El arbitraje salvará al alquiler: increíble pero incierto

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Siento mucho el recochineo del título. Bueno, realmente no lo siento. Es una forma educada de no decir tacos al acordarme de aquellos medios de comunicación que, en ocasiones, se limitan a difundir notas de prensa. En ocasiones con toda la buena fe del mundo. En otras me temo que la realidad es mucho más compleja (y nauseabunda). Pero que queréis que os diga. Uno ve esto en internet y le jode por haberle hecho perder el tiempo. (y la electricidad y el dinero de la conexión y...), pero si uno paga sus euros por un ejemplar de este periódico y se encuentra con esta ¿cosa? el cabreo es de los buenos. Pero empecemos por el principio.
Históricamente, cada Gobierno que hemos conocido en democracia se ha propuesto como salvador de es mercado lastimoso que es el mercado de viviendas de alquiler. Y todos han fracasado ( o no, ya que realmente dudo mucho que fuesen intentos serios). Un políticamente correcto diría que es que es muy difícil, que hay muchos intereses a conciliar, que si hay que tener una visión social con los inquilinos. En mi opinión, políticamente incorrecta es que no hay huevos. Ni ovarios. Y así el problema se perpetua.
Es entonces cuando alguien, desde la iniciativa privada, ve un nicho de negocio goloso. ya que donde suele embarrancar el tema es en los Tribunales, recurramos al arbitraje privado. Desde organismos privados, desde negocios privados, se impulsan la comercialización de una serie de Planes (curioso nombre) comercializados a través de las inmobiliarias. Alquile sin miedo, que en un plis plas se lo soluciona el arbitro, no como esos cansinos de la Administración de Justicia. Y ya de paso le coloco un seguro en el paquete. Quien no alquila es porque no quiere. Y entonces llega a nota de prensa de la que hablo. Me refiero a la Nota de Prensa de Europa Press que publica Expansión: El arbitraje logra desahuciar en 25 días frente a los ocho meses de la vía judicial.
En primer lugar me da vergüenza autocitarme (punto 2 del caso de los Elipe y más información en la web de Cienladrillos) pero hace ya tiempo que se viene avisando de que no parece nada claro que se pueda someter contractualmente a arbitraje privado un contrato de arrendamiento de vivienda. El asunto es peliaguado cuando uno constata que, ante la ineficacia de nuestros Padres de la Patria, ha habido una contratación masiva de este tipo de productos. Por tanto, y en primer lugar, este es un punto cuando menos oscuro.
En segundo lugar, lo del plazo de 25 días me mueve a la risa. A la risa Felisa. Eso será si el inquilino desaloja voluntariamente. Si no lo hace, para la ejecución del laudo hay que recurrir a la Administración de Jsuticia. Si, esas misma que tarda esos 8 meses. Y no vayáis a a pensar que si son lentos para unas cosas son rápidas para otras.
Por otro lado, y aunque la legislación limita, por su propio concepto, las posibilidades de recurrir un laudo que no nos guste en vía judicial (No tendría sentido montarse un sistema privado y luego que funcionase igual que uno publico) lo cierto es que hay laudos arbitrales anulados. En esta y en otras materias. Por tanto, la seguridad y rapidez de un laudo de estas características puede ser parecida a una sentencia en primera instancia. O, incluso en ocasiones, yo diría que menor.
Si os fijáis en la Nota de Prensa, se citan como ventajas la menor exigencia en materia de notificaciones así como la no necesidad de celebrar una vista. Todo esto está en consonancia con algo por lo que se han anulado algunos laudos (aunque no fuesen de materia arrendaticia) y es que los magistrados observan falta de imparcialidad por parte de los arbitros. Pensad en la publicidad de estos planes, de estos paquetes arbitrales-aseguradores.¿ quién van dirigidos?, ¿a quién se venden? Sobre todo al propietario, se le vende como solución a sus problemas, como medio de proteger sus derechos. No se plantea como método de hacer justicia, de alcanzar un resultado equitativo, legal. Parece claro hacia donde cargan, Y eso conduce a que nos encontremos con laudos arbitrales que no son admitidos a ejecución por los Tribunales debido a que consideran que las cláusulas son nulas.
Es una pena. A mi el arbitraje no me parece una mala opción, aunque no tengo claro que, tal y como esta montado el mercado, sea una opción para el tema del alquiler. Lo que me parece horroroso como se han creado una serie de conglomerados jurídicos, de sociedades, haciendo creer a la gente que tiene todas las virtudes del sistema judicial ordinario y ninguno de sus defectos. Y lo que puede ocurrir es que se acaben cargando una vía que era inicialmente interesante. Para todos aquellos que esteis interesados me gustarría recomendaros un Blog, llamado Foro de Arbitraje.
A este respecto encuentro de lo más goloso un articulo de Negocio del 3 de marzo de 2009, en su página 28. González-Espejo, Secretario del Consejo de Administración del Grupo Lar, nos recuerda que si bien el arbitraje es mucho más ágil a la hora de resolver los conflictos entre partes, implica un mayor costo y la posible revisión de los laudos arbitrales. Pero añade algo más que lo que es clave para entender los motivos que hacen que el arbitraje, a nivel internacional y entre grandes empresas funcione, y a nivel domestico y entre propietarios e inquilinos no. Y es que su experiencia es que las empresas se someten al laudo, y lo cumplen voluntariamente. No explica las causas. Lo hago yo. Esta muy mal visto no someterse. Y salvo que el asunto sea gordísimo o demasiado evidente, recurrir un laudo, negarse a cumplirlo voluntariamente, afecta a la sociedad a la hora de desarrollar su negocio. ¿Qué proveedores o clientes van a confiar en él y en el arbitraje si sabotea sistemáticamente el sistema que se han otorgado mutuamente?
Es evidente que, esa sanción oculta para el inquilino condenado al desahucio no existe. Y, sin embargo, yo si que creo que por ahí podría empezar una reforma del sistema legal. No tengo clara la viabilidad del arbitraje en esta materia, pero si desde luego otras variantes:
a) Igual que existe el seguro obligatorio de circulación debería existir un seguro obligatorio de arrendamiento, que garantice el cobro de las rentas así como el estado en que se devuelve la vivienda (si no me equivoco, ya se están incluyendo este tipo de riesgos dentro de determinadas pólizas de hogar, aunque yo prefiero algo separado, con un tomador que es el inquilino, unos beneficiarios que son arrendadores y vecinos, y una prima única). Supongo que Carlos o Ángel podrán aportarnos una visión mucho más técnica del asunto. También debería cubrir todo lo relacionado con las relaciones con la Comunidad de Propietarios . A estudiar modos de coacción para imponer el Seguro, el papel del Consorcio, posibilidad de limitar la posibilidad de juicios rápidos o arbitrajes a aquellos contratos amparados por dichos seguros, etc...
b) Como complemento de dicho seguro obligatorio de arrendamiento, se crearía una base de datos de historial arrendaticio, consultable por las compañías a las que se solicite el seguro, para dejar al desnudo a aquellos que tiene una elevada siniestralidad, por llamarla de algún modo. En el se relejarían las polizas contratadas históricamente y sus devenires, asi como información judicial/arbitral vinculada a temas arendaticios. Resulta increíble que a día de hoy no exista nada similar, al menos en el caso español.
PD: Quiero dedicar este post a OAntonio. Gracias por tu colaboración.
  1. #21
    02/04/11 20:02

    Bueno, vayamos por partes... cierto es que el arbitraje para resolver litigios sobre alquileres de viviendas ha tenido ciertos reveses pero realmente han venido derivados de la falta de observancia de requsitos procesales basicos. En principio es una materia arbitrable, dado que es una cuestión de derecho civil que no afecta a materias de orden publico. Yo el problema que le veo es que las "instituciones" que se dedican a esto, por llamarlas de alguna manera, no inspiran ninguna confianza.. tal y como muchos apuntais...se venden de manera sensacionalista, hacen uso de simbolos nacionales, como la bandera por ejemplo, para darse un cierto marchamo de oficialidad y legalidad, y utilizan denominaciones equivocas con el mismo fin.

    Yo que por motivos profesionales participo en bastantes arbitrajes al año desconfio de otro elemento además, se trata del precio. ¿Como es posible que por 80€ se solucione un problema de esta naturaleza? Cualquiera que haya participado en un arbitraje sabe lo caros que son. El arbitraje es siempre una solucion mucho más cara que acudir a los Tribunales, dado que hay que pagar al arbitro o arbitros, y cobran una pasta. Asi que por 80 €... en fin... La unica razon de ser del arbitraje es la rapidez... y en algunos casos la especial cualificacion de los arbitros en la materia objeto de arbitraje.

    Luego efectivamente, como apuntaba el autor del articulo, si quieres ejecutar el Laudo porque no se vayan hay que ir a los Juzgados, con sus costes de abogado y procurador...El laudo puede ser tambien recurrido y se puede llegar a paralizar la ejecucion...., en fin que lo de los 25 días....es un poco utopico, por emplear una expresion edulcorada. Esto sin hablar de que resulte imposible emplazar a los inquilinos. ¿Si acudimos al arbitraje en qué edictos notificamos?

    Si alguien necesita un buen asesoramiento en materia de arrendamientos os recomiendo esta web en la que, además, responden consultas gratuitamente:

    www.evictio.com

    Saludos,

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