeto pasivo, el paganini, tiene derecho a confrontar dos tasaciones periciales. Por un lado puede exigir a la Administración que emita la suya (que en teoría puede ser la usada para haberle girado la comprobación de valores, perdón que me río) y compararla con una que aporte él (que aporte y que pague).

Aquí tendremos dos escenarios:

  • La valoración del perito de la Administración no supera el 10% ni 120.000 euros de la valoración del perito del sujeto pasivo. En este caso, Hacienda deberá coger la valoración del perito del sujeto pasivo y aplicarla.
  • La valoración del perito de la Administración es superior a dichos límites, en cuyo caso se elegirá por sorteo un tercer perito de una suerte de lista pública que tiene a su disposición Hacienda, que ratificará alguna de las anteriores o emita una nueva. (que por supuesto será recurrible ante la Administración y ante los Tribunales).

¿La buena noticia? Mientras se produce todo esto no hay que ingresar nada. ¿La mala? Que hay que pagara a los peritos. Al de parte en un primer momento, y al tercer perito dirimente cuando la tasación practicada por el tmismo fuese superior en un 20 por 100 al valor declarado.

Por cierto, un consejo. Teniendo en cuenta que pueden pasar años hasta que nos llegue una comprobación de valores, y que en muchas ocasiones las diferencias valorativas se pueden explicar por el mal estado de la vivienda, convendría realizar tres acciones de cara a futuro:

  • Manifestar el estado de la vivienda en la escritura notarial.
  • Una tasación previa a la compra nunca está de más. Y si no es así, como mínimo un amplio reportaje fotográfico con un acta notarial.
  • Documentar adecuadamente todos los costes de la reforma (licencias, facturas, reportaje fotográfico, ...).

Habíamos hablado de dos vías, y hemos comentado la de la tasación pericial contradictoria, tasación que podemos instar al comienzo de recibir la comprobación, o bien reservárnosla para un momento posterior mientras impugnamos directamente dicha resolución ante la Administración o los Tribunales, que es la segunda vía.

Alguno pensará que en base a que se van impugnar estas valoraciones. Pues en esencia debido a su ausencia de motivación, de individualización, de concreción al caso, de falta de aportación concreta de los datos concretos por los que se ha llegado a dicha valroación de mercado, por mucho que los que la emitan se crean amparados por el articulo 57.1.b o intente hacer la pirula de colarlas como el 57.1.e

El Tribunal Supremo ya les ha zurrado a los defensores de estos métodos en su Sentencia 3009/2012 de 21 de marzo y más recientemente lo ha hecho el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en su Sentencia 1336/2013 de 1 de octubre. Sin querer entrar en tecnicismos, podríamos concluir en que si bien se puede recurrir a esos registros oficiales, a esos coeficientes multiplicadores, esos deben ser la base para una auténtica comprobación de valores individualizada, especialmente en Impuestos como ITP o IS. La falta de la misma es lo que deriva en la nulidad de dicha comprobación de valores,.

De la última sentencia me quedo con las siguientes líneas

Ni la regulación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ni la del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones  contemplan una gestión administrativa colectiva en la determinación de las bases tributarias a aplicar.

En resumen, que intentar trasladar a machamartillo el sistema de valoración fiscal del IBI o del IIVTNU (la plusvalía urbana) a ITP o Sucesiones es una barbaridad, por muy cómodo que le resulte a la Administración, y que va contra las propias leyes que regulan dichos impuestos.

Espero haber arrojado algo de luz sobre el tema, especialmente para aquellos afectados por esas liquidaciones sangrantes.

 

  1. #1

    Ismael Vargas

    Muchas gracias por la información, seguro que es de gran utilidad para los afectados.

    Un saludo!

  2. #2

    Sergio Barba

    Se trata de unas liquidaciones por comprobación de valores con un importe elevadisimo, ya que éstas como bien dices pueden llegar a ser de 60.000€ o incluso superiores, y con la situación en la que se encuentran muchas personas en España esto puede llegar a ser mortal.

    Luego está el problema de que si no pagas te aplican unos intereses de demora que son también a tener en cuenta. Esperemos que con las nuevas medidas las administraciones "den un poco su brazo a torcer" y la situación de un giro.

    Un saludo y mis felicitaciones por el artículo.

  3. #3

    Somarda

    En la práctica las comunidades autónomas han aumentado el ITP un 50%, al ir a informarte te dicen que liquides según sus coeficientes o con total seguridad te llegara una liquidación superior y con intereses

  4. #4

    Hilariomotos

    Gracias por el post Echevarri. Hace menos de un año que compre vivienda en cantabria y la verdad que tienblo antes de abrir el buzon, esperando la receta... Una pregunta para solicitar la tasacion pericial contradictoria:
    Seria posible aportar como tasacion de mi parte la que. se hizo paa la concesion de la hipoteca?
    Ya que eso seria.lo ideal en mi caso. page 120.000 y segun mis calculos para ellos valdra unos 160000. Seria mejor probar antes de pleitear y asi no gastar nada o en caso contrario pagar lo que digan y olvidarse. gracias

    Lo que es.una. prepotencia injusta es esta situacion. compro en una inmobiliaria un piso que se.anuncia en ese precio.se escritura en ese precio. no hay dinero negro por ningun lado.pago los impuestos que corresponden . pago un ibi totalmente desproporcionado (500 por un piso de 60 mts) y todavia quieren mas!
    En cuanto escampe vendo todo ya marcho pal monte con 4 cabras y una escopeta!

  5. #5

    Putabolsa

    Ante todo un placer leerte de nuevo.Dos preguntas o dudas:

    1- Algun periodo de prescripción habra digo yo,no? puede ser 5 años despues de la compra/venta?
    Porque hace poco me encontre con un caso acojonante,nada que ver con este pero si con las administraciones publicas.Reclamaron a un familiar mio (concretamente de un local) una fianza 19 años despues de depositarla y despues de que el inquilo ya hubiera dejado el local mucho antes !!!! Lo jodido es que sabemos que esa fianza se deposito en su dia,pero no disponemos del resguardo 19 años despues y la Generalitat se hace la tonta y tira balones fuera.Resultado volver a pagar,con multa e intereses de demora,menudo negocio,SON UNOS CHORIZOS.
    Moraleja: (modo ironico ON)Ya no tiro ningun papel ni pasados los 5 años y pronto me vere obligado a alquilar una nave para almacenarlos,no sea que la administracion de turno le de la tonteria de nuevo (modo ironico OFF).

    2- Tengo entendido que esto esta afectando a los paganinis y no a los vendedinis,es correcto? Vamos que se la estan enfundando a los compradores de gangas,pero no a los vendedores de momento.Y si es asi,no entiendo el porque de esa diferencia.

    Saludos y Gracias, Cesc

  6. #6

    Echevarri

    en respuesta a Hilariomotos
    Ver mensaje de Hilariomotos

    En Cantabria es muy sencillo, y además te lo dejan claro.

    salvo para inmuebles urbanos atípicos (el chaletazo) se coge el valor catastral y se le aplica el siguiente coeficiente

    http://www.agenciacantabratributaria.es/c/document_library/get_file?uuid=1a367189-146f-40c4-ab58-5e663f4a031c&groupId=10136

    Si el valor que te sale es superior al tuyo estáte seguro que te cae la comprobación si o si...lo raro es que se demoren en hacerlo, aunque quizás estén dejando que su inversión madre (los intereses de demora son jugosos). Suerte

  7. #7

    Echevarri

    en respuesta a Putabolsa
    Ver mensaje de Putabolsa

    Gracias a ti por seguir ahí después de tanto tiempo

    1. 4 años (los 5 son los de la afección del bien inmueble a dichas liquidaciones) Para los temas que comentas hay distintos plazos de prescripción o caducidad (no es lo mismo)...y lo de la nave no te creas que es una tonetaria (nave no, trastero a lo americano si).

    2. No, a los vendeninis les meten manos si comprueban que festivamente han cobrado en negro, pero no hay una ganancia patrimonial mínima imputable.

  8. #8

    Putabolsa

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Siempre estoy aqui en la oscuridad pero leyendo y aprendiendo.Lastima que te prodigues tan poco ultimamente.
    Respecto a mi segunda duda me imagino a que se debe a que la plusvalua es "fija" independientemente del precio al que se venda el inmueble,aunque este sea a precio de derribo y eso no afecta a las administraciones publicas en su recaudación como si lo hacen los impuestos directos de los compradores,que cambian mucho en funcion del precio "final" de la operación,porque sino no lo entiendo.
    Saludos y gracias por seguir en el otro lado.
    Cesc

  9. #9

    Echevarri

    en respuesta a Putabolsa
    Ver mensaje de Putabolsa

    Que va, la plusvalía no es fija. la plusvalía fija a la que refieres a la del IIVTNU, la antigua plusvalía municipal...

    Enel IRPF la venta de los pisos funciona igual que la de las acciones, ha ganancias y perdida...

    En Transmisiones Patrimoniales en principio ocurría igual, habría que guiarse por el valor de mercado, lo que ocurre es que eso es tan jodido que se han inventado estos engendros...lo que no quita para que sean tumbales...

    PD: yo también siento no poder prodigarme más. Poco a poco...

  10. #10

    Putabolsa

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Por "fija" me refiero a que no tienen nada que ver con lo que toque pagar por la IIVTNU con el importe final.Solo a eso.Vamos que la IIVTNU esta desligada de todo% de la venta,ya que es en funcion de una escala por años.
    Por cierto si los pagananis son bancos o fondos buitre que compran a precio de SuperDerribo con esos no se atreven con paralelas ni poll... en vinagre,verdad? Me temo que para esta pregunta no me hace falta tu respuesta,sera lo de siempre me imagino,tonto el último.
    Cesc

  11. #12

    Atreides

    Muy interesante y didáctico, as usual. Los que intentamos estar informados de este tipo de temas, te necesitamos, Echevarri. Haznos el favor de escribir más ;)

  12. #13

    Tristán el subastero

    Un artículo muy bueno. Estoy completamente de acuerdo en que la mejor forma de defenderse de esos cabritos es instándoles a individualizar el valor de la casa resaltando y exagerando los defectos y guardando todas las facturas de reforma. A ser posible pidiendo al contratista que cambie los ítem de la misma de forma que en vez de obras de reforma superficial aparezcan como obras de refuerzo de la estructura, cambio de cañerías, reparación del tejado y esas cosillas que de no estar arregladas aminoran mucho el precio de la cosa comprada.

    Si los de UGT pueden cambiar el concepto de sus facturas nosotros no vamos a ser menos.

  13. #14

    Echevarri

    en respuesta a Atreides
    Ver mensaje de Atreides

    Ya me gustaría tener tiempo para ello Pau, ya me gustaría..

  14. #15

    Echevarri

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Los servidos jurídicos de UGT podían encontrar una nueva vía de negocio asesorando en estos casos, :)

  15. #18

    josepvalència

    A mí me piden casi 5000 euros los ladrones de la comunidad Valenciana cuando yo no he defraudado ni un euro. He reclamado y me ha dicho el abogado que acabaremos llegando a la vía contencioso-administrativa, con lo cual me va a salir casi lo comido por lo servido. Si hay varias sentencias del TSJ diciendo que el procedimiento no es correcto, ¿no es eso prevaricación? ¿Se puede hacer algo en contra de esta gentuza, aparte de no votarlos? ¿Quizás hacer una asociación de afectados?

  16. #19

    Echevarri

    en respuesta a Putabolsa
    Ver mensaje de Putabolsa

    Te me has adelantado, ese era el siguiente post!!!! ;)

  17. #20

    Echevarri

    en respuesta a josepvalència
    Ver mensaje de josepvalència

    No estoy muy seguro de que puedas ir por esa vía de la prevaricación, me temo que debería casarse la doctrina en una instancia superior...en todo caso, si, una plataforma de afectados no estaría mal...

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  • Echevarri

    Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.

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