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blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

¿Qué se puede hacer ante una comprobación de valores inmobiliaria?

Estamos a finales del 2013. ¿Quinto año de la crisis? Pero no para todos, para algunos, como para las distintas Administraciones Tributarias encargadas de gestionar los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales en cada Comunidad Autónoma, parece que el tiempo no pasa, al menos en cuanto a las valoraciones inmobiliarias. Vendría darse una suerte de ley de bronce de las valoraciones inmobiliarias fiscales en el Impuesto de Transmisiones, un mínimo que la Administración no parece dispuesta a reducir. ¿Qué se puede hacer ante una comprobación de valores inmobiliaria?

Se trata de un tema técnico, pero que afecta en el día a a día muchas personas, a aquellos que adquieren un inmueble y se encuentran con una liquidación paralela, la denominada comprobación de valores, que le llega a al cabo de tiempo, indicándole que donde dijo x, Hacienda considera que el valor correcto es 1,2X, y que por supuestos toca apoquinar la diferencia.. Estamos hablando, en muchas ocasiones, de diferencias de valor de 60.000 euros o más, que con los intereses de demora pueden irse a 5.000 euros o más.

Antes de entrar en las soluciones a las que podemos recurrir, conviene tener claro de dónde provienen dichas valoraciones fiscales, siendo, en su inmensa mayoría derivadas de las valoraciones catastrales multiplicadas por unos coeficientes. En este sentido se amparan en el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria, que establece distintas posibilidades de comprobación de valores para la Administración Tributaria, entre otros el citado:

Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal[....]podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores[...] que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles[...]  será el Catastro Inmobiliario.

En la inmensa mayoría de las Comunidades Autónomas han tirado de esta posibilidad, del 57.1.b, aunque a veces lo han camuflado como una auténtica tasación pericial (57.1.e). Y lo que hacen en esencia es aplicar unos coeficientes a la valoración catastral en función del municipio o zona del mismo donde se ubique. Y aquí paz y después gloria, nada de individualización, nada de aplicación concreta de una  valoración, nada. Los metros cuadrados de un código postal valen todos lo mismo, y sanseacabó.

Existen supuestos en que la Administración autonómica ya avisa que si la valoración declarada es inferior en un porcentaje a la resultante de aplicar esos coeficientes que publica, te caerá la complementaria si o si. En otros casos no dice nada, y va por la vía pericial (la letra e, del mismo artículo 57.1, pero realmente aplicando este método de los coeficientes). El caso es que, si bien hay muchos que intuyen que , a pesar de decir la verdad en las escrituras, van a ser sacudidos, otros muchos no lo saben, y se encuentran con el tortazo de sopetón, meses o años después, tortazo que no pueden asumir.

¿Qué se puede hacer? La Ley prevé dos vías.

Por un lado la denominada tasación pericial contradictoria, recogida en los artículos 120 y 121 del  Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En esencia, el sujeto pasivo, el paganini, tiene derecho a confrontar dos tasaciones periciales. Por un lado puede exigir a la Administración que emita la suya (que en teoría puede ser la usada para haberle girado la comprobación de valores, perdón que me río) y compararla con una que aporte él (que aporte y que pague).

Aquí tendremos dos escenarios:

  • La valoración del perito de la Administración no supera el 10% ni 120.000 euros de la valoración del perito del sujeto pasivo. En este caso, Hacienda deberá coger la valoración del perito del sujeto pasivo y aplicarla.
  • La valoración del perito de la Administración es superior a dichos límites, en cuyo caso se elegirá por sorteo un tercer perito de una suerte de lista pública que tiene a su disposición Hacienda, que ratificará alguna de las anteriores o emita una nueva. (que por supuesto será recurrible ante la Administración y ante los Tribunales).

¿La buena noticia? Mientras se produce todo esto no hay que ingresar nada. ¿La mala? Que hay que pagara a los peritos. Al de parte en un primer momento, y al tercer perito dirimente cuando la tasación practicada por el tmismo fuese superior en un 20 por 100 al valor declarado.

Por cierto, un consejo. Teniendo en cuenta que pueden pasar años hasta que nos llegue una comprobación de valores, y que en muchas ocasiones las diferencias valorativas se pueden explicar por el mal estado de la vivienda, convendría realizar tres acciones de cara a futuro:

  • Manifestar el estado de la vivienda en la escritura notarial.
  • Una tasación previa a la compra nunca está de más. Y si no es así, como mínimo un amplio reportaje fotográfico con un acta notarial.
  • Documentar adecuadamente todos los costes de la reforma (licencias, facturas, reportaje fotográfico, ...).

Habíamos hablado de dos vías, y hemos comentado la de la tasación pericial contradictoria, tasación que podemos instar al comienzo de recibir la comprobación, o bien reservárnosla para un momento posterior mientras impugnamos directamente dicha resolución ante la Administración o los Tribunales, que es la segunda vía.

Alguno pensará que en base a que se van impugnar estas valoraciones. Pues en esencia debido a su ausencia de motivación, de individualización, de concreción al caso, de falta de aportación concreta de los datos concretos por los que se ha llegado a dicha valroación de mercado, por mucho que los que la emitan se crean amparados por el articulo 57.1.b o intente hacer la pirula de colarlas como el 57.1.e

El Tribunal Supremo ya les ha zurrado a los defensores de estos métodos en su Sentencia 3009/2012 de 21 de marzo y más recientemente lo ha hecho el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en su Sentencia 1336/2013 de 1 de octubre. Sin querer entrar en tecnicismos, podríamos concluir en que si bien se puede recurrir a esos registros oficiales, a esos coeficientes multiplicadores, esos deben ser la base para una auténtica comprobación de valores individualizada, especialmente en Impuestos como ITP o IS. La falta de la misma es lo que deriva en la nulidad de dicha comprobación de valores,.

De la última sentencia me quedo con las siguientes líneas

Ni la regulación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ni la del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones  contemplan una gestión administrativa colectiva en la determinación de las bases tributarias a aplicar.

En resumen, que intentar trasladar a machamartillo el sistema de valoración fiscal del IBI o del IIVTNU (la plusvalía urbana) a ITP o Sucesiones es una barbaridad, por muy cómodo que le resulte a la Administración, y que va contra las propias leyes que regulan dichos impuestos.

Espero haber arrojado algo de luz sobre el tema, especialmente para aquellos afectados por esas liquidaciones sangrantes.

 

Comentarios
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  1. #21

    W. Petersen

    Excelente aportación ... por cierto "eres caro de ver" ..... tienes el blog algo abandonado, dos post's en 7 meses !!!!

  2. #22

    Learner

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Hola echevarri, dicen las malas lenguas que te planteaste una vez, ser inspector de hacienda, que miedo hubieras dado. Respecto a este post que creo necesario, mencionas aunque no desarrollas el tema de que la administración tiene que nombrar un perito en la tpc, vamos que el funcionario tiene que ir al piso, cosa que mucha gente no sabe, también que cualquiera que te vaya a hacer una tpc te cobrará mínimo 300 o 400 €, lo digo por lo del 10%.

    No hay nada como conocer la historia de las modificaciones legislativas y el 57 de comprobación de valores se modificó con la ley de prevención delfraude buscando pillar el dinero negro que se escapaba,ahora que la compraventa es la real se acogen al valor catastral por el coeficiente, a pesar de las sentencia que mencionas me consta que siguen haciendo lo mismo y que la gente suele pagar y muy pocos recurren.

    Aún así lo dicho al pedir tpc primero pedir que vaya un "perito de la admon" que lo único que tienen es un multiplo del valor catastral. Y si ahí ve el estado de la "casa" mejor que mejor, alguno ha colado las alegaciones con fotos propias, en fin me interesa mucho el tema y que se aplique la justicia que es establecer el precio de compra y no ese engendro de valor de mercado.

  3. #23

    Avydb

    Llevo reclamando valoraciones desde decadas, al final siempre es igual, la administración se vale de que el coste de los procedimientos es alto y siempre hay incertidumbre, trabaje 12 años para una empresa, impugnabamos todos y ganabamos, la jurisprudencia es bastante clara, pero la administración hace lo que le da la gana y si no te gusta recurre.
    En Galicia se han inventado un Estudio de Mercado por el que te valoran, pero cuando lo pides por escrito, no solo no te lo dan, porque seguro que no hay tal estudio, son precios de 2008, que no son reales, ya de entrada si pones un 20 % menos de su valoración, ni se molestan en hacerte la comprobación, ya que saben que estan inflados.
    De hecho donde vivo, ellos valoran por ej. un piso de 88 m2 a 238.000 € cuando no se venden por más de 100.000, ya que los precios han caido y los que necesitan tienen que tirar los precios.
    Hace unos dias con un técnico que hace valoraciones para hacienda, coincidia conmigo que ahora mismo es más caro construir un unifamiliar que comprarlo hecho, aunque ya tengas el terreno.
    Es practico y así lo hemos hecho, valorar por técnico antes de hacer el negocio que es hecho imponible, te sirve para pelear.

  4. #24

    vifer71

    en respuesta a josepvalència
    Ver mensaje de josepvalència

    Hola Josep,

    Pues a mi me pasa algo idéntico a lo tuyo. Compré un apartamento de 1 habitación. Pagando IVA, pagando inmobiliaria, con su correspondiente comisión, factura con IVA, notaría, por ahorrarme algo en gestoría, rellené yo misma y liquidé el modelo 600 y en poco más de 1 mes desde la compra me ha llegado cartaa de la Generalitat de Valencia diciendo que tengo que pagar 5000€ más. Estoy en plazo para presentar alegaciones, pero si empiezo de abogados, etc.. no sé si alguien ha ganado. Prácticamente, la persona que me atendió de la oficina liquidadora me dijo que no me gaste dinero en tasaciones ni en nada, que el coeficiente practicado sobre el valor del IBI era lo que iba a misa. En estos tiempos, quieren hacer ver que un apartamento de 45 metros, 1 habitación, casi 30 años y con los marcos de las puerta comidos por las termitas tiene un valor de 84.000€.
    Lo que además me parece asombroso es que nadie, ni el del la inmobiliaria, con su suculenta comisión, ni en la notaría me dijeran que cabía la posibilidad de que se me reclamara más dinero en impuestos que el estipulado 10% sobre el valor de la compra. Que digan como es, 10% del valor de la compra o bien 10% del valor de que resulte de multiplicar el valor catastralx4, el que sea más alto y mejor se les antoje.
    Aqui no están investigando si se ha pagado en B o todo ha sido correcto, está machacando a los currantes (en mi caso 15 años ahorrando) para apenas comprar un modesto apartamento y ahora me aplican unos impuestos desproporcionados. Sí una plataforma de afectados, deberíamos ponernos manos a la obra. ¿Merece la pena luchar de forma individual? ¿Cómo te ha ido? Me serviría de gran ayuda si me puedes arrojar un poco más de luz.

  5. #25

    salatidolc

    Muchas gracias por la información, muy útil sobretodo ahora que me ha tocado a mi. He comprado una vivienda a través de inmobiliaria y con su préstamo hipotecario a la que se le aplicó el 10% para calcular el impuesto. Hoy me ha llegado la carta de comprobación de valores en la que se me notifica que tengo que pagar más. Mi pregunta es la siguiente, en este proceso se ha cometido un error que es no asegurarse de cómo se calcula el impuesto aquí en Jávea. He consultado una normativa Orden 4/2014 de 28 de febrero en la que se especifica los coeficientes que se aplican. ¿Cómo puede ser que ni el banco, ni la gestoría ni nadie tenga esto en cuenta a la hora de calcular cuánto se debe pagar del impuesto?, Quién se encarga de la gestión de este impuesto, la gestoría del banco?, sería correcto realizar una reclamación ya que han sido ellos quien han cometido el error y no yo? De todos modos y, a sabiendas de que tendré que pagar, realizaré las alegaciones pertinentes según la segunda vía que has explicado.
    En caso de pedir un perito a la Admon, ¿qué ventajas e inconvenientes me supone?, ¿puedo utilizar la tasación que se hizo para la hipoteca?
    Muchas gracias de nuevo, de verdad que ha sido muy útil el artículo.

  6. #27

    Sandra Rivera

    Voy a comprarme una casa en los próximos dos años y es algo a tener en cuenta, porque ahora están los precios por los suelos...y seguro que hay muchos casos como este, de hecho tengo conocidos a los que les ha ocurrido esto mismo.

    Muchas gracias por el artículo!

  7. #28

    W. Petersen

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Macho, llevas 8 meses de vacaciones ???????

  8. #29

    Echevarri

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    No estaría mal, pero yo diría que es casí lo contrario...

    Gracias por acordarte de mi

  9. #30

    meram

    Buenos días,

    Yo adquirí una vivienda en la comunidad valenciana el 27 de Diciembre de 2013 y me llegó en Marzo una comprobación de valores con la nueva ordenanza de 20 de Diciembre de 2013, mi abogada Isabel García Piñero hizo un recurso al tribunal económico-administrativo, el primer paso antes del TSJ, y nos contestaron el martes favorablemente y ha sido anulada dicha comprobación. Mi abogada todos los casos que ha llevado han sido favorables, hay que tener en cuenta que la comunidad valenciana cada vez hace la comprobación de valores de una manera, no todos los casos son iguales, por lo tanto hay que asesorarse bien para poder hacer un recursos para esa comprobación en concreto.

  10. #31

    meram

    en respuesta a salatidolc
    Ver mensaje de salatidolc

    Buenos días,

    No te han dicho nada, porque no a todo el mundo le llega dicha comprovacion de valores, y en teoría quien te lo tiene que advertir es el notario, porque son ellos los que envian la documentación a la administración pertinente. No creo que alegando eso tengas un resultado positivo, ya que hay una ordenanza municipal, y el desconocimiento de la misma no te exime de cumplirla, el banco y la asesoría han pagado lo que correspondía, ya que ellos no saben el valor catastral de la vivienda, o no tienen porque saberlo.

  11. #32

    jgpg1983

    Buenos días, voy a exponer mis dudas a ver si alguien me hecha un cable. Impuesto de sucesiones, 3 hermanos, la admon hace una comprobación de valores, la cual no la motiva. Se recurre por los 3 hermanos y hace otra comprobación de valores (a la baja) que tampoco la motiva. Uno de los hermanos acude directamente al tribunal económico-admvo y le da la razón a él porque la admon al haber hehco 2 comprobaciones de valores sin motivarla digamos que "piede su derecho" a realizar dicha comprobación. El problema viene que los otros 2 hermanos han solicitado un tercer perito para la comprobación de valores y cuando expresa este perito el valor habrá que hacer la liquidación correspondiente; sé que se puede recurrir, pero creo que se puede recurrir la liquidación y no la valoración en sí. ¿Hay alguna manera de extender a los hermanos que han solicitado un tercer perito para la comprobación de los valores la sentencia del tribunal econocomico-administrativo el cual le ha dado la razón al otro hermano? Gracias.

  12. #33

    jackster10

    en respuesta a meram
    Ver mensaje de meram

    Buenas noches, meram. Nosotros estamos en un caso idéntico al tuyo, pero nuestro abogado nos indica que no hay un precedente en la Comunidad Valenciana al que acogerse. ¿El tuyo podría ser el 1º?

    En verdad nos ha comentado que lo normal es que el TEA no hagan caso al recurso y que se tenga que ir al TSJ. Por lo que nos interesa enormemente saber cómo fue tu caso.

    Y si se trata de algún procedimiento exclusivo de tu abogada, please, pásame su mail o tf para poder contactar con ella.

    Gracias.

  13. #34

    graba

    Hola y enhorabuena por este blog
    Quisiera hacer una consulta
    Me estoy comprando una casa de segunda mano del año 1900 para habitar, mi primera vivienda. Según el catastro de 53 m. cuadrados de suelo y 113 en total, en el registro figuran 25 m. cuadrados En la nota simple pone: grabada con afecciones fiscales (sin especificar nada mas). Mas abajo anotan que no hay documentos pendientes de despacho.
    ¿Me costaría mucho corregir este exceso de cabida?. Me quedo sin liquidez con esta compra... ¿De cuánto tiempo dispongo para legalizar este tema?

  14. #35

    Echevarri

    en respuesta a graba
    Ver mensaje de graba

    Perdón por el retraso. tengo muchas dudas que eso se pueda legalizar por motivos urbanísticos. Me suena muy rara la discrepancia. Puedes ampliarme información sobre la casa? Las afecciones fiscales no tienen nada que ver con el asunto.
    EDITO:

    Perdón me acaba de dar cuenta de que mencionabas que era de 1900, lo que me empieza a iluminar. Siéntate con un buen notario y valora posibilidades. Entiendo que quieres decir que son 53 construidos sobre una parcela de 113? y que de los 53 construidos solo se declaran 25 en el registro? o son 53 de suelo y 133 construidos en varias plantas, siendo 25 m2 de suelo?

    En cualquier caso puede ir desde la imposibilidad legalización pero si la tolerancia urbanística "fuera de ordenación" hasta la necesitada de montar todo un procedimiento de exceso de cabida y adecuacion registra que te costara tiempo y sudores(colindantes).

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  • Echevarri

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