¿Puede la comunidad de propietarios cobrar intereses de demora por las cuotas impagadas del anterior propietario?

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Este es un país de golfos y ladrones y cada día tengo más claro que el que no roba es porque no puede. Nos quejamos mucho de los políticos que padecemos, pero lo cierto es que basta fijarse un poco para ver que prácticamente todos le roban al prójimo si tienen la oportunidad y si éste se deja.

Por eso una de las responsabilidades más importantes que deberíamos tener con nuestros hijos es la de enseñarles a tener las uñas bien afiladas, para que los rateros con los que se crucen sepan a qué atenerse.

¿Y por qué salgo ahora con esta meditación?

Porque recientemente he adquirido un apartamento de 80 m2 con unas magníficas vistas al Mediterráneo y, aunque el apartamento es feucho y está en un edificio francamente feo, he estado tentado de quedármelo y rentabilizarlo mediante el alquiler y si he desistido de quedármelo ha sido porque el alquiler mensual del mismo, quinientos euros, se queda en nada por las cuotas de comunidad, que ascienden a la friolera de unos 210/240 euros mensuales.

Sí, habéis leído bien, 240 euros mensuales para un apartamento que finalmente he vendido por cien mil euros.

¿Y cómo es posible semejante barbaridad en un edificio deplorable, construido como hotel en 1970 y transformado posteriormente en apartamentos, sin apenas jardín y con una piscina mediana?

Según me dicen, en las islas, sobre todo en los edificios ocupados mayoritariamente por guiris, es muy frecuente que los administradores de fincas estén conchabados con los proveedores de servicios para urbanizaciones y con las empresas que llevan a cabo las reformas. El yo te doy trabajo y tu sobrefacturas un 25% que me das bajo cuerda está a la orden del día.

Y los pobres guiris ni se enteran.

Y algo de eso debe haber también en este edificio, porque de lo contrario no sería explicable que en 2012 gastaran 45.000 euros en "reparaciones y mantenimiento" y otros 33.000 euros en 2013 y otros 66.000 euros en 2014.

O que con apenas un jardincillo con un poco de verde cerca de la piscina y cuatro arbustos, el gasto en jardinería haya sido de 7.800 euros en 2012 y lo mismo en 2013 y en 2014.

Se lo comenté al moro que trajina por allí y me dijo que todos los años había que hacer muchas reparaciones. Y se quedó tan contento, como si fuera el único edificio del mundo o como si yo no supiera de sobra las reparaciones que hay que llevar a cabo en los edificios para su mantenimiento.

Cuando has tenido viviendas en el centro de Madrid, esa es una lección que tienes más que aprendida.

El caso es que finalmente decido vender el piso y en menos de dos semanas ya tengo la fianza ingresada en mi cuenta corriente.

Ha llegado el momento, por tanto,  de pagar las deudas de la comunidad de propietarios.

Aquí tengo que decir que antes de la subasta contacté con el administrador y me informó de que las deudas de la comunidad eran de 2.538 euros (2012) + 2.865 euros (2013) y 2.420 euros (2014).

Entonces me pongo de nuevo en contacto con el administrador hace unos días y le pido que me envíe la relación de las deudas de los años que me corresponde pagar y lo que recibo al día siguiente es un burofax del abogado de la comunidad requiriéndome el pago de las siguientes cantidades:

año 2012:  2.538 euros + 1.038 euros de intereses de demora

año 2013:  2.865 euros + 1.446 euros de interese de demora

año 2014:  2.420 euros + 1.845 euros de intereses de demora

año 2015:  1.136 euros (por lo primeros 6 meses del año)

¿No os parece alucinante?

 

                                                 

 

Inmediatamente llamé a la administración y les pedí la fotocopia de las actas de las juntas generales de esos años, especialmente de la parte en la que estuvieran reflejadas estas deudas y, efectivamente resulta que en las mismas se refleja el acuerdo de cobrar el 15% de interés de demora a los recibos atrasados.

Entonces, ayer, intentando que el agua no llegara al río y para no tener problemas en la notaría cuando firmemos la escritura de compraventa del piso, tuve una conversación con el abogado que les está llevando la demanda contra la anterior propietaria. Un tal José Luis zafra se llama el letrado. Menudo lince. 

Por lo visto en 2012 se inició el procedimiento judicial y hasta ahora no tienen ni siquiera sentencia condenatoria. 

Pero el tipo se cree que yo soy gilipollas y que voy a ir al juzgado a pagar la deuda de esa señora y los intereses de demora que los propietarios acuerdan en cada junta anual y sus honorarios y de paso las vacaciones de sus hijos.

Mis argumentos han sido los siguientes:

 

  1. Aunque la finca responde como afección real, el deudor de la Comunidad sigue siendo la antigua propietaria, quien tendrá que abonar los gastos del procedimiento e intereses de las cuotas impagadas.
  2. Que el artículo 9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el adquiriente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales.
  3. Que considero que esa afección sólo lo es por el importe de los gastos comunes, no por toda la deuda en sí (con intereses y costas) que tuviese el anterior propietario, siendo ésta de su exclusiva responsabilidad.
  4. Que me parece muy bien que cada año se acuerde por unanimidad en la junta de propietarios que las cuotas impagadas devenguen un 15% de interés de demora, pero resulta que dicho interés moratorio no está regulado en los estatutos de la comunidad, ni inscrito en el Registro de la Propiedad, de manera que no obliga a los terceros adquirientes (artículo 5 de la LPH).
  5. Que el art.1100 del Código Civil establece que "incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación". Es decir, que debe haberse reclamado la deuda para poder exigir intereses. Además, yo no soy el "obligado" que menciona el artículo sino que simplemente pago porque mi propiedad tiene una afección real, de manera que ni aún requiriéndome a mi podrían reclamarme intereses de demora desde ese momento.
  6. Que el art. 108 del Código de Comercio establece que "Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal". No menciona nada de interés de demora. El interés legal actual es el 4%.

 

¿Y pensáis que tan prolijos argumentos han hecho mella en tan ilustre letrado?

Claro que no, en estos momentos el picapleitos solo piensa en sus honorarios de letrado y en que si yo pago lo mínimo no habrá nada para él. Y su principal argumento es que en otros casos similares el nuevo propietario ha pagado los intereses de demora sin quejarse. Como si el que haya tontos en el mundo sentara jurisprudencia.

Así que hoy, mientras vosotros estáis leyendo este quejoso post, yo estoy redactando y enviándole al administrador de la comunidad un burofax requiriéndole para que me envíe en un plazo máximo de siete días naturales el certificado de deudas del piso de mi propiedad, firmado por el secretario y con el visto bueno del presidente, en el que aparezcan las cantidades de los siete recibos adeudados (dos recibos por cada uno de los tres años anteriores y uno de la primera mitad de este año) y cualquier otra cantidad que ellos deseen añadir, pero cad una por separado para que yo pueda distinguir unas de otras y con la advertencia de que solo pagaré lo que me corresponda según el art. 9.1 de la LPH y anunciándole además de que en el caso de no hacerlo así les exigiré responsabilidades a ellos (secretario y presidente), quienes responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Y también aprovecharé el burofax para anunciarle al administrador que tengo la intención de quejarme ante el Colegio de Administradores de Fincas.

Y a ver que pasa.

¿Qué opináis vosotros? 

¿También os han reclamado alguna vez a vosotros intereses de demora por las cuotas impagadas del anterior propietario o eso es algo que solo me ocurre a mi porque tengo cara de primo?

¿No es tremendo?

 

  1. #172
    12/06/18 20:50

    Subo esto para comentar la jugada con mi administrador favorito. Me adjudico un inmueble y antes de que el juzgado me mande los papeles ya estan reclamandome las cuotas del anterior propietario con intereses y cosas que no se sabe ni lo que son.

    Encima se ponen a pedirme pasta cuando ni aun lo tengo inscrito en el registro, vamos que aun no es mio al 100%.

    El tema para mas inri es que la subasta fue por deudas de la comunidad y los mentecatos estos no reclamaron los ultimos años que ahora me piden a mi habiendo soobrante en el juzgado. Osea que no son capaces de ir actualizando la deuda en el juzgado pero pierden el culo para reclamarmelo a mi.

    Ya os ire comentando la jugada, que va a ser divertido.

  2. en respuesta a manueliv87
    #171
    18/03/18 13:40

    Por si le sirve a alguien, cuento la resolución del caso:
    Envié un tercer burofax desde el bufete de abogados y en pocos días se pusieron en contacto conmigo los dueños de la empresa de administración. Se disculparon por lo sucedido y amonestaron (supuestamente) a la administradora que me tenia amargado.
    Lleva dos meses alquilada la cochera.
    Ahora voy a reclamar daños y perjucios.

  3. en respuesta a Jotaerre
    #170
    21/02/18 10:35

    Sí, la verdad es que ese es el punto de vista que parece ser mayoritario, pero el 9.1 de la LPH (¡parece tan claro!) y los comentarios aquí expuestos hacían albergar esperanzas a mi bolsillo...

  4. en respuesta a chustazo
    #169
    21/02/18 10:03

    Si lo paga la comunidad, porque no se ha excluido en los Estatutos, es un gasto "común", como su nombre indica.
    Y el razonamiento es muy sencillo: si la comunidad paga, pero el propietario no, se convierte en moroso frente a la primera, no frente a la suministradora, y la afección real busca proteger a la comunidad.
    Saludos,

  5. en respuesta a Jotaerre
    #168
    21/02/18 09:53

    Es gasto individual (el agua de cada vecino con su contador) pagado comunitariamente, ya que no hay jardines, piscinas, ni nada que consuma agua comunitaria y viene diferenciado en recibo distinto a la comunidad y con periodicidad distinta. De ahí que yo crea que está fuera de la afección real pero, dada la insistencia del administrador en decir que es gasto común, buscaba algo que me facilitase su convencimiento

  6. en respuesta a chustazo
    #167
    21/02/18 08:48

    Pero es que, si es gasto individual, ya está individualizado, ¿no crees?
    Y ya te dije que lo único que puedes buscar es jurisprudencia de la Audiencia Provincial competente que te de la razón.
    Saludos,

  7. en respuesta a Jotaerre
    #166
    20/02/18 23:37

    Muchas gracias, Jotaerre. Al fin he tenido un rato para echarle un vistazo.
    Creo que la sentencia del TS que me has enviado no sería de aplicación, ya que habla de gastos comunes susceptibles de individualización pero, en este caso, son gasto individual de agua que se paga por la Comunidad (pero no es gasto común de agua como cuando se tiene jardín, por ejemplo). En este caso habría que ver si ha habido jurisprudencia a la hora de considerar este tipo de gastos como parte de la afección real...

  8. en respuesta a chustazo
    #165
    12/02/18 09:37

    Aquí la tienes, pero si lo que hace la Cdad es pagar primero ella y luego repercutir según consumo, lo había entendido al revés, y entonces el TS te va en contra:

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=4610232&links=individualizados&optimize=20090618&publicinterface=true

    Lo único que te queda es probar (en Cendoj, por ejemplo) si la Audiencia correspondiente a la provincia ha dicho lo contrario después del 2009, porque lo cierto es que es un tema controvertido.

    Saludos,

  9. en respuesta a Jotaerre
    #164
    12/02/18 06:46

    Muchas gracias, Jotaerre. El administrador dice que es un gasto que paga la comunidad y que luego se distribuye a los vecinos, por lo que es un gasto comunitario.
    Su opinión es que el local queda con esa deuda pendiente y, pese a haber abonado lo que corresponde al año pasado y los tres anteriores, considerarme como moroso.
    ¿Tienes la sentencia del TS esa que comentas? quizás venga un poco más desarrollado que en la LPH y me sea más fácil razonárselo...

  10. en respuesta a chustazo
    #163
    11/02/18 22:11

    Hola, chustazo, y con permiso del Causa, ¿te parece poco el propio art. 9.1.e) LPH?:

    "e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales (los que luego somete a afección real) para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."

    La duda la plantea lo de "susceptibles" (y el TS ya dijo que debía concretarse expresamente en los Estatutos), pero, en tu caso, ya se concretan en recibos individualizados.

    Saludos,

  11. en respuesta a mfmelo
    #162
    11/02/18 21:05

    Ja, ja... muchas gracias. Eres un fenómeno.

  12. en respuesta a chustazo
    #161
    11/02/18 20:48

    No.
    Si la tuviera, ya sería tuya y lo sabes.

    Saludos.

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