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blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

¿Préstamos a comunidades de propietarios?

Voy a daros un poco de envidia. Me he pegado unas vacaciones como un señor, pero como un señor de los de antes de la primera crisis del petróleo. Ahora toca volver a la realidad, así que ya me tenéis por aquí para dar la trisca. Y como tema de arranque he optado por uno de los pasajes menos mediáticos del RD Ley 8/2011, ése que en pleno junio levanto la polvareda respecto a las ejecuciones hipotecarias (el parto de los montes), y en el que un servidor, siendo rarito, prefirió fijarse en el fin del silencio positivo. Pues bien, ahora toca hablar de su apuesta por la financiación a las Comunidades de Propiedad Horizontal, vamos, las de vecinos de toda la vida.  Os recomiendo la lectura de los arts. 17. y ss. del RD, con especial dedicación al nº 20, englobadas en el epígrafe Medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación

¿De que va todo esto? Hagamos un flashback normativo. Vayamos al antecedente más inmediato de estas disposiciones, y del que traen causa, el capítulo IV de la archifamosa Ley de Economía Sostenible, dedicado a Rehabilitación y Vivienda. Y es que, tras el batacazo inmobiliario (en el cual tienen buena parte de responsabilidad los gestores políticos, y especialmente los actuales) hay quien apuesta por la rehabilitación urbanística de nuestras ciudades como una manera de hacer de la necesidad (los edificios y entornos hay que mantenerlos) virtud (dinamizar la economía reorientando e impulsando el sector constructor).

Aquí me vais a permitir que sea un poco chapas, pero me da la sensación que existe un doble complejo de culpabilidad. Por un lado, el mencionado de estos aprendices de brujo que han laminado todo un sector. Por otro, el recuerdo indirecto en la mayoría de los casos, y directo en otros, de la oportunidad perdida de la Ley del Suelo del 75. Me explico: la Ley del Suelo de ese año es calificada por mucho como una Ley buena, muy técnica, de indudable nivel, pero que nace en un mal momento. Es una Ley pensada para la expansión urbanística, para el desarrollo de los planeamientos, para  un ciclo económico expansivo y se encuentra de bruces con la crisis del petróleo (si, esa antes de la cual se veraneaba como un señor). Muchos, a toro pasado, creen que si en vez de centrar el acento en proyectos faraónicos hubiese aportado por la rehabilitación urbanística de las ciudades que habían experimentado años de desarrollismo febril con las consecuencias por todos conocidas, hubiese sido mucho mejor (sumarle a eso el nuevo marco administrativo y entenderéis los motivos por los cuales la Ley tuvo un éxito limitado) Pues bien, algo de reconocimiento de dicho error parece haber en estas medidas de fomento de la rehabilitación.

Pues bien, uno de los sujetos necesariamente implicados en dichas medidas son las Comunidades de Propietarios. En relación con su papel,había un problema endémico vinculado al tema de los dineros: ¿Cómo financian las obras de rehabilitación que les competen? Son entidades sin personalidad jurídica, del estilo de una sociedad civil o una comunidad de bienes (ojo, no se entienda de modo literal), lo cual implicaba que todos los propietarios de elementos de la Comunidad, de los pisos, garajes y trasteros, tenían que firmar el préstamo que se concedía a la Comunidad. Pues bien, el art. 20 viene a solventar esto...

 

Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan.
 
Atención al artículo de El Mundo publicado al hilo del artículo, que se hace eco del problema.
 
Desde la fecha señalada, una entidad financiera no puede dar ya directamente con la puerta en las narices al presidente de la comunidad alegando necesitar la firma de todos los comuneros para la obtención de un crédito.
 
"Por fin, y ya era hora, se da respuesta a una vieja reivindicación en el derecho inmobiliario de las comunidades: la cobertura jurídica para suscribir préstamos con los que poder afrontar el pago de las obras de rehabilitación, a las que, por otro lado, estaban obligadas por ley", afirma Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante y doctor en Derecho. Este experto aplaude tal medida y ve en ella una vía idónea para cumplir la ley de conservación de edificios: "En plena crisis, pagar en efectivo las derramas es más que complicado. Así, se facilita la firma de créditos para pagar unas cuotas mucho más cómodas".
 
Desde el CAF Madrid se indica que esta nueva normativa se traducirá en una muy importante agilización a la hora de solicitar créditos. "Ya no tendrán que ir todos los propietarios a firmar el préstamo a la entidad, algo que es sumamente farragoso y complicado, sino que podrá acudir únicamente el presidente como representante legal de la comunidad", dice Martín. Éste avisa además de que ahora "sólo queda que estas entidades reconozcan la personalidad jurídica de las comunidades y abran sus líneas de crédito como dice el RD".
 
Con perdón, con la que esta cayendo resulta acojonante la visión financiera de algunos profesionales. Va a ver que explicar el ABC crediticio, a algo tan sencillo cómo cuales son las bases para conceder financiación, más allá de los requisitos formales en los que algunos se ciegan y que, aunque puedan tener su influencia no son el meollo del problema,
 
Cuando se le concede un crédito a alguien se examina la capacidad de pago y las garantías, básicamente. Esas son las dos variables en esencia que se han de manejar:
 
¿Cuál es la capacidad de pago de una CP? En teoría vendría dada por los ingresos procedentes de sus partícipes (cuotas, derramas, etc) menos los gastos que afrontan. En algunas comunidades de propietarios y para determinados importes, a través de series históricas será relativamente sencillo determinarlo. En otras absolutamente imposible. ¿Les resultará extraño a los profesionales antes citados que los Bancos prefieran estudiar participe a participe en vez de a la propia comunidad? ¿ a qué no? Pero ese no es el principal problema.
 
El principal problema son las garantías, la responsabilidad,o dicho en lenguaje de la calle, qué puede hacer el Banco en el caso de que no le paguen. Históricamente ese ha sido el motivo que ha llevado a los Bancos a denegar operaciones a Comunidades de Propietarios. De hecho, la practica es que esa firma entre todos al alimón no solía ser más que una firma de un préstamo solidario de todos los firmantes, Y es que, entre nosotros difícilmente se le puede embargar nada a una Comunidad de entre sus escasos bienes (elementos comunes, fondos de reserva, etc...). Generalmente, entra en marcha el art. 22 de la LPH
 
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda. 
Por supuesto, este artículo tiene agujeros e interpretaciones múltiples, En definitiva una responsabilidad subsidiaria, limitada y muy complicada de ejecutar judicialmente, Conclusión: si yo, entidad financiera, he de dar un crédito, y las garantías se circunscriben a las de los comuneros, será estos a los que he de analizar. Y si lo hago, ¿no resultará más sencillo concederles a ellos el crédito y no meterme en vericuetos legales? ¿Algunos creen que basta con la personalidad juridica para que los Bancos te abran la caja fuerte?
 
Para un próximo post me reservo por donde pueden ir los tiros en un futuro, y algunos atisbos de solución.

 

Comentarios
24
Página
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  1. #22

    berpi

    Hola, bienvenido de vuelta.

    Mi comunidad de vecinos explota todo un centro comercial. Los vecinos tenemos que declarar en el IRPF la parte proporcional de las rentas que genera el centro comercial por alquileres de locales, vallas publicitarias, etc.

    Me veo al presidente de la comunidad endeudándonos a todos hasta las cejas y poniendo el centro comercial como garantía, conchabado con alguien para que nos embarguen el centro comercial y se lo adjudiquen en subasta pública.

    Espero con gran impaciencia tu nuevo post.

  2. #22

    berpi

    Hola, bienvenido de vuelta.

    Mi comunidad de vecinos explota todo un centro comercial. Los vecinos tenemos que declarar en el IRPF la parte proporcional de las rentas que genera el centro comercial por alquileres de locales, vallas publicitarias, etc.

    Me veo al presidente de la comunidad endeudándonos a todos hasta las cejas y poniendo el centro comercial como garantía, conchabado con alguien para que nos embarguen el centro comercial y se lo adjudiquen en subasta pública.

    Espero con gran impaciencia tu nuevo post.

  3. #24

    Echevarri

    en respuesta a berpi
    Ver mensaje de berpi

    Berpi, efectivamente las comunidades a las que me refería van por ahi...

    La semana que viene sigo.

    Gracias.

  4. #25

    Echevarri

    en respuesta a El sujeto pasivo
    Ver mensaje de El sujeto pasivo

    Lo de BOE, Boletin Oficial de Echevarri mola

Autor del blog
  • Echevarri

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