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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Comunidades de propietarios: tu vecino moroso es un banco

Hace ya un tiempo le dimos un par de vueltas a la peculiar situación financiera de las comunidades de propietarios, uno de sus talones de Aquiles claramente. Si en los años dorados abundaban los jetas en las comunidades que incumplían sus obligaciones, está claro que en los momentos actuales el panorama es mucho peor. Es más, tenemos un nuevo tipo de moroso profesional en la escalera, la entidad financiera.

Estoy hablando de aquella situación en la que la entidad financiera se ha adjudicado un inmueble, y se convierte en nuestro nuevo vecino. Eso sí, no esperéis que se presente a los restantes vecinos. Prefieren pasar desapercibidas. Claro que algunas se pasan de listas, y pretenden que dicho desapercibimiento alcance al molesto tema de las cuotas. No lo permitáis. Es más, al moroso bancario le podéis echar mano mucho mejor que al particular. Y me explico.

Caso tradicional de vecino que no paga las cuotas: persona hipotecada con nulos o escasos ingresos embargables. El valor de la hipoteca es superior al valor de mercado de la vivienda. La Comunidad sabe que ganará el juicio, pero también sabe que tiene harto imposible hacer efectivo su derecho, con lo que solo generaría gastos.

¿Y que diferencia hay con el Banco? Para empezar, si el banco es nuestro vecino moroso el inmueble no estará hipotecado. Así que después de que obtuviesemos una sentencia favorable en el correspondiente proceso monitorio, podríamos embargar la finca y solicitar la ejecución del inmueble. Pero hay opciones mucho mejores.

Y es que, hablando con vecinos que se encuentran en dicha situación, muchos consideran que lo único que se puede embargar al banco es ese inmueble, confundiendo la afección real del inmueble respecto a las cuotas morosos con la única posibilidad de cobro. Y es un error. Una vez tenemos la sentencia favorable, y si el el deudor no la cumple, la ley nos faculta a embargar. Recordemos el 592 de la LEC, que establece el orden de ejecución de los embargos.

¡Bingo! Directamente dirigiríamos nuestra orden de embargo contra los depósitos de las bancos, por ejemplo en el Banco de España. Evidentemente, esto los bancos lo saben, por lo que resulta difícil encontrarse con alguno que se niega a pagar con una sentencia desfavorable firme.

Quede claro que con los particulares podríamos hacer exactamente lo mismo. Embargando efectivo o sus nóminas, pero como ya hemos comentado, dichos embargos suelen ser infructuosos, bien por la inexistencia de bienes que embargar, bien por limites legales a la hora de embargar nóminas, por ejemplo.

Por tanto, tener como moroso de escalera a un banco no es tan malo. Es bastante más fácil cobrarle a el que a otro tipo de deudor. Eso si, las convocatorias de reuniones, las actas, etc, deben estar primorosamente realizadas, cumpliendo todos los requisitos formales, para evitar cualquier tipo de impugnación judicial.

Por supuesto, tener un vecino banco no es un chollo. No se suelen implicar para nada en la comunidad, no participan en las decisiones para mejorar el día a día. A veces por evitar gastos, con una visión cortoplacista, a veces debido a que carecen de una infraestructura que les permita administrar su extens patrimonio inmobiliario.

Por otro lado, me temo que en este asunto de los bancos morosos hay bastante desinformación. ¿Interesada? No lo sé. Es que uno lee artículos como éste y no sabe por donde pillarlos: La banca traspasa a la Sareb los recibos impagados de impuestos y cuotas de las comunidades de vecinos de los pisos embargados.

Voy a prescindir del tema de los tributos, que también tiene su miga, y me voy a centrar en el tema de las cuotas. 

Según la ley, sólo se pueden reclamar a los propietarios de una vivienda las cuotas impagadas de los últimos 24 meses.

Esto es mentira. Me remito a los artículos 9 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como a jurisprudencia reiterada de los tribunales.

1. En principio, las deudas por las cuotas tiene un plazo de prescripción de 15 años (aunque hay interpretaciones que hablan de 5 años). Y recordemos que la prescripción se interrumpe cuando intentamos cobrar la deuda.

2. Cuando se transmite un elemento de la propiedad horizontal, un piso por ejemplo, los transmitentes están obligados a comunicarlo a la Comunidad. Si no lo hacen, siguen siendo responsables solidarios de las deudas aunque ya no sean propietarios.

3. La Ley exige a la hora de las transmisiones aportar certificado de la Comunidad respecto de la situación en materia de pagos a la misma. El adquiriente puede prescindir del mismo. O también es posible que no se aporte en determinados procedimientos, por ejemplo en una ejecución hipotecaria, que sería el caso que nos ocupa. En estos supuestos, el nuevo propietario responde por las deudas del año en curso desde que adquiere y del año anterior.

4. Creo que donde intentan sembrar la confusión es con respecto a este punto que acabo de citar. Pero ojo, este tipo de responsabilidad, que no es tampoco de dos años exactamente, si no de las cuotas correspondientes a ejercicio y pico, y que tienen carácter real al afectar al inmueble directamente, en ningún caso, repito, en ningún caso, exime de su responsabilidad al anterior propietario.

5. ¿Conclusión? El anterior propietario es deudor por las cuotas que se generaron mientras era propietario. Y por los que se generen mientras lo sea el nuevo, si la Comunidad no es advertida del cambio.

6. El nuevo propietario es deudor por la cuotas que se generen desde el momento en que el entra en la comunidad. Si ha rechazado a su derecho de que le certifiquen el saldo con la Comunidad, es deudor solidario con el anterior del ejercicio anterior y de las cuotas del año en curso.

Por tanto, estas comunidades de propietarios afectadas por bancos morosos que dan el pase de los pisos a la SAREB no lo tienen tan mal si han hecho sus deberes. Pueden dirigirse directamente contra esos bancos por las cuotas impagadas, y esos bancos siguen siendo responsables solidarios de las nuevas cuotas en tanto en cuanto no se comunique ese cambio de propietarios. Además, la SAREB, sería corresponsable de casí dos años de cuotas inmediatamente anteriores a su adquisición.

  1. #1

    Axelon1

    El problema está en que el propietario embargado aún debe mucho dinero al banco, así que será dificil cobrarle las cuotas impagadas.
    Por otra parte, ¿en la vida real alguién comunica la venta de una vivienda a la comunidad de propietarios?

  2. #2

    Echevarri

    en respuesta a Axelon1
    Ver mensaje de Axelon1

    Hola Axelon, ya he comentado que con los particulares es más complicado. Aún así, en la práctica las comunidades se rinden cuando el vecino deja de serlo. Y recordemos que algunos tienen nominas u otros ingresos. Y no todos siguen debiendo dinero al banco...por lo que si la deuda es ab untada no estaría de más hacerles un seguimiento patrimonial con posterioridad.

    respecto a la segunda, yo mismo. De antemano, pidiendo el certificado. Y a posteriori, para evitar la situación que comentas. Y como yo, muchos.

  3. #3

    Macroymicroblogger

    en respuesta a Axelon1
    Ver mensaje de Axelon1

    Axelon, el notario suele recordarle al comprador que hay que ponerse al día con esas cuotas, en mi caso la escritura se firmó con el certificado de la administradora por delante.

    Echevarri, siempre dando buenas ideas...

    S2

  4. #4

    Axelon1

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    En mi comunidad tenemos dos casos de embargo, en los dos debian una suma importante. En el primer caso el banco se hizo cargo y pago la deuda, pero en en segundo no quiere saber nada. ¿Habria que denunciar al Banco además de al anterior propietario?

  5. #5

    Aitorbk

    en respuesta a Axelon1
    Ver mensaje de Axelon1

    Axelon1, correcto, aunque os recomiendo que os pongáis en contacto con un abogado. He de decir que estas cosas debería saberlas el administrador, si bien no al nivel de poder llevar el caso, sí respecto a saber que hay posibilidades y dejarlas en manos de un abogado (aunque entiendo que hasta ahora no fueran habituales..)

    Recomendaría que dicho abogado analizase también la posibilidad de realizar una junta extraordinaria para cambiar los estatutos.. y que en dichos estatutos se refleje que el impago de un recibo, cuando sea comunicado al vecino y sea de más de 30 días, tendrá un recargo del 35% anual.. se les irán quitando las ganas de dejar "puros" a los morosos.

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Aitorbk
    Ver mensaje de Aitorbk

    En realidad no hay que darle tanta importancia a esta pequeña morosidad de los bancos que yo creo que es temporal y que no tiene intención de permanencia. Yo mismo la practico cuando adquiero viviendas subastadas en las que tengo clarísimo que tendré que pagar las cuotas del año en curso y el año anterior y todas las nuevas cuotas que se generen, pero cuyo pago difiero hasta que la venta sea inminente. De esa manera pagar pago, pero es lo mismo descontar dicho pago del inminente beneficio que cargarlo a la inversión, sobre todo si hay varios meses de diferencia.

    Lo malo es que en el caso de los bancos, incompetentes inmobiliariamente hablando, el periodo de unos pocos meses se puede convertir en uno de varios años. Y claro, a los vecinos les escuece mucho más que sea un banco quien no les pague la cuenta. Con la que está cayendo.

  7. #7

    Wamba

    Hola Echevarri, muchísimas gracias por este artículo, lo cierto es que me viene de perlas porque en mi comunidad de vecinos estamos en una situación como la que describes... vecino moroso, y banco que se queda con la vivienda y que sigue sin pagar los recibos, con el agravante de que estamos pagando una derrama bastante grande por culpa de la puñetera ITE....

    Con respecto a esta parte:

    Eso si, las convocatorias de reuniones, las actas, etc, deben estar primorosamente realizadas, cumpliendo todos los requisitos formales, para evitar cualquier tipo de impugnación judicial.

    Si no es mucho abusar podrías abundar un poco en este tema, o decirme donde podría orientarme con mas profundidad??? es que no me fio un pelo de nuestro administrador y daría bastante rabia que la cagase en alguna cuestión formal....

  8. #8

    Comstar

    en respuesta a Wamba
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    Lo que creo que podría ampliarse es el tema de las actas. ¿Cómo hacerlas impecables?

  9. #9

    Comstar

    La ventaja del vecino respecto del banco es que aunque el banco sea grande y tenga su departamento legal, llevar a los tribunales el caso puede hacer que el negocio del banco sobre esa casa se vuelva ruinoso para el banco.

    Claro, hay que evitar que el banco "convenza" al administrador acerca de cometer "errores" a cambio de favores.

  10. #11

    Echevarri

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Ya Trsitán, pero imaginate que esa pequeña morosidad sumando pisos de los bancos, propietarios jetas y pasajeros en tránsito como tú alcanza al 30% de la comunidad. Bueno, no te lo imagines, lo he visto. No hay Dios que gestione financieramente una comunidad de este modo...

  11. #12

    Echevarri

    en respuesta a Wamba
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    Ufff, es muy amplio. Yo las actas que van a ser la base para una posterior reclamación económica las haría bajo supervisión directa de un abogado, para asegurarnos de cumplir todos los requisitos formales y materiales. Y me refiero al abogado que va a llevarlas a juicio (si, ya sé que no es necesario para ese procedimiento, pero me parece suicida no contar con dicho apoyo)

    Especialmente relevante es el tema de la convocatoria. posiblemente sea necesario no escatimar en gastos y citar por burofax aquel vecino que sabemos que va dar problemas. Por demás , habrá que repasar si se han cumplido los plazos, si las mayorías son acordes con lo que marca la norma, si las delegaciones de voto son correctas, etc...

    Abogado si o si.

  12. #13

    Echevarri

    en respuesta a Comstar
    Ver mensaje de Comstar

    Mi experiencia es que el banco no entra en ese tipo de historias. Simplemente está desbordado y se hace el orejas, siendo el negocio ruinoso desde el momento en que se adjudica esa propiedad (o mejor dicho, desde que la provisional cuando entra en dudoso).

  13. #14

    Echevarri

    en respuesta a Comstar
    Ver mensaje de Comstar

    Da para mucho, tal y como ya he señalado, pero hay un punto clave: La correcta convocatoria. Va a haber casos en que es necesario si o si una acreditación tipo burofax si queremos evitar cualquier práctica dilatoria.

    Por lo demás, asesoramiento jurídico ad hoc...

  14. #15

    W. Petersen

    Hombre por fin (otra vez) .... supongo que por una parte algún "listillo" estará intentando confundir al personal en esto de que el que compra algo, cuando como bien dices y en determinadas circunstancias solo atenderá al año de la adjudicación mas el anterior ............ para mi el problema o la política de los "nuevos propietarios" no va por este camino, que si se tercia supongo que también ... la idea es otra, la de siempre, el desgaste, el poner palos en las ruedas ... pero como bien indicas si uno se pone a ello, no le tangan tan facilmente, vale que habrá que ponerles un monitorio, sin embargo es posible que ni se llegue a confirmar la sentencia, una vez reciban la demanda pagarán antes de que se dicte sentencia, ahora bien, supongo que entre administradores que no son tales, otros que son unos ·dejados", comunidades de personas que ni se atreverán a demandar a un banco al creer que es imposible ganar a una entidad financiera, con los recursos que se supone que tienen y sus cohortes de abogados ... y como bien dices no es así, si la comunidad se pone seria, cobra, vamos si cobra ...

  15. #16

    Joaquín73

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Conozco el tema de bastante cerca, y todo lo que has dicho es exacto salvo la necesidad del burofax: Hay suficiente jurisprudencia al respecto y la lógica dice que si tienes que enviar cada convocatoria por burofax (25 €) más las actas (25 €) el coste es disparatado.
    Además esto habría que hacerlo con todos los vecinos o se estaría discriminando al resto.
    La ley de prop. horizontal te permite hacer la convocatoria por correo normal + la exposición pública, y en el caso de que el nuevo propietario no haya dado una dirección en España, se entiende que la dirección de correspondencia es la propia vivienda.

    ¡Ah! y para cobrar a gente como Tristán suele bastar con incluir en la convocatoria el punto de "liquidación de deuda de vecinos morosos y autorización para la contratación de abogado y procurador para la reclamación judicial de la misma". Mano de santo. El copropietario que llevas dos años intentando localizar, aparece al día siguiente llamando al administrador "para arreglar esto".

    (Tristán, te recuerdo que no tienes derecho a voto si debes a la comunidad)

  16. #17

    Joaquín73

    en respuesta a Comstar
    Ver mensaje de Comstar

    El mayor favor que le puede hacer al administrador es pagar a la comunidad puntualmente en vez de tener que andar persiguiéndole y evitándole hacer una junta para que pague.

  17. #18

    Echevarri

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    la verdad es que creo que la responsabilidad última es de los vecinos. Mi experiencia con los administradores es muy variada. Me he encontrado profesionales de tomo y lomo, que le dan mil vueltas a abogados reputados, y luego algunos que no me explico como pueden tener clientes. El caso es que el denominador común es que las Comunidades valoran poco el trabajo de estos profesionales, y muchos prescinden de ellos, ya que para hacer lo que hacen ya se encargan ellos. Seguro. Luego pasa lo que pasa. El que tenga un buen admnistrador que lo guarde

  18. #19

    Echevarri

    en respuesta a Joaquín73
    Ver mensaje de Joaquín73

    Hola Joaquin. Es cierto que la ley no es superara y la jurisprudencia permite la opción que comentas pero, entre nostros, si sabes que va a haber problemas yo prefiero asegurarme. Evidentemente estoy hablando de comunidades pequeñas y sólo para las Juntas que van a tratar esos temas delicados, no como método constante de organización.

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  • Echevarri

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