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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Puede la comunidad de propietarios cobrar intereses de demora por las cuotas impagadas del anterior propietario?

Este es un país de golfos y ladrones y cada día tengo más claro que el que no roba es porque no puede. Nos quejamos mucho de los políticos que padecemos, pero lo cierto es que basta fijarse un poco para ver que prácticamente todos le roban al prójimo si tienen la oportunidad y si éste se deja.

Por eso una de las responsabilidades más importantes que deberíamos tener con nuestros hijos es la de enseñarles a tener las uñas bien afiladas, para que los rateros con los que se crucen sepan a qué atenerse.

¿Y por qué salgo ahora con esta meditación?

Porque recientemente he adquirido un apartamento de 80 m2 con unas magníficas vistas al Mediterráneo y, aunque el apartamento es feucho y está en un edificio francamente feo, he estado tentado de quedármelo y rentabilizarlo mediante el alquiler y si he desistido de quedármelo ha sido porque el alquiler mensual del mismo, quinientos euros, se queda en nada por las cuotas de comunidad, que ascienden a la friolera de unos 210/240 euros mensuales.

Sí, habéis leído bien, 240 euros mensuales para un apartamento que finalmente he vendido por cien mil euros.

¿Y cómo es posible semejante barbaridad en un edificio deplorable, construido como hotel en 1970 y transformado posteriormente en apartamentos, sin apenas jardín y con una piscina mediana?

Según me dicen, en las islas, sobre todo en los edificios ocupados mayoritariamente por guiris, es muy frecuente que los administradores de fincas estén conchabados con los proveedores de servicios para urbanizaciones y con las empresas que llevan a cabo las reformas. El yo te doy trabajo y tu sobrefacturas un 25% que me das bajo cuerda está a la orden del día.

Y los pobres guiris ni se enteran.

Y algo de eso debe haber también en este edificio, porque de lo contrario no sería explicable que en 2012 gastaran 45.000 euros en "reparaciones y mantenimiento" y otros 33.000 euros en 2013 y otros 66.000 euros en 2014.

O que con apenas un jardincillo con un poco de verde cerca de la piscina y cuatro arbustos, el gasto en jardinería haya sido de 7.800 euros en 2012 y lo mismo en 2013 y en 2014.

Se lo comenté al moro que trajina por allí y me dijo que todos los años había que hacer muchas reparaciones. Y se quedó tan contento, como si fuera el único edificio del mundo o como si yo no supiera de sobra las reparaciones que hay que llevar a cabo en los edificios para su mantenimiento.

Cuando has tenido viviendas en el centro de Madrid, esa es una lección que tienes más que aprendida.

El caso es que finalmente decido vender el piso y en menos de dos semanas ya tengo la fianza ingresada en mi cuenta corriente.

Ha llegado el momento, por tanto,  de pagar las deudas de la comunidad de propietarios.

Aquí tengo que decir que antes de la subasta contacté con el administrador y me informó de que las deudas de la comunidad eran de 2.538 euros (2012) + 2.865 euros (2013) y 2.420 euros (2014).

Entonces me pongo de nuevo en contacto con el administrador hace unos días y le pido que me envíe la relación de las deudas de los años que me corresponde pagar y lo que recibo al día siguiente es un burofax del abogado de la comunidad requiriéndome el pago de las siguientes cantidades:

año 2012:  2.538 euros + 1.038 euros de intereses de demora

año 2013:  2.865 euros + 1.446 euros de interese de demora

año 2014:  2.420 euros + 1.845 euros de intereses de demora

año 2015:  1.136 euros (por lo primeros 6 meses del año)

¿No os parece alucinante?

 

                                                 

 

Inmediatamente llamé a la administración y les pedí la fotocopia de las actas de las juntas generales de esos años, especialmente de la parte en la que estuvieran reflejadas estas deudas y, efectivamente resulta que en las mismas se refleja el acuerdo de cobrar el 15% de interés de demora a los recibos atrasados.

Entonces, ayer, intentando que el agua no llegara al río y para no tener problemas en la notaría cuando firmemos la escritura de compraventa del piso, tuve una conversación con el abogado que les está llevando la demanda contra la anterior propietaria. Un tal José Luis zafra se llama el letrado. Menudo lince. 

Por lo visto en 2012 se inició el procedimiento judicial y hasta ahora no tienen ni siquiera sentencia condenatoria. 

Pero el tipo se cree que yo soy gilipollas y que voy a ir al juzgado a pagar la deuda de esa señora y los intereses de demora que los propietarios acuerdan en cada junta anual y sus honorarios y de paso las vacaciones de sus hijos.

Mis argumentos han sido los siguientes:

 

  1. Aunque la finca responde como afección real, el deudor de la Comunidad sigue siendo la antigua propietaria, quien tendrá que abonar los gastos del procedimiento e intereses de las cuotas impagadas.
  2. Que el artículo 9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el adquiriente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales.
  3. Que considero que esa afección sólo lo es por el importe de los gastos comunes, no por toda la deuda en sí (con intereses y costas) que tuviese el anterior propietario, siendo ésta de su exclusiva responsabilidad.
  4. Que me parece muy bien que cada año se acuerde por unanimidad en la junta de propietarios que las cuotas impagadas devenguen un 15% de interés de demora, pero resulta que dicho interés moratorio no está regulado en los estatutos de la comunidad, ni inscrito en el Registro de la Propiedad, de manera que no obliga a los terceros adquirientes (artículo 5 de la LPH).
  5. Que el art.1100 del Código Civil establece que "incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación". Es decir, que debe haberse reclamado la deuda para poder exigir intereses. Además, yo no soy el "obligado" que menciona el artículo sino que simplemente pago porque mi propiedad tiene una afección real, de manera que ni aún requiriéndome a mi podrían reclamarme intereses de demora desde ese momento.
  6. Que el art. 108 del Código de Comercio establece que "Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal". No menciona nada de interés de demora. El interés legal actual es el 4%.

 

¿Y pensáis que tan prolijos argumentos han hecho mella en tan ilustre letrado?

Claro que no, en estos momentos el picapleitos solo piensa en sus honorarios de letrado y en que si yo pago lo mínimo no habrá nada para él. Y su principal argumento es que en otros casos similares el nuevo propietario ha pagado los intereses de demora sin quejarse. Como si el que haya tontos en el mundo sentara jurisprudencia.

Así que hoy, mientras vosotros estáis leyendo este quejoso post, yo estoy redactando y enviándole al administrador de la comunidad un burofax requiriéndole para que me envíe en un plazo máximo de siete días naturales el certificado de deudas del piso de mi propiedad, firmado por el secretario y con el visto bueno del presidente, en el que aparezcan las cantidades de los siete recibos adeudados (dos recibos por cada uno de los tres años anteriores y uno de la primera mitad de este año) y cualquier otra cantidad que ellos deseen añadir, pero cad una por separado para que yo pueda distinguir unas de otras y con la advertencia de que solo pagaré lo que me corresponda según el art. 9.1 de la LPH y anunciándole además de que en el caso de no hacerlo así les exigiré responsabilidades a ellos (secretario y presidente), quienes responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Y también aprovecharé el burofax para anunciarle al administrador que tengo la intención de quejarme ante el Colegio de Administradores de Fincas.

Y a ver que pasa.

¿Qué opináis vosotros? 

¿También os han reclamado alguna vez a vosotros intereses de demora por las cuotas impagadas del anterior propietario o eso es algo que solo me ocurre a mi porque tengo cara de primo?

¿No es tremendo?

 

  1. #1

    Jotaerre

    Buenas, yo creo que de ninguna manera pueden reclamártelos.

    Y lo de Menudo Lince me recuerda un caso de un blogero que había pagado ya las deudas y obtenido el certificado de saldo cero y, aún así, recibió una demanda de la comunidad por un año más anterior, con el peregrino argumento de que la deuda de ese año pretérito no había quedado confirmada hasta la resolución del monitorio ya dentro del año siguiente (¿?).
    Saludos,

  2. #2

    Nevado

    Buenas, en las islas es muy comun estas practicas... demasiados nuevos "ricos" que han salido de padres agricultores que vendieron sus terrenos por millonadas y que no saben hacer la o con un canuto y por supuesto solo pueden vivir timando o robando para mantener sus grandes vicios...Los que hayan vivido en una de nuestras islas sabran de lo que hablo...

    No se podrian aplicar tampoco intereses, si lo que se adquiere es una sociedad con una vivienda que posee deudas con la comunidad? un saudo

  3. #3

    Tristán el subastero

    ¿Dónde está todo el mundo? No me digáis que todos vais camino de vuestros pueblos para pasar la Semana santa fuera

  4. #4

    Antonio21

    Excelente articulo una vez mas, aciertas de lleno en la triste realidad de este país nuestro, lo de los administradores es practica habitual el cobro de la comisión que citas a todos los que se acerquen a realizar un trabajo para la comunidad, todo eso en zonas costeras disparado al máximo
    Lo de los abogados procuradores y similares pues nada, un engranaje más de la falta de justicia que creo nos ha traido
    a donde estamos y ojala me equivoque nos puede llevar al precipicio Saludos

  5. #5

    Aitorbk

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    En las islas, pero británicas ando yo (bueno, es donde vivo...).

    Mis padres viven en la costa, y las historias que me llegan, pues son tremendas.. roban a manos llenas, desde el antenista hasta el alcalde. Viven de ello, y se vanaglorian de lo bien que viven a costa de los forasteros.

  6. #6

    mfmelo

    Lo de las cc.pp. es odiiso. Yo he tenido y tengo de todo. Recientemente he perdido un juicio, con todo lo que conlleva de gastos, intereses, abogados parte contraria, etc, etc, a una cc.pp. que en realidad es una asociación de propietarios de zona rural en la que no se puede construir, so pena de multas y derribo de lo construido, pero en la que hay construidas viviendas y casas y otras instalaciones de forma ilegal; el ayuntamiento al que pertenece esta urbanización, dicen que ellos se lavan las manos, que no quieren saber nada y que ni dan, ni quitan permisos. JUSTIFICACIÓN: compré esta rústica porque en tiempos de la burbuja, compraba todo lo que estubiera a buen precio (me cago en los m.... de la parcela)
    En el año 2.014 vendí unas plazas de garaje en una zona muy buena, por lo que las plazas eran caras; al preguntar a la administradora de la cc.pp. si debían algo, me dice que no, que estas plazas no debían nada, porque la cc.PP. las había estado usando para paso de vehículos desde el principio de su construcción, hacía más de 20 años y por tanto no se consideraban plazas de aparcamiento y no habían generado deudas. Las plazas las vendí bien vendidas y al pedir a la administradora que me hiciera una certificación de deuda cero, me dice que debo 4 años de cuotas; en notaria firmamos y dije que toda deuda con la cc.pp. la pagaría yo si tubiera alguna o le raclamaran algo al nuevo propietario y que exoneraba a este de toda responsabilidad por deudas anteriores; este hombre, que es abogado, confio en mi y acepto el no llevar el certificado. Al mes me llama y me dice que le piden una deuda de +-+- 5.000 €, hablo con la administradora, que también es abogada, y me dice que he engañado al nuevo propietario y para quedar bien con este hombre, que en verdad no tenía porque soportar esto, hice un ingreso por transferencia bancaria con el importe que le reclamaban e inmediatamente puse un burofax a la adminstradora diciendoles que si en el plazo de 3 días no me devolvía el dinero ingresado, le pondría una demanda penal por estafa, ya que la deuda no estaba reflejada en los libros de la cc.pp., ni en las actas, ni en ningún sitio y que se las habían inventado, etc,etc, me devolvió el dinero. Saludos.

  7. #7

    mfmelo

    Tengo local comercial hace unos 10 años y hace 3 años alquilado,comprado en subasta por supuesto, en el que soy el propietario al 80% y otro propietario, al que ni conozco, tiene el otro 20 %; cuando lo compré se debía mucho a la cc.pp. y les dije que yo pagaría sólo la deuda que correspondía al 80 % mío. Pues nada no hubo forma, me obligaron a pagar el 100% de la deuda, ya que el agua es de la cc.pp. y si no la pagaba, pues no me daban agua y el abogado de la cc.pp. decía que tenía que pagar todo y que yo luego reclamara al otro copropietario, que era LEY, (ley porque no me das suministro de agua, cabrón). Intentad mear y no echeis gota, vereis lo que duele. Saludos.

  8. #8

    manu_18

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Estos ayuntamientos de "Hello" para lo dificil y "Hola" para lo facil,¿No se les puede reclamar responsabilidades por pasar de estos temas? Ese municipio debe parece la ciudad lego.

  9. #9

    mfmelo

    Tristán, en otro procedimiento, también perdido en los tribunales, me metieron intereses a los intereses de los intereses,...., de una deuda a una cc.pp. (esto se llama ANATOCISMO), pues bien su señoría dictaminó: paga todo y tuve que pagar. Tengo más casos, pero esto se va a convertir en un serial. Saludos.

  10. #10

    mfmelo

    en respuesta a manu_18
    Ver mensaje de manu_18

    El excelentisimo (¿¿¿¿????) ayuntamiento es el de GUILLENA, un municipio de la provincia de Sevilla.
    Pero el Excelentísimo ayuntamiento de Dos Hermanas, me emitió un certificado y se me hizo entrega del mismo con coche oficial en el solar edificable, que el propio ayuntamiento decía que era la que me correspondía, luego resultó no ser la parcela, cuando ya estaban hechos los planos y se iba a empezar a construir; resulta que de casualidad pasaba por allí la verdadera propietaria y me puso una demanda que perdí. Ahora para volverla a poner a mi nombre me pide el Registro de la Propiedad que en el ayuntamiento me den un certificado diciendo realmente donde está la parcela y me vuelven a dar el mismo, con nueva fecha, sellado, firmado, rubricado y el que pago soy yo, ya que según su SEÑORÍA soy el que conozco, o debería conocer, como subastero con tantos años que ese no era el solar. Saludos.
    AAAAhhh, otra cosa, lo de los desahucios expres por impago de cuotas en alquileres, mentiras, siguen tardando lo mismo que antes, pero con más parafernalia. Ahora si, saludos.

  11. #11

    mfmelo

    Esta semana, ha salido un buen piso a subasta(la cual se ha suspendido, porque han pagado), en la que el propietario (que tiene bastante solvencia económica), no paga la cc.pp. porque el administrador y el secretario de la misma se han puesto unos sueldos cada uno de +-+- 2.000 € y este hombre dice que es ilegal y su Señoría ha dictaminado, que eso se vea en otro juicio, pero que en este hay que pagar lo que se debe a la cc.pp. o te subasto el piso. En fin, saludos.

  12. #13

    Futurama

    Ya se que gran parte de las leyes de este pais las pone la BANCA, pero estaria bien que la banca de todos los pisos que son suyos pagara IBI,y demas gastos por tener los pisos, bueno igual que la iglesia que no paga nada.

  13. #14

    Molito

    Hace años por cobrar una deuda que tenian mi padre y su socio se quedaron con un apartamento en la costa, apartamento que mientras vivieron los suegros de mi socio lo utilizamos tanto ellos como nosotros.
    Cuando fueron mi padre y su socio a ponerse al dia con la comunidad, se pagaba la friolera de 12.000 pesetas al mes ( año 97 ) , por unos apartamentos que no tenian ninguna zona comun ni nada, ni garajes ni nada mas.
    Como el suegro del socio de mi padre tenia todo el tiempo del mundo y pasaba largas temporadas alli ( jubilado ), empezo a mirar los gastos, gremios, limpieza ( se suponia que 2 dias por semana incluso en invierno que estaban vacios ), se cambio de administradores, a unos de la misma provincia pero de la capital y no los piratas locales...... la cuota de comunido paso a ser de 3.500 euros/mes, y en este caso no estamos hablando de giris, porque la mayoria de propietarios eran nacionales.

  14. #15

    tirikos

    hola Tristan
    A veces me pregunto como no vendes todo ,te compras acciones de coca cola y vives tranquilo,ser subastero en españa es el trabajo mas insalubre ,despues de trabajador de mina de plomo, que debe haber....
    Por otro lado no aprenderia tanto de la picarezca que hay sin tus relatos y los de jotaerre.
    un saludo

  15. #16

    tirikos

    sin contar que tienes a montoro de socio aunque no lo quieras....

  16. #17

    mfmelo

    A la hora de vender un inmueble en el que haya cc.pp. es obligatorio presentar certificado de la misma; en la mayoría de los casos se la pido al administrador y este me la hace, sin pedir nada más. Pero hay administradores de la propiedad que me piden de 20 € a 50 € por emitir dicho certificado y, la verdad es que me jode bastante que despues de haber pagado un montón de pasta por unas deudas a la cc.pp. que yo no he generado, ni disfrutado, encima me quieran cobrar por una folio A4, donde dice que la vivienda o el local xxx, a fecha de.... está al corriente con la cc.pp. "Ave María Purísima". Cuando esto me hacen, suelo hacer lo siguiente: voy personalmente a la oficina del adminstrador de fincas y le pido que me haga todos los recibos, numerados y sellados por la misma desde la fecha aaaa hasta la fecha bbbb, el curro es mucho mayor que si me hubieran hecho el certificado y no me cobran nada; pero es que esto lo hacen contentos, porque al fin y al cabo han cumplido con lo que les dice el colegio de administradores; estos recibos son los que luego presento ante notario. Pregunta ¿os pasa a vosotros lo mismo, o es que yo tengo cara de tonto? Saludos

  17. #18

    Tristán el subastero

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    A mi nunca me han pedido dinero por el certificado, hasta ahora, que me han pedido intereses de demora, lo cual es mucho peor.

  18. #19

    mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Me lo confirmas Tristán: tengo cara de tonto. No es por la cantidad, que también, sino porque creo que ya cobran bastante por lo que hacen. Saludos

  19. #20

    Crayola

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Nosotros hemos pagado muuuuuuchos certificados a los Administradores. Algunos varias veces por retrasarse la operación que llevábamos entre manos. Es algo que me cabrea enormemente, aunque debo decir que he encontrado Administradores geniales, y otros que no lo eran tanto. Como aquel que expidió certificado de estar al día el cliente con la comunidad...y después de la firma el vendedor se lio a devolver todos los recibos que le habían pasado!!!

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  • Tristán el subastero

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