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La Disolución del Condominio: Ejemplo y aclaraciones

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Este contenido tiene más de 14 años
Ya estamos de vuelta. Y no sólo yo. Por lo que he visto en mi correo también han vuelto algunas dudas sobre las disoluciones de condominio. En su momento las señale como la manera lógica de acabar con una situación de copropiedad en proindiviso (parejas, herencias) cuando una de las partes quiere quedarse con el bien. Indique que la opción de la compra era una burrada fiscal.
 
El caso es que algunos, lamentablemente, han acabado la relación con su pareja y no se acaban de coscar de como va esto, por lo que veo en el correo. Así que pondré un ejemplo, y luego plantearé algunos problemas típicos que se suelen generar.
 
A y B compran un piso al 50%. Lo escrituran en 180.000 euros, con una hipoteca de 150.000 euros que les da el Banco X. A y B, como una buena pareja pagan al 50% las cuotas. Sin embargo pasado el (poco)tiempo A y B lo dejan. A decide quedarse con el piso. Pongamos, que de buen rollito, valoran el piso en 200.000,00, quedando una hipoteca de 140.000 euros. ¿Cómo se recoge esto en la escritura? Más o menos, tal y como sigue.
 
Que A y B son propietarios al 50% de un piso, que valoran en 200.000 euros, y que a día de hoy cuenta con una hipoteca de 140.000. Esta claro que por tanto a cada uno, en una división ideal le corresponderían 100.000 euros de Valor de piso y 70.000 de Hipoteca. Para extinguir la copropiedad, A debe quedarse con los 100.000 del 50% de B. ¿Y como le paga eso? Asumiendo los 70.000 de deuda que le tocarían a B y abonándole 30.000 euros.
 
Ahora vamos con la casuística:
 
a) A y B tienen tan buen rollo que B no quiere nada de pasta. Formalmente eso es una donación, no una disolución del condominio. El problema es que las donaciones entre extraños(me refiero a no familia directa) son muy caras desde el punto de vista fiscal. Habría que hacer números pero seguramente compense hacer una disolución del condominio "ficticia"(lógicamente, no puedo recomendar eso)
 
Si nos atenemos al ejemplo, A y B, deberían valorar como mínimo la vivienda en lo que les costo. De no ser así(y aun siendo así) es posible que Hacienda les gire una comprobación de valores, aunque en AJD es bastante más raro que en TPO. Bien, entonces A y B serian propietarios cada uno de un 50% valorado en 90000 euros, y a su vez, cada uno sería responsable de 70000 euros de crédito. Por tanto A debería abonar a B 20.000 euros y asumir la deuda.
 
En el ejemplo del que hablamos B no recibe realmente esos 20.000 euros. ¿Qué pasaría fiscalmente? Pues nada, o mejor dicho, algo positivo. Una minusvalía fiscal. B adquirió ese 50% por 90 mil euros y lo transmite por 90 mil, pero es que además deberá descontarse los gastos que le ocasiono la compraventa, por lo que se habrá generado una minusvalía fiscal, generalmente irregular, que podrá compensar con plusvalías irregulares.
 
b) Los mayores problemas suelen venir de las compras asimétricas. Supongamos que en ejemplo indicado A hubiese puesto los 30.000 euros que iban de los 150 de Hipoteca a los 180 de escrituración(me olvido de los gastos para simplificar). Y como el amor todo lo puede siguen escriturando al 50%. En el fondo lo que se ha producido ahí es una donación(que normalmente Hacienda no se mete en ello, pero si lo hace tiene todas las de ganar, porque es clarísima).
 
El asunto toma un color parduzco con la separación. Supongamos que al mes de escriturar deciden vender. Si B se pone cabrón exigirá el 50% de la venta del piso, tras liquidar la hipoteca. Es decir, que si lo venden en el mismo precio que lo compraron, se habrá levantando del orden de 15000 euros por la patilla.
Si encima esto debe encajar en una disolución del condominio el asunto se complica para que cuadren las cifras, sobre todo si hay mal rollo. Normalmente se intenta recoger que en aquella operación hubo un préstamo, no una donación.
 
c) B debe tener cuidado con el plazo de los 3 años que marca Hacienda en relación con la Vivienda Habitual. La ley exceptúa de estos supuestos los casos de separación. Me imagino, aunque no estoy seguro, que para el caso de parejas de hecho registradas funciona igual. Pero si no esta registrada y B abandona el piso en menos de 3 años, deberá devolver las deducciones que se haya practicado en la compra o por el préstamo. Y pueden ser una pasta.
 
d) Los gastos fiscales, notariales, registrales, etc...corresponden en principio a todos los copropietarios, aunque lo lógico es que se haga cargo quien se queda con el inmueble.
 
En todo caso, siempre recomiendo lo mismo. Acudid a la Notaria con tiempo. Hablad con ellos, exponedles el caso y que os planteen como lo van a montar y los gastos que tienen.
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  1. Nuevo
    #63
    26/09/21 22:26
    Hola, 
    Tengo varias dudas sobre la extinción de condominio de una propiedad en la Comunidad Valenciana. 
    Es sobre los impuestos que se deben pagar y gastos que acarrea. 
    Les pongo un ejemplo:
    - Propiedad comprada por 120.000€. 
    - Vivienda hipotecada: quedan 90.000 por pagar. 
    - Extinción del condominio pero con compensación económica. Se tasa en 160.000€. Por lo tanto;
    160.000€- 90.000€= 70.000€ /2= 35.000€
    A= quién se queda el 100% de la vivienda
    B= cede el 50% con compensación económica de 35.000€
    Dudas;
    - Extinción del condominio es el 1,5%, ¿pero sobre que cantidad se aplica? 
    - Sujeto A, que gastos tendría a parte de la extinción del condominio. ¿Tendría que pagar IRPF? 
    - Sujeto B, ¿tiene que pagar algún impuesto sobre la compensación económica de 35.000€?
    - ¿Hay gastos de plusvalía y en caso de que sí, quién corre con los gastos? 
    - Tanto los gastos de notaría, gestoria, etc...¿Quién los paga? 
    - ¿Hay algún gasto más adicional a los anteriores? 
    - En caso de novación hipoteca, sobre el capital pendiente de 90.000€, que se tendría que abonar? 
    Gracias! 
  2. #62
    26/06/21 12:51
    Hola buenos días . Tenía una vivienda el 50 % con mis padres y hemos hecho una disolución de condominio y me he quedado yo con la propiedad . La propiedad está en Zaragoza y es mi vivienda habitual  y yo he pagado  aquí  el notario y las escrituras porque  la plusvalía en Aragón debe ser que está exenta. A mis padres como no habían pagado nada de la hipoteca hemos hecho una compensación de solo 7000 euros que supuestamente es la diferencia del valor de compra de la casa y lo que vale ahora y restándole todo lo que yo en estos años he pagado.  Ya  la hipoteca está pagada ( hace 8 años)  pendiente de  levantarla.
    Mi pregunta es  ellos que vivien en Valladolid tienen que pagar IRPF  o algún otro impuesto ;como  plusvalía  o algún otro ? Por lo visto ( este transacción la hicimos el año pasado) ahora Hacienda les reclama el 21 % de la diferencia del precio de compra al de la supuesta venta.que según ellos es de unos 5000euros de impuestos .. estoy un poco asustada espero su  respuesta. Muchas gracias
  3. Nuevo
    #61
    22/01/21 13:40
    Estoy hecha un lio, compre un piso con mi novio por 112.000 euros hace 2 años, yo di 52.000 euros mios y se pidieron de hipoteca 60,000 euros a pagar entre los 2. En la hipoteca biene reflejado que yo tengo el 73.21% ( que corresponderian a los 52.000 mas los 30,000 de hipoteca ) y mi novio el 26.79% ( que corresponderian a los 30.000 de su parte de hipoteca ) del valor de la finca, hasta hay corresto me sale la cuenta el 73,21% equivale 81.995 euros que es lo que yo abonaria y el 26.79% equivalen a 30.005 euros que hacen un total de 112000 que es el valor de la finca. 
    Ahora nos vamos a separar ,aunque solo somos novios, vamos que no estamos casado ni somos pareja de hecho,  solo novios y vamos hacer un extinción de condominio todo de mutuo acuerdo y en la notaria me dan estos numeros que es lo que no me cuadra 112.000 el valor total, le quitan lo que queda de hipoteca 53.000 ( solo se ha pagado 7.000 de hipoteca ), y queda 59.000 euros, mio es el 73,21% que son 43,193,9 euros y el 26,79% que son 15.806.1. que por lo visto es lo que yo le tendria que dar y es lo que no me cuadra.
    Creo que al redactar la escrituras se hizo mal porque esos porcentaje son correcto si la vivienda estuviera pagada, como arriba le pongo y no si hacemos la extinción de condominio a los 2 años y medio  ya que mi novio solo a pagado en los 2 años y medio 3500 euros que es la mitad de los pagos de la hipoteca y se supone que es lo que yo tendria que abonarle, pues yo me quedaria con la hipoteca. gracias

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