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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

El Proindiviso como oportunidad de negocio.


Supongo que más de uno habrá leído en prensa este tipo de ofertas: Se compran cuotas de proindiviso, se compra participación en proindivisos,etc....

Algunos(no muchos, ya he hecho la prueba) sabrán lo que es un proindiviso, y quizás unos cuantos de estos se puedan imaginar cual es el negocio. Pero conviene explicarlo, porque no esta mal pensado. Cubre una necesidad para el vendedor y para algunos es una buena oportunidad de negocio.

El proindiviso es la forma fina de llamar a las comunidades de bienes. Ojo, no confundir con las Comunidades de Propietarios. Estas son las que nacen como fruto de la Propiedad Horizontal(art. 396 Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal), vaya de la construcción en pisos, urbanizaciones y demás, donde hay elementos privativos, pero también comunes y se hacen necesarias una serie de reglas para los gastos comunes, administración, uso y disfrute, etc... El Derecho Español halla estas Comunidades de propietarios como algo deseable, porque en principio prima su conservación y es difícil, por no decir imposible, separarse o disolverlas....

Las Comunidades de Bienes se dan cuando sobre un bien recaen distintas titularidades, de modo que un % de ese bien corresponde a cada propietario, sin poder señalar la parte concreta de ese bien donde se materializa ese derecho. Y una de las grandes diferencias, es que el Derecho estima como algo no muy natural y deseable esta situación, otorgando a los copropietarios la posibilidad de cesar en la comunidad.

Vamos, que es la típica situación que se da cuando tres socios compran un local, siendo cada uno de ellos propietario en función de la pasta que aporten. O la clásica parejita que, sin casarse, se compra el nido de amor a medias. También pueden ser sobrevenidas, como el caso de una herencia, donde son propietarios, en distintos porcentajes los herederos....

Como creo que todos sabemos, y nuestro Derecho también, tarde o temprano aquí suele haber movidas. Es difícil la estabilidad permanente. Siempre habrá quien quiera darle un uso distinto, quien no aporte dinero para los gastos, etc...Es por ello que la ley otorga el derecho de cualquiera de ellos a pedir la división de la cosa. Como hablamos de inmuebles, generalmente esta división física no es posible, por lo se realiza una división económica. Es decir se llega a un acuerdo y uno compra a los demas y paga la parte correspondiente, o bien se vende y se reparte el dinero.

El problema viene cuando se da un impasse. No se llega a un acuerdo y el tiempo pasa. Y alguno de los propietarios esta jodido, impaciente, porque tiene su dinero parado, o los gastos se disparan. El Código civil le permite dos salidas:

  1. Plantear ante el Juzgado una acción de división. Vamos, que en ultima instancia se venda en pública subasta. Eso exige invertir dinero(a veces mucho) y tiempo(siempre mucho).
  2. Venderle su parte a un tercero, otro comunero o, y aquí viene el negocio, un tercero. Lo normal es que ese tercero sea una empresa especializada, un grupo inversor. ¿Por qué?
Porque ese grupo va a ir armado judicial y financieramente hasta los dientes. Es de sentido común que un particular normalito no se va a meter en un berenjenal de donde otro sale por patas. Estos inversores le harán una oferta muy a la baja al vendedor. Pero será dinero fresco. Ya. Y muchos lo pillarán. Lógicamente, y ante la posibilidad reconocida en la ley, de que los comuneros ejerzan un retracto(hay que comunicarles la venta y pagando el mismo precio, se quedan con la participación) establecerán alguna clausula de penalización al vendedor. Así, incluso si no logran llegar al final de la operación sacarán algo de dinero.

Si la venta de la participación se consuma, el tercero ya esta dentro. Y a partir de ahi, como en el fútbol el estilo varía. Algunos harán mobbing del duro(he estado a punto de titular el post como De repente, un extraño...) y otros negociaran con los restantes propietarios por debajo del precio de mercado, con el fin de adquirir esas cuotas más o menos baratas. Y si no lo logran, les meterán al juzgado, para en ultima instancia, vender la casa en subasta publica, teniendo ellos , como todos los copropietarios un derecho preferente en el remate. Y ahí, su capacidad de fuego financiera y legal hará el resto. Algún coprietario se arrepentirá entonces de no habérsela comprado/vendido al que se fue.

Decían los romanos lo de Dura Lex, Sed Lex. Pues el Negocio es Duro, pero es Justo. Alguien da liquidez a aquellos que viven puteados por una copropiedad que no desean. Otros no lo solucionan. Y un tercero solventa el problema, paga y obtiene una rentabilidad....Y por loq ue intuyo, rentable, pues empiezo a ver bastante publicidad.

PD: Photo by ruurmo, c.c.
  1. #1

    Gurús Mundi

    Conozco algun caso que le irá al pelo. Le recomendaré que inicie relaciones formales con alguna de estas empresas y prometo explicaros desde dentro "como es él y a qué dedica el tiempo libre"...

  2. #2

    Fernan2

    A mí me suena a negocio para "piratones"... aunque en muchos casos, las "víctimas" se lo han buscado a pulso, por no ser razonables entre ellos!!

  3. #3

    Echevarri

    Ya me contarás gurus, eso si, marcaje cercano.
    Fernan2, aqui no ha victimas, salvo que hable os de mobbing. Si no lo que hay son transacciones económicas en un marco legal...
    Siendo malo, jejejejejej, es como calificar de victimas a quellos que te vendieron tus acciones de petroleras antes de ponerse a subir. Seguro que se arrepienten...

  4. #4

    Anonimo

    Espero que este blog siga activo y podáis leer esta entrada: estoy en una situación parecida, pero como particular. Como decías, mi caso es el de una de esas típicas parejitas que se compran la casa sin casarse. Al final hubo boda, pero no sirvió de nada. Vamos, que ahora cada uno por su lado e intentando vender la casa. El caso es que no nos ponemos de acuerdo con el precio pq él no tiene prisa en venderla y yo sí... ¿Hay alguna forma de "obligarle" a venderme su 50%? referenciando el precio a tasaciones, etc... Please, help!!

  5. #5

    Echevarri

    Mujer, estoy un poco liado, y he bajado el ritmo de posteo, pero sigue vigente.

    En cuanto a tu caso, creo que lo tienes difícil. La unica salida es el tema que comento, pero si puedes esperar casi te sle mejor ir a un procedimiento judicial, con subasta...pero ahí no sabes en cuanto va a salir ni el tiempo que te va a llevar, amén de los gastos jurídicos.

    Suerte

  6. #6

    Anonimo

    Tengo 3/5 partes de un local de herencia familiar, las otras partes piden la luna para alquilar y para vender, o sea, no hay rentabilidad, sólo gastos. Les he propuesto de todo: comprarles, venderles, vender conjuntamente,etc, todo imposible y las relaciones deteriorándose por momentos, necesito una solución. El local tiene 350mts y está muy cerca de un corte inglés en una calle muy comercial.

  7. #7

    Maoria

    Hola! Soy nueva en consulta, pero antigua seguidora y admiradora. Nos ayuda usted muchísimo. Gracias!!!

    Mi caso es el siguiente:
    Desde hace muchos años ando tras una casa perteneciente a 6 hermanos en proindiviso. Como siempre, unos quieren vender, otros no y otros flotan. Unos la mantienen (curiosamente la hermana que quiere vender), otros no (el que no quiere vender) y los otros flotan igualmente.
    Al parecer, hace unos años constituyeron una C.B. en la que agruparon las numerosas propiedades de la herenciapara facilitar su administración, una de las cuales es la casa que yo quiero.
    Una de las hermanas necesita vender y me ha propuesto la compra de su parte indivisa en la casa. No quiere tratar con sociedades especializadas en ello por razones evidentes. Cuestión de señorío, yo le pagaría su parte proporcional de la tasación de TINSA, sin pretender sacar ventaja.
    No intento engañar a nadie ni plantear una situación abusiva, simplemente asegurarme que, a precio justo, la totalidad de la casa termine siendo mía.
    Esta situación me dotaría de la innegable ventaja de poder optar en posición preferente a la posterior adquisición de la totalidad de la finca.
    Mi pregunta es: Esa propietaria me puede vender su parte? Puedo ocupar la casa, deshabitada desde hace 10 años? Podrían oponerse el resto de los copropietarios? Me influye para ocuparla el hecho de que pertenezca a una C.B.?
    Caso de ocuparla hay que hacer un obrón (del que me haría cargo), al igual que del mantenimineto y gastos (IBI etc.)

    Es absurdo lo que planteo?
    Gracias
    Un saludo

  8. #8

    mismamenteyo

    Sinceramente como todo en esta vida hay que valorar que es mas importante ¿estar 10 años o mas siendo participe en papel de un porcentaje de cero? o tener algo que puedes disfrutar en tu vida. Para mi va a ser una salida, sé que pierdo dinero pero solo pierdo eso dinero, ahora mismo llevo años perdiendo salud, disgustos aguantando humillaciones por la avaricia de mi propio hermano. Nunca podré vivir, disfrutar nisiquiera entrar en mi propia casa, de que me sirve tenerla?
    Hay que tener en cuenta que hay personas malas que la avaricia les corroe y estas empresas son la única solución. Me han hecho una buena oferta, exactamente lo que yo pedia dado que soy consciente de las cargas y problemas añadidos que compran. Mi hermano ha conseguido toda su parte por engaños y abusos a personas mayores, SI, a sus propios padres, a su madre la tiene encerrada en contra de su voluntad en una residencia (se ha resignado a sus amenazas por su avanzada edade) y mientras él y su mujer se han pulido su patrimonio y a mi me ha estafado parte y he dicho basta, ya se ha apropiado de todos mis enseres y mi herencia que deje al disfrute de mi madre. El mientras, cara a la gente es un funcionario ministerial con familia y aparentemente buena persona que se hace cargo de visitar a su anciana madre en la residencia a la cual solo ha paseado al notario para que firme todo lo que le ha puesto por delante hasta que no le queda nada. Ella dice: “el me ha pedido que firme y yo me fio de él, es mi hijo y lo hace por mi bien…” donaciones, todo donaciones en vida sin saber que firma. No tiene nada a su nombre ni el pañal que lleva. Yo me pregunto, si mañana le da un infarto o un accidente de trafico a mi hermano, ¿que pasa con mi madre? ella no tiene nada ya y la familia de mi hermano (sus herederos legales) no se van a hacer cargo de ella. Los costes legales y el estres emocional y fisico son demasiado altos para intentar resolverlo, los procesos son largos y la vida solo se vive una vez y no sabemos lo que nos depara. Ojala lo hubiera hecho antes y espero que la semana que viene vaya todo bien y se zanje el acuerdo con esta empresa de compra de indivisos que para mi han sido una valvula de escape y una salvación. Que me quiten lo bailao y disfrutaré mejorando mi calidad de vida. El que se pudra comprando la otra parte para acumular mas bienes en su avaricia y afan de poder. Al final todos vamos al mismo sitio con lo mismo ya seas rico o pobre. Lo unico que siento es no poder desde la distancia secuestrar, si digo secuestrar a mi madre porque también ha firmado poderes generales y la ha incapacitado y se ha declarado su tutor legal y no puedo ni verla sin su permiso porque tiene miedo que se descubra todo lo que ha hecho. La pobre no sabe nada incluso besa el suelo por el que él pisa pensando que es todo hecho por él. Lo que si tiene claro es que no le da cariño, eso me lo repite constantemente dice que el cariño se lo doy YO y eso me llena de orgullo que ella muera sabiendo que lo mio es AMOR y lo suyo es INTERES y AVARICIA. Quisiera poder darle una mejor vejez en sus ultimos años que son muy pocos ya pero luchar con el gigante del poder desde mi posicion se hace practicamente imposible además de muy largo y costoso.
    Deberian estar controlados por los servicios sociales estos casos. Hay verdaderos [email protected] de Satanas.

  9. #9

    mismamenteyo

    en respuesta a Fernan2
    Ver mensaje de Fernan2

    He hecho un comentario al respecto que está pediente de moderación al ser mi primer comentario. Si que hay gente que se lo busca a pulso y las verdaderas victimas son las personas que nos hemos visto obligadas a recurir a los servicios de estas empresas, que me parece que hacen una gran labor social. Nadie hace algo a cambio de nada y también compran los "problemas". Para ellos es mas sencillo, se conocen todos los medios legales y como solucionarlo. Voy a poner el tipico ejemplo que espero no me acribillen porque es muy real, la tipica pareja que se divorcia, uno de los conyugues se queda en la vivienda con los hijos y el otro tiene que pasar su pension por sus hijos, hacerse cargo de la hipoteca y ademas ganar suficiente para pagarse un alquiler o un piso compartido? Ademas en muchos casos tienen que aguantar sabiendo que la nueva pareja de su ex se sienta en el sofa de SU casa y duerme en SU cama... ¿esto como se come? y esta a la orden del día! Los indivisos son una posible solución en caso de no llegar ambas partes a un acuerdo y poder ofrecer a estas personas la oportunidad de encauzar su vida sin cargas.

  10. #10

    Isa M

    Los he denunciado a delitos telemáticos de la Guardia Civil y a la Policia, primero a comproindivisos.es y después a proindiviso.es. Sugiero que por favor hagáis lo mismo, además hay una web de la CAM para denuncias referentes a la Ley de Protección de Datos.
    Les dije que no les daría la dirección exacta del inmueble hasta que no me asegurasen que iban a hacer una oferta, y lo prometieron por e-mail varias veces....en absoluto, ni responden o te dicen que no es lo que buscan, cuando les describí con exactitud la finca antes e nada.
    Se hacen con una información delicada y confidencial sobre divorcios, herencias con datos exactos de nombres, nº de teléfono y lo peor, la dirección del inmueble.
    Y los que vengan a los foros diciendo que les han comprado, a denunciarlos también!
    Pasad la bola, hay que ser solidarios

  11. #11

    jf2000

    en respuesta a Isa M
    Ver mensaje de Isa M

    Para defender los intereses y derechos de los proindivisarios existe una asociación sin animo de lucro con la que podeis contactar. http://www.aproindiviso.com

  12. #12

    Buso

    Saludos!

    En tu interesante artículo dices:


    Las Comunidades de Bienes se dan cuando sobre un bien recaen distintas titularidades, de modo que un % de ese bien corresponde a cada propietario, sin poder señalar la parte concreta de ese bien donde se materializa ese derecho. Y una de las grandes diferencias, es que el Derecho estima como algo no muy natural y deseable esta situación, otorgando a los copropietarios la posibilidad de cesar en la comunidad.
    (...)
    Es por ello que la ley otorga el derecho de cualquiera de ellos a pedir la división de la cosa. Como hablamos de inmuebles, generalmente esta división física no es posible, por lo se realiza una división económica. Es decir se llega a un acuerdo y uno compra a los demas y paga la parte correspondiente, o bien se vende y se reparte el dinero.

    Entonces, entiendo, que si se tiene un porcentaje en proindiviso y las demás partes no quieren vender o no hay forma de llegar a un acuerdo se puede solicitar judicialmente la extinción de la comunidad. Otra cosa es que salga más caro el collar que el perro, pero, ¿podrías indicarnos a los legos qué ocurre en las siguientes circunstancias?

    1) Entiendo que si alguna parte no quiere vender no está obligada. Es decir, un sola parte no puede forzar la extinción de la comunidad de bienes sin intervención judicial; sólo proponerla ofreciéndose a comprar el resto de partes u ofreciéndole a las otras partes la venta junto con la suya a un tercero. Pero esto no los obliga a aceptar.
    2) ¿Qué artículos del Código Civil describen cómo extinguir una comunidad de bienes?
    3) ¿Podría ser que no se pudiera extinguir la comunidad de bienes ni siquiera por la vía judicial porque nadie pujara por ella en la subasta
    4) ¿Los impuestos municipales y otros (desde el IBI, plusvalía, transmisiones...) quedarían determinado por el juez que cada parte, quiera o no, debe correr con el porcentaje correspondiente?

    Gracias.

  13. #14

    mmolinero

    Hola a todos, mi problema es el siguiente, llevo 8 años divorciado, y tengo una casa con un negocio en la parte baja. Hicimos un convenio regulador en el cual mi ex viviria en la casa y explotaria dicho negocio hasta que se vendiera todo, pero despues de tantos años, ella se niega a vender ( ya le va bien asi ya que gana dinero en nuestro negocio y vive en nuestra cas ), yo he intentado llegar a acuerdos pero ella dice que si no voy con dinero en mano no hay nada que hacer. La casa no tiene hipoteca, y yo no puedo conseguir dinero ya que estoy en paro.Llevo unos dias barajando la posibilidad de contactar con empresas que compran indivisos, pero no se si son de fiar. Alquien me puede aconsejar o dar una opinion.
    Gracias

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  • Echevarri

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