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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

El arbitraje salvará al alquiler: increíble pero incierto

Siento mucho el recochineo del título. Bueno, realmente no lo siento. Es una forma educada de no decir tacos al acordarme de aquellos medios de comunicación que, en ocasiones, se limitan a difundir notas de prensa. En ocasiones con toda la buena fe del mundo. En otras me temo que la realidad es mucho más compleja (y nauseabunda). Pero que queréis que os diga. Uno ve esto en internet y le jode por haberle hecho perder el tiempo. (y la electricidad y el dinero de la conexión y...), pero si uno paga sus euros por un ejemplar de este periódico y se encuentra con esta ¿cosa? el cabreo es de los buenos. Pero empecemos por el principio.
Históricamente, cada Gobierno que hemos conocido en democracia se ha propuesto como salvador de es mercado lastimoso que es el mercado de viviendas de alquiler. Y todos han fracasado ( o no, ya que realmente dudo mucho que fuesen intentos serios). Un políticamente correcto diría que es que es muy difícil, que hay muchos intereses a conciliar, que si hay que tener una visión social con los inquilinos. En mi opinión, políticamente incorrecta es que no hay huevos. Ni ovarios. Y así el problema se perpetua.
Es entonces cuando alguien, desde la iniciativa privada, ve un nicho de negocio goloso. ya que donde suele embarrancar el tema es en los Tribunales, recurramos al arbitraje privado. Desde organismos privados, desde negocios privados, se impulsan la comercialización de una serie de Planes (curioso nombre) comercializados a través de las inmobiliarias. Alquile sin miedo, que en un plis plas se lo soluciona el arbitro, no como esos cansinos de la Administración de Justicia. Y ya de paso le coloco un seguro en el paquete. Quien no alquila es porque no quiere. Y entonces llega a nota de prensa de la que hablo. Me refiero a la Nota de Prensa de Europa Press que publica Expansión: El arbitraje logra desahuciar en 25 días frente a los ocho meses de la vía judicial.
En primer lugar me da vergüenza autocitarme (punto 2 del caso de los Elipe y más información en la web de Cienladrillos) pero hace ya tiempo que se viene avisando de que no parece nada claro que se pueda someter contractualmente a arbitraje privado un contrato de arrendamiento de vivienda. El asunto es peliaguado cuando uno constata que, ante la ineficacia de nuestros Padres de la Patria, ha habido una contratación masiva de este tipo de productos. Por tanto, y en primer lugar, este es un punto cuando menos oscuro.
En segundo lugar, lo del plazo de 25 días me mueve a la risa. A la risa Felisa. Eso será si el inquilino desaloja voluntariamente. Si no lo hace, para la ejecución del laudo hay que recurrir a la Administración de Jsuticia. Si, esas misma que tarda esos 8 meses. Y no vayáis a a pensar que si son lentos para unas cosas son rápidas para otras.
Por otro lado, y aunque la legislación limita, por su propio concepto, las posibilidades de recurrir un laudo que no nos guste en vía judicial (No tendría sentido montarse un sistema privado y luego que funcionase igual que uno publico) lo cierto es que hay laudos arbitrales anulados. En esta y en otras materias. Por tanto, la seguridad y rapidez de un laudo de estas características puede ser parecida a una sentencia en primera instancia. O, incluso en ocasiones, yo diría que menor.
Si os fijáis en la Nota de Prensa, se citan como ventajas la menor exigencia en materia de notificaciones así como la no necesidad de celebrar una vista. Todo esto está en consonancia con algo por lo que se han anulado algunos laudos (aunque no fuesen de materia arrendaticia) y es que los magistrados observan falta de imparcialidad por parte de los arbitros. Pensad en la publicidad de estos planes, de estos paquetes arbitrales-aseguradores.¿ quién van dirigidos?, ¿a quién se venden? Sobre todo al propietario, se le vende como solución a sus problemas, como medio de proteger sus derechos. No se plantea como método de hacer justicia, de alcanzar un resultado equitativo, legal. Parece claro hacia donde cargan, Y eso conduce a que nos encontremos con laudos arbitrales que no son admitidos a ejecución por los Tribunales debido a que consideran que las cláusulas son nulas.
Es una pena. A mi el arbitraje no me parece una mala opción, aunque no tengo claro que, tal y como esta montado el mercado, sea una opción para el tema del alquiler. Lo que me parece horroroso como se han creado una serie de conglomerados jurídicos, de sociedades, haciendo creer a la gente que tiene todas las virtudes del sistema judicial ordinario y ninguno de sus defectos. Y lo que puede ocurrir es que se acaben cargando una vía que era inicialmente interesante. Para todos aquellos que esteis interesados me gustarría recomendaros un Blog, llamado Foro de Arbitraje.
A este respecto encuentro de lo más goloso un articulo de Negocio del 3 de marzo de 2009, en su página 28. González-Espejo, Secretario del Consejo de Administración del Grupo Lar, nos recuerda que si bien el arbitraje es mucho más ágil a la hora de resolver los conflictos entre partes, implica un mayor costo y la posible revisión de los laudos arbitrales. Pero añade algo más que lo que es clave para entender los motivos que hacen que el arbitraje, a nivel internacional y entre grandes empresas funcione, y a nivel domestico y entre propietarios e inquilinos no. Y es que su experiencia es que las empresas se someten al laudo, y lo cumplen voluntariamente. No explica las causas. Lo hago yo. Esta muy mal visto no someterse. Y salvo que el asunto sea gordísimo o demasiado evidente, recurrir un laudo, negarse a cumplirlo voluntariamente, afecta a la sociedad a la hora de desarrollar su negocio. ¿Qué proveedores o clientes van a confiar en él y en el arbitraje si sabotea sistemáticamente el sistema que se han otorgado mutuamente?
Es evidente que, esa sanción oculta para el inquilino condenado al desahucio no existe. Y, sin embargo, yo si que creo que por ahí podría empezar una reforma del sistema legal. No tengo clara la viabilidad del arbitraje en esta materia, pero si desde luego otras variantes:
a) Igual que existe el seguro obligatorio de circulación debería existir un seguro obligatorio de arrendamiento, que garantice el cobro de las rentas así como el estado en que se devuelve la vivienda (si no me equivoco, ya se están incluyendo este tipo de riesgos dentro de determinadas pólizas de hogar, aunque yo prefiero algo separado, con un tomador que es el inquilino, unos beneficiarios que son arrendadores y vecinos, y una prima única). Supongo que Carlos o Ángel podrán aportarnos una visión mucho más técnica del asunto. También debería cubrir todo lo relacionado con las relaciones con la Comunidad de Propietarios . A estudiar modos de coacción para imponer el Seguro, el papel del Consorcio, posibilidad de limitar la posibilidad de juicios rápidos o arbitrajes a aquellos contratos amparados por dichos seguros, etc...
b) Como complemento de dicho seguro obligatorio de arrendamiento, se crearía una base de datos de historial arrendaticio, consultable por las compañías a las que se solicite el seguro, para dejar al desnudo a aquellos que tiene una elevada siniestralidad, por llamarla de algún modo. En el se relejarían las polizas contratadas históricamente y sus devenires, asi como información judicial/arbitral vinculada a temas arendaticios. Resulta increíble que a día de hoy no exista nada similar, al menos en el caso español.
PD: Quiero dedicar este post a OAntonio. Gracias por tu colaboración.
  1. #1

    Joseant

    Para el arrendador el seguro es mejor que un aval.
    El problema es que no cubre arrendamientos de naves o locales industriles, de temporada, viviendas secundarias y algunos otros siniestros.
    Un saludo.

  2. #2

    Anonimo

    Muy bueno, como siempre.
    Por cierto, acabo de editar una entrada sobre bancarios, y me encantaría que le hechases un vistazo.
    Imagino que no lo verás igual, pero esta "mente crítica" (o criticona)que tienes me ayuda a mejorar.

  3. #3

    Anonimo

    Me ha encantado el artículillo y su estilo ameno. Sigue así.

    Cajero malencarado

  4. #4

    Anonimo

    Todo esto esta muy bien, muy interesante, pero también nos podríamos preocupar de como agilizar los tramites de los inquilinos que denuncian a sus arrendadores, por no cumplir sus obligaciones.
    Yo mismo me he encontrado en esa situación y he tardado varios años en que se celebrase el juicio.
    Saludos

  5. #5

    Anonimo

    Interesante y acertada reflexión. Muy buena recomendación la del Foro de Arbitraje. Un saludo.

  6. #6

    Echevarri

    Joseant, no tengo tan claro que sea mejor. Tampoco sabía que había exclusiones de ese tipo...

    Pau, gracias. Ya lo he visto. Me doy una vuelta.

    Gracias Cajero.

    Pablo, me temo que siendo ciertos casos como el tuyo, son minoritarios en relación con el otro problema. Es más, los unicos que yo conozco al respecto son alquileres de renta antigua, y con todos los respetos, tienen guasa las exigencias de alguns inquilinos.

    Iusiscivilis, gracias. Siempre me ha gustado compartir las fuentes y no guardarmelas...Un saludo.

  7. #8

    Echevarri

    Cuando lo oí me resultó dificl creerlo. No se que tendrá que decir el Colegio de Abogados al respecto....

    Por cierto, que tengo prevista un entrada sobre otros que creo que se pueden dedicar a la caza del moroso.

  8. #9

    Anonimo

    Yo lo del seguro no lo veo tan claro. ¿Cual sería el importe de la prima que tendría que soportar el arrendatario?¿Si un arrendatario cumple por qué tiene que entregar un dinero a fondo perdido?

    Yo lo haría de otra manera.
    - Formalización del contrato ante la administración pública. Preferentemente la tributaria. en dicho contrato se especificarían las partes y la renta.
    - Dicha formalización no llevaría coste para ninguna de las partes.
    - El hecho de formalizar el contrato ante la admón pública confiere a ambar partes el derecho a un procedimiento abreviado e inmediatamente ejecutivo que ha de solventarse en el plazo máximo de un mes.
    - Para que funcione el sistema ha de existir colaboración entre Justicia (ejecución) y la Admón. Pública (instrucción).
    - Obviamente el contrato queda sometido a un registro público en toda su historia.

    TAXMAN

  9. #10

    Tristán el subastero

    ¿Y no os da una pereza infinita pensar en lo fácil que sería solucionar el tema de los inquilinos morosos simplemente haciendo de una vez la reforma prometida de la LAU?
    ¿Es realmente tan difícil?
    Pablo, hace poco ví un vídeo en que un ciervo se liaba a cornadas y a pisotones contra un cazador, pero lo normal es que ocurra al revés. Por eso me preocupan más los inquilinos morosos que los arrendadores que no cumplen. Son más numerosos y además, perjudican más al desarrollo de la economía, que se vería muy beneficiada si los propietarios se atrevieran a alquilar sus casas sobrantes.
    Saludos, Tristan

  10. #11

    Echevarri

    Taxman, yo para Hacienda tengo pnesadas otras cosas. En un próximo post te comentaré...

    el fundamento del recurso al eguro es simple. Es idéntico al de los vehículos a motor.Su uso genera un riesgo. Y la sociedad debe estar prtegida. Por tanto, y en vez de estar a ver si el dueño de ese coche tien pasta o no para pagar las indemnizaciones, se instaura el SO, y se socializa el riesgo, sin cargo a las arcas públicas.

    Tristan, el problema va más alla de la ley, Tenemos una Justicia decimonónica. No puedo confiar solo en cambios legales (que nunca llegan, no vaya a ser que les acusen de liberales).

  11. #12

    Anonimo

    Sí, pero en los seguros de los vehículos la prima corre a cargo del propietario y no del usuario.

    Efectivamente se socializa un riesgo y por el camino alguien obtiene un beneficio. Si yo, arrendatario, tengo que pagar una prima por un suceso que no va a suceder o que es improbable que suceda (pues el no pagar una renta es un acto que depende de la voluntad en última instancia y no un accidente como en el caso de los vehículos)pues la compañía aseguradora se embolsará el beneficio de parte de la prima y encima sufragaré con la otra parte la insolvencia de otros.

    Con mi opción no se generan costes directos para la administración.Y menos hay día con la informatización. Se graba el contrato en una base de datos que puede generar varios productos, por ejemplo, un certificado de no estar denunciado por impago.

    El problema que piensas y creo que no dices es el hecho de suministrar datos a la administración. Efectivamente, existe un coste (no veo la diferencia con socializar un riesgo en términos económicos) pero que se ve compensado porque muchos preferirán contribuir al fisco y tener seguridad en su renta que lo contrario.

    Una prima de seguro termina beneficiando a una empresa. Un modelo informativo nos beneficia a todos.

    TAXMAN

  12. #13

    Joseant

    El aval llega un momento en el que vence y es el arrendatario el que tiene que tener la voluntad de renovarlo. El seguro se renueva tácitamente, no influye la voluntad del inquilino. Si el aval es por un año y llega el mes 13 y el inquilino no ha querido renovarlo y te deja de pagar... ya tienes el problema, sin embargo, con el seguro, a mi entender, si el arrendador sigue pagando la cuota está cubierto.
    También me han comentado, que algunas cajas hacen avales un tanto irregulares, sobre productor que en un momento dado el cliente podría disponer de ellos: cuentas corrientes, depósitos,… y sin tener la posibilidad de bloquear esos productos.
    Un saludo.

  13. #14

    Echevarri

    Taxman:
    1. No necesariamente el propietario es el que sufraga el seguro en el coche. Estoy pnesando en el leasing u o en otras opciones.
    2. Aqui, el riesgo que s trata de cubirir es el generado por los inquilinos. Y por tanto estos son losque deben pagarlo. Del mismo modo que en la carretera el riesgo lo generan los conductores. Yo pago cubriendo el riesgo de otros ya que mi colectivo es el que esta generando dicha situación.
    3. ¿Que luego los hay buenos malos etc? Para eso esta la competencia, el bonus malus, etc..
    4. El sistema no es incompatible con un sistema informativo. De hecho, dada su obligatortiedad se crearia una base de datos de contratos, de comun acceso por parte de las compañias a la hora de aplicar bonificaciones, etc...
    5. ¿Que se benefician las compáñía? Si, es el premio a un trabajo bien hecho. También habrá queion nos puea hacerlo, y sea expulsada por la competencia.
    6. No me fio de la Administración, pero ya no por el tema fiscal. Es que ya existe la obligatoriedad legal de depositar las fianzas y es radicalmente incumplida, al igual que el pago de AJD, o etc...No me creo que la misma Administración, en este caso de Justicia, que es incapaz de aplicar la ley con unos criterios de minima protección hacia el arrendadador vaya a hacer mucho más. Me temo que mentalemnte lleva grabado en el tuetano el ser garantista unicamente con los derechos del inquilino.
    7. Hay impagos voluntarios e impagos no oluntarios. En todoc aso es más de lo mismo. En el tema del seguro de automovil no se jzga la cupabilidad, e apunta hacia la repsonsabilidad objetiva y la ausencia de culpa de la otra parte.

    Joseant, por partes:
    1. En prinicipio el aval debe hacerse por el plazo teórico de la obligación. Si el inquilino puede tener prorrogas hasta 5 años, el aval debe ser por cinco años. Así de claro. Yo no admitiria otra cosa.
    2. En cuanto al seguro, mi propuesta esun seguro de prima unica por ese periodo, para eviat problemas de que luego no puedo pagar.
    3. El principal problema de los avales es que este mal redactado.
    4. El tema que comentas sobre si estan bien o mal pignoradas las cuentas no afecta al beneficario del aval. Ese es un problema entre el avalado y el avalista. Frente al beneficario responde al avalista, que es el Banco y aqui paz y despes Gloria.

  14. #15

    Anonimo

    Hombre, si no recuerdo mal en el renting el usuario sólo paga la cuota. Sí, el seguro irá incluido en la misma...No obstante comparar el riesgo en la circulación con el riesgo de un alquiler impagado, no sé, me suena a churras y merinas, con todos los respetos.

    Por la misma regla de tres como existe un riesgo social de que alguien no contribuya a la Hacienda Pública pues se puede implantar un seguro obligatorio que cubra ese riesgo social, ¿o no es un riesgo social no contribuir a los gastos públicos? A ver qué te parece que pagues una prima porque yo me escaqueo de pagar impuestos.

    Por mal que funcione la Administración (mucha leyenda negra hay en ésto) es preferible, desde mi punto de vista, a una medida presidida por la "Ley de maximización del beneficio" pues la vocación última de aquella siempre es el servicio público.

    Pensar que el mercado lo resuelve todo y que es máximo exponente de la eficacia (leyenda rosa) es bastante dudable, bien lo sabes y así lo expones en muchos de tus excelentes artículos.

    Un saludo.

    TAXMAN

  15. #16

    Anonimo

    Ah, y no creo que la Administración lleve en el tuétano la protección del inquilino. Es que como bien apuntabas en tu artículo el alquiler en éste país se encuentra abandonado. No interesa un mercado eficiente porque para eso está el de la compraventa.

    TAXMAN

  16. #17

    Echevarri

    Taxman:
    1. No he mentado el renting expresamente ya que es como tu dices. Sin embargo en el leasing no.
    2. Vehiculos, ejercicios de detrminados profesiones, hipotecarios cubiertos por seguros contra incendios...son churras y merinas. Puramente discrecionl, lo admito.
    3. en el fondo yo ya pago un seguro. Supongo que mis impuestos podrían ser más bajos si se escaquease menos gente. Un ejemplo mñás concreto, los ´módulos son la herencia de un istema anterior, que seguro que tu conoes mejor que yo, donde los distintos sectores o gremios establecian cual era su contribución colectiva a las arcas del Estado. Y ahi se promediaba, y se tenina en cuenta factores cmo el que citas.
    4. No voy a acusar a nadie, pero el funcionamiento de la Administración de Justicia en esta materia está por debajo del isuficiente.
    5. Lo del servicio público está bien, pero como tu sabes la Administración, o mejor dicho, quienes la dirigen, tiene su propia agenda. Y esa suele ser más concreta. Vuelvo a decir que a mi no me importa que alguien gane dinero si el servicio es bueno.
    6. gracias por lo de excelentes artículos, ;)
    7.No estoy seguro si tu ultimo comentario es causa o consecuencia. En todo caso, la legislación y la administración tienden, por la via legal y l de los hechos a proteger al inquilino en mucha mayor medida que al arrendador.

  17. #18

    Anonimo

    1.- Efectivamente posiblemente exista una sobreimposición derivada del incumplimiento de algunos.
    Pero también podríamos pensar que en el precio de un arrendamiento va incluida una prima de riesgo para el propietario. Quiero decir, si el mercado del alquiler funcionara como Dios manda y todos pagaran su renta, habría más viviendas, más oferta, y los precios serían menores.

    2.- Referente a mi último comentario, la Administración, efectivamente, siempre tendrá tendencia a proteger al más débil (inquilino) que luego en la realidad no tiene por qué ser. Pero toda actuación de la administración parte de una voluntad del legislador, es decir, de los políticos. En un país donde la cultura es la propiedad, el arrendamiento es un problema menor y ésto se agrava cuando existe un claro conflicto de intereses entre ambos mercados.

    TAXMAN.

  18. #19

    Anonimo

    http://compraventaalquiler.blogspot.com/

    Arbitraje en el Alquiler. Inseguridad Legal

    Se ha puesto de moda en poco tiempo el someter las cuestiones de arrendamiento de viviendas a la institución del arbitraje.

    Hay que aclarar bastantes cosas respecto a esta cuestión:

    1) El motivo principal ha sido la celeridad de resolver los litigios de esta manera, comparando con el sistema judicial.
    2) Pero se empieza a observar problemas reales de ejecución de las mismas quedando en papel mojado ya que :

    Los Tribunales rechazan el arbitraje inmobiliario imposibilitando tanto el cobro de rentas como el desahucio por esta vía considerada contraria al orden púbico.

    Por tanto genera una Inseguridad jurídica creando serios problemas.

    El juzgado 21 http://el-latigo.tripod.com/id26.html y el juzgado 26 de Madrid http://el-latigo.tripod.com/id25.html se han negado (entre otros) a ejecutar los laudos bajo la siguiente ( consta ya que la audiencia de Madrid también a desestimado ejecutar):

    a) No entra en el fondo de la cuestión, es decir si hay impagos, desperfectos......

    b)Simplemente dice que la materia de arrendamiento no es de libre disposición, es decir, que no se puede resolver las cuestiones de alquiler mediante arbitraje ya que es competencia exclusiva de los tribunales ordinarios de cada territorio.

    Por tanto genera una auténtica inseguridad legal, pudiendo generar muchos problemas más que soluciones.

    Analiza también esta cuestión la asociacion de Arbitraje y Mediación Aryme http://www.aryme.com/observatorio-noticia-528.php

    Artículo de Portico legal en referencia a la cuestión planteada.

    Además hay que incluir un montón de cuestiones más como las siguientes:
    Saber quienes son esta instituciones:

    PLAN NACIONAL DE ALQUILER GARANTIZADO (la CORTE ESPAÑOLA DE ARBITRAJE ECONÓMICO DE DERECHO Y EQUIDAD)

    1) Porque tienen ese nombre? Ya que el mismo nombre confunde y te lleva a error. No es una iniciativa de ninguna institución pública sino privada.
    2)Que garantizan? También ocasiona error. Parece que el propietario puede estar tranquilo ante posibles impagos de alquiler ó desperfectos del inquilino. Y eso no es así.

    Aquí hay claras vulneraciones de leyes y entre ellas está la ley de consumo.

    Noticia del periódico de Aragón http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia.asp?pkid=327193
    El Gobierno de Aragón está, de hecho, estudiando a esta asociación (PNAG) por "falta de transparencia y porque podría inducir a engaño al identificarse con la Junta Arbitral de Consumo, que es pública y gratuita", aseguró a este diario el director general de Consumo, Ángel Luis Monge

    3)Su Secretario, Mario Navarro Rubio fue desahuciado en Pamplona ¿qué curioso no?

    Véase la sentencia en http://www.cfnavarra.es/bon/985/98513113.htm y

    Embargados por la seguridad social por importes de más de 80.000 Euros http://el-latigo.tripod.com/id49.html#Documento

    Condenado Mario Navarro por impago de préstamo http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=CM_Orden_BOCM&cid=1142353198467&idBoletin=1142353016165%2C1142353196794&language=es&pagename=BOCM%2FPresentacion%2FpopUpBoletinPDF


    Condena de lo social http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urlordenpdf&blobheader=application%2Fpdf&blobkey=id&blobtable=CM_Orden_BOCM&blobwhere=1142526451379&ssbinary=true

    Y AHÍ MUCHO MÁS

    Noticias: EL PODER JUDICIAL DA EL VISTO BUENO AL DESAHUCIO EXPRESS

  19. #20

    Anonimo

    Tal y como esta la legislacion actual la mejor solucion es, en mi opinion, el aval bancario.

    Sabes que al inquilino puedes tardar en echarlo 8 meses, y tener unos gastos judiciales.
    Simplemente le pides un aval bancario que cubra un año de alquiler y las posibles costas judiciales.

    Dicho aval sale a un precio muy bajo (un 2-4% anual) y puedes descontarlo del precio por el que quieres alquilar.

    El problema es que el banco puede no fiarse del futuro inquilino, pero si su banco no se fia, menops deberias fiarte tu.

Autor del blog

  • Echevarri

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