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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

¿El futuro financiero de las Comunidades de Propietarios?

En el post anterior, ¿Prestamos a comunidades?, razonaba mi escepticismo frente a los que creen que este va a ser un nuevo maná para las actividades inmobiliarias. El núcleo de mi argumentación consistía en la constatación de que, dada la construcción jurídica de las comunidades de propietarios españolas, las dificultades financieras eran cuantiosas. Y, como resulta evidente en estos momentos, la financiación es la madre de todas las batallas, y no hay más. Tan sólo cabía preguntarse por donde irán los tiros en un futuro, si existe alguna posibilidad, por ínfima que sea, de adoptar otros sistemas que faciliten dichas reformas.

En los comentarios del post anterior cite alguna que otra excepción. Berpi la pilló al vuelo.Me refiero a aquellos conjuntos residenciales que tienen locales, inmuebles, etc, cedidos en alquiler a terceros. Más allá de la típica vivienda del portero (ojo con como esta inscrita) hablo de pequeñas galerías comerciales, restaurantes, etc. Son pocos en España, generalmente derivados de apartahoteles o similares fallidos y reconvertidos a viviendas, pero haberlos haylos. Y esos elementos, si están bien documentados y convenientemente registrados, generan unos ingresos y suponen una garantía inmobiliaria de primer orden. Ahora bien, la gestión de la comunidad  de dichos recursos a veces es un auténtico dolor de huevos. El que lo ha vivido sabe a que me refiero (por ejemplo a contratos blindados que ha dejado el promotor dado a la fuga, 123 responda otra vez).

La posibilidad mencionada no llega ni anecdótica. Así que dándole vueltas al coco se me ocurren las siguientes opciones, no necesariamente excluyentes entre si, más bien  seguramente todo lo contrario.

Por un lado tenemos la opción de apostar por las Co-ops al estilo americano, donde los propietarios no lo son directamente del inmueble si no de unas acciones que le dan derecho a disfrutar de un elemento inmobiliario y de los elementos comunes. Dentro de las facultades de la Junta de Accionistas de dicha Co-op estaría la autorización de la venta o gravamen de dichas participaciones sociales, o al menos su limitación según un conjunto de reglas. ¿qué se buscaría con ello? Evitar que se una un "accionista" con una situación financiera o unos estándares de cumplimiento cuestionables o peligrosos, un potencial moroso que acabaría salpicando a los demás. Soy consciente de que dicha apuesta, con rasgos en común con el cohousing, pero sin aspiraciones ideológicas de ningún tipo (bueno si, a que no se cuele ningún c...zo en la urbanización) tendría su incidencia en las posibilidades de financiación, pero creo que es digna de estudio.

Por otro lado hay algo que me sorprende. supongo que todos conocéis una de las ultimas novedades legales, los famosos libros del edificio que el promotor ha de entregar a los compradores, donde se detallan los elementos, calidades, las infraestructuras, y especialmente todo el tema del mantenimiento necesario de los mismos para que el edificio siga siendo útil per sécula seculorum. Pero ojo, habla del mantenimiento físico. ¿Qué pasa con el mantenimiento financiero?

La verdad es que, en materia financiera, la normativa de las comunidades de propietarios es un tanto de chiste. Transcribo el art. 9.1.F de la Ley de Propiedad Horizontal:, que recoge una de las principales obligaciones del copropietario:

 

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

 

Es decir, lo único que exige es que dicho Fondo de Reserva suponga como mínimo un 5% del ultimo presupuesto ordinario.:

¿Y cuál ha de ser el importe de dicho presupuesto anual? Silencio (no hay más que leer el punto anterior 9.1.e.)

¿ Y qué pasa si no se contrata el seguro mencionado? Nada.

¿Y si no se contrata el mantenimiento permanente? Nadie dice nada

Lo más gracioso es que, como os imagináis, aventuro que esta mierdinorma del 5% no se cumple en el 80% de las comunidades. Y me quedaré corto.

Seamos claros, la ley debería exigir que el promotor hiciese un estudio del sostenimiento financiero de dicha promoción (lo mismo que con la energía, que caray, que es el dinero más que energía que se escapa a raudales, ;) ). Mantener este edificio en funcionamiento cuesta tanto anualmente, y tanto cada X tiempo la renovación de las instalaciones. Y para ello la cuota mínima  prudente ha de ser X, y cuando se escritura por primera vez ha de dotarse con cojofondo de reserva (estoy hablando de miles de euros por cada elemento, si no se tiene en el momento de comprar y de financiarse, ya me vais a decir cuando se va disponer de los mismos). Una parte quedaría en la comunidad como fondo de reserva, y con la otra se contrataría un seguro obligatorio que cubriese no solo lo habitual, los daños y responsabilidades civiles,  si no también los impagos de los copropietarios (contra los que lógicamente el seguro podría ir, y pensándolo bien, debería examinar su salud económico-financiera previamente). Ya veis que es el esbozo de un esbozo, pero supongo que la esencia he sido capaz de transmitirla

¿Caro? pues claro, ¿quién pensaba que vivir en comunidad era barato? Vivir  en comunidad supone un riesgo, como todo en la vida, lo que ocurre es que no no somos conscientes de ello.

PD: Por supuesto, la figura de un administrador profesional debería ser obligatoria legalmente. La comunidad es algo muy serio para dejarlo al vecino del 4º.

PD2: Evidentemente no se trata de asegurar nada al 100%, pero si al menos de minorar los riesgos actuales.

 

 

  1. #2

    W. Petersen

    Si el 5% fuese acumulativo, o sea un 5% del presupuesto anual, acumulable en tantos cincos por cientos como años trascurran desde la constitución o al menos desde que se reguló esta normativa, al final serviría para algo, porque una comunidad de 20 viviendas con un pago por vivienda pongamos de 40 € al mes, un 5% serán sobre unos 500 € ¿a donde vamos con esto?, es que si no se cumple ni esto apaga y vámonos .....

  2. #3

    Atreides

    Qué afortunado me siento de vivir en una casita sin comunidad, cuando leo cosas como esta ;) original post, buen y gran amigo

  3. #4

    Fercanarias

    Muy de acuerdo, precisamente hoy en una comida familiar lo comentamos.

    Cada vivienda debía venir con un presupuesto de mantenimiento asociado, y que el que la compra sepa lo que debe pagar anualmente, no la típica cuota de comunidad para pagar agua, luz y limpieza, sino para pintar la fachada cada 15 o 20 años, el interior cada 5 o 10, sustitución de instalaciones obsoletas, ascensores (no mantenimiento sino cambio), etc, etc, y que no fuera una opción de los propietarios sino algo que figure en la escritura y se sepa antes de comprar.

    Nadie contempla esto y así se ven las cosas que se ven.

  4. #5

    Rsoros

    Va a ser divertido comprobar, como los bancos tienen que asumir los impagos de sus convecinos.U/S.

  5. #7

    Fenal

    Buen articulo tanto este como el anterior. En cuanto a las P.D. la figura del administrador profesional esta bien pero el control del patrimonio administrado (vivienda, local,etc.)debe corresponder a los copropietarios, el simil seria algo muy propio de los foreros de Rankia, patrimonio administrado por uno mismo (acciones,derivados,etc.) contra patrimonio administrado por un administrador profesional (fondo de inversión), yo me inclino claramente por la autogestión.
    En cuanto a la P.D.2 es una reflexión magnifica pero dificilmente podra pasar a más.

  6. #8

    Juanmunnoz

    Me gusta el tema, lo conozco y creo que aunque haya evolucionado bastante en los últimos años con reformas legislativas, más o menos positivas, estamos ante una regulación que deja demasiado margen a los propietarios de la comunidad en el mantenimiento del edificio.

    Los presupuestos de las comunidades de propietarios deberían estar fiscalizados de alguna manera, imponiendo a sus propietarios la aprobación de determinadas partidas que garanticen el buen mantenimiento y conservación de los edificios.

    Esto sin duda tendría dos grandes ventajas, por un lado sería una fuente importante de generación de empleo y por otra garantizaría el buen mantenimiento funcional y estético del inmueble con las ventajas que ellos conlleva no sólo para los vecinos, también para la calle, barrio, ciudad o municipio al que pertenece.

    Pero como conseguir esto. No es difícil. Por ejemplo se debería obligar a que cada edificio cuente con un técnico especial que año a año emitiera un informe de la situación del mismo, especificando las partidas que habría que incluir en el presupuesto y sus cuantías para el correcto mantenimiento del edificio. Todo sabemos los gastos que a veces se hacen en las comunidades, muchos bastante superfluos y la mayoría de las ocasiones a costa de los realmente importantes. La valoración de las necesidades del edificio, al menos las referidas a su conservación y funcionalidad, no deben ser determinadas por los vecinos sin ningún tipo de asesoramiento, con votaciones cuyos resultados saben más de afinidad al que la propone que de necesidad del inmueble. Debe existir un responsable externo del edificio, a modo de lo que los auditores son para las empresas, que asuma la función de señalar los cuidados necesarios y su periodicidad. Una profesional, conocedor de la normativas existentes, que actúe conjuntamente con el administrador, asumiendo responsabilidades. Esta persona emitiría año a año un informe de las partidas que necesariamente habría que abordar el siguiente ejercicio y su presupuesto aproximado para incluirlo en el que debe aprobar la comunidad de propietarios.

    Las comunidades seguirían siendo soberanas pero deben cumplir con el informe recibido de su auditor externo, estando obligadas a las obras y mantenimiento en el incluidas.

    Parece mucho poder por parte del auditor. Esto se soluciona fácilmente creando un comite regulador que pudiera resolver de forma rápida las controversias existente entre la comunidad y su auditor. El nombramiento de auditor de la comunidad tendría una duración máxima de 2-5 años siendo obligatorio su cambio al llegar el plazo para evitar que el tiempo consolide demasiado poder en la misma persona.

    Solo es un esbozo que habría que desarrollar y ampliar medidas en aras de la mejor conservación estética y funcional de los edificios.

  7. #9

    Learner

    en respuesta a Juanmunnoz
    Ver mensaje de Juanmunnoz

    Un auditor de comunidades de vecinos? Pues como funcionen como las auditorias de empresas, apañados vamos. El tener un administrador de fincas no es ninguna tontería, yo que entro en páginas como rankia para ahorrarme unos eurillos con consejos bastante buenos(porque para ganar dinero en bolsa no me ha servido)y que no me gustan los gastos obligatorios tengo que reconocer que en mi comunidad de 2005, el administrador nos hablaba de libro del edifici, fondo de reserva y demás cosas que me sonaban a chino y mira tú era aplicar la ley correctamente. El problema son los conflictos de intereses, por ejemplo el mantenimiento de ascensor, los seguros, los chapucillas que deben arreglar la cerradura, el poder del administrador de sacarse un sobresueldo es importante.
    De todas maneras las reuniones de vecinos, a pesar de que cuenten con un profesional, son un suplicio, la gente lleva sus relaciones personales por encima de la ley, que el del segundo b pide una obra, pues que se joda que el hijo no me deja dormir. yo siempre intento hablar de los elementos comunes y que todo lo que toque eso deberíamos pagarlo entre todos, pero aquí cada uno busca lo suyo el del bajo ue le demos permiso para el trastero ilegal en el patio que es zona común, el del atico que le arreglemos la terraza, y al final está el tonto que paga por todo y ni tiene terraza ni se quiere acercar a oir tonterías porque bastante tiene con su jefe de turno.

    Otro tema que me mosquea es el de pagar por coeficientes de participación que dice la ley, pero si los gastos de luz, agua, ascensor son utilizables por todos ¿Es qué es un elemento de redistribución de riqueza como IRPF? En fin enhorabuena al que tiene una casa sin comunidad, porque tendrá más opciones de no coger una ulcera.

  8. #10

    Echevarri

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    De eso se trata, que no se cumple ni la cosas más rídicula....

  9. #11

    Echevarri

    en respuesta a Atreides
    Ver mensaje de Atreides

    Y tanto que eres un beneficiado de estar privado de "los beneficios de la socialización". Cuando vas a una reunión de escalera te acuerdas de aquello que el infierno son los otros.

  10. #12

    Echevarri

    en respuesta a Fercanarias
    Ver mensaje de Fercanarias

    Eso es Fer, no tiene sentido la obligacion del Libro del Edificio si no hay un sosten financiero del mismo.

  11. #13

    Echevarri

    en respuesta a Juanmunnoz
    Ver mensaje de Juanmunnoz

    Juan, me parece que lo que indicas es parte del camino...eso si, alguno se dará cuenta de que es menos rico de lo que cree que es, y que los derechos conllevan obligaciones.

  12. #14

    Echevarri

    en respuesta a Learner
    Ver mensaje de Learner

    Lo de los coeficiente tiene sentido. El voto tambien lo es por coeficientes (recordemos que yo soy propietario de los elementos comunes en el porcentaje que determinan dichos coeficientes, lo que tiene su sentido para obligaciones y para derechos).
    En todo caso, y parta gastos generales, se puede cambiar dicho criterio y repartir a partes iguales.

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