Cómo ser subastero

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Los juzgados están a reventar. A pesar de las daciones en pago, de las refinanciaciones empresariales, es más que posible que los distintos Ordenes Jurisidiccionales (Laboral, Civil, Social, etc...) se vean colapsados por el fuerte aumento de las ejecuciones hipotecarias, de los embargos, de los despidos, etc. Y buena parte de estos procedimientos suelen acabar en la subasta judicial de bienes.
Me temo que, a pesar de las sucesivas reformas que han tratado de evitar la creación de mafias y de un cierto oscurantismo, las subastas judiciales siguen rodeadas de un halo de misterio, de una fama de circulo para iniciados, del que todo el mundo habla pero al que muy pocos acuden, convirtiéndose en una actividad restringida a unos pocos profesionales.
Por eso es de agradecer el blog de Tristán, comentarista habitual de éste: Subastasblog. En él, con un espíritu pedagógico, nos va guiando por las subastas judiciales, entre anécdotas, clases prácticas y tomas de pulso al día a día. Obvio decir que estoy suscrito a su feed y que en cuanto tenga un rato pasará a mi blogroll. Os lo recomiendo, siempre y cuando no querais tocar de oídas.
En estos primeros posts creo que hay unos cuantos temas a destacar:
1. Como bien sabemos aquellos que tenemos experiencia en tema inmobiliario y registral, no hay que dar nada por supuesto. Míralo todo. Y vuélvelo a mirar. esa es la diferencia entre una buena operación y una tremenda cagada (tremendo lo de la nuda propiedad).
2. Los margenes no son los que la gente piensa. Un 20%, quizás un 30% son de lo más habitual, por lo que cuenta Tristan.Si consideramos el tiempo que nos lleva, los riesgos, etc no me parece una cifra tan desaforada. Y por otro lado, si los margenes son muy superiores deberemos sospechar que algo no va bien, salvo sorpresa.
3. No todo es papeleo. El trabajo de campo es fundamental. Hay que patear, que moverse, que visitar los inmuebles, los juzgados, hay que informarse sobre los imuebles, los poseedores, los propietarios, los deudores. De no hacerlo tendremos problemas e los puntos 1 y 2.
4. Tengo la sensación que como en cualquier otra profesión, en las subastas funciona mucho la famosa coopetencia. Tus competidores colaboran contigo. Si les interesa. Si te interesa. Mejor ganar todos un poco.
5. La vertiente financiera es muy importante. Tristán apenas lo ha citado, pero hay que manejar cash, dinero, o avales. Y a la hora de la hipoteca digamos que esta no es tan simple como una ordinaria. El procedimiento viene a ser un tanto especial. Pero prefiero no adelantarme.
En su momento conocí, y creo que es un negocio interesante en los próximos años, a un consultor de subastas. Un profesional que identifica inmuebles para sus clientes y le asiste técnica y financieramente en la operación, cobrando obviamente sus comisiones. Un subastero que trabaja por cuenta de terceros. Creo que con el cambio de ciclo perdió gran parte de su negocio, pero sin duda ahora ha vuelto. Ya nos contará Tristán como lo ve.
  1. #18
    Anonimo
    28/02/09 12:09

    Buenas a todos, para aquellos que son corredor de subastas y para todos aquellos que quieran empezar.

    Os informo que se ha creado una plataforma de Subastas Judiciales en España.

    Estará operativa a partir de Marzo.

    Entrar a visitarla, no os decepcionará.

    www.licite.es

  2. #17
    Anonimo
    20/02/09 19:03

    Por supuesto, a ver si se puede. De todas forma te paso los datos de las SSAP o si quieres te la mando por correo... (Hay muchísimas, pero casi todas las que llegan a la AP, la mayoría de sus secciones, las declara nulas por falta de imparcialidad de los árbitros e incluso en ocasiones deniega el despacho de ejecución al entender que las cláusulas del contrato de arbitraje eran nulas por ilegales). Luego, cuando visitas la página web de esta asociación NADA DICE de esos temas... Sobran comentarios.
    Un saludo.
    http://www.poderjudicial.es/jurisprudencia/pdf/28079370112004100295.pdf?formato=pdf&K2DocKey=E:\SENTENCIAS\20040909\[email protected]_AP&query=%28imparcialidad%3CAND%3EAEDE%29

    SAP de Madrid, Sección 11ª, de 16 de febrero de 2004.
    SSAP de Madrid, Sección 9ª, de 10 de Julio de 2008 y 7 de diciembre de 2006.
    SAP de Madrid, Sección 21ª, de 30 de enero de 2007
    AAP de Madrid, Sección 10ª, de 15 de octubre de 2008.

    Y mejor no seguimos...
    Un saludo

  3. #16
    20/02/09 17:33

    OAntonio, ¿puedes reparar el tema del enalce? Tengo curiosidad.

  4. #15
    Anonimo
    18/02/09 21:00

    Respecto de su gratuidad o no, yo entiendo que NUNCA DEBERÍA SERLO SALVO EN PENALES... (cuestión aparte merece en mi opinión la famosa "tasa" y los efectos de la misma...)
    Un saludo

  5. #14
    Anonimo
    18/02/09 20:58

    En fin... La justicia (y la sociedad) está llena de miserias humanas...
    Pero bueno, que nos desviamos del tema, entiendo que el padre que dispone de los bienes debe probar en cierta manera que ha hecho con ellos y el beneficio de ese acto para con el menor y sinceramente creo que normalmente nunca lo podrá hacer... Ahora bien, te doy completamente la razón en que seguir los "consejos de "ejpertos"" y poner todo a nombre del menor es una auténtica barbaridad (pensemos, por ejemplo que el padre te exige que des cuenta de su "enorme" patrimonio y que estás haciendo con él...)
    Respecto de las cláusulas de arbitraje de esa asociación, la AP de Madrid ha considerado muchos de sus laudos NULOS POR FALTA DE IMPARCIALIDAD DE SUS ARBITROS... INCREIBLE.
    Un saludo

  6. #13
    18/02/09 08:20

    OAntonio, es conocido el caso de un Presidente de un TSJ que en su proceso de divorcio llamó a "consultas" a la Juez que llevaba su caso...impresionante.
    El enlace se rompe, pero intuyo de que hablas (me refiero alas fórmulas comercil,izadas de arbitraje para arrendamiento). Yo tampoco estoy muy convencido con ellas.Juararia que no son admisibles, y si lo son, su eficacia y autonomía es limitada a la hora de sus ejecución. Pero lo que más me moplesta es la denominación, que parace remitir algo oficila, cuando es un negocio privado (ojo, esto es legitimo, lo que no me lo parece es jugar a despiste):
    https://www.rankia.com/blog/echevarri/2008/11/ajuste-de-cuentas-los-elipe.html
    No dudo que la Justicia sea una buena solución para estos señores. Lo que me planteo es si para estos problemas conyugales, o para otros muchos casos ha de ser gratuita.

  7. #12
    Anonimo
    18/02/09 01:15

    Bueno en este caso los dos son reputadísimos y conocidísimos profesionales (en el ámbito provincial) y no hay ni letrados ni procuradores de oficio...
    Creeme que he llegado a ver caso peores (por ejemplo a toda una magistrado-juez de lo social discutiendo con su marido en el juzgado de familia sobre a que colegio llevar a su hijo y encima acabar en una querella en el TSJ contra la "pobre" Juez y su sustituta...)
    Pero bueno, miserias humanas aparte ¿Qué otra opción es mejor que la justicia?
    Desde luego ésta NO http://www.poderjudicial.es/jurisprudencia/pdf/28079370092008100342.pdf?formato=pdf&K2DocKey=E:\SENTENCIAS\20080918\[email protected]_AP&query=%28laudo%3CAND%3Eanulaci%F3n%3CAND%3EAEADE%29

    (admito que da para un largo debate pues esta asociación bajo la campaña "Plan Nacional de Alquileres" han llevado una campaña muy agresiva...)
    Un abrazo

  8. #11
    16/02/09 23:36

    OAntonio, buenas noches...
    No veo que nuestros planteamientos sean tan divergentes. Yo me limito a señalar que el del Banco debe darle la pasta, y que no e bueno usar como escudo financiero al menor (al margen de otras consideraciones).
    Como bien señalas, luego hay otra película. Y es que, como debe quedar claro, la atria potestad de nuestro Cc no es la del Derecho Roman. Es un derecho-deber, ejercido en beficio del menor, y porsupuesto que debe justificare correctamente el uso de esos bienes, y rendir cuentas en su momento. Nada que objetar.
    Pero imaginate que el Padre lo que hace es abriri con ese dinero una cienta remunerada, o más remunerada que la que tenía, o...entramos en zona gris (esta claro que no dispondría para los gastos de mantenimiento de una unidad familiar de la cual no forma parte, pero tampoco se lo gastaría en Chaneles).
    resumiendo, que vo bastante factible, tal y como lo cuentas el que el asunto prospere. Ahora bien, cabe que los ciudadanos nos preguntemos si esa Justicia gratuita que sufragamos todos, y que tiene serios problemas, esta para solcuionar esto dimes y diretes exconyugales. A mi me cansan un poco...

    Un abrazo OAntonio.

  9. #10
    Anonimo
    16/02/09 04:09

    El otro día me llegó un caso muy parecido (sustancialmente igual) a uno de los "problemas" que planteaste hace menos de un menos en el blog acerca de los "consejos" de los "ejpertos" en Derecho:
    Padre y madre de A están divorciados con unas relaciones MUY TIRANTES (es la cuarta SAP que tienen respecto de sus "diferencias"). La guarda y custodia de A, que cuenta en la actualidad con casi 18 años, la tiene la madre si bien la patria potestad la "ejercen" de forma compartida ambos progenitores.
    A, que en la fecha de estos hechos contaba con 16 años, tenía abierta una cuenta en una Caja con el dinero "de su comunión".
    Hace 2 años, el padre de A se personó en una sucursal de la Caja y peló la cuenta de A, que contaba en esa fecha con 800€ aproximadamente que retiró en dos tandas equidistantes 6 meses entre ellas...
    Huelga decir que la Madre de A quiere recuperar el dinero y creo que lo puede hacer (legalmente), por lo que discrepo "ligeramente" con alguna de tus afirmaciones del post.
    Te extracto los razonamientos de la demanda.

    El artículo 154CC establece que la patria potestad se ejercitará siempre en beneficio de los hijos, los cuales si tuvieren el suficiente juicio para ello deberán ser oídos antes de tomar decisiones, estableciéndose, en el artículo 154.2º CC, que la patria potestad comprende el deber y obligación de representar y administrar los bienes de los hijos.
    Por otra parte el artículo 164 CC establece que los padres administrarán los bienes de los hijos con la misma diligencia que los suyos propios, cumpliendo las obligaciones generales de todo administrador, no pudiéndose obviar el contenido del artículo 162.2 CC que establece que los padres representarán a sus hijos excepto en el caso que existieren intereses contrapuestos entre ellos.

    Complementando lo anterior, el artículo 156 del CC, establece que éste tipo de potestades se ejercerán conjuntamente por ambos progenitores o por uno con el consentimiento del otro, algo que obviamente ocurriría en este caso.

    Finalmente ha de señalarse que se entenderán como las “obligaciones generales de todo administrador” las contenidas en los artículos 1718 ss CC, abstracción efectuada de los artículos 1709,1712 y 1713CC, estipulando el artículo 1724 CC que el mandatario debe intereses de las cantidades que aplicó a usos propios desde el día en que lo hizo.

    Sentando lo anterior, resulta evidente que las facultades y deberes inherentes a la patria potestad que ejerce el padre no comprenden, desde luego, el hecho de distraer subrepticiamente los bienes del menor con la única finalidad de incorporarlos a su patrimonio simulando actuar en su representación, pues el demandado ni podía ostentar la representación de su hijo, habida cuenta del conflicto de intereses existente, ni dicho acto fue efectuado en beneficio del menor, pues sólo le benefició al demandado, ni el hecho puede reputarse como lo propio de una “administración diligente” siendo exigible a falta de consenso o instrucciones precisas, la diligencia propia de un buen padre de familia (1719 CC). Diligencia, que a la luz de lo acaecido, carece el presente supuesto

    Resumiendo, entiendo que en el caso que planteas el padre por más que pueda "disponer" del dinero, posteriormente vendría obligado a devolverlo(consideraciones penales aparte) por las siguientes razones:
    1º) Si lo retira debe justificar para que lo hizo y el interés del menor en ello, pues entiendo que no podría escudarse en que "lo hace para sufragar los gastos de la familia" pues NO CONVIVE CON EL MENOR (presupuesto que exige el CC para disponer de sus bienes) debíéndose considerar que judicialmente se ha fijado una pensión de alimentos que debe sufragar el progenitor y no el patrimonio del menor.
    2º) Debe oír al menor (lo que en el caso que planteabas no se haría) y recabar el consentimiento de la madre (tampoco lo tendría)...

    3º) El irse de "viaje" o "comprar chaneles" no creo que sea propio del "buen padre de familia".

    ¿cómo lo ves?.

    Un saludo

  10. #9
    13/02/09 17:05

    Fran, estas pequeñas joyas son las que hacen grande la blogosfera.
    Pau, ni en broma.
    Dalamar, aqui lo de la hipoteca ya te digo que noe s tan sencillo, aunque tras la reforma de la LEC algo se ha simplificado.
    Tristan, haberlos haylos. Y problemas como ese les pasan a Bancos a los que les tumban por operaciones por retroacciones de quiebras, por rescisione de daciones de pago o por ilegalidades urbanísticas. Enhorabuena una vez más por el Blog (no te voy a cobrar comisión por mis elctores, ; ) )

    Xavier, es que en este mundo y en el inmobiliario en general, eres consciente de que la gente sabe mucho menos de lo que piensa. Deberían buscarse un asesor y pagarle su peso en oro.

    Maty, como sabes apreciar lo bueno.

  11. #8
    Anonimo
    13/02/09 11:19

    Para no ser menos, he incluido el sumario RSS a los seguimientos nauscópicos y el enlace del blog en la sección Inversión.

  12. #7
    13/02/09 10:27

    Tristan... a mi me interesa... no resido en espana pero podria estar interesado en comprar en subasta. danielsobrado hotmail

  13. #6
    12/02/09 23:07

    Y también, porque hay de todo, yo conozco a un sr. que encomendandose a dios supongo, sin conocer los entresijos de esto, se personó en una subasta de un piso, pensando que habia descubierto la sopa de ajo, y se quedó con el piso en publica subasta, para coj...s los suyos, lo que ocurre que acabó pagando un 20% mas de lo que nunca se pagó en las segundas ventas de pisos de aquel mismo bloque, aparte de que el piso tenia problemas con los proveedores de suminsitros (Endesa, Agbar....), no tenia cecula de habitabilitat.... y los gastos para poner todo esto en orden no son muchos, pero el tiempo y los tramites que precisó no se os pagó nadie.

  14. #5
    12/02/09 22:18

    Por cierto, respecto a lo que comentas de ese conocido que es consultor de subastas, he de decirte que yo hago lo mismo, siempre lo he hecho, aunque hace años, cuando se podía ceder el remate, era más sencillo.
    Tengo muchos tipos de encargos, desde los clientes inversores tipo que conservo desde hace años y que les da igual comprar lo que sea y donde sea hasta particulares que quieren algo pequeño para alquilar o un piso para ellos o para su hijo en un barrio determinado. Lo investigo todo igual que si fuera para mí pero luego me persono en la subasta con poderes de ellos. Nada más sencillo. Lo importante es tener absoluta confianza en el subastero, porque las sumas que se invierten son elevadas, no es como comprar dos mil euros en acciones de telefónica.
    Oye, ¡¡¡quizá le interese a alguno de tus lectores!!! je-je

  15. #4
    12/02/09 21:12

    Muchas gracias Echevarri, por visitarme y por tus amables comentarios sobre mi blog. Decidí comenzarlo porque el mundo de las subastas judiciales me da mucha libertad y muchas satisfacciones, acumulo bastante experiencia y, en un momento dado, gracias a Fran, decidí que ya era hora de dar un poco de luz sobre el mismo.
    Tienes razón en que hay que andar con mucho cuidado y en que los márgenes son menores de los que la gente piensa teniendo en cuenta el riesgo que supone. Algún día desarrollaré ampliamente lo que apuntas tenuemente en el punto 4, como es un tema muy delicado, me tomaré un tiempo.
    Respecto a la hipoteca, el tema lo veo francamente difícil. Te cuento el caso de un subastero de Madrid al que le suspendieron la subasta de un piso de lujo en la calle Pío XII de Madrid, después de tener la posesión y haberse gastado bastante dinero en la reforma. Con esos peligros latentes ¿Tú crees que habrá bancos dispuestos a darte el dinero para un asunto tan delicado? Francamente, para ello habría que darle la vuelta a la LEC y hacer que los pisos no salieran a subasta hasta estar completamente vacíos y sin cargas registrales (haciendo una especie de reunificación de deudas, de forma que el remate sirva para liquidarlas todas por orden de prioridad), de forma que el adjudicatario compre los bienes limpios de polvo y paja. Este sistema, además de abrir las subastas judiciales a muchos más licitadores, que entonces sí se atreverían a acudir, además permitiría a los bancos comprometer préstamos hipotecarios a los felices licitadores.
    Aquí me quedo y reitero el agradecimiento por tu amable capote.Lo cierto es que soy lector de los blogs de los cuatro.
    Saludos, tristan

  16. #3
    12/02/09 14:26

    En UK el tema de subastas es mucho mas claro, yo lo llevo siguiento y ya llevo algo de trabajo de campo! Veo unos descuentos muy interesantes y como bien dices el tema de la hipoteca es mucho mas complicado, ya que alli la tienes que tener concedida en 28 dias sino pierdes el deposito, pero hay formas de hacerlo!

    Un saludo,

    Daniel

  17. #2
    Anonimo
    12/02/09 14:04

    También lo añado a mi blog, muy interesante.
    Mi casa tendrán que subastar, si seguimos así!
    Un abrazo

  18. #1
    Anonimo
    11/02/09 22:02

    Anda, pues eso es que se ha abierto un blog. El día 5 de enero me dejó un comentario en el mío al respecto de su profesión, y me encantó.
    Subastero Profesional busca grupo de inversores para la compra de inmuebles
    Desde entonces,le había perdido la pista. Y la verdad es que hablaba de cosas interesantes. Mira qué bien, yo me acabo de suscribir a su blog.
    Saludos!

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