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El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

El frente hipotecario y el Common Law catalán

A estas alturas de las película, más de uno ha de sentirse cansado con el enésimo intento judicial de saltarse una legalidad que no les convence, Me refiero al famoso tema de la responsabilidad, personal y real,que se da en los préstamos hipotecarios del sistema español. Lo puso de actualidad, a nivel mediático, un auto de la Audiencia Provincial de Navarra rápidamente corregido por otro de distinta sección de la misma. Lo cierto es que, de la lectura de este segundo auto, se deduce que al menos algunos magistrados conservan un cierto sentido de cuales son sus funciones, y comprenden en que sistema legal se mueven, teniendo que argumentar sus decisiones conforme al mismo y no respecto a su pretendido ideal de Justicia, por mucho que motive a algunos compañeros. (vía Pau)

Y es que, si se me permite la ironía hay funcionarios encargados de impartir Justicia que creen que su función es la de ser una suerte de neolegislador, siendo el marco legal emanado del Legislatico una suerte de caos difuso, de geometría variable que sus Señorías pueden olvidar o reinterpretar a su antojo. Vamos, que últimamente hay quien cree que estamos en una suerte de sistema de Common Law. Para muestra, dos resoluciones en la jurisidicción catalana.

1. Para empezar, tenemos aquella que cita Tristán en su penúltima entrada, y que le genera el cansancio del que estamos hablando.Digamos que es una v 2.0 de la resolución navarra, y ciertamente bastante más trabajada. Allí donde aquella tenía que acabar hablando de la macroeconomía, de la crisis financiera internacional y de las témporas debido  que si hablase del Derecho no tenía razón de ser, se troca en el  caso de la catalana en un argumentario aparentemente más sólido. En palabras del funcionario que firma la resolución:

No debe olvidarse que la adjudicación no se produce a favor de un tercero, en cuyo caso el ejecutante recibiría solo el valor de la adjudicación aprobación de remate, sino a favor del propio ejecutante que, si bien, nominalmente paga por el bien una cantidad igual  al 50% del valor de tasación, en su patrimonio no entra con tal valor sino el real del mercado que, atendiendo a la valoración de la subasta acordada en la escritura de crédito hipotecario es de 312.500€

Para empezar, habría que recordarle a quien sostiene esta tesis que no se equivoque, que de valor real de mercado nada de nada, que estamos hablando de un valor de tasación referido a un momento pasado. Y punto. Si se quiere hacer trampas al solitario es perfecto, pero que no nos tome por tontos. Pero el meollo del asunto no esta ahí

Más allá de esto, lo que viene a decirnos el Auto es que la Entidad Financiera, si bien se adjudica el bien por 50% de su valor, lo contabiliza en su balance por el "valor real" (sic), es decir por el 100% de la tasación original. Por no liarlo más, digamos que estaría reconociendo que su valor es superior y que por tanto no podría ir contra sus propios actos. Desde luego es mucho más ingeniosa que la resolución navarra del porqueyolovalgoloreal.  La pena es que me temo que dicha afirmación no se corresponde con la realidad.

Para empezar pensemos en que motivos conducirían a la entidad financiera a realizar dicha operativa contable. Es fácil deducir que se buscaría con ello no afectar al balance, no reconocer las perdidas que sin duda se han producido, ocultar la morralla. Y digo yo que si nadie se ha extrañado de que en el 2011, y con la que ha caído, las entidades financieras puedan realizar dichos actos de ocultamiento (resulta que en las daciones en pago hay que tasar de nuevo, provisionar, etc y aquí ancha es Castilla). No siendo un experto en contabilidad de Entidades financieras a uno le escama dicho hueco, tan sagazmente descubierto por la magistrada. ¿Quizás sea debido a que no existe? Me explico.

En los Fundamentos de Derecho del Auto no hay ni una sola referencia normativa al sistema de valoración contable de las entidades financieras. Pongamos que la referencia correcta sea la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito, de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros. Y ahora, vayámonos a la Norma 1ª, apartado 9:

 El valor por el que deben ser reconocidos los activos recibidos en pago de deudas, con independencia de la forma jurídica utilizada, será el menor importe entre el valor contable de los activos financieros aplicados, esto es, su coste amortizado, teniendo en cuenta el deterioro estimado con la metodología del apartado III de este anejo, y en todo caso un mínimo del 10 %, y el valor de tasación de mercado del activo recibido en su estado actual menos los costes estimados de venta, que en ningún caso serán inferiores al 10 % del valor de tasación en su estado actual. El importe neto de ambos conceptos será considerado como el coste inicial del activo recibido.

Os recomiendo la lectura del resto de la mencionada Circular. Es evidente que de lo de contabilizar por el 100% del valor de tasación inicial nasti de plasti. Hay que aplicar el menor de esos valores.Por tanto, el valor es incluso inferior, en el mejor de los casos al 50% del valor de dicha tasación, al descontar ese 10% de costes de venta. Y digo en todo caso, ya que habría que confrontarlo con una tasación actualizada que debería realizar la entidad financiera cuando lo incorpore a su activo, que puede resultar incluso inferior al 50%.

No entiendo de donde deduce ¿la magistrada? que el inmueble se incorpora a un 100% del valor de tasación. Ni lo entiendo, ni lo justifica, ni lo parece. Quizás estoy errado, por lo que rogaría que alguno de vosotros me lo aclarase. Ahora bien, incluso en ese supuesto, y dado que que la entidad financiera esta OBLIGADA a contabilizarlo de una determinada manera, sería muy discutible que dichas obligaciones de tipo administrativo supusiesen una enmienda bestial a nuestro sistema civil e hipotecario (es como si, del texto citado, y habiéndose producido una tasación actualizada de la que se infiriese que el valor es inferior a ese 50% la Entidad Financiera pretendiese adjudicárselo en menos de un 50%).

 

2. El otro Auto, emitido por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, tiene como escenario el concurso de acreedores para personas físicas. Ya he comentado que dicha figura, en estos supuestos no es muy recomendable. En su regulación actual se esta pensando en el mundo de las sociedades, no en el sobreendeudamiento y crisis de las familias. No me voy a explayar sobre el tema por no repetirme.  

Para abreviar, y dada la chapa que os he metido con el auto anterior, seré conciso en este caso:

1. A título anecdótico la actuación de la Generalitat. Desconozco la cobertura legal que tiene para poder comprar una vivienda protegida a precio de mercado (ojo, e insisto, a precio de mercado libre) para posteriormente alquilárselo a bajo precio. Una subvención en vena en toda regla. Si alguno conoce la normativa que lo ampara agradecería que lo señalase.

2. Me resulta increíble que el juez "condone" (impide la reclamación de la misma) la deuda no cubierta por la venta de los bienes. Nuestro Derecho no lo permite, de ahí las referencias Sísifo, mucho más cómodo que cualquier texto legal. Y es que , para empezar, los deudores no están obligados a solicitar una y otra vez el concurso como indebidamente sostiene. Es un derecho, no una obligación en su caso (a diferencia de lo que ocurre en materia societaria con las consecuencias que de su incumplimiento se derivan). Y, como bien señala, de no hacerlo, tampoco se quedan en la inanición, pues la LEC no permite como el mismo reconoce el embargo de la totalidad de una nómina o pensión, Como el mismo indica, tendrían 13 años para devolver dicha deuda (¿y cuánto van a tardar los acreedores?), y sin embargo el magistrado no permite que se reclame. ¿Por qué? Es evidente que no le gusta el sistema legal,y que mejor que obviarlo. 

Creo que me he quedado corto con lo de Common Law. casi tiene otro nombre, pero prefiero obviarlo.

PD: Asistí a un seminario en el que participaba este último magistrado. En el coloquio posterior, todos estaban de acuerdo en que el Concurso no solucionaba los problemas de las personas físicas. Juraría que el también estaba allí. Se le olvidó señalar que vía la enmienda Sísifo el sistema funcionaria a gusto de sus Señorías. Y a los acreedores que les vayan dando.

PD2: Más info en FuturFinances

  1. #1

    Crayola

    Sobre esto todos podemos opinar, pero la ley es la ley. Personalmente creo que el problema no son las hipotecas, sino 1) la incultura financiera de aquellos propietarios que meten la cabeza en tierra esperando a que el temporal amaine y 2) la dificultad que existe para cualquier comprador medio a la hora de acceder a una compra en subasta (empezando por el tema financiación). Solucionando esto, las entidades financieras no se adjudicarían tantas fincas, ya que los que no fueran KAMIKAZES FINANCIEROS (parafraseándote, si me permites) venderían antes de subasta o su inmueble saldría en la misma por un precio mucho menos especulativo. Lo que el juez navarro propone acaba directamente con el mercado inmobiliario que queda vivo (que es poco) y con los propietarios que pagan religiosamente su inmueble. Y comparaciones con el mercado norteamericano son indecentes: basta con ver todo lo que está ocurriendo allí.

  2. #2

    5.....s

    ...¿ estas seguro?...sr. echevarri dice usted que, un auto de la Audiencia Provincial de Navarra rápidamente corregido por otro de distinta sección de la misma...

  3. #3

    Echevarri

    en respuesta a 5.....s
    Ver mensaje de 5.....s

    Bien, para no dar lugar a equívocos: la interpretación emanada del primer auto es corregida por el segundo, aplicando la ley y basándose en argumentos jurídicos (y non quiero señalar a nadie). Ambas resoluciones fueron emitidas por distintas secciones de la misma Audiencia. ¿Mejor asi?
    PD: Si me tuteas de partida lo de sr. sobra, a no ser que....(lo de los puntos suspensivos mola)....
    PD2: lo que haya de ser procesalmente del primer auto es otra Hª, pero eso ya se ha tratado en otros blogs de Rankia.

  4. #5

    5.....s

    en respuesta a Echevarri
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    mucho mejor...porque nuestro ordenamiento jurídico no provee que una seccion de un órgano jurisdiccional en este caso la A.N. pueda corregir a otra sección..pues tiene el mismo rango...todos los dias escuchamos a jueces decir cosas distintas...por ello hay debate...nos guste o no...

    P.S 1...ya ves usted a hay a quien le gustan... y a quien no...
    P.S 2 el primer auto de la sección 2 a los treinta nano segundos ya sabíamos que no llegaría al supremo...para no sentar la posible jurisprudencia...

  5. #6

    Echevarri

    en respuesta a 5.....s
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    Y a mi me gustaría que cuando hables de la Ley Hipotecaria la linkes corectamente. La Ley Hipotecaria es esta.
    http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.html

    La que has linkado es una reforma de La Ley del Mercado Hipotecario, que no es la Ley Hipotecaria, y de otra normativa conexa a la misma. Y como ya estoy mayor,argumenta lo que quireas en relación con la misma

  6. #7

    Echevarri

    en respuesta a 5.....s
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    A mi me encanta el debate. Me pirra. En Rankia pueden dar fe. Pero de los jueces espero, para empezar, argumentaciones jurídicas, no filosofía de barra de bar. Y una vez entramos en la discusión jurídica del asunto, todas las interpretaciones no son igual de solidas (pero soy consciente de que España vive un síndrome de Belenestebesismo por lo que todas las opiniones sobre cualquier tema parecen tener el mismo valor).

  7. #9

    Echevarri

    en respuesta a 5.....s
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    Y por lo que veo tu tampoco la has leído. Te repito que esa no es la Ley Hipotecaria, que te he puesto arriba el link hombre. Y ahora, si eres tan amable, y habiendo aclarado que esa no es la Ley Hipotecario (que aunque parecido no es lo mismo), dime que te angustia respeceto de ese articulo 5.

  8. #10

    5.....s

    en respuesta a Echevarri
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    Artículo 5.

    Los préstamos y créditos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de los títulos.

    El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 % del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 % del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley.

    Dentro de los préstamos y créditos a que se refiere este artículo podrán incluirse aquellos otros que estén garantizados por inmuebles situados dentro de la Unión Europea mediante garantías de naturaleza equivalente a las que se definen en esta Ley.

    Reglamentariamente se determinarán:

    1.

    Los bienes que no podrán ser admitidos en garantía, debido a que por su naturaleza no representen un valor suficientemente estable y duradero. En ningún caso podrán ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas de carácter social que gocen de protección pública.
    2.

    Los supuestos en que pueda exceder la relación del 60 % entre el préstamo o crédito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el límite máximo del 80 %, así como aquellos en que la Administración, en función de las características de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes inferiores al 60 %. En todo caso se aplicara el límite máximo del 80 % a los préstamos y créditos garantizados con hipoteca sobre viviendas sujetas a un régimen de protección pública.
    3.

    Las condiciones de la emisión de los títulos que se emitan con garantía hipotecaria sobre inmuebles en construcción.
    4.

    Las condiciones en las que se podría superar la relación del 80 % entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada, sin exceder del 95 % de dicho valor, mediante garantías adicionales prestadas por entidades aseguradoras o entidades de crédito.
    5.

    La forma en que se apreciará la equivalencia de las garantías reales que graven inmuebles situados en otros Estados miembros de la Unión Europea y las condiciones de la emisión de títulos que se emitan tomándolos como garantía..

  9. #12

    Echevarri

    en respuesta a Crayola
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    El problema Crayola es que no es un caso aislado. El creacionismo judicial va en aumento...

  10. #13

    5.....s

    en respuesta a Echevarri
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    pues si se regula de esta forma en hipotecas inversas por ejemplo...es porque el legislador estima que estos son los limites que las entidades no deben de sobrepasar ¿NO?...

  11. #14

    5.....s

    en respuesta a Echevarri
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    esto que dices nos tendría que hacer pensar...el porque desde las dos asociaciones de jueces por ejemplo están tomando nota ... que para ello son uno de los tres poderes...al menos que guerra se saliera con la suya...y montesquiu este definitivamente enterrado..

  12. #16
  13. #17

    Echevarri

    en respuesta a 5.....s
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    Por supuesto, me hace pensar que Montesquieu esta muerto y enterrado, como les apetece a algunos. Ejecutivos que pretenden juzgar, legislativos que se inhiben y el Poder Judicial que pretende legislar....Por no hablar del TC...Claro que me hace pensar. Me hace pensar mal.

  14. #18

    5.....s

    en respuesta a Echevarri
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    esta parte de la Hª no la leistes...pues si se regula de esta forma en hipotecas inversas por ejemplo...etc etc...

  15. #19

    5.....s

    en respuesta a Echevarri
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    pues son poder...y pueden ejercerlo...queramos o no ...nos interese o no...

    P.S 1 y parece ser y según el link que te he propuesto ne lectura piensan ejercitar ... su responsabilidad... pese que a que a los de Guerra le disguste...

  16. #20

    Echevarri

    en respuesta a 5.....s
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    Eso no tiene nada que ver con el art. 5 de la Ley del Mercado Hipotecario. Es más, ¿has visto tu que el auto lo cite en sus Fundamentos de Derecho?
    PD: Perdón, que el mencionado auto, en cuanto a FD era un poco...escuálido.

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